原告（反诉被告）广西裕和居与被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂租赁合同纠纷一案一审民事判决书

广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）银民初字第72号

原告（反诉被告）：广西裕和居家具有限公司。

法定代表人：龙世明，董事长。

委托代理人：曾强，广西海盟律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北海市银海区顺达汽车修理厂。

负责人：何振初，厂长。

委托代理人：林薇，广西民得律师事务所律师。

第三人：中国人民解放军某部队71分队。

负责人：贺营长。

原告广西裕和居家具有限公司（以下简称“裕和居公司”）诉被告北海市银海区顺达汽车修理厂（以下简称“顺达修理厂”）、第三人中国人民解放军某部队71分队（以下简称71分队）租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月20日立案受理后，被告（反诉原告）顺达修理厂于2013年5月24日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）裕和居公司的委托代理人曾强、被告（反诉原告）顺达修理厂的负责人何振初及委托代理人林薇到庭参加诉讼，第三人71分队经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。审理期间，经原告（反诉被告）申请、被告（反诉原告）同意，申请庭外和解四个月。本案现已审理终结。

原告裕和居公司诉称：2009年11月15日，因业主第三人71分队书面通知原告清理转租，原、被告遂签订了一份《拆迁协议》，约定：被告于2009年11月20日前将修理厂搬迁至原告为其搭建的350平方米临时场地，原告自愿免收被告2009年1月1日至2010年1月31日的租金作为被告的搬迁补偿；自2010年2月1日起，被告应以每平方米2元的标准向原告交纳租金至2012年6月30日合同期限届满。上述合同签订后，原告如约履行了义务，被告也将修理厂搬迁至原告搭建的厂房内，但被告一直拒付租金至今。期间，原告多次要求被告履约搬走，并于2012年3月29日、2013年1月24日书面告知被告，但被告拒绝搬走。被告合同期限届满后拒不搬迁，其行为严重违约，因原、被告无法协商解决，特提起诉讼，请求判令：1、终止原、被告签订的《拆迁协议》；2、被告支付原告租金25200元；3、被告支付原告违约金7560元。

原告裕和居公司对其主张在举证期限内提供的证据有：

证据一、《企业营业执照》、《组织机构代码证》、《电脑咨询单》各一份，拟证实原、被告的诉讼主体资格；

证据二、《拆迁协议》一份，拟证实被告以每平方两元的价格标准租用原告的场地经营修理厂；

证据三、《通知》、《催促函》各一份，拟证实原告多次要求被告履约搬走修理厂。

被告顺达修理厂辩称：1、原、被告签订的《拆迁协议》合法有效，该协议约定如原告与第三人续约，履行期限最长到2016年6月31日，双方应继续履行约定。2、被告不构成违约，也不应支付租金。根据拆迁协议约定，被告可将修理厂搬迁至长达汽车修理厂（以下简称“长达修理厂”）地块，被告搬迁至长达修理厂地块后才向原告支付租金，但现在原告及第三人未将长达修理厂搬走，被告也无法搬迁至长达修理厂地块。据此，请求驳回原告的诉讼请求。

被告顺达修理厂在举证期限内提供的证据有：

证据（一）、《收据》四十张，拟证实被告依约履行义务，没有违约行为；

证据（二）、《对〈搬迁催促函〉的复函》一份，拟证实被告行使原告和第三人中国人民解放军95296部队71分队违约的抗辩权。

反诉原告顺达修理厂诉称：2006年7月15日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租房协议》，约定反诉被告将其从第三人处租赁的位于广东南路原告（反诉被告）卖场旁720平方米空闲土地转租给反诉原告，租赁期限八年，从2006年8月18日至2014年8月17日，租金4147元／年，管理费16589元／年。2009年11月，反诉被告为扩建家具卖场，与第三人商量好，以处理违规出租及乱搭建为由，要求反诉原告拆迁。2009年11月15日，反诉原告、反诉被告及第三人签订了一份《拆迁协议》，约定：反诉被告及第三人安排南北石材厂东侧350平方米临时用地作为反诉原告搬迁过渡使用，免除反诉原告2009年1月1日至2010年1月31日租金，第三人负责将长达汽车修理厂土地地板建好，反诉原告从2010年1月20日可搬迁至长达修理厂地块继续经营，限于2010年1月31日搬迁完毕，如反诉被告与第三人续约，租赁期限最长到2016年6月31日止。但拆迁协议签订后，反诉被告及第三人一直未履行在长达修理厂铺设水泥地板的义务，也未腾空长达修理厂地块给反诉原告使用，致使反诉原告至今仍在350平方米过渡棚。据此，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认反诉原告、反诉被告及第三人签订的《拆迁协议》合法有效，判令反诉被告及第三人继续履行《拆迁协议》至2016年6月31日；2、反诉被告及第三人共同赔偿反诉原告经营损失65664元（从2010年2月1日暂计至2013年4月30日止，以后另计至反诉原告搬迁至长达修理厂止）。

反诉原告顺达修理厂在举证期限内提供的证据有：

证据1、《个体工商户营业执照》一份，拟证实反诉原告顺达修理厂的主体资格；

证据2、《租房协议》一份，拟证实反诉原告与反诉被告的存在租赁关系；

证据3、《拆迁协议》一份，拟证实反诉被告及第三人没有履行合同义务；

证据4、《对〈搬迁催促函〉的复函》一份，拟证实反诉原告已行使抗辩权；

证据5、《军队房地产租赁合同》一份，拟证实该拆迁协议是可以履行，履行到2016年6月31日止。

反诉被告裕和居公司辩称：1、《拆迁协议》合同期限到2012年6月30日已届满，反诉原告、反诉被告及第三人未另行签订合同，故不存在继续履行合同；2、反诉被告并不存在任何违约的事实，反诉原告能否搬到长达修理厂，是以长达修理厂搬离为前提的，腾空长达修理厂的责任在于第三人，业主都没让长达搬走，反诉被告也没有办法。另外，反诉原告提出的经济损失没有相关证据作为依据。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。

反诉被告裕和居公司对其主张在举证期限内提供的证据有：

证据（1）、《军队房地产租赁合同》一份，拟证实反诉被告租赁的土地来源合法，业主不允许转租。

第三人71分队未答辩，在举证期限内也未提供证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人71分队既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。

经庭审质证，被告对原告所举证据一没有异议，对原告所举证据二、证据三的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为是原告和第三人没有履行拆迁协议的合同义务，一直没有腾出场地给被告。

本院认为，对于原告所举证据一，被告没有异议，本院依法予以确认；对于证据二、证据三，被告的异议属于抗辩理由，不属于对证据的异议，上述证据具有真实性、合法性，与待证事实具有关联性，本院依法予以确认。

原告对被告所举证据（一）的真实性、合法性没有异议，但对2007年12月-2009年9月8日水电费、租金收取单的关联性有异议，认为上述票据发生在拆迁协议签订之前，与本案没有关联，对2010年2月1日至2012年6月30日票据的证明目的有异议，认为被告没有交纳场地租赁费，不能证实被告履行义务；对证据（二）没有异议。

本院认为，对被告所举证据（二），原告没有异议，故本院予以确认；对被告所举证据（一）中的2007年12月-2009年9月8日水电费、租金收取单，均发生在本案拆迁协议签订之前，故与本案没有关联性，对2010年2月1日至2012年6月30日的票据，因没有交纳租金的票据，不能证实被告已履行了合同义务，故该证据本院不予采纳。

反诉被告对反诉原告所举证据1、证据4没有异议；对证据2的关联性有异议，认为该租赁合同已解除，被拆迁协议所取代，与本案不具有关联；对证据3、证据5的证明目的有异议，认为不能证实反诉被告违约的事实。

本院认为，反诉被告对反诉原告所举证据1、证据4没有异议，本院依法予以确认；对证据2的关联性，该合同虽已解除，但可以证实反诉原告转租反诉被告土地及签订《拆迁协议》的原因，故与本案具有关联性，本院予以确认；对于证据3、证据5可以证实合同的约定及反诉被告违约的事实，该证据本院予以确认。

反诉原告对反诉被告提供证据（1）的证明目的有异议，认为经过业主同意是可以转租的。

本院认为，反诉被告所举证据（1）仅能证实反诉被告与中国人民解放军空军房地产管理局广州房地产管理处（以下简称“空军管理处”）签订了租赁合同，但不能证实该管理处是否同意转租的事实，故反诉被告的证明目的不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2006年7月15日，原告（反诉被告）北海市飞达家具厂（以下简称“飞达家具厂”）与被告（反诉原告）顺达修理厂签订了一份《租房协议》，双方约定：原告（反诉被告）将位于广东南路空军部队空闲地租给被告（反诉原告）作汽车修理厂使用，租期从2006年8月18日至2014年8月17日，租金每年4147元，管理费16589元。2009年11月15日，原告（反诉被告）飞达家具厂与被告（反诉原告）顺达修理厂、监督方第三人71分队又签订了一份《拆迁协议》，约定：限2009年11月20日前，被告（反诉原告）将修理厂从现址暂搬迁至“南北石材厂”东侧面积350平方米场地，由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）搭建临时棚，临时棚使用期限至2010年1月31日；2010年1月20日起，被告（反诉原告）可将修理厂搬迁至现长达汽车修理厂地块，限2010年1月31日前搬迁完成；原告（反诉被告）自愿免收被告（反诉原告）2009年1月1日起至2010年1月31日的租金作为被告（反诉原告）搬迁费用的补偿；自2010年2月1日起，被告（反诉原告）按照月租金每平方米2元的标准向原告（反诉被告）交纳租金，期限自2010年2月1日至2012年6月30日止，如原告（反诉被告）与第三人续签租赁合同，租金的标准和期限由原、被告双方另行商定，最长到2016年6月31日止；如被告（反诉原告）违约，除补交租金外，还应承担当年租金总额30%的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）履行了搭建临时棚的义务，被告（反诉原告）也依约将修理厂搬迁至350平方米临时棚内，因长达汽车修理厂一直未搬走，致使被告（反诉原告）无法搬迁到长达汽车修理厂地块。

另查明：2010年2月1日至2013年6月12日被告（反诉原告）一直在临时场地经营，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交纳租金。

再查明：上述“南北石材厂”东侧面积350平方米临时场地及长达汽车修理厂场地的土地使用权均系第三人租赁给原告（反诉被告）使用。2012年2月10日，原告（反诉被告）与空军管理处签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定：由空军管理处将被北海市银海区广东南路面积23216平方米场地租赁给原告（反诉被告）使用，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月31日。

还查明：2010年6月7日，原告（反诉被告）北海飞达家具装饰有限公司名称变更为广西裕和居家具有限公司。

本案审理过程中，经本院多次组织双方调解，但均未达成合意。

本院认为，综合原、被告双方的观点，本案的争议焦点是：

焦点一、应当由谁承担违约责任。

本院认为，根据拆迁协议约定，原告（反诉被告）作为转租人，有提供租赁场地的义务。因长达汽车修理厂未腾空土地，造成被告（反诉原告）无法如期搬迁至合同约定的场地，故应当由原告（反诉被告）承担违约责任。对于原告（反诉被告）提出腾空长达汽车修理厂土地的责任在于第三人的抗辩理由，本院认为，第三人已将土地租赁给原告（反诉被告）使用，而长达汽车修理厂的土地是原告（反诉被告）转租给该修理厂的，故原告（反诉被告）应为转租合同的相对人，且根据拆迁协议约定，第三人仅是监督人，只有帮被告（反诉原告）倒好长达地块的水泥地板的义务，不应由第三人承担未腾空土地的违约责任，故该抗辩理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持；被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）及第三人共同承担赔偿损失，也没有事实根据和法律依据，本院不予支持；对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担违约金的诉讼请求，因原告（反诉被告）未按合同约定完全履行义务，故该项诉讼请求本院不予支持。

焦点二、《拆迁协议》能否继续履行。

本院认为，《拆迁协议》是原、被告及监督方第三人经自愿平等协商所签订的合同，不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据该合同第五条关于“收取租金期限自2010年2月1日至2012年6月30日止，此后，如甲方与监督方续签租赁合同，租金的标准和期限由甲、乙双方另行商定，最长到2016年6月31日止……”的约定，合同期限至2012年6月30日止，如续约必须经双方共同另行协商。因该合同约定的租赁期限已届满，双方未另行协商签订新的租赁合同，该合同权利义务已终止，故被告（反诉原告）要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。

焦点三、被告（反诉原告）是否应当交纳租金。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定及《拆迁协议》关于“自2010年2月1日起，乙方必须向甲方交纳租金，月租金为每平方米贰元整”的约定，原告有权向被告主张租金。故原告（反诉被告）主张2010年2月1日至2013年2月1日的租金25200元，有事实根据和法律意见，本院予以支持。对于被告（反诉原告）提出其搬迁至长达修理厂场地后才向原告（反诉被告）支付租金，因被告（反诉原告）无法搬迁至长达汽车修理厂场地，故不应当支付租金的抗辩理由。本院认为，原告（反诉被告）已免除被告（反诉原告）2009年1月1日至2010年1月31日的租金作为被告（反诉原告）的搬迁补偿，虽然原告（反诉被告）未提供合同约定的场地，但仍提供了350平方米的临时场地供被告（反诉原告）使用，并搭建了临时棚，被告（反诉原告）应按照实际使用面积交纳租金，故被告（反诉原告）的抗辩理由本院不予支持。

焦点四、被告（反诉原告）主张的损失是否有事实根据和法律依据。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告（反诉被告）承担违约责任，故被告（反诉原告）的损失应当由原告（反诉被告）承担。但被告（反诉原告）主张按照《租房协议》中管理费的标准计算经营损失，未提供相关事实根据和法律依据。根据被告（反诉原告）的可得利益损失情况及违约方的获益情况，并结合被告（反诉原告）未及时采取合理减少损失的措施，也应承担损失扩大的责任，综合全案证据，被告（反诉原告）的损失应为25200元，超过部分本院不予支持。

综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司、被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂与监督方第三人中国人民解放军某部队71分队签订的《拆迁协议》合同终止；

二、被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂向原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司支付租金25200元；

三、原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司赔偿给被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂经营损失25200元；

四、驳回原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂的其他反诉请求。

本案本诉受理费人民币618元，由原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司负担142元，被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂负担476元；反诉受理费699.2元，由原告（反诉被告）广西裕和居家具有限公司负担269元，由被告（反诉原告）北海市银海区顺达汽车修理厂负担430.2元。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

审　判　长　　刘　瑞

代理审判员　　李世星

代理审判员　　钱　芳

二〇一三年十二月十九日

书　记　员　　冯　志

附本判决依据的法律规定：

《中华人民共和国合同法》

第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》

第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。