***、广州市一方环保工程有限公司（原广州市一方房地产开发有限公司）等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤01民终1214号 上诉人：（原审被告）：***，男，1962年11月1日出生，香港特别行政区居民， 委托诉讼代理人：李丽珊，系***表姐。 被上诉人（原审原告）：广州市一方环保工程有限公司（原广州市一方房地产开发有限公司）。住所地：广东省广州市海珠区同福中路293号5楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东诺臣律师事务所律师。 原审被告：**，男，1983年4月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原审第三人：广东省石油化工建设集团有限公司。住所地：广东省广州市海珠区同福中路293号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东诺臣律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人广州市一方环保工程有限公司（以下简称环保公司）、原审被告**、原审第三人广东省石油化工建设集团有限公司（以下简称石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人***上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、环保公司称已与**签订从2016年3月10日至2019年3月9日的房屋租赁合同，***是在收到广州市越秀区人民法院传票附带该租赁合同时才见过该合同，据**之前所陈述，环保公司从未提供案涉合同正本给***及**。另***在2016年3月10日所签补充协议也是单方面签订，至今环保公司也未提供给***。二、在2016年至2017年期间，***通过转账及现金支付的方式给环保公司支付租金，但是环保公司没有提供收据。据**所述，环保公司偶尔才提供收据。三、一审判决书描述“**2017年2月1日至2018年5月31日欠租金未交合计62620.61元”而**已于2017年4月因病回四川老家，且所租赁的房屋已关门，没有再做任何生意。当时**还有8000元押金在环保公司处，为何环保公司不直接收回该租赁房屋，而且环保公司很清楚**已搬走，后来也将案涉租赁房屋换锁并停电，该事实附近居民都很清楚，且环保公司还有招租行为。四、直至2018年6月2日环保公司通知***将**的所有物品搬走，***才得知**还有遗留物品未处理，只好委托他人代处理“俊雪乒乓球馆”的所有物品。 被上诉人环保公司辩称，1.《补充协议》上有***的签名，其对《补充协议》的内容是明知且同意的。2.***转账支付的租金，环保公司收到租金后均开具相应的发票，***提出的现金支付属不实陈述。根据一审证据，***的转账记录均与环保公司的发票一一对应，不存在收取现金的情况。3.***一直占用租赁房屋，直到2018年6月2日才将涉案房屋交给环保公司，***占用租赁房屋理应支付租金。4.从环保公司提供的证据可以看出，***在2016年7月才交2015年的租金，***都是拖欠几个月租金后，在环保公司多次催促下才支付。2018年6月份租赁合同并未到期，只是因为***长期拖欠租金，在环保公司的强烈要求下，才将租赁房屋交回。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院二审法院维持一审判决。 原审被告**未答辩。 原审第三人石化公司未陈述意见。 环保公司向一审法院提出诉讼请求判令：1.**向环保公司支付2017年2月1日至2018年5月31日的租金62382.26元；2.**向环保公司支付2016年7月10日至2018年5月31日的管理费7585.4元；3.**向环保公司支付逾期缴纳租金及管理费的违约金至实际清偿之日止（暂计至2020年7月31日止为39219.39元）；4.**负担本案的诉讼费用；5.***对上述债务承担连带责任。 一审法院经审理查明：粤房地证字第**房地产权证载明，权属人为广州市一方房地产开发有限公司，房屋用途为非居住用房，占有房屋份额为全部，房地座落为海珠区××号自行车库，建筑面积为82.45平方米。 广州一方居物业管理有限公司（出租人、甲方）与**（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。第二条约定，甲方同意将坐落在海珠区××号自行车库的房屋/土地（房地产权证号：粤房地证字第**）出租给乙方作办公用途使用，租赁建筑面积82.45平方米（含分摊共用建筑面积）。第三条租赁期限、租金约定，2016年3月10日至2017年3月9日，单位租金为45元/㎡/月，每月租金为3710.25元；2017年3月10日至2018年3月9日，单位租金为47.25元/㎡/月，每月租金为3895.76元；2018年3月10日至2019年3月9日，单位租金为49.61元/㎡/月，每月租金4090.55元；租金为月结，乙方须在每月5日前以现金或转账付款方式足额支付给甲方，甲方收齐款后三个工作日内向乙方出具有效票据。第四条租赁保证金约定，乙方向甲方交纳8000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第七条乙方的权利、义务及违约责任约定，乙方逾期支付租金（含物业管理费、水电费等），每逾期一日，按拖欠款总额5%向甲方偿付违约金；拖欠日期超过30日的，甲方可终止租赁合同，收回物业并清收拖欠的全部租金和相关费用，租赁保证金不予退回；乙方擅自提前终止或解除租赁合同的，租赁保证金不予退还。第八条其他约定，租赁期内，乙方还应按一方雅居小区商业用途的物业服务收费标准向甲方交纳物业管理费，在缴纳租金时一并向甲方缴交。环保公司表示**、***应在当月5日前缴纳上月10日至当月9日的租金；076××××1453号发票载明2015年10月10日至2016年7月9日共9个月的物业服务管理费为2968.20元，据此可计算出物业管理服务费为每月329.8元；环保公司调整逾期付款违约金为按每日0.05%的标准计算；已收取8000元租金保证金，未向**、***退回，根据租赁合同的约定，因**、***拖欠租金、物业管理服务费等，该保证金不应退还。 广州一方居物业管理有限公司（甲方）与**（乙方）、***（丙方）于2016年3月18日签订的《补充协议》约定，甲乙双方于2016年3月10日签订甲方位于海珠区××号房屋的《广州市房屋租赁合同》，就履行该合同所产生的费用等经甲乙丙三方友好协商，达成补充协议；丙方同意上述房屋租赁合同在合同期内所产生的租金、管理费、水电费等费用及一切责任均由丙方负责，起止时间为2016年3月10日至2019年3月9日，丙方因代乙方缴纳上述租赁合同所产生的费用而形成的债权债务关系，由乙方和丙方自行协商解决，与甲方无关；本协议作为甲乙双方于2016年3月10日签订的位于海珠区××号房屋《广州市房屋租赁合同》的附件（起止时间为2016年3月10日至2019年3月9日），与该合同具有同等法律效力。环保公司认为《补充协议》是***对**签订的租赁合同的债的加入，故***应对**的债务承担连带责任。 中国建设银行单位客户专用回单载明，2016年7月5日，***向广州一方居物业管理有限公司转账22230元，用途为租金；2016年8月22日，***向广州一方居物业管理有限公司转账16919元，用途为转账存入。广东增值税普通发票载明，发票号码076××××1452，开票日期2017年5月22日，商铺出租价税合计32567.75元，备注为2015年10月10日-2016年7月9日租金；发票号码076××××1469，开票日期2017年5月24日，代收代付电费价税合计3613.05元，备注为2015年7月10日-2016年7月10日电费；发票号码076××××1453，开票日期2017年5月22日，物业管理费价税合计2968.20元，备注为2015年10月10日至2016年7月9日管理费。 中国建设银行单位客户专用回单载明，2017年6月13日，***向广州一方居物业管理有限公司转账12000元，用途为储蓄卡转账；2017年7月25日，***向广州一方居物业管理有限公司转账13000元，用途为转账存入。广东增值税普通发票载明，发票号码247××××8767，开票日期2018年1月22日，商铺出租价税合计25000元，备注为2016年7月10日-2017年1月31日租金。 环保公司表示**、***已支付至2017年1月31日的租金及至2016年7月9日的管理费；应缴日期为2016年4月5日、5月5日、6月5日的租金的逾期支付违约金应计算至2016年7月5日，应缴日期为2016年8月至2017年2月（各月5日）的租金的逾期支付违约金应计算至2017年6月13日，其余月份的租金的逾期支付违约金计至实际清偿之日止；应缴日期为2016年4月5日、5月5日、6月5日的管理费的逾期支付违约金应计算至2016年7月5日，其余月份的管理费的逾期支付违约金计至实际清偿之日止。 委托人***于2018年6月2日出具的委托书载明：“现委托***先生代其处理俊雪乒乓球馆的所有物品。”庭审中，环保公司表示**、***未发出合同解除通知，因催促**、***支付租金及管理费，**、***一直拒不支付，后双方协商一致，**、***于2018年6月2日搬离涉案场地，双方租赁合同关系于2018年6月2日解除，本案中环保公司主张的租金及管理费仅计至2018年5月31日。 广州市海珠区市场监督管理局出具的准予注销登记通知书载明，广州一方居物业管理有限公司因吸收合并而提交的该公司注销登记申请，该局决定准予注销登记；合并前公司为广东省石油化工建设集团有限公司、广州一方居物业管理有限公司。庭审中，石油化工公司表示同意环保公司提起本案诉讼。 另查，广州市一方环保工程有限公司曾用名为广州市一方房地产开发有限公司。 一审法院认为，***为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。环保公司、**、***对处理合同争议的适用法律未作选择，根据最密切联系原则，涉案房屋所在地位于我国内地，使用的货币为人民币，一审法院适用中华人民共和国内地法律作为裁判本案的准据法。 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释。 广州一方居物业管理有限公司与**签订的《广州市房屋租赁合同》、广州一方居物业管理有限公司与**、***签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。 《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”故环保公司有权行使广州一方居物业管理有限公司对**、***的权利。 合同履行期间，**、***未缴纳自2017年2月1日起的租金及2016年7月10日起的物业管理服务费。环保公司陈述**、***于2018年6月2日搬离涉案房屋，**、***没有提交证据予以反驳。环保公司诉请要求**支付自2017年2月1日至2018年5月31日的租金、2016年7月10日至2018年5月31日的物业管理服务费，合法有理，一审法院予以支持。《广州市房屋租赁合同》约定了租金标准，**应按租赁合同约定的租金标准向环保公司支付租金。2017年2月1日至2018年5月31日的租金合计为62620.61元（计算过程详见附表一），现环保公司主张**、***支付该期间的租金62382.26元，系对其自身权利的处分，一审法院予以支持。**应向环保公司支付2017年2月1日至2018年5月31日的租金人民币62382.26元。环保公司对物业管理服务费收费标准进行了合理解释，并提交了银行流水、物业管理服务费发票，**、***没有提交证据予以反驳，一审法院予以采信，**应按每月329.8元的标准向环保公司支付物业管理服务费。**应向环保公司支付2016年7月10日至2018年5月31日的物业管理服务费合计为7489.65元（计算过程详见附表二），环保公司主张物业管理服务费超过的部分，一审法院不予支持。 关于逾期付款违约金。**、***逾期缴纳自2016年3月10日至2016年6月9日、2016年7月10日至2018年5月31日的租金，逾期缴纳2016年3月10日至2016年6月9日、2016年7月10日至2018年5月31日的物业管理服务费，环保公司诉请**、***以逾期缴纳的租金、物业管理服务费为基数，自逾期缴纳之日起算逾期付款违约金，合法有理，一审法院予以支持。环保公司主张各期逾期付款违约金的计算截止时间具有事实依据，一审法院予以支持。《广州市房屋租赁合同》约定按拖欠款总额日5%计付违约金，环保公司调整为按每日0.05%的标准计算逾期付款违约金，合法有理，一审法院予以支持。 《补充协议》中***明确表示同意对广州一方居物业管理有限公司与**签订的《广州市房屋租赁合同》自2016年3月10日至2019年3月9日产生的租金、管理费等费用及一切责任负责，该意思表示属于债的加入。环保公司主张***对**的上述债务承担连带责任，合法有理，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向环保公司广州市一方环保工程有限公司支付2017年2月1日至2018年5月31日的租金人民币62382.26元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向环保公司广州市一方环保工程有限公司支付2016年7月10日至2018年5月31日的物业管理服务费人民币7489.65元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向环保公司广州市一方环保工程有限公司支付逾期缴纳2016年3月10日至2016年6月9日、2016年7月10日至2018年5月31日租金的违约金（逾期缴纳租金违约金的计算方法详见附表三，各月逾期缴纳租金的违约金金额以不超过当月应交的租金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，**向环保公司广州市一方环保工程有限公司支付逾期缴纳2016年3月10日至2016年6月9日、2016年7月10日至2018年5月31日物业管理服务费的违约金（逾期缴纳物业管理服务费违约金的计算方法详见附表四，各月逾期缴纳物业管理服务费的违约金金额以不超过当月应交的物业管理服务费为限）；五、***对**的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回环保公司广州市一方环保工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2484元，由**、***负担。 本院二审期间，当事人未提交证据。 本院对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为，***为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定的最密切联系原则，涉案房屋位于内地，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故依据上述规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律规定。 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审应当围绕上诉人***的上诉请求范围进行审理。 广州一方居物业管理有限公司与**签订的《广州市房屋租赁合同》、广州一方居物业管理有限公司与**、***签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效。广州一方居物业管理有限公司已被石化公司吸收合并，石化公司同意环保公司提起本案诉讼，故环保公司有权提起本案诉讼。 案涉合同签订后，**未支付自2017年2月1日起的租金及2016年7月10日起的物业管理服务费，已构成违约，应向环保公司支付租金、管理费，并承担违约责任。***二审主张其向环保公司现金支付租金，但未举证证实，依法应承担举证不能的法律后果。***在《补充协议》中明确债务加入，依约应与**承担共同责任，一审认定***对**的本案债务承担连带清偿责任不妥，但因权利人环保公司并未提出上诉，故本院不予调整。 ***二审主张的环保公司未向其提供案涉合同、***委托他人处理租赁房屋内物品等，均不属本案审理范围。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1546.8元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　俞　颖 审判员　　瞿　栋 二〇二三年四月二十八日 书记员　　*** ***