某某豪润资产管理有限公司与北京北辰实业股份有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0105民初2926号

原告：**豪润资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼2层216。

法定代表人：王子豪，执行董事。

委托诉讼代理人：黄剑，北京黄剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王佳祺，北京黄剑律师事务所律师。

被告：北京北辰实业股份有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号。

法定代表人：李伟东，董事长。

委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。

原告**豪润资产管理有限公司（以下简称原告）与被告北京北辰实业股份有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人黄剑、王佳祺，被告之委托诉讼代理人孙钦永、邹功富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告赔偿逾期交房违约金5064518.37元；2.要求被告向原告赔偿因质量问题所致维修损失及赔偿租户损失491960元；3.要求被告向原告赔偿因未按约定实现商务办公楼和地铁线地下连通所致房屋空置、租金减免损失13200776.2元；4.要求被告向原告赔偿因房屋未及时通过环评验收致原告向租户赔款及租金减免损失2519517.55元。

事实和理由：2013年7月24日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地A组团（南区）商务办公楼（以下简称涉案房屋）。在合同履行过程中，被告存在以下违约情形：1.被告未按照合同约定按时交付房屋，应按照合同第14条第1款约定承担违约责任；2.房屋交付之后，存在漏水、墙砖脱落等工程遗留问题，经沟通协商无果，原告自行维修及赔偿租户的损失应由被告承担；3.补充协议第11条约定，被告负责与相关部门洽谈，保证地铁6号线车站出入口与涉案房屋实现地下连通。但房屋交付时，被告并未兑现该承诺，由此产生的房屋空置及租金减免损失应由被告承担；4.因环评不达标，导致原告租户不能进行正常的营业活动，原告向租户赔偿的经济损失应由被告承担。被告上述违约行为直接导致原告在后续商业运营过程中遭受严重经济损失，双方多次协商未果。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称，关于第一项请求：尽管预售合同约定了房屋交付时间，但同时约定了付款时间。如原告未按时付款，被告有权迟延交付房屋。合同约定房屋必须与车位一并转让，如未购买产权车位，被告有权不交付房屋，而原告直至2020年1月19日才同意购买车位。在预售合同签订后，原、被告另行签订了53套商业、765套办公的房屋买卖合同。在商业买卖合同中，未约定具体交房时间，故不存在迟延交房问题。在办公买卖合同中，另行约定了房屋交付时间，应以该时间为准。被告实际于2014年8月18日向原告交付了全部房屋。原告该项请求已过诉讼时效，不应得到支持。如法院认定被告违约，则原告的权益应当自预售合同约定的交付时间被侵犯，故原告主张违约金的诉讼时效应当自2014年6月30日、2015年2月15日分别起算，而原告本案起诉时间为2019年11月5日，已过诉讼时效。即使按照原告主张的交割单的日期，最后交付房屋的时间为2015年7月23日，原告诉讼时效也只能计算至2018年7月22日。

关于第二项请求：原告未提交证据证明交付房屋存在质量问题或质量问题是被告原因造成。涉案房屋已经过了保修期，被告无需承担任何责任。原告提交的发票抬头都是其委托的物业公司，不能证明上述费用是原告支出的。该项诉讼请求已过诉讼时效。

关于第三项请求：附件10补充协议第11条约定，被告负责与地铁六号线的建设方、运营方进行洽谈，保证地铁六号线车站出入口与该物业实现地下联通，合同中既未约定具体的完成时间，也没有约定地铁口联通的时间，故被告不存在违约问题，原告据此主张损失，无法律和合同依据。尽管如此，被告依然积极与地铁六号线的建设方、运营方进行洽谈，2016年11月，案外人北京市基础设施投资有限公司（以下简称基设投资公司）与原、被告共同签署了连通协议，约定地铁6号线常营站3号出入口与涉案物业相连通，被告为此支付给基设投资公司100万元，协议签订后不久，地铁6号线常营站即与涉案物业相连通。原告向其租户承诺地铁何时与物业相连通，与被告无关，由此产生的损失应由原告自行承担。

关于第四项请求：合同中对于环评验收没有约定，被告不负有协助义务。2016年6月14日，原、被告与案外人洁王子环保科技（北京）有限公司（以下简称洁王子公司）签订协议，约定由于部分商户的自身经营需要，需要单独安装污水处理设备，由被告向洁王子公司支付污水处理设备及安装费用，该费用是被告为一次性解决上述问题而支付，款项支付完毕后，被告不再承担任何责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2013年7月24日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《北京市商品房预售合同》约定：买受人购买涉案房屋，商品房1总价款为306016810元，商品房2总价款为928762785元。买受人应于签约当日交付房款188350000元；于签约后30日内交付房款75000000元；于2014年5月30日前交付房款191266800元；于2014年10月30日前交付房款480162795元；于2015年1月15日前交付剩余房款300000000元。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房1商业部分的房屋，出卖人应当在2015年2月15日前向买受人交付商品房2办公部分的房屋。出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。出卖人依法选聘的物业服务企业为案外人北京北辰信诚物业管理有限责任公司（以下简称信诚物业公司）。买受人无论选用何种付款方式，均须在本合同规定的该物业的全部房款到达出卖人公司账号后按本合同约定的时间向买受人支付商品房。买受人逾期付款的，出卖人有权相应延迟向买受人交付该物业，且无需承担逾期交房的违约责任。出卖人负责与北京市地铁6号楼的建设方或运营商进行洽谈，保证地铁6号线车站出入口与该物业实现地下连通。该物业地下二层、地下三层产权车位与本合同项下全部商品房一并转让，每个拾叁万元，买受人承诺一并购买。如买受人不购买产权车位，出卖人有权不交付该物业，且无需承担逾期交房的违约责任。

上述合同签订后，原告作为买受人与被告作为出卖人就涉案房屋另行签订了《北京市商品房现房买卖合同》818份。合同签订时间为2014年10月至2016年1月，合同约定的付款时间与签订时间一致。关于商品房2办公部分，《北京市商品房现房买卖合同》另行约定了房屋交付时间，交付时间均为2014年12月以后；关于商品房1商业部分，《北京市商品房现房买卖合同》未另行约定房屋交付时间。原告称因《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房1商业部分的房屋交付时间未另行约定，应当以《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付时间为准。被告对此不予认可，表示房屋交付时间应当晚于合同签订时间，故商品房1商业部分的房屋交付时间应当晚于《北京市商品房现房买卖合同》的签订时间，即2014年10月以后。

被告主张涉案房屋交付时间为2014年8月18日，并提交信诚物业公司作为甲方、泰和瑞物业公司作为乙方、原告作为丙方签订的《常营乡两限房及公共服务设施A组团A09地块项目（常惠路6号）整体物业管理移交协议》佐证。该协议载明三方共同确认，常营A09项目整体物业管理移交时间为2014年8月18日14时，甲方将整体物业管理移交乙方后，项目出现任何问题，均与甲方无关，由乙方负责自行解决。

原告认可上述协议的真实性，但表示该协议仅代表双方各自委托的物业公司对涉案房屋办理了整体物业管理的移交手续，不代表原、被告办理了房屋交割手续。房屋实际交付时间，应当以北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司（以下简称北辰置地分公司）向信诚物业公司出具的《房屋交割通知单》为准。该通知单载明原告定于2014年12月至2015年7月到信诚物业公司办理房屋交割手续。被告认可《房屋交割通知单》的真实性，但表示该通知单只是为了完善财务结转手续之用。

2016年6月14日，北辰置地分公司作为甲方、原告作为乙方与洁王子公司作为丙方签订《协议》约定：乙方于2015年7月致函给甲方，目前A09商业及办公污水排放达不到环保要求，造成A09项目的商户无法办理环评、餐饮卫生许可证等相关手续，商户无法正常营业，需要单独安装污水处理设备。经三方协商，一致同意通过以下方式一次性解决上述问题：甲方一次性支付污水处理设备及安装费用共计2288970.63元，乙方对此金额无异议。该费用是甲方为一次性解决上述问题而支付，款项支付完毕后，甲方不再承担任何相关责任。若施工完成后乙方无法办理项目环评批复、餐饮卫生许可证等审批手续，或需增加费用，则由乙方全部承担，甲方不再承担。2016年7月22日，北辰置地分公司向洁王子公司支付2288970.63元。

2016年11月16日，基设投资公司作为甲方与被告作为乙方、原告作为丙方签订《常营商务办公楼项目与地铁6号线常营站3号出入口连通协议》约定：甲方同意在不影响地铁6号线正常运营秩序的前提下，实现常营商务楼项目地下二层与地铁6号线常营站的连通。因甲方同意实现常营商务楼项目与地铁相关站点连通，该连通实现后，行经常营商务楼项目的客流将长期使用地铁相关站点的设备设施，乙方同意给予甲方一次性资源补偿，上述补偿款项共计1000000元。

2017年12月6日，案外人北京本同律师事务所出具《律师函》，主要内容为：北京本同律师事务所接受原告委托，就被告向原告交付的“北辰福第”商品房的房屋质量及维修事宜，致函如下：原告在接收商务办公楼后，发现该楼存在诸多工程遗留问题，包括但不限于：商业环廊部分漏水、墙砖脱落、外围地面沉降、精装洁具感应器损坏等。另外，被告还存在未按照合同约定及时开通部分房屋单位的燃气、及时开通地铁常营站C口并实现商务办公楼和地铁6号线地下连通、商务办公楼主出入口道路不通等一系列问题。针对存在的系列问题，原告多次和被告协商（包括发送函件），要求被告尽快采取措施解决相关问题，承担起维修、恢复原状、赔偿损失等责任。但被告屡次拖延推诿，导致许多问题至今仍然没有得到有效解决，给原告造成了重大经济损失。综上所述，北京本同律师事务所正式向被告发出律师函，函告：被告在接到本律师函三十日内，全面解决原告反馈的漏水、墙砖脱落、外围地面沉降等工程遗留问题，并保证不再发生类似质量问题；被告在接到本律师函十日内向原告明确解决方案，尽快解决实际问题；原告保留对被告进一步追究赔偿损失及其他法律责任的权利，包括但不限于追偿进一步的违约金、追索因此产生的其他费用等。被告认可收到了上述《律师函》。

2020年1月19日，被告作为甲方、原告作为乙方与案外人北京泰和瑞物业管理有限公司（以下简称泰和瑞物业公司）签订《和解协议》约定：甲乙双方一致同意按《北京市商品房预售合同》约定13万元/个车位的价格，乙方购买北京市朝阳区常惠路6号楼地下二层至地下三层的136个产权车位。总价款共计1768万元。鉴于甲方已经于2014年8月18日向乙方交付全部产权车位，乙方尚未支付车位价款。现乙方同意继续购买车位且车位已实际交付，乙方同意向甲方支付100万元补偿款作为对甲方的补偿。

2020年1月22日，本院出具（2019）京0105民初85789号民事调解书，载明双方当事人自愿达成如下协议：一、原告于2020年2月20日之前支付被告车位款及补偿金共计1868万元（具体付款方式见双方和解协议）；二、被告于收到上述款项后10个工作日内为原告出具相应数额的增值税专用发票，并于收到上述款项后85个工作日内完成过户手续，将位于北京市朝阳区常惠路6号楼地下二层至三层136个车位过户至原告名下；三、任何一方未按照上述约定时间履行义务，均应当以1868万元为基数，按照日万分之三的标准向守约方支付违约金。

庭审中，原告称涉案房屋存在质量问题，经多次报修，被告拒绝维修，原告只得自行聘请案外人进行维修，并向租户赔偿相应经济损失。原告就其主张，提交维修费明细表、赔偿损失明细表、发票、收据、照片、函件若干及泰和瑞物业公司于2019年8月8日出具的《证明》佐证。《证明》载明：泰和瑞物业公司系北京市朝阳区常惠路6号楼（常营A09商业及办公）的物业管理公司，因项目存在诸多工程质量遗留问题，受原告之委托，特负责质量维修以及与租户的协调公司。经泰和瑞物业公司与原告协商，由泰和瑞物业公司先行垫付维修费用、并代原告向租户赔偿了因质量问题造成的相关损失。被告称明细表系原告单方制作，不认可真实性，泰和瑞物业公司与原告系关联公司，不认可其出具证明的真实性，其余证据真实性认可，关联性不认可；经核实，涉案房屋确实存在部分漏水问题，被告就上述函件中提到的漏水问题协调维保单位多次进行维修，但没有对维修留下影音资料。

被告表示根据原告提交的泰和瑞物业公司制作的漏水情况汇报、工程遗留问题情况说明，载明泰和瑞物业公司在2014年9月初对涉案房屋进行了雨后漏水检查，包括房间内、走廊部位、地下车库墙体等，大部分商户即将进驻，已经有商户陆续进驻并开始进行装修。根据上述内容可以看出，被告已于2014年9月初之前将涉案房屋交付给泰和瑞物业公司。原告对此不予认可，称其与泰和瑞物业公司系不同主体，原告不清楚泰和瑞物业公司是否收到钥匙、不清楚涉案房屋是否有门锁，即便泰和瑞物业公司收到钥匙，也不代表被告将涉案房屋交付给了原告。

经本院与泰和瑞物业公司核实垫付款项情况，泰和瑞物业公司于2021年12月5日向本院出具《证明》，载明：泰和瑞物业公司实际为原告垫付相关费用共计491960元，现原告已向泰和瑞物业公司付清上述款项。具体情况为：原告与泰和瑞物业公司于2020年1月1日签订《协议书》，就上述款项进行结算确认，后原告分三笔向泰和瑞物业公司支付450000元。同时，原告提交其作为甲方与泰和瑞物业公司作为乙方签订的《协议书》一份，载明：涉案房屋在2019年9月发生漏水但乙方没有及时履行维修义务导致租户损失，甲方替乙方向租户赔偿42000元，甲乙双方协商一致，该费用由乙方承担，甲方有权从应付款项中相互抵扣，甲方仅向乙方支付450000元。经查，原告于2020年1月10日、2020年2月17日、2020年3月26日向泰和瑞物业公司支付100000元、150000元、200000元。

原告称其购买商务办公楼的目的是为了商业经营，涉案合同约定被告协助办理商务楼与地铁口的连通的目的也是为了方便原告招商，但直至2015年10月，商务办公楼地下一层才与地铁6号线常营站连通；至2017年7月，商务办公楼地下二层才与地铁6号线常营站连通。由此导致部分房屋不易出租产生空置损失，部分已出租房屋被迫降低租金、延长免租期产生租金减免损失，原告就其主张提交租金减免损失明细表、房屋租赁合同、告知函、补充协议若干佐证。被告对此不予认可，称涉案合同对于地铁口与商务办公楼的连通时间没有明确约定，被告已在合理时间内办理了上述手续。原告对外出租房屋系其自身商业经营行为，其向商户承诺的地铁口开通时间、免租期起算时间与被告无关，原告的房屋没有对外出租，属于自身商业经营风险，与被告无关。

原告称被告没有给原告提供相关环评文件，导致租户办理相关执照受阻，部分租户申请了仲裁，部分租户虽未起诉，但原告均通过签订补充协议的方式给予了相应补偿，原告就其主张提交损失明细表、协议书、仲裁裁决书、付款凭证、补充协议若干佐证。被告对此不予认可，称涉案合同对于办理环评手续没有约定，原告与租户之间的纠纷与被告无关，被告于2016年6月14日已就环评事宜与原告签订合同，双方一次性解决上述问题，被告向洁王子公司支付了改造费用，被告不承担其他责任。

关于诉讼时效，原告称其于2017年12月向被告发送了律师函，律师函包括了本案的全部诉讼请求，应当适用诉讼时效中断。原告因本案诉讼请求提到的情况一直在与被告沟通，双方没有达成一致意见，原告从未怠于行使权利，本次房屋交易包括车位的买卖，双方因买卖车位所产生的纠纷直至2020年才通过诉讼方式解决，故本案的诉讼时效应当自全部交易完成之后再起算。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及后续签订的一系列《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。

关于逾期交房违约金，双方的争议焦点为合同约定的房屋交付时间及涉案房屋的实际交付时间。本院认为，关于合同约定的房屋交付时间，《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房2办公部分另行约定了房屋交付时间，应以该时间为准；《北京市商品房现房买卖合同》对于商品房1商业部分虽未另行约定房屋交付时间，但合同权利义务的履行时间应当在合同签订后，如按照《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付时间计算违约责任，显示公允，亦有违交易习惯，故对于商品房1商业部分的房屋交付时间，应当在相应《北京市商品房现房买卖合同》签订后，即2014年10月以后。关于涉案房屋的实际交付时间，信诚物业公司、泰和瑞物业公司与原告签订的《常营乡两限房及公共服务设施A组团A09地块项目（常惠路6号）整体物业管理移交协议》及原告提交的泰和瑞物业公司出具的与质量问题相关的情况说明等证据已经形成较为完整的证据链，证明被告已于2014年8月18日将涉案房屋交付泰和瑞物业公司，泰和瑞物业公司作为原告聘请的涉案房屋的物业管理公司，其接收涉案房屋的行为，应视为原告接收了相应房屋。原告于2017年12月6日向被告出具的《律师函》明确载明了其接收涉案房屋后发现的诸多工程遗留问题，并进行逐一列举，包括工程质量问题、未及时开通燃气问题、未及时实现商务办公楼和地铁6号线地下连通问题、商务办公楼主出入口道路不通问题等，并未提到延迟交房违约金的问题。结合上述事实，本院足以认定涉案房屋实际交付时间为2014年8月18日，原告主张以《房屋交割通知单》载明的时间作为房屋交付时间，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，被告实际交付涉案房屋的时间早于合同约定的房屋交付时间，被告不存在迟延交房的违约行为，本院对于原告该项诉讼请求不予支持。

原告主张因房屋质量问题所致损失，有事实和法律依据，本院予以支持。

涉案合同仅约定被告应协助原告办理商务办公楼与地铁线地下连通，但未约定具体时间，根据庭审查明的事实，被告已协助办理完毕上述事宜，原告主张部分房屋未及时出租系由于商务办公楼未与地铁线地下连通所致，缺乏事实依据，本院不予采信；原告在明知涉案合同未约定商务办公楼与地铁线地下连通具体时间的情况下，径行向租户承诺免租期起算时间在地铁口开放时间后开始计算，相应的风险应由原告自行承担，故本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。

关于原告主张的房屋未及时办理环评验收所致损失，本院认为，涉案合同对此无明确约定，原告在与租户签订租赁合同时，明确知晓租户对房屋的使用用途，其作为出租人所承担的相应义务不应由作为房屋买卖交易过程中出卖人的被告来承担。根据双方与洁王子公司于2016年6月14日签订的《协议》约定，被告在向洁王子公司支付污水处理设备及安装费用后不再承担任何相关责任。现被告已经足额支付上述款项，原告无权另行向被告主张因环评问题所致损失，本院对原告的第四项诉讼请求不予支持。

关于诉讼时效一节，根据在案证据，原告就工程质量问题、经济损失赔偿问题一直在与被告沟通，并向被告发送律师函，从未怠于行使相应权利，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、被告北京北辰实业股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告**豪润资产管理有限公司赔偿因房屋质量问题所致损失491960元；

二、驳回原告**豪润资产管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费148184元，由原告**豪润资产管理有限公司负担139505元（已交纳67203元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京北辰实业股份有限公司负担8679元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　孙　赫

二〇二一年十二月二十八日

书记员　杨琪琛