南京市鼓楼区住房和建设局与南京城镇建筑设计咨询有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终2298号

上诉人（原审被告）：南京城镇建筑设计咨询有限公司，住所地**京市鼓楼区云**路**号。

法定代表人：张瀛洲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐燕，江苏法德永衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区建设****，住所地**京市鼓楼区水佐岗**号4号。

法定代表人：徐淮舟，该局局长。

委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼方正法律服务所法律工作者。

上诉人南京城镇建筑设计咨询有限公司（以下简称城建设计公司）因与被上诉人南京市鼓楼区建设****通局（以下简称鼓楼建设交通局）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

城建设计公司上诉请求：二审法院依法认定上诉人享有公有房屋永久承租权并予以改判，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决将公用住房承租权与普通房屋承租权的概念混淆，对本案所涉房屋系上诉人因拆迁安置而取得的公有房屋承租权的事实及享有永久使用权的性质未予认定。上诉人认为公有住房承租权与普通住房承租权存在实质性的区别，公有住房承租权人对承租的公有房屋享有永久使用权，具有占有、使用、收益的权利，被上诉人无权任意解除公房承租合同。二、一审判决违反证据规则。一审中，被上诉人仅出具了2002年1月1日的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，以此证明租赁合同到期，其有权不再续签租赁合同，但对2009年3月25日的第二份《南京市直管非住宅公房租赁合同》恶意不予提交。在上诉人提交第二份租赁合同，并指出该份合同上的2014年修改为2044年系被上诉人工作人员所为的情况下，被上诉人拒不认可且拒不提交第二份合同，一审法院将《鉴定意见书》的结论毫无依据的转嫁至上诉人承担，有违证据规则。综上，请求二审法院依法予以改判。

鼓楼建设交通局辩称，一审认定的事实清楚，法律依据正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉申请。

鼓楼建设交通局向一审法院起诉请求：城镇设计公司搬出云南路24号，将租赁房屋返还给鼓楼建设交通局；城镇设计公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：1986年12月12日，原南京市鼓楼区房地产管理局（以下简称鼓楼房产局）取得南京市鼓楼区云南路24号办公楼工程的《南京市建筑执照》。该办公楼建成后，并未办理产权证。2002年1月1日，鼓楼房产局（甲方）与城建设计公司(乙方)签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，由乙方承租南京市鼓楼区云南路24号房屋，建筑面积为477平方米。双方约定：房屋租金由甲方按照本市现行租金标准评定，每月租金为2.11元，乙方按月向甲方缴纳；租赁期限为2002年1月1日至2008年12月31日；租赁届满前三个月未要求续租，期满后可终止租赁关系；乙方将承租的房屋擅自转租、转借、联营或者交换使用的，擅自改变房屋核定用途的，经催告仍无故拖欠房租累计达六个月以上的；或利用承租房屋进行违法活动的，甲方有权解除租赁关系，收回公有房屋使用权等等。2009年3月25日，鼓楼房产局（甲方）又与城建设计公司(乙方)签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》（系城镇设计公司提供），由乙方承租南京市鼓楼区云南路24号房屋，具体合同内容与上述《南京市直管非住宅公房租赁合同》一致，仅对租赁期限进行调整，即2009年1月1日至2044年12月31日。2010年9月，南京市鼓楼区房地产管理局和南京市鼓楼区建设局合并为南京市鼓楼区住房和建设局。2014年4月23日，城建设计公司支付鼓楼建设交通局2013年度房屋修缮费14310元。2015年3月23日，城镇设计公司支付鼓楼建设交通局2014年度房屋修缮费14310元。2015年7月8日，鼓楼建设交通局向城镇设计公司发送《通知函》，要求城镇设计公司于2015年7月31日前腾空房屋返还鼓楼建设交通局。一审庭审中，鼓楼建设交通局对城镇设计公司提供的《南京市直管非住宅公房租赁合同》约定的租赁期限届满时间2044年12月31日有异议，认为“2044”系由“2014”添加而成，因而申请笔迹鉴定。2015年12月9日，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定，确认“租赁期限‘2044年12月31日止’处的‘2044’符合由‘2014’添加修改形成特征”。一审法院另查明：城镇设计公司，原名称为南京市鼓楼区建筑设计室，后变更名称为南京市城镇建筑设计院五所，现仍使用南京市鼓楼区云南路24号办公楼辅楼。因当事人分歧较大，致使本案调解无效。

一审法院认为：南京市鼓楼区云南路24号办公楼已经通过规划许可，属于合法建筑。鼓楼建设交通局可以权利人身份提起诉讼，要求城镇设计公司城建设计公司返还房屋。鼓楼建设交通局与城镇设计公司签订的两份《南京市直管非住宅公房租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应严格、全面履行。城镇设计公司提供的上述租赁合同显示租赁期限为2009年1月1日至2044年12月31日，系后期修改添加形式，且明显违反法律规定的租赁合同二十年的最高期限，因而合同约定的实际租赁期限为2009年1月1日至2014年12月31日，因此双方的租赁期限于2014年12月31日届满。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然鼓楼建设交通局与城镇设计公司双方并未就签订新的房屋租赁合同形成一致意见，但是城镇设计公司在租赁期限届满仍继续使用房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，但是鼓楼建设交通局可以随时解除房屋租赁合同。鼓楼建设交通局于2015年7月8日告知城镇设计公司收回涉案房屋并要求城镇设计公司于2015年7月31日前腾空房屋返还鼓楼建设交通局，鼓楼建设交通局亦给予城镇设计公司合理的期限，应视为鼓楼建设交通局要求解除双方之间不定期租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同于2015年7月8日解除。因此对于鼓楼建设交通局要求城镇设计公司搬出并返还其所使用的房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。占有使用的获得方式是基于法律规定，或者依据合同约定。现在鼓楼建设交通局与城镇设计公司之间租赁合同解除，双方之间的权利义务终止，城建设计公司无权继续占有使用涉案房屋，因此城镇设计公司以涉案房屋属于拆迁安置房并享有永久使用权为由进行抗辩不成立，一审法院不予采信。判决：城镇设计公司于判决生效之日起十日内腾空并搬出南京市鼓楼区云南路24号办公楼辅楼，交还鼓楼建设交通局。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人城镇设计公司为证明承租涉争房屋系其拆迁所获权益，在二审中提交了江苏省计划经济计经基郁字（84）231号《关于选址问题的批复》、宁政发【1984】339号《关于成立江苏省工业贸易联合中心建设工程拆迁指挥部的通知》、宁土建（1989）第95号《南京市土地管理局征（拨）用土地批准通知书》等证据。被上诉人鼓楼建设交通局认为上述证据与本案无关，其内容并未记载本案当事人名称，也未见案涉房屋地址和门牌号码，不能证明历史上上诉人是经拆迁安置取得涉案房屋的；同时上诉人早已改制，属于私人企业，不属于事业单位。因上述证据系从南京市城市建设档案馆、南京市档案馆处复制并加盖上述单位公章，故本院对其真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。上述证据可以证明的事实为，1984年4月4日，江苏省计划经济委员会同意江苏省工业贸易经营联合中心地址定在玄武门北侧地区，拆迁等费用400万元，交由南京市负责包干。1984年12月15日，南京市人民政府批准成立江苏省工业贸易经营联合中心建设工程拆迁指挥部。1989年8月11日，南京市土地管理局同意为江苏工业贸易联合中心等拨用鼓楼区玄武门北侧中央路202号等国有土地叁拾肆亩玖分柒厘五毫，有关土地补偿、房屋拆迁等问题按双方协议办理。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的两份《南京市直管非住宅公房租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应严格、全面履行。城镇设计公司提供的第二份租赁合同显示租赁期限为2009年1月1日至2044年12月31日，经鉴定，该“2044”年系由“2014”年后期修改添加形成，其租赁期限远超双方之前签订的租赁合同，且明显违反法律规定的租赁合同的最长期限。在此情况下，一审法院认定该合同约定的实际租赁期限为2009年1月1日至2014年12月31日，且在租赁期限届满后双方形成不定期租赁关系，并不无当。鼓楼建设交通局在给予承租人合理期限的情况下通知城镇设计公司腾空迁出，应视为解除合同，一审认定双方之间的房屋租赁合同于2015年7月8日解除并判决城镇设计公司迁出，符合法律规定。上诉人虽上诉称其承租公有房屋系因拆迁所获，并因此享有永久使用权，但并未提供充分证据加以证明。上诉人还上诉称第二份租赁合同中的“2044”年系由被上诉人工作人员修改而成，是被上诉人真实意思表示，但亦未提供证据加以证明，且该年限有悖双方之间公房租赁交易习惯，亦不符合法律规定。据此，上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据。

综上所述，城镇设计公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由南京城镇建筑设计咨询有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　殷源源

审　判　员　　孙　伟

代理审判员　　张卓慧

二〇一六年九月一日

书　记　员　　王　慧