深圳市汉元物业管理有限公司、深圳市华艺展览策划有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤03民终9277号 上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市汉元物业管理有限公司，住所地深圳市南山区***道沙河西路***市场管理处，统一社会信用代码914403000789777786。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市兰台（前海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市兰台（前海）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市华艺展览策划有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区福华一路**国际商会大厦**2103，统一社会信用代码9144030073628881XE。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广东辰耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东辰耀律师事务所律师。 上诉人深圳市汉元物业管理有限公司（以下简称汉元物业公司）因与被上诉人深圳市华艺展览策划有限公司（以下简称华艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初50654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 汉元物业公司上诉请求：1.判决汉元物业公司无需向华艺公司返还租赁保证金及水电押金47000元；2.判决华艺公司向汉元物业公司支付租金18300元、电费667.20元；3.判令华艺公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为汉元物业公司与华艺公司已经协商一致解除了涉案合同没有事实和法律依据。2020年3月份，在华艺公司承诺会给予2020年2月、3月份租金以及与汉元物业公司关联公司深圳良XX管理有限公司签订与涉案合同相同条件的合同的情况下，汉元物业公司同意免除华艺公司2020年2月份部分租金（即3900元）以及解除涉案合同。根据前述可知，汉元物业公司同意免除部分租金以及解除涉案合同是有前提条件的，即双方之间的约定是附条件的。在条件不成就的情况下，约定内容也不应当发生效力。因此，在华艺公司未按照承诺给予剩余的2020年2月、3月份租金38100元以及与深圳良XX管理有限公司签订与涉案合同相同条件的合同的情况下，汉元物业公司同意免除部分租金及解除涉案合同的承诺也不应当发生效力。二、在华艺公司存在长期拖欠租金的情况下，汉元物业公司根据涉案合同的相关约定，有权不予退还租赁保证金。根据前述，汉元物业公司同意解除涉案合同的承诺因条件不成就而不发生效力，即汉元物业公司仍有权按照涉案合同追究华艺公司的违约责任。根据涉案合同第四条规定可知，华艺公司应于每月1日前向汉元物业公司交付租金。同时，涉案合同第十八条规定，若华艺公司拖欠租金达五天以上，汉元物业公司有权不予退还租赁保证金且汉元物业公司有权解除合同。在本案中，华艺公司未能按照涉案合同约定如期支付2020年2月份及3月份的租金，后双方曾于2020年3月份就华艺公司拖欠的2020年2月份、3月份的租金达成过约定，但华艺公司仍未按照约定支付。此外，华艺公司也未按照约定在2020年4月1日向汉元物业公司支付2020年4月份的租金，直至2020年4月9日提出搬离请求之前，华艺公司已经存在拖欠租金达五天以上的事实。根据涉案合同第十八条之规定，汉元物业公司有权不予退还租赁保证金。三、根据前述，汉元物业公司同意免除2020年2月份部分租金3900元的承诺因条件不成就而不发生效力，故华艺公司仍应支付该部分租金，因此，华艺公司应当向汉元物业公司支付的租金应为18300元。为维护汉元物业公司的合法权益，特提出上诉，恳请二审法院依法支持汉元物业公司的全部上诉请求。 华艺公司答辩称，一、从华艺公司一审提交的与汉元物业公司指定对接人**的聊天记录可知，房租的减免是因为疫情影响做出的房租减免的约定，是汉元物业公司响应政府的号召，与汉元物业公司上诉所称附条件的约定并不相符。汉元物业公司该主张并无事实依据。二、双方在聊天记录中也确认了2020年4月单独重新签订合同，签订条件也与先前订立的合同一致。一审法院基于此及2020年4月1日**以其独资的深圳良XX管理有限公司发函称的2020年4月1日起承租涉案房屋的事实认定双方协商一致解除涉案合同并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回汉元物业公司的上诉请求。 华艺公司向一审法院提出起诉，请求：1.判令汉元物业公司退还华艺公司房屋租赁保证金及水电押金共计47000元；2.判令本案诉讼费由汉元物业公司承担。 汉元物业公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令华艺公司向汉元物业公司支付2020年3月份租金12000元；2.判令华艺公司向汉元物业公司支付2020年4月租金21000元；3.判令华艺公司向汉元物业公司支付2020年1月1日至2020年4月13日的电费667.20元（其中2020年1月1日至2020年2月27日期间的拖欠的电费为393.60元、2020年2月28日至2020年4月13日期间的电费为273.60元）；4.判令华艺公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年9月9日，华艺公司（承租方、乙方）与汉元物业公司（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区房屋（下称涉案房屋）出租给乙方使用，月租金为21000元，乙方应于每月1日前向甲方交付租金，租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止；租赁期满，乙方结清租金及相关费用后，甲方向乙方返还租赁保证金；乙方按时支付租赁房屋的水电费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达五天，甲方有权解除合同、不予退还租赁保证金；合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有**法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。合同附页约定，乙方未按时交租拖欠租金且不给予甲方任何书面形式的回应，甲方有权单方面解除租赁合约并处理该物业内的家私及一切办公设备包括办公用品。2019年9月18日，汉元物业公司向华艺公司开具《收款收据》，确认收到华艺公司支付的租赁押金及水电押金47000元。华艺公司足额向汉元物业公司支付租金等费用至2020年1月。2020年3月10日，汉元物业公司向华艺公司发出《解除〈房屋租赁合同书〉的通知》称，华艺公司未按期支付租金，现通知华艺公司解除双方签署的租赁合同，没收租赁保证金及水电押金47000元，在收到通知后三日内结清2月份租金21000元、电费393.60元。2020年3月，华艺公司法定代表人***向汉元物业公司的联系人**发送微信称，按双方上午所说的内容执行，华艺公司支付2020年2月份的租金17100元（疫情免租3900元）和2020年3月份的租金21000元至**的银行账户，华艺公司与**签署新的合同，华艺公司与汉元物业公司签订合同的47000元押金单据换**重新出具押金收据，合同的内容与华艺公司、汉元物业公司签署的合同内容一致。**回复称“可以，损失我担了”。2020年3月30日，华艺公司法定代表人***通过微信向**支付租金3万元。2020年4月13日，汉元物业公司再次向华艺公司发出解除合同通知，通知解除双方的租赁合同，不予退还租赁保证金及水电押金47000元、结清欠缴的3月份租金12000元、电费393.60元、4月份租金21000元、电费273.60元。该通知同时张贴在涉案房屋门外，**亦将通知及张贴的照片通过微信发送给华艺公司的股东。对方回复称“办公室是在合法使用期内，大家外出投标中，如有一物丢失，照原价60倍赔偿”。2020年4月14日，华艺公司对上述通知作出回函称，华艺公司因受疫情影响未能及时支付2020年2月份的租金，公司于2020年3月30日支付了租金，但汉元物业公司未通知华艺公司即将租赁房屋封锁，导致华艺公司无法正常经营，有鉴于此，华艺公司同意自2020年3月10日解除合同，汉元物业公司应向华艺公司退还房屋租赁押金及水电押金共计47000元。2020年4月17日，华艺公司的股东通过微信将上述函件拍照发送给了**。**回复要求华艺公司当天到现场处理，汉元物业公司没有锁门。华艺公司的股东称汉元物业公司将门锁更换，华艺公司已无法进入。另查，2020年4月20日，深圳良XX管理有限公司向华艺公司出具《通知》称，该公司于2020年4月1日承租了房屋，由于华艺公司一直占用该房屋，致使公司无法使用，华艺公司的行为已构成侵权；现通知华艺公司在2020年4月21日前将房屋移交给该公司。**为深圳良XX管理有限公司的法定代表人、独资股东。一审庭审时，华艺公司称涉案合同应于汉元物业公司第一次发函即2020年3月10日解除，华艺公司于2020年4月7日、8日要求搬离租赁房屋内的物品，汉元物业公司未同意。而汉元物业公司则确认**系公司指定与华艺公司联系沟通的人员，华艺公司于2020年4月9日提出退租，但又不愿意支付剩余的租金，汉元物业公司对华艺公司搬离物品提出异议，涉案租赁合同在其第二次发函即2020年4月13日解除，汉元物业公司于2020年4月13日之后将涉案房屋的门锁更换，但之后发现该锁芯被堵住，无法使用，此后又于2020年4月22日再次橇锁收回租赁房屋，深圳良XX管理有限公司与汉元物业公司系关联公司，当时想将涉案租赁项目转给深圳良XX管理有限公司。 一审法院认为，华艺公司与汉元物业公司签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。华艺公司未支付租金违反了合同的约定。本案的争议焦点为汉元物业公司是否有权解除合同、合同解除的时间及合同解除后双方责任的认定。华艺公司未足额支付的租金为2020年2月、3月的租金。此时正值新冠肺炎疫情爆发，各商户响应国家号召延迟复工，华艺公司并非恶意拖欠汉元物业公司的租金，汉元物业公司以华艺公司未足额支付租金为由解除合同，有违公平原则。汉元物业公司于2020年3月10日发送的解除合同的通知并不能产生解除合同的效力。此后，华艺公司与汉元物业公司的指定联系人**在2020年3月协商并确认减免2020年2月份的租金3900元、华艺公司支付拖欠的2、3月份的租金、华艺公司与**另行签署相应的租赁合同，华艺公司向汉元物业公司支付的租赁保证金等直接用于新签署合同的租赁保证金。在此之后，华艺公司实际向**支付了3万元。结合**为深圳良XX管理有限公司的法定代表人及独资股东，且深圳良XX管理有限公司向华艺公司发函亦称其于2020年4月1日起即开始承租房产事实，可以认定华艺公司与汉元物业公司已协商一致解除了涉案合同。华艺公司应向汉元物业公司支付租金，汉元物业公司无权没收华艺公司支付的租赁保证金和水电押金。至于华艺公司未与**或深圳良XX管理有限公司重新签署合同，属于另一法律关系，与本案无关。汉元物业公司确认鉴于华艺公司未足额支付2020年3月份的租金，因此未同意华艺公司于2020年4月9日的搬离请求。但如上所述，涉案合同是双方协商一致解除，华艺公司向汉元物业公司支付的保证金47000元抵扣华艺公司拖欠的费用后还有余额，汉元物业公司阻止华艺公司搬离，此后的房屋占有使用费应由汉元物业公司自行承担。华艺公司虽主张于2020年4月7日、8日向汉元物业公司申请搬离，但未有证据证实，法院不予采信。综上，华艺公司应向汉元物业公司支付2020年2月至2020年4月9日期间的租金及占有使用费14400元［21000×（2+9/30）-3900-30000］及电费667.20元，汉元物业公司应向华艺公司返还租赁保证金及水电押金47000元。对汉元物业公司的请求的金额超出上述认定的部分，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、汉元物业公司应于本判决生效之日起十日内向华艺公司返还租赁保证金及水电押金47000元；二、华艺公司应于本判决生效之日起十日内向汉元物业公司支付租金14400元、电费667.20元；三、驳回汉元物业公司的其他反诉请求。本诉受理费975元，由汉元物业公司负担；反诉受理费321元，由华艺公司负担144元，汉元物业公司负担177元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经本院审理查明，一审查明事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 虽然汉元物业公司在2020年3月10日向华艺公司发出《解除的通知》，但2020年2月正值新冠疫情爆发期间，华艺公司主要从事展览策划、展厅设计、广告设计等，受疫情影响较大。在此情况下，汉元物业公司以华艺公司未及时足额支付租金为由解除双方的租赁合同，有违公平原则。且双方均认可在此之后双方又就房屋租金的减免、租赁合同变更事宜进行了协商，可认为对《解除的通知》进行了变更。故本院认为，汉元物业公司于2020年3月10日向华艺公司发出的《解除的通知》并不产生解除双方租赁合同的效力，双方的《房屋租赁合同》在此之后仍然继续履行。 后双方都认可华艺公司法定代表人***和汉元物业公司联系人**在2020年3月通过微信就租金减免、合同变更事宜进行了协商。华艺公司法定代表人***发微信称“我们按上午所说的内容来执行，我把XX1-2室的2020年2月份的租金17100元（新肺炎疫情免租3900元）和2020年3月份的租金21000元汇达到你单位（汉元物业公司）指定的收款内容……。你将我单位原先和汉元物业签订合同的47000元的押金单据换为你重新出具给我原款押金单，4月重新单独与你签订合同，合同条件与我单位与汉元签订的条件相同。”，**回复称“可以，损失我担了”。上述微信聊天记录内容显示，双方均同意2020年4月开始华艺公司与**签订新的租赁合同。由此可视为华艺公司和汉元物业公司此时均同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，此后由华艺公司与**建立新的租赁关系。同时，该微信聊天记录并未显示，汉元物业公司减免华艺公司2020年2月租金3900元是以华艺公司立即支付2020年2月和3月租金及签订新的租赁合同为前提。汉元物业公司主张其减免租金存在前提，但其除该微信聊天记录外并未提供其他证据证明。且根据深圳良XX管理有限公司向华艺公司出具的《通知》，汉元物业公司在向华艺公司发出解除租赁合同通知之前，就于2020年4月1日将涉案房屋出租给了深圳良XX管理有限公司，说明汉元物业公司在2020年4月1日之前就已与华艺公司解除了涉案《房屋租赁合同》。汉元物业公司主张其对深圳良XX管理有限公司向华艺公司出具《通知》一事不知情。但鉴于**同时系汉元物业公司处理涉案租赁事务的联系人和深圳良XX管理有限公司的法定代表人、独资股东，汉元物业公司也承认其与深圳良XX管理有限公司系关联公司，汉元物业公司主张其对深圳良XX管理有限公司出具《通知》一事不知情，不符合常理，本院不予采信。因此，一审认定汉元物业公司同意减免2020年2月租金3900元及涉案《房屋租赁合同》系双方协商一致解除并无不妥，本院予以确认。由此，汉元物业公司应当向华艺公司退回房屋租赁押金及水电押金共计47000元。一审核算的华艺公司还需支付的2020年2月至2020年4月9日租金及占有使用费差额14400元、水电费667.2元并无不妥，本院予以维持。 综上，汉元物业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1012元，由上诉人深圳市汉元物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长　邢　 蓓　 华 审判员　蔡　 雪　 燕 审判员　彭　 建　 钦 二〇二一年十一月十七日 书记员　***(兼) 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。