辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终9276号

上诉人（原审被告）：辽宁省建设执业继续教育协会，住所地辽宁省沈阳市和平区三好街93号602、603室。

法定代表人：冯秀兰。

委托诉讼代理人：邵楠，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于騄騄，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南五马路185巷1号。

法定代表人：庞光辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李论，辽宁成功金盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王恒，辽宁成功金盟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：罗文梅，女，1969年1月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。

委托诉讼代理人：阎石，男，1967年12月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，系罗文梅丈夫。

被上诉人（原审被告）：辽宁建业图书销售有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区和平南大街84号。

法定代表人：黄艳。

上诉人辽宁省建设执业继续教育协会（以下简称“建设执业协会”）、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司（以下简称“市政公司”）因与被上诉人罗文梅、辽宁建业图书销售有限公司（以下简称“建业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

建设执业协会上诉请求：1.请求改判原判第一、二项或发回重审；2.全部诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院以上诉人下落不明为由，采取公告送达方式向上诉人送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票、廉政监督卡，严重违反法定程序；二、一审法院判决上诉人与其他被上诉人承担共同责任没有事实及法律依据；三、本案中违约金和损失赔偿不应并用；四、一审法院在事实认定错误的前提下适用法律必然错误。

市政公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回罗文梅的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院在未穷尽直接送达手段的情况下进行公告送达并缺席判决，严重违反法定程序；二、一审法院认定事实错误；三、被上诉人怠于行使权利，恶意造成违约金及实际损失增加的部分不应得到支持；四、一审法院以日租金为标准的2倍核定违约金违法；五、一审法院判令上诉人承担共同责任没有事实及法律依据；六、对于已支持违约金的期间，不应再支持房屋租金损失。

罗文梅辩称，同意一审法院的判决结果。

建业公司经本院依法传唤，未出庭发表答辩意见。

罗文梅向一审法院起诉请求：1.判令三被告共同支付原告逾期搬迁违约金15万元；2.三被告共同支付原告房租损失15万元；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告罗文梅系位于沈阳市和平区三好街93号金源大厦六层房屋（建筑面积628.09平方米）的所有权人。2017年6月1日，原告罗文梅（出租人/甲方）与被告建设执业协会（承租人/乙方）、被告市政公司（承租人/丙方）、被告建业公司（承租人/丁方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙、丙、丁三方共同承租甲方位于沈阳市和平区三好街93号金源大厦6层，总建筑面积628.09平方米房屋，其中乙方承租314.05平方米、丙方承租251.24平方米、丁方承租62.8平方米，屋内含有大理石地面、房间门、卫生间等相关设施、设备。租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日，共计壹年，租金共计30万元。乙方承担租金15万元，丙方承担租金12万元，丁方承担租金3万元。乙丙丁三方须于2017年5月1日前一次性付清租金。……租赁合同期满，乙丙丁三方共同返还租房时间为2018年5月31日。租赁期满或合同解除，如乙丙丁三方任何一方逾期不搬迁，违约方须按每日1000元人民币向甲方支付违约金，并承担期间所产生的全部费用及甲方潜在的所有损失。……各方还就各自权利义务、合同解除条件等其他事项进行了约定。上述合同签订后，四方依约履行案涉房屋租赁合同。2018年5月31日，案涉房屋租赁合同期限届满，被告建业公司未向原告罗文梅表明其对案涉房屋继续承租的意愿，亦未就其承租的案涉房屋（62.8平方米）予以腾退。2018年9月28日，原告罗文梅（出租人/甲方）与被告建设执业协会（承租人/乙方）、被告市政公司（承租人/丙方）、辽宁省住房和城乡建设厅执行资格注册中心（承租人/丁方，以下简称“注册中心”）再次签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙、丙、丁三方共同承租甲方位于沈阳市和平区三好街93号金源大厦6层，总建筑面积628.09平方米房屋，其中乙方承租206.2平方米、丙方承租151.8平方米、丁方承租207.9平方米、甲方预留63平方米，该面积由乙、丙、丁三方测量并确认，屋内含有大理石地面、房间门、卫生间等相关设施、设备。租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，共计壹年，租金共计27万元。乙方承担租金98,500元，丙方承担租金72,500元，丁方承担租金99,000元。乙丙二方须于2018年9月30日前一次性向甲方付清租金；丁方须于2018年9月30日前向甲方支付租金75,000元，于2019年2月1日前向甲方支付租金24,000元。……如因乙丙丁三方未能及时将租金交予甲方而给甲方带来的一切损失均由乙丙丁三方按照租金比例承担相应责任。……出租房屋用途：办公用房。……租赁合同期满，乙丙丁三方共同返还租房时间为2019年5月31日。租赁期满或合同解除，如乙丙丁三方任何一方逾期不搬迁，违约方须按每日1,000元人民币向甲方支付违约金，并承担期间所产生的全部费用及甲方潜在的所有损失。……四方还就各自权利义务、合同解除条件等其他事项进行了约定。现上述房屋租赁合同期限已届满，原告罗文梅以被告建业公司未予续约，亦未腾退案涉房屋为由起诉，要求三被告共同承担支付违约金及赔偿房屋租金损失的责任。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告建设执业协会、建业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告罗文梅提供的证据结合其当庭陈述意见，以及出庭被告市政公司的答辩、质证意见等，对本案事实予以认定。依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告罗文梅与被告建设执业协会、市政公司、建业公司四方于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》系各方在自愿平等、协商一致的基础上所达成，体现了各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，乙（即被告建设执业协会）、丙（即被告市政公司）、丁（即被告建业公司）三方共同承租甲方（即原告罗文梅）所有的金源大厦6层（总建筑面积628.09平方米）房屋，租赁期限自2017年6月1日至2018年5月31日，租金共计30万元。租赁合同期满，承租人三方共同返还租房时间为2018年5月31日。上述条款的约定系各方的真实意思表示，对合同当事人均具有约束力。根据查明的事实，2017年6月1日的《房屋租赁合同》于2018年5月31日租期届满，但被告建业公司既未向原告罗文梅表明其是否对案涉房屋继续承租，亦未就其承租的案涉房屋予以腾退，已构成“逾期不搬迁”的违约行为。依据案涉合同约定，“租赁期满或合同解除，如乙丙丁三方任何一方逾期不搬迁，违约方须按每日1000元人民币向甲方支付违约金，并承担期间所产生的全部费用及甲方潜在的所有损失。”据此，三被告应共同承担向原告罗文梅给付违约金的责任。关于违约金的数额计算问题。根据上述约定，该项标准为每逾期一天按1000元计算违约金。结合被告建业公司占用的案涉房屋面积（62.8平方米）及租金标准（3万元/年），该违约金计算系属明显过高，在被告建设执业协会、建业公司均未参加本案诉讼的情况下，且被告市政公司提出不同意支付该项违约金的情况下，本着公平原则，依据我国合同法规定的关于违约金具有以补偿性为主，以惩罚性为辅的特性，一审法院酌情对该项违约金予以调整，确定该项违约金计算按案涉房屋面积（62.8平方米）及租金标准（3万元/年）相计算所得日租金费用（即82.19元/天）标准的2倍核算，即164.38元/天。本案中，原告罗文梅主张2018年6月1日起150天内的违约金，故该项费用为24,657元（164.38元/天×150天），应由三被告共同承担对原告罗文梅的给付责任。关于原告罗文梅主张的房屋租金损失问题。涉案房屋租赁合同的租赁期间为2017年6月1日至2018年5月31日。1.2018年6月1日至2019年5月31日期间，被告建业图书公司占用金源大厦第六层案涉房屋（62.8平方米），导致原告罗文梅该期间无法对外出租，根据2017年6月1日的《房屋租赁合同》条款，该期间给原告罗文梅造成的房租损失为30,000元。2.2019年6月1日至2019年10月25日期间，被告建业公司仍占用金源大厦上述房间，导致原告罗文梅无法对外出租，给其造成的房租损失为12,000元（3万元/年÷12个月×4.8个月）。据此，对于该项房屋租金损失，共计42,000元（30,000元+12,000元），予以支持。该项损失应由三被告共同向原告罗文梅给付。关于原告罗文梅主张被告建业公司将其图书放置在金源大厦六楼的走廊及大厅等公共区域，导致其无法对外出租六楼的其余5个房间，造成直接房租损失108,000元（2019年6月1日至2019年10月25日期间）一节。根据原、被告提供的两份房屋租赁合同来看，案涉金源大厦六层的房间系可通过拆分对外出租，并非必须合并出租，仅从原告罗文梅提供的照片亦无法得出“其余5个房间”无法出租的结论，故本案中对于原告罗文梅的该项诉求暂不予支持。其可待另行组织和完善相关证据后，另行向相应主体主张。关于被告市政公司提出2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月28日进行变更，由被告建设执业协会、被告市政公司重新与原告罗文梅于2018年9月28日签订《房屋租赁合同》，故被告建业公司与原告罗文梅形成的是事实租赁关系，原租赁合同已经履行完毕的意见。根据查明的事实，被告建设执业协会、被告市政公司、被告注册中心于2018年9月28日与原告罗文梅签订《房屋租赁合同》，该合同中并不包含上述由被告建业图书公司占用的62.8平方米的案涉房屋。但该合同的签订，并不能因此而否定2017年6月1日《房屋租赁合同》中关于违约责任条款的适用，故对于被告市政公司的该项答辩意见不予采纳。

一审法院判决：一、被告辽宁建业图书销售有限公司、辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告罗文梅违约金24,657元；二、被告辽宁建业图书销售有限公司、辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告罗文梅房屋租金损失42,000元；三、驳回原告罗文梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由被告辽宁建业图书销售有限公司、辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司共同负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人建设执业协会提交新的证据如下：证据一，劳动合同和快递单，用以证明不符合公告送达的条件；证据二，前租赁合同和授权书，用以证明案外人杜琨不享有合法的授权；证据三，租赁合同和银行客户回单，用以证明上诉人足额交付租金，到期搬离，并没有违约行为；证据四，增值税发票，用以证明租赁合同到期后上诉人如期搬离。上诉人市政公司发表质证意见如下：对证据的三性均无异议。被上诉人郭文梅对证据不予质证。被上诉人建业公司未出庭发表质证意见。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，被上诉人罗文梅、上诉人建设执业协会、市政公司及被上诉人建业公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“合同一”）与被上诉人罗文梅、上诉人建设执业协会、市政公司及案外人辽宁省住房和城乡建设厅执行资格注册中心于2018年9月28日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“合同二”）均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同一约定的租赁期间届满后，此前的租赁合同关系已经终止。上诉人建设执业协会、市政公司与罗文梅就租赁关系另行签订合同二，应视为对此前签订的合同一内容的变更，并在合同二中重新约定了各方应承担的义务和责任的范围，亦应视为各方均认可在未来的合同履行中按照合同二的约定承担自己的相应责任。被上诉人建业公司在合同一约定的租赁期间届满后，继续使用租赁物，出租人郭文梅对此未提出异议，故建业公司应就合同一中约定的关于其自身的权利义务与郭文梅之间形成不定期租赁合同关系。同时，对于合同一中约定的各方权利义务，亦应在合同一的履行期限内承担相应义务和责任，现合同一的履行期间已届满，上诉人建设执业协会、市政公司与罗文梅就合同一已终止租赁合同关系，故上诉人建设执业协会、市政公司不应对被上诉人建业公司的违约责任承担共同赔偿责任。对于上诉人建设执业协会、市政公司提出的一审法院审判程序违法的问题，经查，因公告送达也是合法的送达方式之一，二审期间本院经传票传唤其二人到庭参加诉讼并充分发表上诉意见，本院对其二人的意见亦予以认可，为避免增加当事人的诉累，故对一审判决中的不当之处直接依法予以纠正。

综上所述，上诉人建设执业协会、市政公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：

一、维持沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1618号民事判决第三项，即“三、驳回原告罗文梅的其他诉讼请求。”

二、变更沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初1618号民事判决第一、二项，即“一、被告辽宁建业图书销售有限公司、辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同给付原告罗文梅违约金24,657元；二、被告辽宁建业图书销售有限公司、辽宁省建设执业继续教育协会、辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告罗文梅房屋租金损失42,000元；”为“一、辽宁建业图书销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付罗文梅违约金24,657元；二、辽宁建业图书销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿罗文梅房屋租金损失42,000元；”

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费5800元，由辽宁建业图书销售有限公司负担；二审案件受理费共计11,600元，应由辽宁建业图书销售有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。辽宁省建设执业继续教育协会和辽宁省市政工程设计研究院有限责任公司分别预交5800元，应予返还。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　帆

审 判 员　　吕长辉

审 判 员　　谢　宏

二〇二一年八月二十五日

法官助理　　刘冰青

书 记 员　　路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。