四川省融旺房地产营销策划有限公司、甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

四川省甘洛县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川3435民初838号

原告：四川省融旺房地产营销策划有限公司，住所地：泸州市江阳区瑞景东路3号2号楼-1层附102号。

法定代表人：李文强，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：李博文，北京盈科（成都）律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告：甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司，住所地：甘洛县新市坝镇团结南街39号。

法定代表人：罗庆红，职务：董事长。

委托诉讼代理人：曾亮，四川平通律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：杨璐遥，四川平通律师事务所律师，代理权限为一般代理。

原告四川省融旺房地产营销策划有限公司（以下简称融旺公司）与被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司（以下简称吉盛公司）合同纠纷一案，本院于2021年11月02日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融旺公司委托诉讼代理人李博文，被告吉盛公司委托诉讼代理人曾亮、杨璐瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告融旺公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2020年9月29日签订的《房地产独家代理合同》于2021年8月3日解除；二、判令被告退还原告预先缴纳的攻坚保证金500000.00元；三、判令被告支付原告销售代理459119.00元（以房屋销售总额13134817.00元为基数，按基本点3.5%计算）；四、判令被告赔偿原告损失及违约费用暂计106269元（包括1、逾期支付销售代理费的滞纳金：从2021年2月15日起按照1pr年利率3.85%的四倍计算至原告实际付清之日，暂计至2021年9月25日为43601元；2、逾期不退还原告攻坚保证金产生的资金占用期间的利息：以500000为基数，按照1pr年利率3.85%的四倍从2021年8月3日计算至实际付清之日，暂计至2021年9月25日为11336元；3、8个月房租损失46000元，及房租资金占用利息损失5332元）；以上共计1065388元。五、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年9月29日签订了《房地产独家代理合同》，合同约定原告为被告开发的吉祥畔岛项目提供独家销售代理服务。合同签订后，原告向被告缴纳了伍拾万元的攻坚保证金，并依约向被告提供了合格的销售代理服务。在合同履行过程中，被告因内部管理不规范和资金链断裂等原因，导致吉祥畔岛项目无法正常开展，产生了待销售楼盘未修建完毕、楼盘周边滑坡风险未处理、拖欠原告销售代理费用、未依法依约办理或提供原告销售房屋所需的必备手续等问题。上述问题发生后，原告多次积极与被告协商，要求被告按合同约定与合同磋商时的承诺积极履行合同义务，解决上述问题，但时至今日上述问题仍未解决，上述问题的存在使原告无法继续开展销售代理工作，合同目的已因被告的违约行为不能实现。被告的行为构成严重违约，致使不能实现合同目的，且被告经营状况严重恶化，亦没有履行合同的能力，经原告与被告协商后被告仍未恢复履行能力且未提供相应担保，该行为视为被告以自己的行为表明不履行主要债务。综合上述事实，原告有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百二十八条的规定及《房地产独家代理合同》第九条第2小条的约定，与被告解除《房地产独家代理合同》并要求被告履行合同义务、承担相应的违约责任。基于上述事实，原告于2021年8月3日向被告致送了《解除合同告知书》，但时至今日，被告仍未向原告支付欠付的款项及承担违约责任。原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，恳请贵院判如所请。

被告吉盛公司辩称，第一方面：2020年9月29日，答辩人与被答辩人之间签订了《房地产独家代理合同》，被答辩人在合同履行过程中存在严重违约行为，给答辩人造成了巨额经济损失，并导致在甘洛县给答辩人公司形象造成了极坏的声誉。1、答辩人开发的“吉祥畔岛”项目系资金密集型投资项目，对资金的回笼要求极高。正因为如此，答辩人与被答辩人签订《房地产独家代理合同》，由被答辩人为答辩人开发的“吉祥畔岛”项目进行独家销售代理。根据《房地产独家代理合同》第一条、第五条的约定，销售总产值暂时按4.8亿元计算，即便按照基本点子3.5%（去化率70%-80%）来支付被答辩人的代理佣金来看，答辩人至少需要支付被答辩人的代理佣金为1680万元。更别说去化率高于80%的话，代理佣金则是需要支付2000万元以上。2、答辩人之所以愿意支付被答辩人上千万的代理佣金，正是基于被答辩人信心满满的“承诺”，即开盘后一个月内去化率不低于70%。“吉祥畔岛”楼盘于2020年12月12日盛大开盘（2020年12月11日取得预售许可证，预售房源1号楼和5号楼，共计192套住宅）。但令人意想不到的是，在开盘后一个月内，被答辩人居然才与19户购房者签订了《吉祥畔岛商品房订购协议》，这与被答辩人在签订合同时的承诺完全是“天壤之别”。3、根据《房地产独家代理合同》第五条1.1款的约定，基于目标为第一、二期开盘一个月内去化率达到70%（含）以上。根据《房地产独家代理合同》第五条3.3款的约定，去化率是指开盘时乙方实际销售房源套数除以当期实际可销售房源套数的比率；达成去化率的标准为购房客户在本项目实际签订定金协议为标准。被答辩人在开盘后一个月内完成的去化率仅为9.375%。4、9.375%与被答辩人在签订合同时向答辩人承诺的“至少70%的去化率”相去甚远，这直接导致了答辩人的资金无法回笼，资金链出现严重困难，导致后面相应的恶性连锁反应的出现，甚至让答辩人面临“崩盘”的不良恶果。后经答辩人通过股权转让、重新引入资金、变更法定代表人等措施，再次让案涉楼盘恢复施工。鉴于此，答辩人会依法向被答辩人通过诉讼索赔。第二方面：被答辩人作为《房地产独家代理合同》的违约方，其不享有合同解除权，被答辩人诉称《房地产独家代理合同》从2021年8月3日解除不应得到支持，其第1项诉讼请求应依法予以驳回。1、根据前述第一方面的阐述，被答辩人存在严重违约行为，并且因其严重违约行为给答辩人造成巨额的经济损失，同时给答辩人造成了无法估量的隐形损失（例如：因资金无法回笼出现项目停工，导致甘洛县人民心中对案涉楼盘造成了一个极为不好的印象，购买案涉房屋的意愿大大降低），在此不在赘述。2、被答辩人系合同的违约方，其单方发出解约通知的行为不应当产生解除合同的法律效果，被答辩人提出合同于2021年8月3日解除的诉称依法不应得到人民法院的支持。3、被答辩人未在开盘后1个月内完成“去化率达到70%”的承诺，其后被答辩人已经从案涉项目撤场，被答辩人的行为已显示其不再继续履行《房地产独家代理合同》。同时，答辩人通过不懈努力让案涉工程于近期恢复施工(2021年2月11日为除夕，案涉项目于2021年1月底放假停工，春节后未再恢复施工)，答辩人也不可能再次信任被答辩人能够将案涉房产按约售卖（完成去化率）。本着“解决纠纷、化解矛盾”的角度出发，答辩人同意在人民法院解除双方签订的《房地产独家代理合同》。第三方面：被答辩人无权要求答辩人退还攻坚保证金50万元，其第2项诉讼请求应被依法予以驳回。1、被答辩人向答辩人缴纳了50万元攻坚保证金这一事实，答辩人予以认可。2、当时合同之所以约定被答辩人要缴纳50万元的攻坚保证金，主要也是对被答辩人作出的承诺形成一个保障。换句话说：被答辩人一旦攻坚成功，答辩人需要支付被答辩人上千万元的代理佣金，基于此，被答辩人缴纳50万元攻坚保证金，作为其按期完成销售任务的决心。当然权利与义务是对等的，一旦攻坚失败，答辩人不再退还攻坚保证金。3、根据《房地产独家代理合同》第五条3.1款奖惩条件的约定，若在第一期开盘一个月内，去化率低于70%，不再退还保证金。按照前述合同约定，被答辩人完成的去化率仅为9.375%，其无权要求答辩人退还攻坚保证金。对攻坚保证金的退还条件，合同约定非常明确。第四方面：被答辩人主张销售代理佣金459119元与事实不符，意图混淆“去化率计算标准”和“代理佣金计算标准”，依法不应得到支持。1、根据《房地产独家代理合同》第五条3.3款的约定，达成去化率的标准为购房客户在本项目实际签订定金协议为标准。即去化率的计算依据为实际签订的定金协议。2、根据《房地产独家代理合同》第五条3.4款的约定，代理佣金的计算基础为答辩人收取的购房款，包括一次性付款的，包括按揭付款的，包括分期付款的。3、换句话说，“去化率计算标准”和“代理佣金计算标准”不同，签订了定金协议仅为确认去化率的高低，要答辩人收取了具体的购房款才能作为被答辩人提取代理佣金的计算基数。第五方面：被答辩人诉称的房租及资金占用损失不应得到人民法院的支持，该项请求应被依法予以驳回。1、根据《房地产独家代理合同》第三条2款的约定，乙方所属案场销售工作人员的工资、销售提成、房租…，以及乙方的日常支出概由乙方负责支付。2、根据前述合同约定，无论被答辩人诉称的46000元房租是否真实产生，均不应由答辩人承担支付责任，被答辩人的该项请求没有任何事实和法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求既无事实依据，也无法律支撑，答辩人恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以彰显法律的公正和权威。

原告融旺公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：

证据1：原、被告的工商登记信息

拟证明：原被告主体资格。

被告质证认为：三性没有异议。

证据2：房地产独家代理合同。

拟证明：双方建立了合同关系，应当依法履行合同义务。

被告质证认为：三性没有异议，对于证明目的有异议，根据合同的第三页第二条第3款，原告是独家销售代理，并且限制了被告自行销售。依据合同第五页第五条第3.1款，第3.3款，约定了去化率的计算标准，计算依据，应依据去化率为攻坚保证金的退还条件，没有达到去化率70%，攻坚保证金500000.00元不再退还，同时如果销售正常履行合同，被告需要支付原告至少1680万元的代理佣金。

证据3：泸州银行业务回单。

拟证明：原告向被告支付了五十万保证金。

被告质证认为：对三性认可，被告确实收到了50万元攻坚保证金。

证据4：宣传单、宣传横幅、团队照片、房源信息表、吉祥畔岛销售群聊天记录、房屋买卖合同（后补）。

拟证明：1、原告积极履行销售代理义务；2、原告完成的销售额为13134817元，应当计收459119元的佣金。

被告质证认为：对于这些证据，由于原告没有提供证据的原件，我们请求原告提供相应的原始载体。第二、我们仅就内容而言，是不能达到原告的证明目的，原告在履行销售义务是事实，但是他没有达到去化率70%的承诺，同时他也没有完成销售额13134817.00元的销售回款，其不应当以13134817.00元作为代理佣金的计算基数，合同第五页第五条第3.4款，关于代理佣金如何计算约定的非常明确，必须要以被告收到的房款作为代理佣金的计算基数，被告从来没有收取过这么多的钱，关于聊天记录显示2021年1月21日，从原告所举的证据可以显示2021年1月21日楼盘都还在销售，还没有停工，包括他们群里都还在说原告的销售政策，待会我们也会举证来印证这个观点。

证据5：被告公司通告（2020）001号、施工现场视频、施工现场图片、甘洛县住房和城乡建设局关于人民网县委书记信箱“甘洛县吉祥畔岛停工半年多没复工”的回复甘洛县住房和城乡建设局关于督促甘洛县吉祥畔岛楼盘、开发商限期复工的通知：甘住建（2021）104号、与被告在吉祥畔岛的项目负责人温江的聊天记录。

拟证明：被告已经构成根本违约，导致原告无法继续履行合同，原告有权解除合同并要求被告承担相应责任，被告具体违约行为如下：1、待销售楼盘被告未修建完毕，于2021年1月即停工；2、待销售楼盘滑坡风险被告未解决；3、被告提出的开盘政策未能兑现；4、被告未提供必要的销售条件。

被告质证认为：对于该组证据，视频资料、施工图片、聊天记录等我们还是要求原告出具原始载体。仅就内容来看，对于2020年12月12日的001号通知，对于事实我们认可，确实是开盘当天我们所作出的政策优惠，这也体现出开盘时间是2020年的12月12日，同时被告也是积极配合原告积极促成签订定金协议，对于甘洛住建局的函件真实性我们认可，案涉楼盘确实是在2021年的1月底就放假停工了，春节过后确实没有再行恢复施工，直到近期在恢复施工。

证据6：企业信用报告、失信被执行人信息。

拟证明：结合前述证据住建局回复及通知书内容可见，被告公司经营状况严重恶化，有丧失履行债务能力的可能，原告有权行使不安抗辩权。

被告质证认为：对于该组证据没有相应机关的盖章或经办人的确认，以被告公示或提交的营业执照的相关信息为准。确实因为原告没有在开盘后一个月内完成去化率70%的承诺，确实给被告公司的经营带来严重的后果。第三、我们通过股权转让，变更法定代表人等一系列措施，案涉楼盘已于近期恢复施工。

证据7：解除合同通知书两份、邮寄记录。

拟证明：1、合同已于2021年8月3日解除；2、被告法定代表人对解除合同通知书中的事实进行了确认但未作处理；3、被告根本违约，原告有权解除合同，被告应当退还相应保证金、支付佣金并承担违约责任。

被告质证认为：该组证据的真实性存疑，原告自己所举的证据都是矛盾的，原告既然举证证明了解约通知书是邮寄过去的，为什么在原告提交的原件上会有被告前法定代表人的签字，是前法定代表人签了字给你回寄过来的吗？再次看见原告举证的矛盾性，根据解约通知书的第二页第二行，这是原告自己所写的函，假定按照原告自己所说的9月23日差他的九万六，这次诉讼又说差他四十五万多。

证据8：网银互联汇兑往账记录、房东身份信息及银行账户。

拟证明：原告因被告的违约行为遭受了房屋租金及租金资金占用利息损失，房租共计69000.00元，原告实际使用了四个月，还有八个月未实际使用，该八个月的房租为46000元。

被告质证认为：对该组证据三性均不予认可，合同第三条第二款约定了房租、工资、提成全部由原告自行支付，无论原告所举的该份证据是否真实，均不应由被告承担，不能达到其证明目的。

证据9：《吉祥畔岛2020年彝族年庆典暨开盘前亮相仪式圆满落幕》截图。

拟证明：温江系吉祥畔岛项目总负责人。

被告质证认为：对该证据我们要求提供该视频资料的原始载体，我们不认可原告的证明目的不能达到，温江既不是被告的股东，也不是公司的法定代表人，我们认可他是当时的管理人员。

证据10：被告农商银行流水。

拟证明：被告收到原告的500000元保证金。

被告质证认为：认可收到50万元攻坚保证金。

证据11：《吉祥畔岛2020年彝族年庆典暨开盘前亮相仪式圆满落幕》上发布的照片、12月3日“四大承诺”照片、12月3日边坡视频。

拟证明：滑坡早在2020年11月17日即存在，此时起被告即承诺对滑坡进行治理，但时至今日，滑坡现象仍然存续。

被告质证认为：对于发布的照片（微信公众号）真实性予以认可，对于4号证据，5号证据真实性、合法性存疑，不能准确的还原拍摄时间、拍摄地点、谁拍摄的，有无剪辑，对于证明目的我们不予认可，对于是否滑坡与本案原告向我们要求退还攻坚保证金支付代理佣金没有关联性，我们必须牢牢的依据我们的合同，合同约定了什么时候退，什么时候不退，我们怎么支付你代理佣金，至于我们之间的约定和方式必须严格依照合同。

证据12：住宅付款信息表。

拟证明：原告已完成24户房屋售卖工作，销售总额为13134817元。

被告质证认为：真实性部分认可，对于这些姓名签订购房协议的24户我们认可，是事实，但对于统计的已付款按照原告的举证金额为2121799元，根据被告的统计，被告收到的大约在1990305元，实际悬殊有十来万，但对代理佣金的计算都是九牛一毛，对代理佣金的支付，我们就按照原告所举的2121799元来计算，这是原告自己所举的证据已付款，按照合同该约定，根据合同第五页第3.4款明确约定了代理佣金是按照被告公司收回的房款来计算的，而不是按照签约合同价来，我们必须依照合同。实际上虽然说是24户，但是有其中的5户是在2021年1月12日以后才签订的定金协议，按照合同关于去化率的计算标准也就是开盘后一个月内，这5户是不能按照去化率的计算标准的。

证据13：商品房预售许可证复印件。

拟证明：开盘时间迟于2020年12月11日。

被告质证认为：三性无异议，上面也显示了案涉房屋楼盘是依法取得了预售许可的。

证据14：李文强银行流水、租房合同。

拟证明：原告因配合吉祥畔岛项目的楼盘销售工作，花费了69000元的租金租赁了团结××号（2室）（三室）作为办公地点。

被告质证认为：三性和证明目的不予认可。

被告吉盛公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：

证据1：营业执照副本、国有建设用地使用权证书、建设用地规划许可证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可审批表、商品房预售许可证（原件经质证后当庭退还）。

拟证明：1、被告在案涉项目第一期开盘时已经办理的相关证照（及相关审批手续）。2、“吉祥畔岛”项目第一期开盘1号和5号楼的住宅套数为192套。

原告质证认为：对于该组证据我方认可其真实性和合法性，但不认可其关联性，被告办理的相关证照仅能证明被告具有销售该楼盘的资格，与本合同案涉争议没有关系，被告认为吉祥畔岛项目住宅套数为192套，用于证明原告未到达去化率不应退保证金，该证明目的不能达到，首先需要明确被告资金链断裂的原因继而导致停工的原因不是因为原告引起，而是内部股东纠纷，住建局的回复当中明确载明了因为内部股东纠纷导致资金链断裂，故保证金被告应予退还，合同第六点二点四条，如因甲方原因导致乙方销售下降，则责任不在乙方，甲方资金链断裂在先，导致停工，原告已不具体销售基础，故原告未达到去化率的责任不在自身应由甲方承担。

证据2：《吉祥畔岛商品房定购协议》19份(签订于2020年12月12日至2021年1月12日)、《吉祥畔岛商品房定购协议》5份（签订于2021年1月13日以后）（原件经质证后当庭退还）。

拟证明：1、案涉项目开盘一个月内（即2020年12月12日至2021年1月12日），原告代理完成定金协议数量为19户。2、原告完成的去化率仅为9.375%，不足10%。

原告质证认为：认可其真实性和合法性但不能达到其证明目的，被告提供的该组证据恰好证明被原告完成了相应的销售额，应当计取佣金，而合同第九点二条的规定，甲方逾期支付佣金超10日，乙方有权解除合同，此前乙方已举证是因为甲方过错原因导致，故乙方达不到去化率并非乙方原因，是甲方责任，且被告自述开盘时间为2020年12月12日，而吉祥畔岛楼盘在1月就停工，即便销售基础存在，原告销售额的考验期也未到，被告提交的证据认为计算佣金的方式应当为根据买家应付金额来计取，但合同第五点四条约定了计取佣金的基数应当为客户的按揭款和首付款，现在由于被告的责任导致银行按揭款不能到账，故原告有权要求被告按照实际销售额来支付原告佣金，因此前原告未掌握到具体的款项和合同约定的购房款金额，故计算是按照基本点来计算的，现被告提交的相应的定金协议，我方的佣金可以予以调整。

上列证据对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据本院经综合评判后认定事实如下：2020年9月29日，原告融旺公司（乙方）与被告吉盛公司（甲方）签订《房地产独家代理合同》，合同约定：“一、合作方式和范围甲方指定乙方为本项目的独家销售代理商，销售甲方兴建的的本项目，本项目为吉祥畔岛的住宅销售总产值暂按4.8亿元计算（以实际为准），一年内基本销售完毕。项目地址：四川省甘洛县。二、合作期限及销售代理任务1.本合同暂定代理期限为12个月，自2020年11月1日至2021年10月30日。在本合同到期的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动延长3个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同终止条款处理。……。三、费用支付及保证金……2.乙方所属案场销售人员的工资、销售提成、房租、分销费用、带客费用等涉及销售收益或代理佣金方面的费用以及乙方的日常支出概由乙方负责支付。3.第一期开盘前乙方向甲方缴纳人民币伍拾万元整攻坚保证金，本项目第一期开盘当月达到基本目标立即退还，未达到基本目标不再退还。……（详见合同）”，合同还约定了销售价格、基本目标和奖惩条件、甲方责任、乙方责任、合同的终止和变更、违约责任、特别规定及其他事项。合同签订的当日，融旺公司通过银行转账向吉盛公司缴纳了500000.00元保证金。案涉项目楼盘于2020年12月11日取得预售许可证，预售建筑面积：24126.49平方米（幢号：1幢、5幢）共229套，其中住宅192套、商业37间。该项目于2020年12月12日开盘，原告融旺公司开始作为独家代理销售房屋，当日便签订《吉祥畔岛商品房订购协议》17份。其余在2021年1月6日、2021年1月14日、2021年1月31日、2021年1月24日、2021年2月4各签订一份，2021年1月26日签订两份。总计签订24份，订购协议意向成交合同价格总额12630386.5元（订购协议中房屋总价相加，没有加产权车位等项目）。案涉楼盘的建设在2021年1月底停工，春节过后没有复工（2021年春节为2021年2月12日）。原告融旺公司销售房屋的过程中，被告吉盛公司没有支付过代理佣金。因案涉楼盘建设停工的影响，在春节过后，原告没有再销售案涉项目房屋。双方没有对合同约定的事宜进行协商或结算，被告吉盛公司也没有退还原告融旺公司保证金。原告于2021年8月3日向被告通过邮寄的方式送达了《解除合同通知书》。

同时查明，原告融旺公司因代理吉祥畔岛项目的楼盘销售工作，花费69000.00元租下位于团结××号房屋。

本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同全面履行自己的义务。原告融旺公司与被告吉盛公司2020年9月29日签订的《房地产独家代理合同》，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实的意思表示，为合法、有效合同，当事人双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点1.原、被告之间签订的《房地产独家代理合同》是否应该解除；2.原告向被告缴纳的保证金是否应该退还；3.原告为被告卖房的代理佣金怎么计算；4.原告要求被告赔偿损失及违约金是否合理，如果合理应该怎么计算；5.原告租房损失费46000.00元由谁负担。

关于争议焦点1，首先，因为原、被告双方都有解除代理合同的意思表示及意愿，原、被告之间签订的《房地产独家代理合同》应该解除；其次，合同继续履行已经不能实现合同目的。对于原告要求解除2020年9月29日，原告融旺公司（乙方）与被告吉盛公司（甲方）签订的《房地产独家代理合同》的请求，本院予以支持。

关于焦点2与3，根据原告融旺公司与被告吉盛公司2020年9月29日签订的《房地产独家代理合同》约定“三、费用支付及保证金3.第一期开盘前乙方向甲方缴纳人民币伍拾万元整攻坚保证金，本项目第一期开盘当月达到基本目标立即退还，未达到基本目标不再退还。五、基本目标和奖惩条件1.1、基本目标为第一、二期开盘一个月内去化率达到70%（含）以上；第三期开盘一个半月内去化率达到60%（含）以上。1.2、保证金退还条件：乙方在本期项目第一、二期开盘达到基本目标后，即7个工作日内，甲方将履约保证金无条件退还至乙方账户内。3、惩罚条件3.1、若在第一期开盘一个月内，去化率低于70%，不再退保证金，代理佣金为销售合同总金额的3%；若去化率低于60%，不再退保证金，代理佣金为销售合同总金额的2.5%；若去化率低于50%，不再退保证金，代理佣金为销售合同总金额的1%”。从签订的24份《吉祥畔岛商品房订购协议》来看，时间跨度超过了一个月，去化率为12.5%。原、被告双方对退还保证金的条件及代理佣金计算方法的约定很明确，应该适用“若去化率低于50%，不再退保证金，代理佣金为销售合同总金额的1%”。对于原告要求被告退还预先缴纳的攻坚保证金500000.00元的诉讼请求，本院不予支持。依据双方合同的约定，代理佣金的计算方法为合同价格总额12630386.5元×1%＝126303.87元。

关于争议焦点4，根据合同约定：“五、基本目标和奖惩条件3.4、甲方同意按下列方式支付代理佣金：若客户一次性付款的，乙方对该销售合同中指定的销售即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。若客户按揭或分期付款的，客户缴纳完首付款的，甲方支付乙方50%的代理佣金；银行按揭款到达甲方账户后支付剩余的50%代理佣金，当月结算。乙方收到甲方转来的代理佣金后应该开具增值税专用发票。九、违约责任2、甲方逾期支付应付销售代理佣金的，每延迟一天，需按逾期应付款的1%的比例支付滞纳金，逾期超过10日的，乙方有权解除合同”。因后期住房建设工程停工，大多数购房者没有支付首付款及剩余的购房款，代理佣金按合同约定并没有达到支付的条件。本院认为，工程停工是因为被告的资金链断裂，主要应归责于被告准备不充分造成的，原告销售房屋没有达到预期目标，资金没有像被告所期望的速度回笼也是原因之一。综上所述，考虑实际情况，对原告要求支付代理佣金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

关于焦点5.根据合同约定：“三、费用及保证金2、乙方所属案场销售工作人员的工资、销售提成、房租、分销费用、带客费用等涉及销售收益或代理佣金方面的费用以及乙方的日常支出概由乙方负责支付”。房屋代理销售有办公场所，原告所租用的房屋实际是供销售人员住宿用的，根据双方的约定，这笔费用应该由原告融旺公司负责支付。对原告要求赔偿8个月房租损失46000.00元，及房租资金占用利息损失5332.00元的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一、二款，《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、解除原告四川省融旺房地产营销策划有限公司与被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司签订的《房地产独家代理合同》；

二、本判决生效之日起十日内被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司向原告四川省融旺房地产营销策划有限公司支付销售代理费126303.87元；

三、驳回原告四川省融旺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费7194.00元，由原告四川省融旺房地产营销策划有限公司负担6341.00元，被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司负担853.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。

审 判 员　吴 万 恩

二〇二一年十二月三十日

法官助理　王 小 松

书 记 员　木机克哈