广东省石油化工建设集团有限公司、董荣佳房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终11100号

上诉人（原审原告）：广东省石油化工建设集团有限公司。住所地：广州市海珠区同福中路293号。

法定代表人：王亚青，职务：总经理。

委托诉讼代理人：刘超，广东诺臣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭江凤，广东诺臣律师事务所实习人员。

被上诉人（原审被告）：董荣佳，男，1976年6月30日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所律师。

上诉人广东省石油化工建设集团有限公司（以下简称石油公司）因与被上诉人董荣佳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年5月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

石油公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判董荣佳支付逾期腾房占用费72996元；本案一、二审诉讼费均由董荣佳承担。事实和理由：石油公司将涉案房屋于2018年4月20日出租给董荣佳，并订立《广州市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)，合同约定董荣佳应当在2018年12月31日租赁期满之后，腾空租赁房屋，否则应当按照每日两倍的日租金支付房屋用费。董荣佳一直占用涉案房屋，直至在一审法院调解下，同意于2021年3月1日，涉案房屋由石油公司实际管控(2021年3月5日，实际交房)，基于此，董荣佳应当支付石油公司房屋占用费72996元(起算时间从2019年1月1日至2021年3月1日)。然而，一审法院在有效合同约定的情况下，未依照合同约定进行判决。一、石油公司对董荣佳逾期腾房不存在过错，一审法院判决认为石油公司存在过错导致扩大损失，属于事实认定不清。根据石油公司提交的照片(证据4)表明：1.已经履行多次催告义务。自2018年12月31日租期届满后，经石油公司多次催告，董荣佳拒不退还；2.已经尽到了合理提示义务。2020年4月20日石油公司在案涉房屋门口张贴《通知》，告知董荣佳逾期腾房应当承担的违约责任，董荣佳于该通告上手写回复，证明董荣佳收到《通知》并已经知晓其应当承担的违约责任，却仍然不搬离涉案房屋。直至庭审，在法院调解下，董荣佳方才同意当日即2020年3月1日起由石油公司对案涉房屋进行管控。石油公司对董荣佳持续违约不存在过错，错误认定石油公司存在过错，属于事实不清。二、石油公司与董荣佳订立的《租赁合同》合法有效，则合同双方应当受合同条款的约束。石油公司与董荣佳订立的《租赁合同》符合民事行为成立且生效的要件，系双方真实意思表示，合同双方都应当受到其约束。一审法院在认可该合同成立并生效的前提下，应当尊重双方意思自治，严格依照该合同第七条第七款约定的逾期腾房占用费标准判决董荣佳承担。三、涉案物业房产证上建筑面积为827.86平方米。本案中董荣佳只是租赁了其中63平方米，在同一物业上有多个承租人，我司与该物业上承租人的租赁合同条款均相同，管辖法院均为天河区人民法院，一直以来，如承租人逾期腾房，天河法院的判决均按租金标准的两倍支付占用费，二审法院均维持了一审法院的判决，包括与本案同时起诉的另一租赁纠纷，因承办人不同，另一纠纷已审结，案号是（2021）粤01民终15849号，该案中对于逾期腾房，法院均判决按租金两倍标准支付占用费。本案一审违背双方签订的合同条款，同事不同判。特提出上诉。

董荣佳答辩如下：第一、我方认为一审法院的判决符合法律规定，石油公司的上诉请求没有法律依据，应当予以驳回；第二、合同第5.4条明确约定，租赁期满后两天，出租方有权处分承租方的财产，可以清理房屋内财产，因石油公司在我方租赁期满后对房屋上锁，双方对房屋内物品抵债达成一致协议，我方在法院主持调解之前无法进入涉案房屋，因此我方在未及时搬迁这一点上并不存在过错。第三、董荣佳通过自身的行为已经明确表示不再续租，按照石油公司的意见，租赁期满不租了，却还一直要支付租金，如果出现石油公司不配合清场的行为，石油公司还能够一直收取承租方的占有使用费，非常不合理。在签订本案租赁合同时，董荣佳是作为弱势一方，而石油公司作为合同强势一方，依据合同是拥有清场的权利，如果石油公司一直不清场，也不让董荣佳继续使用，且还需要我方支付占有使用费是不符合法律规定的。依据《民法典》第五百九十一条的规定，石油公司在我方明确不续租的情况下，仍放任房屋空置而造成租金损失，是自身原因导致，对损失的扩大存在过错。

石油公司向一审法院起诉请求：1.董荣佳支付租赁保证金3000元；2.董荣佳支付2018年7月20日至8月19日期间租金1386元、2018年11月20日至12月19日期间租金1386元、2018年12月20日至31日期间租金508.2元，合计3280.2元；3.董荣佳支付逾期交纳2018年4月20日至2018年12月31日期间租金的违约金1807.3元（石油公司自愿降低计算标准按照每日万分之五计算，计算公式为：每月的欠租本金×逾期天数×0.5‰，违约金计至2021年3月1日）；4.董荣佳支付逾期腾房占用费72996元（按合同约定的日租金的2倍计算，自2019年1月1日起计至2021年3月1日止）；5.董荣佳承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：

一、租赁房产（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区东圃大沙围路的省化建东圃仓库值班室旁办公室。

二、租赁合同签订时间：2018年4月20日。

三、合同约定的租赁面积及使用用途：63平方米；作仓库使用。

四、合同约定的租赁期限：2018年4月20日至2018年12月31日。

五、合同约定的保证金金额：3000元。

六、合同约定的月租金标准：1386元。

七、合同约定的租金缴纳日期：每月10日前支付月结租金。

八、合同约定的逾期支付租金的违约金标准：每逾期一日，按所欠费用总额5%。

九、合同第五条四款约定的租期届满后逾期腾房处理方式：租期届满后两天逾期不搬离腾房的，可视承租人对案涉房屋内物品的权利放弃，承租人不予保管可予清理。

十、合同第七条第七款约定的逾期腾房的占用费标准：每日按合同日租金2倍。

十一、合同第七条第八款约定的续租内容：租赁期满，承租人续租的，应在租赁期满前60日函告出租人，双方同意的，另行签订租赁合同。

十二、合同第十一条约定的生效条件：自双方盖章（签字）并在出租人收到保证金后生效。

十三、董荣佳已付保证金金额：0元。

十四、董荣佳已付租金的情况：于2018年9月25日转账支付“4月、5月”租金2772元，于2018年12月10日分4次先后转账支付“8月”租金1386元、“9月”租金1386元、“10月”租金1386元、租金1386元。石油公司主张2018年12月10日的第四笔租金为2018年6月20日至7月19日的租金；董荣佳确认其未以其他形式支付过石油公司第二项诉请中期间的租金。

十五、需要说明的其他事项：1.石油公司提交了一张显示张贴于案涉房屋大门上的《通知》（其中打印文字记载石油公司的物业经营部于2020年4月24日向董荣佳作出，称合同到期后多次催告董荣佳仍未退还案涉房屋，现通知董荣佳在2020年4月26日前搬离并与石油公司办理交接手续，否则将依法起诉；其中的手写文字显示董荣佳于2020年4月24日回复表示，董荣佳已多次反映解决2018年12月31日前的所有事情，结果石油公司一拖再拖，现在厂房仓库已全部搬走不再使用，望石油公司尽快解决问题）的照片作为证据，拟证明其催促董荣佳交还案涉房屋，董荣佳一致拒绝。经质证，董荣佳对证据真实性确认，确认手写文字是董荣佳所写，称董荣佳手写内容反映了案涉房屋及石油公司、董荣佳之间的另一份租赁合同的问题，董荣佳了解到因石油公司管理不善，石油公司的不同领导对案涉房屋的交接存在争议，原本达成的一致意见有打算反悔，董荣佳多次反映此事，但石油公司不予理睬，董荣佳只能在该通知上要求石油公司配合将双方达成的抵债行为形成一个书面协议。石油公司则称上述手写内容并非针对案涉房屋，而是针对石油公司、董荣佳之间的另一份租赁合同的问题。另查，石油公司、董荣佳双方在2016年11月15日就位于广州市天河区东圃大沙围路8号仓及8号仓库旁场地的面积252平方米的房屋签订租赁合同，约定由董荣佳向石油公司承租用作仓库使用，租期自2016年11月16日至2017年11月15日。2.董荣佳称董荣佳表示不愿意续租，故石油公司、董荣佳双方于2018年12月10对租金进行结算，且达成一致意见，由董荣佳就案涉房屋仅支付6个月租金，剩余租金以案涉房屋内的物品抵扣，石油公司同意，也未要求董荣佳支付违约金，所以董荣佳就按该约定逐笔支付租金；合同到期后，其于2019年1月初到物业管理部门与对方核实对案涉房屋的交接无异议了，将案涉房屋钥匙交给了对方的代表郑部长。石油公司否认曾与董荣佳达成上述一致意见，否认董荣佳交付了案涉房屋钥匙给石油公司。3.庭审中，石油公司、董荣佳均表示在坚持各自上述关于案涉房屋是否已经交还石油公司、案涉房屋内董荣佳物品是否已以抵租方式抵偿给石油公司的观点前提下，为避免损失进一步扩大，同意自庭审当日即2020年3月1日起由石油公司对案涉房屋实际进行管控。此后，石油公司与董荣佳于2021年3月5日共同前往案涉房屋，由石油公司聘请开锁公司打开案涉房屋大门，董荣佳将案涉房屋内物品搬离（空调除外，董荣佳明确表示空调并非其物品），双方签署房屋交接确认书。石油公司后以其已经收回了案涉房屋为由申请撤回要求董荣佳向石油公司立即退还案涉房屋的诉请。

一审法院认为:石油公司上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，一审法院依法予以准许。经查，董荣佳并无向石油公司缴纳过租赁保证金，根据双方合同第十一条的约定，合同并未生效。尽管如此，从查明事实看，双方从未主张过合同因此未生效，相反，双方以实际行为在履行合同，并均主张合同已经期满解除。鉴于此，应认定双方以实际行为变更了合同关于生效条件的约定，一审法院认定合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于石油公司的第一项诉讼请求，双方合同关系已经到期解除，石油公司再要求董荣佳支付保证金有违保证金的属性，一审法院对石油公司该请求不予支持。关于石油公司的第二、三、四项诉讼请求，董荣佳关于在2018年12月10日与石油公司达成用案涉房屋内物品抵偿租金的一致意见的陈述和已经于2019年1月交付案涉房屋钥匙给石油公司的陈述，均未提交充分证据予以证明，石油公司对此也予以否认，故应由董荣佳承担举证不能的法律后果，一审法院对董荣佳该抗辩意见不予采纳。董荣佳自认未以其他形式支付第二项诉请期间的租金，结合一审法院前述认定，石油公司现要求董荣佳支付2018年7月20日至8月19日期间租金1386元、2018年11月20日至12月19日期间租金1386元、2018年12月20日至31日期间租金508.2元及其逾期交纳2018年4月20日至2018年12月31日期间租金的违约金1807.3元，有事实和合同依据，且符合处分原则，一审法院依法予以准许。至于石油公司的第四项诉讼请求，从本案查明的事实看，双方租赁合同早在2018年12月31日期满解除，董荣佳作为负有交还案涉房屋义务的一方，未及时交还案涉房屋，对导致损失扩大存在过错，但石油公司未采取更为积极有力的措施，防止损失进一步扩大，也存在过错，一审法院根据公平原则和合同关于合同解除后收回房屋的相关约定及双方在诉讼中的表现，综合本案案情酌情认定由董荣佳向石油公司支付2019年1月1日至2021年3月1日期间的占用费18000元。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、董荣佳于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省石油化工建设集团有限公司支付2018年7月20日至8月19日期间租金1386元、2018年11月20日至12月19日期间租金1386元、2018年12月20日至31日期间租金508.2元。二、董荣佳于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省石油化工建设集团有限公司支付逾期支付2018年4月20日至2018年12月31日期间租金的违约金1807.3元。三、董荣佳于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省石油化工建设集团有限公司支付2019年1月1日至2021年3月1日期间的占用费18000元。四、驳回广东省石油化工建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1827元，由广东省石油化工建设集团有限公司负担1307元，董荣佳负担520元。

本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

本案中当事人没有提交新证据。

二审期间，董荣佳称其在合同到期后没有再使用过涉案房屋，房屋内物品已经抵偿给石油公司；石油公司称其在2020年4月24日张贴通知前曾多次上门要求董荣佳交场，但涉案房屋没人，门是上锁的，也曾多次电话口头联系董荣佳，但没有证据证明。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为董荣佳应否按照双倍租金标准支付从2019年1月1日到2021年3月1日的占用费。对此，本院认定如下：

案涉租赁合同约定租赁期限从2018年4月20日到2018年12月31日，租期届满后两天逾期不搬离腾房的，可视承租人对案涉房屋内物品的权利放弃，承租人不予保管可予清理，并同时约定逾期腾房的占用费按合同日租金2倍计算。上述合同到期后，董荣佳并无证据证明已将涉案房屋交还给石油公司，亦未再支付过租金，而石油公司作为出租人，其在本案提供的证据显示直到2020年4月24日方在涉案房屋大门上张贴催告董荣佳交还房屋的《通知》，此时已超过合同约定的租赁期近16个月。原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，现《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，均规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此，董荣佳作为承租人在租赁期限届满后未向出租人交还房屋虽然构成违约，但石油公司作为出租人亦负有及时收回场地防止损失扩大的义务，石油公司一方面怠于行使收回场地的权利，另一方面援引合同条款主张董荣佳按照双倍租金标准支付占用费，显然与上述法律规定不符，其对此提出的上诉，本院不予支持。

至于石油公司上诉提到的另案判决，该案当事人上诉针对的争议焦点与本案不同，且该案并非指导性案例或最高人民法院的生效类案裁判，故石油公司以该案裁判结果作为依据主张本案应同案同判，本院不予支持。

综上所述，石油公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1174元,由上诉人广东省石油化工建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张明艳

审 判 员　何　佐

审 判 员　唐佩莹

二〇二二年八月二日

法官助理　眭　翘

龚琳琳

书 记 员　黄　艳