某某豪润资产管理有限公司与北京北辰实业股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2022)京03民终2780号

上诉人(原审原告)：**豪润资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼2层216。

法定代表人：王子豪，执行董事。

委托诉讼代理人：黄剑，北京黄剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何琦仙子，北京黄剑律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：北京北辰实业股份有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号。

法定代表人：李伟东，董事长。

委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。

上诉人**豪润资产管理有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人北京北辰实业股份有限公司（以下简称北辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初2926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：1、请求贵院维持北京市朝阳区人民法院作出的（2020）京0105民初2926号民事判决书第一项并依法改判：（1）被上诉人赔偿上诉人因未按约定实现商务办公楼和地铁线地下连通导致的房屋空置、租金减免损失13200776.25元；（2）被上诉人赔偿上诉人因房屋未能及时通过环评验收导致**公司向租户赔款以及租金减免损失2519517.55 元；以上共计15720293.8 元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，分配责任适用法律不当，恳请二审法院予以改判。1、一审法院认定“上诉人在明知涉案合同未约定商务办公楼与地铁线地下连通具体时间的情况下，径行向租户承诺免租期起算时间在地铁口开放时间后开始计算，相应的风险应由上诉人自行承担。”是错误的。2、一审法院适用法律错误。3、关于损失和赔偿比例。因地铁口未能与物业完成连通，损失是实际发生的，证据确实充分应当可以认定。上述损失与被上诉人逾期开通地铁口存在因果关系，人民法院应当根据影响程度、主观过错确定责任比例，上诉人主张的房屋空置损失是按照50%的责任比例计算的。二、因交付房屋无法办理营业执照所导致的损失赔偿责任应由被上诉人承担。

北辰公司辩称，同意一审判决，不同意**公司的上诉请求。

**公司向一审法院起诉请求：1．要求北辰公司向**公司赔偿逾期交房违约金5064518.37元；2．要求北辰公司向**公司赔偿因质量问题所致维修损失及赔偿租户损失491960元；3．要求北辰公司向**公司赔偿因未按约定实现商务办公楼和地铁线地下连通所致房屋空置、租金减免损失13200776.2元；4．要求北辰公司向**公司赔偿因房屋未及时通过环评验收致**公司向租户赔款及租金减免损失2519517.55元。

一审法院认定事实：2013年7月24日，北辰公司作为出卖人与**公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》约定：买受人购买涉案房屋，商品房1总价款为306016810元，商品房2总价款为928762785元。买受人应于签约当日交付房款188350000元；于签约后30日内交付房款75000000元；于2014年5月30日前交付房款191266800元；于2014年10月30日前交付房款480162795元；于2015年1月15日前交付剩余房款300000000元。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房1商业部分的房屋，出卖人应当在2015年2月15日前向买受人交付商品房2办公部分的房屋。出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。出卖人依法选聘的物业服务企业为案外人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称信诚物业公司）。买受人无论选用何种付款方式，均须在本合同规定的该物业的全部房款到达出卖人公司账号后按本合同约定的时间向买受人支付商品房。买受人逾期付款的，出卖人有权相应延迟向买受人交付该物业，且无需承担逾期交房的违约责任。出卖人负责与北京市地铁6号楼的建设方或运营商进行洽谈，保证地铁6号线车站出入口与该物业实现地下连通。该物业地下二层、地下三层产权车位与本合同项下全部商品房一并转让，每个拾叁万元，买受人承诺一并购买。如买受人不购买产权车位，出卖人有权不交付该物业，且无需承担逾期交房的违约责任。

上述合同签订后，**公司作为买受人与北辰公司作为出卖人就涉案房屋另行签订了《北京市商品房现房买卖合同》818份。合同签订时间为2014年10月至2016年1月，合同约定的付款时间与签订时间一致。关于商品房2办公部分，《北京市商品房现房买卖合同》另行约定了房屋交付时间，交付时间均为2014年12月以后；关于商品房1商业部分，《北京市商品房现房买卖合同》未另行约定房屋交付时间。**公司称因《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房1商业部分的房屋交付时间未另行约定，应当以《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付时间为准。北辰公司对此不予认可，表示房屋交付时间应当晚于合同签订时间，故商品房1商业部分的房屋交付时间应当晚于《北京市商品房现房买卖合同》的签订时间，即2014年10月以后。

北辰公司主张涉案房屋交付时间为2014年8月18日，并提交信诚物业公司作为甲方、泰和瑞物业公司作为乙方、**公司作为丙方签订的《常营乡两限房及公共服务设施A组团A09地块项目（常惠路6号）整体物业管理移交协议》佐证。该协议载明三方共同确认，常营A09项目整体物业管理移交时间为2014年8月18日14时，甲方将整体物业管理移交乙方后，项目出现任何问题，均与甲方无关，由乙方负责自行解决。

**公司认可上述协议的真实性，但表示该协议仅代表双方各自委托的物业公司对涉案房屋办理了整体物业管理的移交手续，不代表双方办理了房屋交割手续。房屋实际交付时间，应当以北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司（以下简称北辰置地分公司）向信诚物业公司出具的《房屋交割通知单》为准。该通知单载明**公司定于2014年12月至2015年7月到信诚物业公司办理房屋交割手续。北辰公司认可《房屋交割通知单》的真实性，但表示该通知单只是为了完善财务结转手续之用。

2016年6月14日，北辰置地分公司作为甲方、**公司作为乙方与洁王子公司作为丙方签订《协议》约定：乙方于2015年7月致函给甲方，目前A09商业及办公污水排放达不到环保要求，造成A09项目的商户无法办理环评、餐饮卫生许可证等相关手续，商户无法正常营业，需要单独安装污水处理设备。经三方协商，一致同意通过以下方式一次性解决上述问题：甲方一次性支付污水处理设备及安装费用共计2288970.63元，乙方对此金额无异议。该费用是甲方为一次性解决上述问题而支付，款项支付完毕后，甲方不再承担任何相关责任。若施工完成后乙方无法办理项目环评批复、餐饮卫生许可证等审批手续，或需增加费用，则由乙方全部承担，甲方不再承担。2016年7月22日，北辰置地分公司向洁王子公司支付2288970.63元。

2016年11月16日，基设投资公司作为甲方与北辰公司作为乙方、**公司作为丙方签订《常营商务办公楼项目与地铁6号线常营站3号出入口连通协议》约定：甲方同意在不影响地铁6号线正常运营秩序的前提下，实现常营商务楼项目地下二层与地铁6号线常营站的连通。因甲方同意实现常营商务楼项目与地铁相关站点连通，该连通实现后，行经常营商务楼项目的客流将长期使用地铁相关站点的设备设施，乙方同意给予甲方一次性资源补偿，上述补偿款项共计1000000元。

2017年12月6日，案外人北京本同律师事务所出具《律师函》，主要内容为：北京本同律师事务所接受**公司委托，就北辰公司向**公司交付的“北辰福第”商品房的房屋质量及维修事宜，致函如下：**公司在接收商务办公楼后，发现该楼存在诸多工程遗留问题，包括但不限于：商业环廊部分漏水、墙砖脱落、外围地面沉降、精装洁具感应器损坏等。另外，北辰公司还存在未按照合同约定及时开通部分房屋单位的燃气、及时开通地铁常营站C口并实现商务办公楼和地铁6号线地下连通、商务办公楼主出入口道路不通等一系列问题。针对存在的系列问题，**公司多次和北辰公司协商（包括发送函件），要求北辰公司尽快采取措施解决相关问题，承担起维修、恢复原状、赔偿损失等责任。但北辰公司屡次拖延推诿，导致许多问题至今仍然没有得到有效解决，给**公司造成了重大经济损失。综上所述，北京本同律师事务所正式向北辰公司发出律师函，函告：北辰公司在接到本律师函三十日内，全面解决**公司反馈的漏水、墙砖脱落、外围地面沉降等工程遗留问题，并保证不再发生类似质量问题；北辰公司在接到本律师函十日内向**公司明确解决方案，尽快解决实际问题；**公司保留对北辰公司进一步追究赔偿损失及其他法律责任的权利，包括但不限于追偿进一步的违约金、追索因此产生的其他费用等。北辰公司认可收到了上述《律师函》。

2020年1月19日，北辰公司作为甲方、**公司作为乙方与案外人北京泰和瑞物业管理有限公司（以下简称泰和瑞物业公司）签订《和解协议》约定：甲乙双方一致同意按《北京市商品房预售合同》约定13万元／个车位的价格，乙方购买北京市朝阳区常惠路6号楼地下二层至地下三层的136个产权车位。总价款共计1768万元。鉴于甲方已经于2014年8月18日向乙方交付全部产权车位，乙方尚未支付车位价款。现乙方同意继续购买车位且车位已实际交付，乙方同意向甲方支付100万元补偿款作为对甲方的补偿。

2020年1月22日，一审法院出具（2019）京0105民初85789号民事调解书，载明双方当事人自愿达成如下协议：……。

庭审中，**公司称涉案房屋存在质量问题，经多次报修，北辰公司拒绝维修，**公司只得自行聘请案外人进行维修，并向租户赔偿相应经济损失。**公司就其主张，提交维修费明细表、赔偿损失明细表、发票、收据、照片、函件若干及泰和瑞物业公司于2019年8月8日出具的《证明》佐证。《证明》载明：泰和瑞物业公司系北京市朝阳区常惠路6号楼（常营A09商业及办公）的物业管理公司，因项目存在诸多工程质量遗留问题，受**公司之委托，特负责质量维修以及与租户的协调公司。经泰和瑞物业公司与**公司协商，由泰和瑞物业公司先行垫付维修费用、并代**公司向租户赔偿了因质量问题造成的相关损失。北辰公司称明细表系**公司单方制作，不认可真实性，泰和瑞物业公司与**公司系关联公司，不认可其出具证明的真实性，其余证据真实性认可，关联性不认可；经核实，涉案房屋确实存在部分漏水问题，北辰公司就上述函件中提到的漏水问题协调维保单位多次进行维修，但没有对维修留下影音资料。

北辰公司表示根据**公司提交的泰和瑞物业公司制作的漏水情况汇报、工程遗留问题情况说明，载明泰和瑞物业公司在2014 年9 月初对涉案房屋进行了雨后漏水检查，包括房间内、走廊部位、地下车库墙体等，大部分商户即将进驻，已经有商户陆续进驻并开始进行装修。根据上述内容可以看出，北辰公司已于2014年9月初之前将涉案房屋交付给泰和瑞物业公司。**公司对此不予认可，称其与泰和瑞物业公司系不同主体，**公司不清楚泰和瑞物业公司是否收到钥匙、不清楚涉案房屋是否有门锁，即便泰和瑞物业公司收到钥匙，也不代表北辰公司将涉案房屋交付给了**公司。

经一审法院与泰和瑞物业公司核实垫付款项情况，泰和瑞物业公司于2021年12月5日向一审法院出具《证明》，载明：泰和瑞物业公司实际为**公司垫付相关费用共计491960元，现**公司已向泰和瑞物业公司付清上述款项。具体情况为：**公司与泰和瑞物业公司于2020年1月1日签订《协议书》，就上述款项进行结算确认，后**公司分三笔向泰和瑞物业公司支付450000元。同时，**公司提交其作为甲方与泰和瑞物业公司作为乙方签订的《协议书》一份，载明：涉案房屋在2019年9月发生漏水但乙方没有及时履行维修义务导致租户损失，甲方替乙方向租户赔偿42000元，甲乙双方协商一致，该费用由乙方承担，甲方有权从应付款项中相互抵扣，甲方仅向乙方支付450000元。经查，**公司于2020年1月10日、2020年2月17日、2020年3月26日向泰和瑞物业公司支付100000元、150000元、200000元。

**公司称其购买商务办公楼的目的是为了商业经营，涉案合同约定北辰公司协助办理商务楼与地铁口的连通的目的也是为了方便**公司招商，但直至2015年10月，商务办公楼地下一层才与地铁6号线常营站连通；至2017年7月，商务办公楼地下二层才与地铁6号线常营站连通。由此导致部分房屋不易出租产生空置损失，部分已出租房屋被迫降低租金、延长免租期产生租金减免损失，**公司就其主张提交租金减免损失明细表、房屋租赁合同、告知函、补充协议若干佐证。北辰公司对此不予认可，称涉案合同对于地铁口与商务办公楼的连通时间没有明确约定，北辰公司已在合理时间内办理了上述手续。**公司对外出租房屋系其自身商业经营行为，其向商户承诺的地铁口开通时间、免租期起算时间与北辰公司无关，**公司的房屋没有对外出租，属于自身商业经营风险，与北辰公司无关。

**公司称北辰公司没有给**公司提供相关环评文件，导致租户办理相关执照受阻，部分租户申请了仲裁，部分租户虽未起诉，但**公司均通过签订补充协议的方式给予了相应补偿，**公司就其主张提交损失明细表、协议书、仲裁裁决书、付款凭证、补充协议若干佐证。北辰公司对此不予认可，称涉案合同对于办理环评手续没有约定，**公司与租户之间的纠纷与北辰公司无关，北辰公司于2016年6 月1 4日已就环评事宜与**公司签订合同，双方一次性解决上述问题，北辰公司向洁王子公司支付了改造费用，北辰公司不承担其他责任。

关于诉讼时效，**公司称其于2017 年12月向北辰公司发送了律师函，律师函包括了本案的全部诉讼请求，应当适用诉讼时效中断。**公司因本案诉讼请求提到的情况一直在与北辰公司沟通，双方没有达成一致意见，**公司从未怠于行使权利，本次房屋交易包括车位的买卖，双方因买卖车位所产生的纠纷直至2020年才通过诉讼方式解决，故本案的诉讼时效应当自全部交易完成之后再起算。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》及后续签订的一系列《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。关于逾期交房违约金，双方的争议焦点为合同约定的房屋交付时间及涉案房屋的实际交付时间。一审法院认为，关于合同约定的房屋交付时间，《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房2办公部分另行约定了房屋交付时间，应以该时间为准；《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房1商业部分虽未另行约定房屋交付时间，但合同权利义务的履行时间应当在合同签订后，如按照《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付时间计算违约责任，显示公允，亦有违交易习惯，故对于商品房1商业部分的房屋交付时间，应当在相应《北京市商品房现房买卖合同》签订后，即2014年10月以后。关于涉案房屋的实际交付时间，信诚物业公司、泰和瑞物业公司与**公司签订的《常营乡两限房及公共服务设施A组团A09地块项目（常惠路6号）整体物业管理移交协议》及**公司提交的泰和瑞物业公司出具的与质量问题相关的情况说明等证据已经形成较为完整的证据链，证明北辰公司已于2014年8月18日将涉案房屋交付泰和瑞物业公司，泰和瑞物业公司作为**公司聘请的涉案房屋的物业管理公司，其接收涉案房屋的行为，应视为**公司接收了相应房屋。**公司于2017年12月6日向北辰公司出具的《律师函》明确载明了其接收涉案房屋后发现的诸多工程遗留问题，并进行逐一列举，包括工程质量问题、未及时开通燃气问题、未及时实现商务办公楼和地铁6号线地下连通问题、商务办公楼主出入口道路不通问题等，并未提到延迟交房违约金的问题。结合上述事实，一审法院足以认定涉案房屋实际交付时间为2014年8月18日，**公司主张以《房屋交割通知单》载明的时间作为房屋交付时间，缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上，北辰公司实际交付涉案房屋的时间早于合同约定的房屋交付时间，北辰公司不存在迟延交房的违约行为，一审法院对于**公司该项诉讼请求不予支持。**公司主张因房屋质量问题所致损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持。涉案合同仅约定北辰公司应协助**公司办理商务办公楼与地铁线地下连通，但未约定具体时间，根据庭审查明的事实，北辰公司已协助办理完毕上述事宜，**公司主张部分房屋未及时出租系由于商务办公楼未与地铁线地下连通所致，缺乏事实依据，一审法院不予采信；**公司在明知涉案合同未约定商务办公楼与地铁线地下连通具体时间的情况下，径行向租户承诺免租期起算时间在地铁口开放时间后开始计算，相应的风险应由**公司自行承担，故一审法院对**公司的第三项诉讼请求不予支持。关于**公司主张的房屋未及时办理环评验收所致损失，一审法院认为，涉案合同对此无明确约定，**公司在与租户签订租赁合同时，明确知晓租户对房屋的使用用途，其作为出租人所承担的相应义务不应由作为房屋买卖交易过程中出卖人的北辰公司来承担。根据双方与洁王子公司于2016年6 月14日签订的《协议》约定，北辰公司在向洁王子公司支付污水处理设备及安装费用后不再承担任何相关责任。现北辰公司已经足额支付上述款项，**公司无权另行向北辰公司主张因环评问题所致损失，一审法院对**公司的第四项诉讼请求不予支持。关于诉讼时效一节，根据在案证据，**公司就工程质量问题、经济损失赔偿问题一直在与北辰公司沟通，并向北辰公司发送律师函，从未怠于行使相应权利，故一审法院对北辰公司的该项抗辩意见不予采信。

一审判决：一、北京北辰实业股份有限公司于判决生效之日起七日内向**豪润资产管理有限公司赔偿因房屋质量问题所致损失491960元；二、驳回**豪润资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费148184元，由**豪润资产管理有限公司负担139505元（已交纳67203元，余款于判决生效之日起七日内交纳），由北京北辰实业股份有限公司负担8679元（于判决生效之日起七日内交纳）。

本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点在于商务办公楼与地铁线地下连通、环评验收损失问题。关于商务办公楼与地铁线地下连通的损失争议，根据查明的事实，在双方合同中虽然有关于北辰公司协助**公司办理商务办公楼与地铁站地下通道相连一事，但是未约定具体时间，目前客观上，北辰公司已经实际履行了上述义务，**公司据此主张北辰公司应承担部分房屋未及时出租的相应损失，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院未予支持，处理正确。关于环评验收问题。根据查明的事实，在双方的签订的有关合同中并无相关约定，**公司主张上述损失，一审法院未予支持，处理正确。

综上所述，**豪润资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费113170元，由**豪润资产管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　林存义

审　　判　　员　　　张玉娜

审　　判　　员　　　张　弘

二〇二二年五月十七日

法　官　助　理　　　眭　立

书　　记　　员　　　卢园园