刘颀与广西农业机械研究院有限公司合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0107民初3249号

原告：**，男，1986年11月3日出生，汉族，户籍地广西南宁市，现住南宁市兴宁区。

委托诉讼代理人：韦镜明，广西融荣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄厚斌，广西融荣律师事务所实习律师。

被告：广西农业机械研究院有限公司。住址：广西南宁市西乡塘区大学东路**。统一社公信用代码：914500004985037201。

法定代表人：卢永泉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马乃海，广西广合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴颖，广西广合律师事务所律师。

原告**与被告广西农业机械研究院有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人韦镜明、黄厚斌，被告广西农业机械研究院有限公司的委托诉讼代理人马乃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.被告承担缔约过失责任，赔偿原告已付购房款36万元及利息损失（利息计算：以24万元为基数，从2015年8月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以6万元为基数，从2015年11月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以6万元为基数，从2016年4月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告赔偿原告失去购房机会所蒙受的经济损失70.7万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年11月12日，广西壮族自治区直属单位住房制度改革委员会办公室下发《自治区直属单位住房制度改革委员会办公室关于申购广西农业科学院和广西农业机械研究院危旧房改住房改造剩余住房的通知》(区直房改字[2015]6号)，要求申购住房职工所需提交的申请材料按《自治区直属单位住房制度改革委员会关于区直单位危旧房改住房改造新建住房供应及有关问题的通知》（区直房委会字[2011]6号）的要求，由建设单位提出初审意见后报自治区直房改办审核，并分别在建房单位及购房职工所在单位进行公示，公示期满无异议的，发给准购证，职工凭准购证与建房单位签订购房合同，建设单位在确定购房职工名单过程中要做到公开，选房时间、办法、交款方式等由建设单位确定，报区直房改办备案。原告据此向被告申购一套“可调剂住房”，面积为140平方米，按照文件和被告的要求提交了申购资料，并按被告要求分三次支付购房款36万元。此后被告一直没有向区房改办备案，也没有通知原告选房。2020年2月10日，被告通知原告领回预付购房款，认为原告家庭不符合文件规定的购房条件，要求原告退出购房。原告认为，原告家庭是符合购房条件的，被告从收取原告申购材料到不断要求原告支付购房款的过程中并未提出原告不符合申购条件，2017年11月在原告单位有购房指标的情况下，原告要求被告退还购房款以便购买自己单位的房子时，被告予以拒绝，致使原告错过了购买单位低价房的机会。因此，被告应承担缔约过失责任，赔偿原告购房款及利息损失，并赔偿原告因丧失与原告单位签订购买低价房合同的机会及购买同时期市场商品房的机会所蒙受的经济损失。为维护自己的合法权益，原告为此提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告广西农业机械研究院有限公司辩称：1.被告以限价房方式实施的危旧房改住房改造项目的非还建住房，属于政策性的福利保障住房，与一般的商品房有本质区别。依据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发[2009]16号）第三十一条关于购买非还建住房实行申请、审批、公示制度，对符合条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证的规定，要取得非还建住房购买资格，不仅要符合自治区人民政府文件规定的条件，还要取得建设单位和房改部门的审核、批准。因此，在非还建住房买卖合同关系中，作为建设单位的被告与作为非还建住房购买者的原告不是平等的民事主体；2.根据《中华人民共和国民法总则》第二条规定，我国民法调整的是平等主体之间的财产关系和人身关系，不平等主体之间的人身关系和财产关系不是民法调整的范围。被告以限价房方式实施的危旧房住房改造项目，由经被告审核、区直房改办审批符合政策规定条件的非还建住房购买户集资建设，性质上属于集资建房，而原告应否取得购房资格属于单位内部的分房纠纷，因此原告与被告之间的纠纷属于不平等主体之间的纠纷，不应作为民事案件受理，应驳回原告的起诉；3.被告自行调剂分配住房，未经批准收取原告购房款，属于违规禁止行为，被告与原告之间成立的买卖合同关系实属无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告仅应返还原告已支付的购房预付款并支付相应的利息。如原告愿意调解，被告愿意返还原告已支付的购房款，并按年利率6.37%计算支付利息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告**是广西壮族自治区妇幼保健院的职工。2015年11月16日，被告广西农业机械研究院有限公司将《自治区直属单位住房制度改革委员会办公室关于申购广西农业科学院和广西农业机械研究院危旧房改住房改造剩余住房的通知》（区直房改字[2015]6号）文件、广西农业机械研究院危旧房改住房调剂房选房及交纳房款方案和户型图纸等在被告信息公告栏进行张贴，发布被告危旧房改住房改造项目有可调剂住房30套，户型为四房二厅，面积120-140平方米，主要面向区直单位的无房户（指未购买过公有住房、经济适用房、集资建房、限价房和市场运作建房等政策性住房）职工家庭供应，符合条件并有意申购调剂住房的职工，请在2015年11月25日前提出申请，申购住房职工需提交单位住房状况证明、养老保险证明或编制本复印件等材料进行初审，由建设单位提出初审意见后报自治区直改办审核，并分别在建设单位及购房职工所在单位进行公示，公示期满无异议的，发给准购证，职工凭准购证与建房单位签订购房合同。原告为此按文件和被告的要求向被告提交了申请书及相应材料，向被告申购一套面积为140平方米的非还建可调剂住房，并按被告的要求分别于2015年8月13日、11月13日、2016年4月25日向被告交付预付购房款24万元、6万元、6万元，合计36万元。被告于2015年11月27日将包括原告在内的36位报名者名单进行初审后公示，至2015年12月1日未收到任何异议后，被告根据调剂方案按报名先后顺序，将前30位报名者名单上报自治区直房改办，因自治区直房改办未认可被告此做法，至今该30位报名者的申购材料未能上报。2020年2月10日，被告向原告送达《关于领回预付购房款的通知》，通知原告因其不符合《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改暂行办法的通知》（桂政发[2009]16号）文件规定的危旧房改住房项目非还建房购房条件，按照自治区纪委《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》（桂纪发[2010]27号）要求，对违反规定享受住房的家庭，要求严格执行退出机制，并按照2017年4月27日广西农业机械研究院职代会通过的《修订案》规定，退回不符合购房条件购房人预付购房款及利息，利息按年利率5%计算，请原告于2020年2月20日前将收据及个人收款银行信息发送至被告指定的电子邮箱，预付房款利息计算至2020年2月29日止。

另查明，原告于2015年8月13日向被告交付的24万元预付购房款原先为被告的职工农纪光交付的该危旧房改住房改造项目非还建住房的购房预付款，因农纪光已参加过单位分房，不符合购房条件，原告为此向农纪光支付该24万元款项后接手农纪光的购房指标。2015年11月16日，被告将其危旧房改住房改造项目有30套可调剂住房供应的信息发布后，原告遂向被告提交申购材料，并按被告要求又分别于2015年11月13日、2016年4月25日交纳预付购房款共计12万元。被告广西农业机械研究院有限公司的前身为广西壮族自治区农业机械研究院，广西壮族自治区农业机械研究院于2017年12月28日变更名称为广西农业机械研究院有限公司。被告于2016年7月14日成建制划转由广西农村投资集团有限公司管理。

本院认为：关于合同。被告于2015年11月16日通过在其公告栏张贴相关文件材料发出订立购买非还建住房30套可调剂房预约合同的要约，原告接受该要约并作出承诺，按要求向被告提交申请书及相应材料，向被告申购该可调剂非还建住房，并按被告要求陆续共向被告支付预付购房款36万元，虽然双方未签订书面合同，但双方的行为已构成为磋商购买被告危旧房改住房改造项目非还建住房而订立的预约合同，其目的是双方经过磋商并履行各自的义务，取得自治区直房改办发给准购证进而签订危旧房改住房改造非还建住房购房合同，该预约合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予恪守履行。原、被告订立该预约合同是以签订购买被告非还建住房合同为目的，双方仍需进一步进行磋商取得自治区直房改办发给准购证才能最终签订购房合同，而双方是否能最终签订购房合同并不确定，合同的双方属于平等的民事主体，双方的纠纷为履行预约合同产生的纠纷，本院可以作为民事案件受理，被告关于本案原、被告双方不是平等的民事主体，属于因单位内部分房、履行集资购房合同产生的纠纷，不应作为民事案件受理，应驳回原告起诉的抗辩理由不能成立。

关于退款。如上所述，原、被告双方订立预约合同，虽然原告按要求向被告提交申请书及相应材料，并陆续共向被告支付预付购房款36万元，但由于自治区直房改办未认可被告的调剂房方案，导致原告的申购材料一直未能上报，至今无法取得准购证，达到签订购房合同的目的，被告于2020年2月10日向原告送达《关于领回预付购房款的通知》，解除与原告的预约合同，构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告退还预付购房款36万元，于法有据，本院予以支持。

关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未能按预约合同的约定履行为原告取得准购证并签订购房合同，构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付利息损失并赔偿原告因失去购房机会所蒙受的经济损失70.7万元的请求，被告同意按年利率6.37%计算利息，但不认可原告主张的经济损失70.7万元。虽然原告依约提交的申购材料，并预付购房款36万元，但其中的24万元是原告先于双方达成预约合同前接手被告职工农纪光购房指示而支付，双方订立预约合同前，原告已清楚双方签订购房合同是以原告取得准购证为前提，而准购证是由自治区直房改办审核发放，并不由被告决定，双方是否能签订购房合同并不确定。由于自治区直房改办不认可被告的调剂方案，一直未接收被告呈报的30位报名者的调剂房申购材料并发放准购证，加上自治区政府房改政策的调整以及被告划转广西农村投资集团有限公司管理等情势的变更，该可调剂住房已再无可能向被告单位系统外的报名者提供，导致被告未能与原告签订购房合同、实现预约合同的目的，因此原、被告未能签订购房合同主要是由上述客观因素造成，并非被告的主观故意造成，被告需承担的是违约责任，而非缔约过失责任，故原告要求被告赔偿其损失70.7万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张的利息损失，因双方未约定违约责任，被告同意按年利率6.37%计算，该利息计算合理，本院予以确认，计算方式为：以24万元为基数从2015年8月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2015年11月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2016年4月25日起计至该款还清之日止，按年利率6.37%计付。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告广西农业机械研究院有限公司退还原告**预付购房款36万元，并支付利息（计算方式：以24万元为基数从2015年8月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2015年11月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2016年4月25日起计至该款还清之日止，按年利率6.37%计付）；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费14403元（原告已预交），由被告广西农业机械研究院有限公司负担3533元，原告**负担10870元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　韦必懂

人民陪审员　　刘设海

人民陪审员　　张　平

二〇二〇年八月十七日

书　记　员　　覃文秋