某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省舟山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙09民终55号

上诉人（原审原告）：***，男，1970年1月24日出生，汉族，住舟山市定海区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1964年8月14日出生，汉族，住杭州市下城区。

委托诉讼代理人：高亚进，浙江金众（舟山）律师事务所律师。

原审第三人：浙江凯灵船厂（舟山四八零六工厂），住所地舟山市定海区沿港西路**号。

法定代表人：田红一，厂长。

委托诉讼代理人：王佶，男，1972年7月23日出生，汉族，住舟山市定海区，该厂职工。

上诉人***因与被上诉人***以及原审第三人浙江凯灵船厂（舟山四八零六工厂，以下简称“凯灵船厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定其对涉案房屋装修未取得被上诉人同意，系事实认定错误。首先，双方之间的租赁合同签订时间为2013年2月20日，租金计算时间为2013年4月1日，免租期限即为装修期限，其就装修事宜多次与被上诉人沟通，被上诉人均未提出异议；其次，涉案房屋系原审第三人资产，装修期间该厂人员多次到装修现场并对装修发表意见，已征得了该厂同意；再次，根据涉案房屋出租时的白坯房状况，必须经过装修方可使用，即便未经得被上诉人书面确认，也应当推定被上诉人同意其进行装修。况且，争议合同履行两年多，涉案房屋距离被上诉人办公地点不远，被上诉人不知道装修之事明显与一般常理不符。2.其一审主张的因被上诉人违约导致可预期收益的损失共计667479元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一审未予支持，系法律适用错误。3.其已根据（2016）浙09民初109号民事判决向案外人刘芬燕履行了法律义务，该损失系因在于被上诉人的违约行为所致，基于公平原则，被上诉人理应承担相应赔偿责任。

***辩称，1.其对上诉人的装修事情并不知情，上诉人直接绕过其与原审第三人进行沟通联系。2.对于上诉人的可得利益损失，认同可得利益的损失存在，但不作评判，由法院依法判决。

凯灵船厂辩称，1.其不存在违约情形，全面停偿服务系中央整体部署，属于法律上的情势变更，要求其承担损失责任缺乏法律依据。2.上诉人未经被上诉人书面同意进行装修，违反合同约定，相关损失费用应由上诉人自己负担。3.根据合同相对性原则，其与上诉人不存在合同关系，上诉人的诉请与其无关。

***向一审法院起诉请求：一、请求确认其与***之间的《房地产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、请求判令***向其退还已经支付的房屋租金116602.70元；三、请求判令***赔偿其因解除合同造成的各项损失，包括赔偿给刘芬燕的损失737745.97元、***与刘芬燕一案的评估费10590元、***与刘芬燕一案的一审诉讼费9996元、二审诉讼费16991元、隔墙及楼层隔板的装修费87013.30元、预期租金损失667479元，合计1529815.27元。

一审法院认定事实：2013年初，凯灵船厂与***签订《房地产租赁合同》一份。该合同约定，凯灵船厂将位于舟山市定海区边的房屋（舰保大观通楼沿街店面房）出租给***；租赁用途为商业，租赁期限自2013年4月1日至2023年3月31日止。2013年2月20日，***（乙方）与***（甲方）签订了《房地产租赁合同》一份。该合同约定，***将前述房屋中的八间店面房（11-18号）转租给***；租赁用途、租赁期限同前述合同；前三年每年租金为280000元，自第四年起每年按前一年租金递增5%，乙方在每年元月前交付租金；乙方不得对所承租的房屋进行改装修或增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，合同期满后，乙方保证完好无损地移交给甲方；甲方因非军事需要终止合同，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还给甲方；乙方如要将承租的房地产租给他人使用，须征得甲方书面同意。该合同对甲方提前解除合同的违约责任未作约定。该合同签订后，***在租赁房屋的13号和14号之间砌了隔墙，对18号南侧内墙进行了加砌，并对14-18号做了楼层分隔。2015年1月2日，***向***支付了2015年度的租金280000元。2013年4月20日，案外人刘芬燕（乙方）与***（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，甲方将前述房屋中14-18号店面房转租给乙方；租赁合同三年一签，租金每年为265000元，第四年开始每年租金按第一年租金递增5%，到2022年4月19日。凯灵船厂在该合同中写明同意转租并加盖公章。后，刘芬燕经***同意对承租房屋进行了装修，并用于经营“德洋窗帘”店。2015年时，上级有关部门要求军队单位严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年4月28日，第三人凯灵船厂向***发出通知，以“舰保大观通楼沿街店面房”属军事行政区，属于清退租赁房范围为由，要求***于2015年10月30日前退还房屋。后，***将上述通知事项告知了刘芬燕。刘芬燕退还了租赁房屋，于2015年10月30日将租赁房屋的钥匙交予***。2016年1月5日，刘芬燕起诉***。凯灵船厂、***作为第三人参加了该案诉讼。该案审理中，凯灵船厂承认***已将租赁房屋的钥匙交予自己。该案查明，刘芬燕装饰装修的造价为995861元，至2015年10月30日形成附合的装饰装修残值的评估价为740443元，分摊价为715745.97元。定海区人民法院（2016）浙0902民初109号民事判决确认刘芬燕与***之间的《房屋租赁合同》于2015年10月30日解除，判令***赔偿刘芬燕装饰装修残值损失715745.97元、因租赁房屋搬迁产生的其他损失22000元，退还租金59150.68元，并确定由***负担案件受理费9996元、鉴定费10590元。该案鉴定费18000元由***垫付，由刘芬燕负担鉴定费7410元。***提起上诉后，舟山市中级人民法院以（2017）浙09民终230号民事判决驳回上诉，维持原判，并确定***负担二审案件受理费16991元。根据上述判决，***应付刘芬燕789486.65元（装饰装修残值损失715745.97元+因租赁房屋搬迁产生的其他损失22000元+退还租金59150.68元-刘芬燕负担鉴定费7410元）。判决生效后，***向刘芬燕支付了772186.60元，代刘芬燕的“德洋窗帘”店向部队支付了水电费17292.20元，已履行完毕。（2016）浙0902民初109号案中的评估范围不包括隔墙及楼层隔板。案件审理中，***申请对14-18号店面房中的隔墙、楼层隔板的重置价格进行评估。经一审委托，舟山安达资产评估有限公司于2017年10月19日作出舟安评报字（2017）第247号《资产评估报告书》，评定相关隔墙、楼层隔板的建造成本为110000元，在2015年10月30日的市场价值为86400元。***支付了评估费3000元。

一审法院认为，***与***签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示。鉴于第三人凯灵船厂同意***转租房屋给案外人刘芬燕，故应认定***与***之间的转租关系，亦获得了第三人的同意。***与***之间的租赁合同合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。在合同履行期间，***根据第三人的通知，要求***在2015年10月30日前腾退房屋，***又通知刘芬燕腾退，刘芬燕在2015年10月30日前腾退了租赁房屋。因此，***的第一项诉讼请求，予以支持，确认***与***之间签订的《房地产租赁合同》已于2015年10月30日解除。第三人关于承租人未在2015年10月30日前退房的陈述意见，不予采纳。至于第三人与***之间的合同相关事项，不属于该案处理范畴，不予评判。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。***提前解除合同的行为，缺乏法律依据和合同依据，属于违约解除。***有权主张由***承担违约责任。由于双方对于该项违约责任未作具体约定，故应当依据相关法律规定处理。***已经支付了2015年度租金280000元。对于合同解除后的租金，***应予退还，应退租金为2015年11月至2016年3月底，共五个月。故***要求***退还已付租金116602.70元的诉讼请求，予以支持。次承租人刘芬燕的装修残值损失，以及***砌隔墙，做楼层分隔的装修残值损失，系因***违约解除合同而造成。但***对于上述装饰装修行为，未告知***取得***同意，自身亦有过错。故***可对该部分损失予以酌情赔偿。损失基数为刘芬燕的装修残值损失715745.97元，加上***的装修残值损失81581元（建造成本110000元按租期10年摊算，每年11000元，每天30.14元，合同解除时的剩余时间为7年零152天；分摊值低于评估值，按低取分摊值），合计797326.97元。***赔偿其中的637860元。***在（2016）浙0902民初109号案中因申请对刘芬燕的装修残值损失进行评估而承担的评估费10590元，亦属关联损失，***应酌情赔偿8000元。***赔付给次承租人刘芬燕的因搬迁产生的其它损失22000元，属于合理损失，应由***向***赔偿。***承担与刘芬燕一案的一、二审诉讼费，属于其承担应当承担的法律责任，无权向***追偿。***主张预期租金损失，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、确认***与***签订的《房地产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、***于判决生效之日起七日内退还***房屋租金116602.70元；三、***于判决生效之日起七日内赔偿***租赁期内装饰装修残值损失637860元，其它损失30000元，合计667860元；四、驳回***的其它诉讼请求。一审案件受理费19618元，减半收取9809元，由***负担3987元，***负担5822元；评估费3000元，由***负担。

二审中，本院依法组织各方进行询问，***申请证人庄某作证，庄某陈述在***装修期间***多次到过装饰装修现场，凯灵船厂有关人员也到过该现场。经组织质证，***对该证人证言的证据三性均无异议，凯灵船厂认为该厂人员到过现场的事实不影响***与***的合同约定。本院认为，庄某与***无利害关系，该证人证言符合证据三性原则，予以采纳，其证明力在下文中一并予以分析。另外，在二审询问中，***自认对***以及案外人刘芬燕的装饰装修事宜系知情的事实。

除以上事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：***是否同意***以及案外人刘芬燕对涉案房屋进行装饰装修。

根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，***应当对其以及刘芬燕的装饰装修已经取得***书面同意的事实进行举证。基于***在二审中已自认其对***和刘芬燕的装饰装修系知情的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”结合***已承认上述事实，并有证人庄某的证言予以印证，可以认定***对于***以及刘芬燕的装饰装修事宜系知情的事实。同时，涉案租赁房屋为层高6米左右的沿街店面房，交付承租人使用时均为毛坯房，根据合同约定的租赁用途和期限，***和刘芬燕进行装饰装修是开展生产经营活动的基础和前提，亦符合房屋租赁市场的通行做法。况且，***在收取两年租金的期间内，明知***以及刘芬燕的装饰装修事实，而未出面阻止或表示反对，可视为***以其实际行为对双方约定的“承租人装修必须征得出租人书面同意”的合同条款进行了变更，双方均以实际行为变更了原合同的有关履行条款。由此可以认定***以及刘芬燕的装饰装修事实已经取得了***的同意和认可，***对此并不存在过错。对这一节事实认定，本院予以纠正。综上，刘芬燕的装修残值损失，以及***砌隔墙和做楼层分隔的装修残值损失，因***违约解除合同而造成，依法应由***承担。刘芬燕的装修残值损失715745.97元，加上***的装修残值损失81581元，合计797326.97元，均由***承担赔偿责任。***在（2016）浙0902民初109号案中因申请对刘芬燕的装修残值损失进行评估而承担的评估费10590元，亦由***承担赔偿责任。一审认定的***赔付给刘芬燕的因搬迁产生的费用22000元，由***赔偿，予以维持。故本院仅对上述两项装修残值损失以及评估费的赔偿数额予以调整。关于***提出的诉讼费均应由***负担的主张，缺乏事实依据，不予支持。关于***提出的预期租金损失主张，鉴于其与***之间的租赁关系已经解除，其提出的参照凯灵船厂给予其他承租人的租金减免数额作为实际损失的主张，缺乏法律依据，亦不予支持。

综上所述，***的上诉请求部分成立，予以支持。对由***承担的案外人刘芬燕的装修残值损失以及***砌隔墙和做楼层分隔的装修残值损失数额予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2619号民事判决第一项、第二项；

二、变更浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2619号民事判决第三项为：***于本判决生效之日起七日内赔偿***租赁期内装饰装修残值损失797326.97元，其它损失32590元，合计829916.97元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费19618元，减半收取9809元，由***负担2987元，***负担6822元，评估费3000元，由***负担；二审案件受理费3530元，由***负担。

本判决为终审判决。

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审 判 长　　谢　佑

审 判 员　　张秀梅

审 判 员　　方　燕

二〇一八年三月三十日

法官助理　　高嘉侃

代书记员　　毛　贇