**、广西农业机械研究院有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区南宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)桂01民终14102号

上诉人（原审原告）：**，男，1986年11月3日出生，汉族，户籍地广西南宁市，现住南宁市兴宁区。

委托诉讼代理人：毛廷挥，广西贺江律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘显志，现住南宁市兴宁区,系**父亲。

上诉人（原审被告）：广西农业机械研究院有限公司,住所地：广西南宁市西乡塘区大学东路170号,统一社公信用代码914500004985037201。

法定代表人：卢永泉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马乃海，广西广合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴颖，广西广合律师事务所律师。

上诉人**与上诉人广西农业机械研究院有限公司（以下简称农机院）合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2020）桂0107民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

**上诉请求：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项依法改判农机院赔偿**失去购房机会的经济损失70.7万元；二、本案一、二审诉讼费用由农机院承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。**没有支付24万元给农纪光而是直接支付给农机院，也不是接手农纪光的指标。二、一审认定**与农机院成立预约合同，仅判决农机院还本付息，未要求农机院赔偿机会损失是错误的。一审将双方买卖房屋行为过程划分为预约和本约两个阶段没有事实和法律依据。**与农机院没有签订预约合同，本案非商品房买卖，不应套用商品房买卖行为的方式来界定双方的购房行为。双方只是想按照文件要求签订危旧房改造调剂的购房合同，一审也认可双方签订购房合同需要进一步磋商，取得准购证再继续磋商最终签订购房合同。**与农机院之间没有签订任何书面合同，双方在磋商签订购房合同中，农机院故意不提交**的资料给自治区房改办进行审批，且在**多次追问下故意隐瞒未提交材料的事实，继续要求**交付购房款，又不与**签订购房合同。因此，双方的行为处在签订购房合同的磋商阶段。（一）在磋商缔约阶段，农机院有违反法定附随义务或先合同义务的行为。**家庭是符合购房条件的。农机院从收取**申购材料到不断要求**支付购房款的过程中并未提出**不符合申购条件。在刚支付第一笔购房款后，**单位有购房指标，**要求农机院退还购房款以便购买自己单位的房子，农机院予以拒绝，致使**错过了购买单位低价房的机会。此后，农机院又通知**支付购房款4万元。农机院在**提交了申购资料，并要求分三次支付购房款36万元，从2015年11月12日至2020年2月10日长达4年多的时间里，农机院一直没有向区房改办备案，故意隐瞒没有提交材料备案的事实，提供有关三十多套调剂房的虚假情况。（二）农机院有过错，**没有过错。农机院的目的是假借卖房给**实际是故意收取**等30多户购房家庭的购房款为其筹集资金建房或者做生意，农机院的行为实际是假借订立合同进行恶意磋商的行为。农机院已经承认违规，其主观过错明显。（三）**因农机院的过错行为遭受巨大损失。因农机院的过错，导致**无法购买到申购的房子，错失了购买本单位低价房的机会和购买同时期市场商品房的机会。农机院的行为违反了《合同法》第四十二条规定，已经构成缔约过失。农机院应当赔偿**因丧失与单位签订低价购房合同的机会和购买同时期市场商品房的机会所蒙受的经济损失70.7万元。三、一审适用法律错误。一审适用《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，只判决农机院返还购房款并支付利息是错误的。本案应当依据《合同法》第四十二条规定，判决农机院承担缔约过失责任。

农机院辩称，1.本案实际是购房资格之争，不是一审认定的履行预约合同纠纷。至本案二审庭审为止，**仍未取得准购证，因此本案焦点还是停留在**是否具备购房资格。根据政府文件规定，**需经自治区房改办审批才能取得购房资格；2.关于一审认定的预约合同是否有效，虽双方有意向把非还建住房出售给**，由于**没有取得准购证，在此之前，该合同应属于效力待定合同；至本案二审庭审为止，已明确**不可能取得准购证，因此预约合同无效；3.无论缔约损失由谁造成，因预约未达成，不可能按照已达成或已形成的合同追究对方的责任；缔约损失的赔偿范围应限于缔约过程中造成的损失，因此，**主张的丧失购房机会产生的70.7万元损失不应由农机院承担；4.本案实际情况不可能造成**失去申购非还建房住房或一般商品房的机会，在区房改办没有下达准购证前，**仍可以在本单位或其他单位申购非还建住房，也可以另行购买同期商品房。因此，**主张的70.7万元损失没有事实和法律依据。是否取得购买单位房屋资格的争议属于不平等主体纠纷，不属于法院受案范围，请求二审驳回**的起诉。

农机院上诉请求：一、撤销一审判决，驳回**的起诉；二、本案一、二审诉讼费用由**承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，应予以纠正。一、农机院与**属于不平等的民事主体，双方之间的纠纷不属于法院的受案范围。依据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发[2009]16号）第三十一条规定：“购买非还建住房实行申请、审批、公示制度。对符合本法第三十条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。”要取得非还建住房购买资格，不仅要符合自治区人民政府文件规定的条件，还要取得建设单位和房改部门的审核、批准，不是由**的意愿决定。因此，在非还建住房买卖合同关系中，建设单位与非还建住房购买者不是平等的民事主体。根据《民法总则》第二条和《民法通则》第二条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发(1992)38号）第三条规定，单位内部的分房纠纷不是人民法院的受案范围。**应否取得购房资格，显然属于单位内部的分房纠纷，法院应驳回**的起诉。由于农机院以限价住房方式实施的危旧房改住房改造项目的非还建住房，是由经农机院审核、区直房改办审批符合政策规定条件的非还建住房购买户集资建设，性质上属于集资建房的福利性住房。而集资房的取得，属于不平等主体之间的纠纷，不应作为民事案件受理。二、农机院与**之间的合同关系无效。2015年11月4日，自治区直属单位住房制度改革委员会办公室发布《关于申购广西农业科学院和广西农业机械研究院危旧房改住房改造剩余住房的通知》，提供广西农业机械研究院有可调剂住房30套的房源信息，符合条件的职工可在2015年11月25日前提出申请。而在该《通知》发布前，农机院就已自行将剩余房源供应给不符合购房条件的单位职工农纪光等人，后来农纪光将其购房指标及已支付的购房款24万元转让给**。因有职工投诉农机院存在违规供应住房和弄虚作假调剂住房的行为，自治区直属单位住房制度改革委员会办公室于2016年8月9日给农机院发出《请调查处理在危旧房改住房改造中存在有关问题的函》（区直房改函仁20161104号），要求农机院对违规供应住房和弄虚作假调剂住房等情况进行调查处理。农机院于2016年8月19日向自治区直属单位住房制度改革委员会办公室做出答复，说明2010年8月5日职代会通过的《危旧房改造工程实施方案》第四条第2款、第3款不符合非还建住房供应对象的有关规定，报名参加购房的人员中尚有100余人不符合非还建住房条件或购房程序，同时根据《关于申购广西农业科学院和广西农业机械研究院危旧房改住房改造剩余住房的通知》经过初审，按照报名先后顺序将符合初审的前30名报名者名单上报自治区直房改办，但自治区房改办未认可农机院此做法，30位报名者的申购材料一直未予上报。由此可见，作为政策性保障住房，危旧房改住房改造新建住房的供应对象有严格的政策规定，必须依据规定的流程审批才能取得合法合规的购房资格，未经区直房改部门批准的任何单位和个人自行调剂分配或委托任何方面出售购房指标或签订购房合同，均属于违规禁止行为。因此，农机院自行调剂分配住房、未经区直房改办批准收取**购房款，均属违规禁止行为。三、合同无效，农机院仅应返还**的购房款并支付相应的利息。农机院与**之间的购房合同因违反自治区人民政府关于危旧房改住房改造政策而无效，农机院应将**已缴纳的购房预付款予以返还，并支付相应的利息。2020年2月10日，农机院向**送达《关于领回预付购房款的通知》，明确请求**于2020年2月20日前提供银行账号，将购房款退还给**，利息按年利率5％计算至2020年2月29日。但因**不同意退款、不提供银行账号，导致农机院无法将购房款退给**。因此，不能返还购房款的过错在**，购房款的利息应按年利率5％计至2020年2月29日，而不是计算至该款还清之日。

**辩称：1.本案双方属于平等主体，**不是农机院单位职工，双方没有隶属关系，一审也已查明该事实；虽双方争议的购买房屋的内容涉及职工和单位的关系，但**本人不属于农机院职工，双方是平等的民事主体；2.双方签订的合同有效，本案不形成具体的合同关系，双方没有达成实质性的购买房屋的条件，尚在磋商阶段及合同缔约阶段。即使按照一审的观点，缔约合同已经成立，也不存在无效的可能，双方约定购买房屋的行为未违反《合同法》第五十二条规定，不存在无效的情形；3.由于农机院过错导致合同无效应赔偿**所有经济损失，而不应仅支付利息及退还本金；4.因农机院的过错导致**无法及时退回已支付的款项，造成**至今无法领回支付的款项，利息损失是客观存在的，应计算至农机院退还本息之日止，利息计算的标准坚持**一审诉请的标准。农机院的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。

**向一审法院起诉请求：1.农机院承担缔约过失责任，赔偿**已付购房款36万元及利息损失（利息计算：以24万元为基数，从2015年8月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以6万元为基数，从2015年11月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以6万元为基数，从2016年4月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.农机院赔偿**失去购房机会所蒙受的经济损失70.7万元；3.本案诉讼费用由农机院负担。

一审法院经审理判决：一、农机院退还**预付购房款36万元，并支付利息（计算方式：以24万元为基数从2015年8月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2015年11月13日起计至该款还清之日止，以6万元为基数从2016年4月25日起计至该款还清之日止，按年利率6.37%计付）；二、驳回**的其他诉讼请求。

本院二审期间，**围绕其上诉请求提交了证据，本院已组织各方当事人进行质证。

经审查一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，关于本案是否属于法院民事案件受理范围。**向农机院申购其单位危旧房改住房改造项目的可调剂非还建住房，并按照农机院的要求分期预付了购房款，由于**未能成功申购到房屋，双方发生争议，双方间系平等主体之间所设立的民事法律关系，一审认定本案属于民事案件受理范围，依法有据，本院予以维持。农机院主张**申购农机院危旧房改住房改造项目的房屋，其与**属于不平等的民事主体，本案不属于法院受案范围，没有法律依据，本院不予支持。

农机院虽然接收了**申购其单位危旧房改住房改造项目的可调剂非还建住房的申请书、申请材料及预付的购房款，但该房屋是否能够实际申购成功，还需要经过自治区房改部门的审核。由于自治区房改部门未认可农机院对该项目30套房可调剂非还建住房的申购做法，导致**的申购材料未能上报，也未能取得准购证，申购房屋的合同目的已不能实现，农机院的行为构成违约，农机院应向**退回预付购房款36万元及利息。关于利息的计算问题，农机院已于2020年2月10日向**送达《关于领回预付购房款的通知》，由于**未提交收款信息拒绝领取退款，由此造成的利息损失，应由**自行承担。一审法院判决利息计算至付清款项之日，认定不当，本院予以调整，利息应计算至2020年2月29日止。利息的标准，一审法院结合案件实际情况，确定年利率为6.37%并无不当，本院予以维持。

由于**是否能够实际成功申购可调剂非还建住房，还需要经过自治区房改部门的审核，**对于该房屋的性质在报名申购时已经了解，现最终未能成功申购，具有实际客观原因，**要求农机院赔偿其失去购房机会所蒙受的经济损失70.7万元，没有事实与法律依据，对其该主张本院不予支持。

综上所述，上诉人**的上诉主张不成立，本院不予支持，农机院的上诉主张部分成立，其主张成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决略有不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2020）桂0107民初3249号民事判决第二项；

二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2020）桂0107民初3249号民事判决第一项为“广西农业机械研究院有限公司退还**预付购房款36万元，并支付利息（计算方式：以24万元为基数从2015年8月13日起计至2020年2月29日止，以6万元为基数从2015年11月13日起计至2020年2月29日止，以6万元为基数从2016年4月25日起计至2020年2月29日止，按年利率6.37%计付）”；

三、驳回**的其他诉讼请求。

一审案件受理费按一审判决履行；二审案件受理费14403元，由上诉人**负担10000元，上诉人广西农业机械研究院有限公司负担4403元。上诉人**与上诉人广西农业机械研究院有限公司已分别向本院预交上诉费10870元、14403元，由本院退回上诉人**870元、退回上诉人广西农业机械研究院有限公司10000元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审 判 长　王瑛瑛

审 判 员　农虹菲

审 判 员　赵　东

二〇二一年六月十六日

法官助理　韦盼盼

书 记 员　蔡　璐