北京邦通机房设备有限公司与北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初36004号

原告：北京邦通机房设备有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路15号东侧12号楼210室。

法定代表人：张瀚文，总经理。

被告：北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路76号楼3层301内368。

负责人：钱文胜，总经理。

委托诉讼代理人：**，男，1980年7月10日出生，汉族，北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司员工。

委托诉讼代理人：毕晨，男，1975年2月9日出生，汉族，北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司员工。

原告北京邦通机房设备有限公司（以下简称原告）与被告北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张瀚文，被告的委托诉讼代理人**、毕晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:要求被告赔偿合同违约给原告造成的一个季度的房租损失120000元。事实和理由：原告与被告于

2014年签订了《前期物业服务合同》。2019年1月6日原告自行装修办公室（拆除地面铺地板砖）被被告停电阻止，并要求到被告处办理装修手续；2019年1月7日原告到被告处办理装修手续。被告要求原告先去市公安消防局办理施工现场消防安全备案凭证；原告要求被告恢复供电，回复是不知什么原因停电在检查中，当时原告和被告讲此等规模的装修工程已不需要办理消防手续了，被告不理。2019年1月16日原告经过市公安消防局等机构咨询确认300平米以内的办公室装修取消小规模网上备案及施工现场备案，原告到被告处要求被告办理装修施工手续同时要求恢复供电，并出示公安消防局文件等，被告仍以公司规定必须先提供消防安全备案凭证后才能办理装修手续允许施工，停电原因不清楚不能供电。2019年1月18日，原告向95598电力报修，来检修人员检查后，确认物业没有供电，他们没有权力要求物业供电或配合工作。2019年1月24日原告向12345求助，要求被告恢复供电，办理装修手续；2019年1月29日北京市朝阳区南磨房街道办事处回复：说他们找了被告，被告说必须先提供消防备案凭证才能办装修手续；停电原因不清楚供不了电。办事处和原告讲他们也没办法，因为不是被告的主管单位只能协调至此。2019年2月3日原告再次找被告要求检修恢复供电，办理装修手续，被告回复：没有备案凭证不能办理装修手续，房间线路问题不能供电。无奈之下原告起诉至法院。2019年4月2日经过庭前调解，被告当场同意保证供电；消防局现场备案手续当场确认确实取消了，可以不用提供直接办理装修手续；但对原告的损失拒绝赔偿。至2019年4月2日原告所属房间已停电近三个月之久。原告要求被告办理装修手续达三个月在法官的要求下才同意办理。综上所述事实1.原告多次向被告报修供电问题，被告不履行职责一直不解决；2.被告以非法（办理已被消防局取消了的施工现场备案凭证）的理由刁难原告，原告多次出示消防局的文件及找有关部门调解，被告均置之不理，致使原告房屋一直无法使用空置三个月之久；3.由于被告不给原告的房间通电，不给办理装修手续，致使原告无法按约定2019年1月15日交付出租房屋，租户以不能按期交房为由未按约定缴纳第一季度的房租。被告违反了双方签订的《前期物业服务合同》第六章1.2.8和第七章1.2的约定，依据双方合同第九章违约责任第二条的约定乙方未达到管理服务约定目标的给原告造成了经济损失。被告应承担相应的法律责任。

被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。2018年12月下旬，原告员工来物业前台咨询装修事宜，由写字楼客服代表接待并解答，同时向原告员工提供了装修前所需提交的相关资料，此后到元旦再无原告来人问询装修一事。2019年1月5、6日，被告周末大值员工在日常巡视中发现原告私自装修，经现场核实未办理相关手续后，进行了现场制止，当时该房间原告已进行了大量拆除并剔凿了地面等，原告大值员工和强电主管均到场告知办理相关手续后施工，同时告知在场人员此行为存在严重安全隐患。被告人员的行为有理有力执行了与业主签署的《前期物业服务合同》及《消防安全责任书》中的有关规定。2019年1月7日，原告法定代表人到被告处问询装修手续一事，被告员工进行了耐心的解释及告知，并向其出示了其他近期正在办理装修手续客户的文件，详细告知了办理的方法和流程。但数日后被告法定代表人再次来被告处，指责被告故意刁难不配合办理装修手续，被告员工再次进行了解释并出示了已办理消防安全备案凭证客户的复印件，但其以此报备已取消为理由拒绝配合且态度强硬，被告员工多次告知了消防局要求的“小规模消防申报”与“消防安全报备凭证”是两件事，前者已取消办理而后者依然有效。沟通无果后原告又指责被告给该房间断电，被告工程部员工经现场确认为私自施工造成户内线路短路，室外强电竖井无法合闸送电，解释无果后原告法定代表人自行离开。2019年1月中旬，原告一名员工再次来被告处要求合闸送电，被告再次派客服部和工程部主管一同现场确认，原因还是户内线路短路室外强电竖井无法合闸送电，再次告知尽快办理相关手续后检修线路。原告在此后至春节前又有数次白天私自施工行为，并将该房间房门反锁拒绝配合被告工作。2019年2月2日上午10点左右，被告接到原告函件。由于当天是春节前的最后一天上班，为避免延误此事被告第一时间进行了协商。并于11时许以微信形式进行了回复，并告知收件人尽快转告原告，同时就此事通报了被告属地社区，但此事后直至被告接到法院的传票。原告在此期间未与被告有任何形式的接触。本次事件的起因完全是因为原告，未履行《前期物业服务合同》及《消防安全责任书》中的有关装修规定，私自装修引发的此次事件，事后对被告的劝解、配合视而不见。依然坚持己见造成此事的不断扩大化。被告在庭前调解时就明确陈述。被告要求的“消防安全报备凭证”在3月中旬已停止网上申报，这说明被告的工作也是与时俱进的，并非一成不变。同时，在4月已配合原告办理了相关的装修手续，原告的装修工作已在8月底结束。综上所述被告在此次事件中无不当之处，坚决执行了双方签署的《前期物业服务合同》中的相关规定。被告尽到了应履行的职责与义务，未有任何的处置不当及过失，同时也是在维护全体业主的权益。

原告就其主张向本院提交以下证据：1.原告向被告发出的函件及被告就函件回复的微信记录；2.原告和案外人北京正恒通运商贸有限公司（以下简称正恒通运公司）于2018年3月12日签订的《房屋租赁合同（写字楼）》、正恒通运公司营业执照复印件、法定代表人身份证复印件以及租金支付记录；3.房产证复印件；4.北京市消防总队文件及网站截图；5.原告和案外人沈阳和风机房装饰工程有限公司北京分公司（以下简称和风公司）于2018年12月17日签订的房屋租赁合同、和风公司于2019年5月8日向原告发出的《房屋租赁合同解除函》以及和风公司的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件。

被告就原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可；对证据2因为与被告无关，不了解情况；对证据3无异议；对证据4，该文件内容与被告要求原告提交的手续是两件事；对证据5的真实性不认可，原告曾陈述在2018年10月份租户发生变化，然而原告在2018年12月份才和新租户签合同，并去找被告申报装修手续，不收租金也不收押金就去给新租户装修，这是不合常理的，并且从新租户的营业执照上看，该公司在2018年9月份注册地就登记在涉案房屋处了，而2018年12月才签了租赁合同，所以这份合同是不属实的。

被告就其主张向本院提交以下证据：1.《二装说明》；2.涉案房屋所在楼宇另两家公司分别于2019年1月14日、1月18日办理的两份《北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证》复印件；3.《前期物业服务合同》以及《消防安全责任书》；4.被告发现原告私自装修进行制止的现场照片。

原告就被告提交证据的质证意见如下：对证据1，原告于2019年1月份从被告处拿到过；对证据2，原告当时也想填报，但网站点不进去，而且消防局明确答复原告不用填这个凭证；对证据3与证据4均无异议。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。

本院根据现有证据依法确认如下事实：原告系北京市朝阳区东四环中路78号楼8层9A05号房屋（以下简称涉案房屋）的登记房屋所有权人，房屋建筑面积152.13平方米。被告为北京凯诚信达物业管理有限公司（以下简称凯诚信达公司）领取营业执照的分支机构，系为涉案房屋提供物业管理及服务的物业管理企业。2014年10月23日，原告作为甲方与凯诚信达公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，其中第六章第1.2.8条约定：“房屋自用部位、自用设施设备小修和急修急修：建立24小时报修接待中心，有偿提供24小时急修服务，接报后15分钟内赶到事发现场进行应急处理；小修：24小时有偿提供小修服务，接到业主报修申请后30分钟内赶赴现场进行处理，小修事宜根据不同情况在与甲方协商的期限内完成维修工作或与业户预约修复日期。”第七章第1.2条约定：“工程装修管理：甲方在办公/经营区域内施工或装修的，应事先征得乙方同意。甲方雇用施工单位进行工程装修活动，该公司应遵照国家、市政标准及乙方管理规定施工，以防止本楼宇结构、水、电、消防、空调等系统遭受破坏，不得影响其它业主或使用权人的正常办公。同时业主、使用人协同施工单位一起与乙方签订有关协议并交纳相关费用。”第九章第二条约定：“乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主委员会有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”同日，原告作为乙方与凯诚信达公司作为甲方签订了《消防安全责任书》，其中第8条约定：“乙方对租用的承包场所或自营区域内进行装修改造、打隔断施工，须先向甲方提出书面申请，经甲方保安部、工程部、客服部审核同意后由乙方按有关消防法规的要求，自行到政府消防管理机关办理审批手续，待其批准后方可施工。工程竣工后报政府消防管理机关验收，经验收合格后方可使用。若乙方未经上述审批、验收程序或未按审批内容私自改变施工设计方案进行施工，其后果和责任自负。对于影响室内原设计安装的消防设施功能和保护面积的装修结构，乙方应立即拆除。”

2018年10月15日，北京市消防总队发布《北京市消防总队关于印发推进“放管服”改革持续优化营商环境便民服务措施的通知》（应急京消【2018】3号）。该通知第二条第（一）款取消建筑面积在300平方米（含本数）以下或者工程投资额在30万元人民币以下的建设工程消防验收和竣工验收消防备案。

审理中，原告称其要求被告赔偿损失的依据为：被告给原告断电近三个月，且一直无理要求原告去办理实际上以及取消的“消防安全备案凭证”，直到原告提起本案诉讼被告才恢复供电并给原告办理装修手续，导致原告与和风公司签订的《房屋租赁合同》被解除，而该份合同约定的租金标准为三个月12万元，故原告要求被告赔偿损失12万元。被告称其没有给原告断电，经被告检查是原告私自装修造成的短路导致无法合闸送电；并主张原告所称已经取消的“小规模消防备案”与被告要求原告办理的“消防安全备案凭证”并非一回事，“消防安全备案凭证”直到2019年3月份才取消。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与凯诚信达公司签订的《前期物业服务合同》及《消防安全责任书》均系双方方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。被告作为凯诚信达公司的分支机构实际涉案房屋提供物业服务并进行管理。

原告主张被告违反了《前期物业服务合同》约定，具体表现为给原告断电且以无理要求原告去办理“消防安全备案凭证”的方式拒绝给原告办理装修手续。因原告并未提交证据证明断电是被告原因所致，故本院对原告所称被告给其断电之主张不予采信。另，关于原告称被告无理拒绝为原告办理装修手续的主张，因被告要求原告办理的“建设工程施工现场消防安全备案凭证”与北京市消防总队2018年10月15日发文取消的“建筑面积在300平方米（含本数）以下或者工程投资额在30万元人民币以下的建设工程消防验收和竣工验收消防备案”从名称上看并非同一手续文件，且根据被告提交的其他公司办理相关手续文件，“建设工程施工现场消防安全备案凭证”在2019年1月18日仍是可以办理的，故本院对原告该主张亦不予采信。根据《消防安全责任书》的内容，被告有权对原告装修的消防有关手续是否齐备进行审核，故原告认为被告违反了《前期物业服务合同》约定的主张依据不足，对于其要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告北京邦通机房设备有限公司的诉讼请求。

案件受理费2700元，由原告北京邦通机房设备有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长　史　震

审判员　白星晖

审判员　陈　扬

二〇一九年十二月三十日

书记员　邓嘉男