某某等与济南市房屋建设综合开发公司等房判决书

山东省济南市市中区人民法院

民事判决书

（2015）市民初字第3771号

原告高泽，男，1995年1月26日生，汉族，伦敦大学学院学生，住济南市

委托代理人***，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。

被告济南市房屋建设综合开发公司，住所地济南市。

法定代表人赵德生，总经理。

委托代理人***，山东齐鲁律师事务所律师。

委托代理人***，男，1975年6月13日生，汉族，该公司职工，住济南市。

被告山东省鲁建房地产总公司，住所地济南市。

被告山东省中鲁建筑集团总公司，住所地济南市。

法定代表人**，总经理。

委托代理人***，男，1957年11月21日生，汉族，该公司职工，住所地济南市。

被告济南鑫泽实业有限公司，住所地济南市。

原告高泽与被告济南市房屋建设综合开发公司（以下简称房建公司）、山东省鲁建房地产总公司（以下简称鲁建公司）、山东省中鲁建筑集团总公司（以下简称中鲁公司）、济南鑫泽实业有限公司（以下简称鑫泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告高泽的委托代理人***，被告房建公司法定代表人赵德生的委托代理人***、***，被告中鲁公司法定代表人**的委托代理人***到庭参加了诉讼。被告鲁建公司、鑫泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告高泽诉称：2002年9月15日，鑫泽公司与原告订立《抵房协议》，该协议约定：鑫泽公司将位于八里洼南路12号玉函小区东区18号楼1单元402室及地下室抵偿给原告，偿还其欠款40万元。因该房屋由鑫泽公司于2002年5月8日从中鲁公司购得，中鲁公司得到该房屋是因为2001年7月13日鲁建公司用此房向其抵偿债务，鲁建公司因为与房建公司于2000年3月23日订立了《联合开发协议》获得该房屋施工和销售权，从而以抵偿债务的方式将上述房屋卖给了中鲁公司。该房屋的销售所得依照《联合开发协议》鲁建公司已经与房建公司结清。依据《联合开发协议》第六条第6项规定：房建公司有义务将鲁建公司销售的房屋的“房产证办至乙方（鲁建公司）或乙方指定的第三者名下，费用由鲁建公司支付。”2002年9月30日，鲁建公司向房建公司发出通知，要求该公司依据《联合开发协议》将上述房屋办证至原告名下，但是，被告房建公司至今未予以办理。原告为了保证自己合法财产的产权完整性，特向市中区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告协助将位于济南市市中区八里洼南路12号玉函小区东区18号楼1单元402室及地下室房屋产权证办理至原告名下；2、诉讼费由被告承担。

被告房建公司辩称：1、对于本案所涉房产答辩人与被答辩人之间既无书面合同，也无事实合同，答辩人与被答辩人无任何法律关系，被答辩人无权要求答辩人协助其直接将涉诉房产办理至被答辩人名下；2、答辩人同鲁建公司确实签有合作开发协议，但按合同约定将房产证办至乙方或乙方指定的第三方名下是有前置条件的，既要符合国家关于房产过户的政策，也要满足答辩人与鲁建公司关于办证的约定，只有这样答辩人才能同买受人签订销售合同，办理房产过户手续，但事实上目前这两个条件均不具备，答辩人无义务协助办理过户手续。况且这13年来办证政策发生了巨大变化，该楼是否能够继续办理过户手续不明确。假如被答辩人提交的资料法院判定是真实有效的，鲁建公司也应先行履行相关义务；3、答辩人未收到鲁建公司任何关于涉诉房产办理过户请求的通知，被答辩人所提交的鲁建公司出具的证据，被答辩人不能证明其是真实有效的，况且其要求答辩人协助办证本身就违反办证政策，应确认不是真实有效的；4、被答辩人所提交的证据中涉及2单元601室，答辩人已经按照正常程序过户至***名下，这一事实与被答辩人提交的资料相互矛盾，进一步证明被答辩人提交的资料是不真实的；5、买房办证天经地义，没证不踏实，尤其是房产市场如此火爆的这10年，被答辩人在13年后进行主张，不符合人之常情，更无法确认其真实性。造成这一局面与被答辩人无任何关系，也无任何责任可承担，并且答辩人认为这一行为极其不符合常理；6、作为开发建设单位，对于正常的过户协助办证是义务，对于合法合理的诉求，答辩人还是积极回应的，对于被答辩人的主张答辩人内部进行了了解，至今没有工作人员证明其主张是真实的。从现有资料分析，被答辩人是经过多次转让后才有了这些关于房产所有的书面资料，答辩人相信其也是受害者，但答辩人作为事业单位，任何行为应当遵守法律法规政策，所以对被答辩人的主张只能要求驳回。综上所述，被答辩人与答辩人没有任何直接法律关系，其凭借存有瑕疵的证据链，其行为违反我国相关法律法规，起诉答辩人将涉案房产直接办至其名下，于法无据。特具上述意见，请求法院在查清事实的基础上驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。

被告中鲁公司辩称：原告高泽在其诉状中已阐明，涉案房屋系其自本案被告鑫泽公司抵账而来，鑫泽公司系自我公司获得该房屋，我公司系自本案被告鲁建公司抵债获得该房屋，鲁建公司系因其与本案被告房建公司订立《联合开发协议》而获得相应权利，并以抵债方式将房屋抵给我公司。也就是说，涉案房屋初始来源于本案被告鲁建公司与房建公司的合作开发。依据合作双方的《联合开发协议》的约定，房建公司有义务将鲁建公司销售的房屋产权证办理至鲁建公司或其指定的第三方名下。基于此，鲁建公司已于2002年9月30日向房建公司发出通知，要求该公司依据双方的《联合开发协议》的约定，将涉案房屋的产权证书办理至本案原告高泽名下，但是房建公司一直拒不配合导致至今未能办理产权证书。因此，从相关事实情况来看涉案房屋至今未能办理产权证书，究其责任并不在于我公司，其根源在于本案其他被告尤其是房建公司拒不履行协助办证义务所致。基于上述情况，我方认为，涉案房屋相关办证事宜，应由本案其他被告尤其是房建公司履行相应协助义务，我公司无法承担该协助义务。因此，请求贵院依法查明事实，驳回本案原告对我公司的诉讼请求，判令本案其他被告履行协助相应办证义务。

被告鲁建公司、鑫泽公司未作答辩。

经审理查明：2000年3月23日，被告房建公司与被告鲁建公司签订联合开发协议一份，约定：“双方共同开发市中区八里洼南路12号院内2号商品楼座，合作方式为双方共同出资建设，甲方（指房建公司，下同）负责办理计划、规划、消防、抗震、规划许可证，所需费用由甲方支付，乙方（指鲁建公司，下同）负责楼层设计、施工、销售，所需费用由乙方支付。甲方从房屋销售额中提取地上部分1100元/平方米建筑面积，地下部分500元/平方米建筑面积，总计从销售额中提取761.9万元作为甲方的投资回收和利润包干总额,剩余销售额归乙方作为乙方的投资回收和利润包干总额。合同签订后3日内，甲方付给乙方100万元后，甲方15日内负责施工现场三通一平，规划许可证交乙方时，乙方向甲方付180万元，12月16日付120万元，余款2001年5月1日前付清。房产证办至乙方或乙方指定的第三者名下，费用由乙方支付。”合同签订后，被告鲁建公司按合同约定将楼房竣工，并向被告房建公司付款674.28万元。被告鲁建公司按照约定应支付房建公司761.9万元，扣减已支付的674.28万元，尚欠87.62万元。房建公司应付给鲁建公司100万元，二者相互折抵后鲁建公司已不欠房建公司款项。2001年7月13日，被告鲁建公司（甲方）与被告中鲁公司（乙方）签订一份协议书，约定：“经双方协商，甲方欠乙方资金250万元人民币（包括利息），以玉函东区2＃楼一单元402、502、602、二单元401、501、601、五单元502、601、602共玖套房（包括相应的地下室）作价抵甲方欠乙方的资金。自签订该协议之日，甲方将玖套房交付给乙方，不再销售。并协助办理房屋产权证书，按规定保修和协调物业管理公司进行管理。”2002年5月8日，被告中鲁公司（甲方）与被告鑫泽公司（乙方）签订一份协议书，约定：“乙方购买甲方商品住房一套，该房座落于八里洼南路12号，玉函小区东区18号楼1单元402室，建筑面积143.87平方米，另外地下室15.54平方米。房屋每平方米2560元，地下室每平方米1100元，总价款为385401.20元整。甲方从欠乙方的工程款中扣除上述款项作为甲方的售房款。甲方牵头和乙方共同找开发商（山东鲁建房地产总公司）办理房屋产权证事宜。办证时限和本楼其他住户同。”2002年9月15日，原告高泽（乙方）与被告鑫泽公司（甲方）签订一份抵房协议，约定：“甲方同意将其拥有的济南市市中区八里洼南路玉函东区18号楼1单元402室商品房一套（含相应地下室）作价肆拾万元给乙方，用以抵偿甲方所欠乙方的肆拾万元欠款。乙方负责房产过户事宜，甲方给予协调。办理过户所需费用全部由乙方承担。”高泽的监护人**代表高泽在该协议上签字。2002年9月20日，被告鑫泽公司出具证明一份，内容为：“山东省中鲁建筑集团总公司：我公司商定将贵公司抵售给我公司的济南市玉函东区小区2＃-1-402号及2＃-5-502号（现房号为18＃-1-402号及18＃-5-502）两套商品房分别落户于高泽和***名下。请根据我公司与贵公司签订的协议书的约定，协助上述二人办理房产证事宜。”2002年9月22日，被告中鲁公司出具证明一份，内容为：“山东省鲁建房地产总公司：我公司已将贵公司抵给我公司的济南市玉函东区小区2＃-1-402号及2＃-5-502号（现房号为18＃-1-402号及18＃-5-502）两套商品房抵给济南鑫泽实业有限公司。请根据我公司与贵公司签订的协议书的约定，协助济南鑫泽实业有限公司办理房产证事宜。”2002年9月30日，被告鲁建公司出具一份“关于办理高泽、***房产证的通知”，内容为：“济南市房屋建设综合开发公司：依据贵我双方2000年3月23日订立的《联合开发协议》，我公司负责房产的销售，贵公司负责将房产证办至我公司或我公司指定的第三者名下。2001年7月13日，我公司与山东省中鲁建筑集团总公司订立了抵售房产的协议书，将位于济南市八里洼南路12号玉函东区小区2号楼一单元402室和5单元502室（现为18号楼1单元402室和5单元502室）抵售给了山东省中鲁建筑集团总公司，上述房产现已分别转售至高泽特此通知。”原告高泽陈述其于2002年9月15日签订抵房协议的当天从被告鑫泽公司处取得涉案房产的钥匙并在该房一直居住至今。

另查明：2002年9月9日，济南市房产管理局为被告房建公司颁发济房权证中字第069245号房产证，该证载明济南市市中区玉函东区18号楼的所有权人为被告房建公司。

关于被告房建公司在答辩状中所述的办理房产过户需要满足其与被告鲁建公司关于办证的约定的具体内容，被告房建公司陈述在实际操作中被告鲁建公司应当向其提供工程款结算进入成本，因被告鲁建公司未能提供上述材料，导致财务手续无法完善，这是其无法为被告鲁建公司指定的第三方继续办证的原因之一。

以上事实，有民事判决书、协议书、抵房协议、书面证明、书面通知及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为：被告房建公司与被告鲁建公司签订的联合开发协议、被告鲁建公司、中鲁公司、鑫泽公司之间以及原告和被告鑫泽公司之间所签订的各份以房抵债协议，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应当严格依约履行。根据联合开发协议的约定，被告房建公司负有协助将房产证办至被告鲁建公司或鲁建公司指定的第三者名下的义务。被告房建公司辩称房产过户需要满足其与被告鲁建公司关于办证的约定，但未能举证证明该约定确实存在，故本院对此不予采信。现已查明被告鲁建公司已不欠被告房建公司联合开发协议项下的款项，被告房建公司应当协助被告鲁建公司办理涉案房产的产权证书。虽然鲁建公司出具的通知中要求房建公司将涉案房屋的产权证书直接办理至原告高泽名下，但鉴于本案当事人之间存在的是多个相互独立的合同关系，故办理房产过户手续也应当逐次进行，而不能直接过户至原告高泽名下。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告济南市房屋建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内协助被告山东省鲁建房地产总公司办理济南市市中区玉函东区18号楼1单元402室房屋及相应地下室的产权证书。

二、被告山东省鲁建房地产总公司在取得上述房屋产权证书后十日内协助被告山东省中鲁建筑集团总公司办理上述房屋的过户登记手续。

三、被告山东省中鲁建筑集团总公司在取得上述房屋产权证书后十日内协助被告济南鑫泽实业有限公司办理上述房屋的过户登记手续。

四、被告济南鑫泽实业有限公司在取得上述房屋产权证书后十日内协助原告高泽办理上述房屋的过户登记手续。

案件受理费7300元，被告济南市房屋建设综合开发公司、山东省鲁建房地产总公司、山东省中鲁建筑集团总公司、济南鑫泽实业有限公司各负担1825元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判长姜光军

人民陪审员***

人民陪审员高霞

二〇一六年六月八日

代理书记员***