甘洛县阳泰冶金碳素有限公司、甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司确认合同有效纠纷民事一审民事判决书

四川省甘洛县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川3435民初644号

原告：甘洛县阳泰冶金碳素有限公司，住所：四川省甘洛县新市坝镇以知村。

法定代表人：黄新琴，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：胡元辉，四川佳帅律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托诉讼代理人：程尹梅，四川佳帅律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司，住所地：四川省甘洛县新市坝镇团结南街39号。

法定代表人：牟太峰，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：古晓杰，四川德树律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司与被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司确认合同有效纠纷一案，本院于2021年8月11日立案后，依法适用简易程序于2021年9月24日公开开庭审理。原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司委托诉讼代理人胡元辉、被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司委托诉讼代理人古晓杰到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。

原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司与原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司签订的《土地租赁协议》有效；2.判决被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司依据《土地租赁协议》第八条、第九条约定内容与原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司就位于甘洛县原租赁的38.39亩土地签订《土地使用权转让协议》；3.判决被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司依法向甘洛县人民政府土地管理部门提交办理前述国有建设用地划拨转协议出让所需报件（包括被告营业执照及法定代表人身份证复印件、书面申请书、建设用地规划指标文件、《不动产权证书》复印件、宗地测绘图、土地权籍调查表、土地价格评估报告等材料），并协助原告办理该地块的土地使用权变更手续；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2003年4月15日，受让方甘洛县建筑建材开发公司（2017年5月16日更名为甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司）与出让方中国人民解放军成都军区雅安房地产管理处签订了《军用土地使用权有偿转让合同》，约定出让方将位于甘洛县境内的成蜀字第0867、0868、2080、2082号坐落房地产有偿转让给受让方。2005年1月20日，原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司作为乙方与甲方甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司签订了《土地租赁协议》，该协议约定被告将受让取得的前述成蜀字第0868号地块中、原部队三营的约50亩土地采取“以租代转”的方式交给原告，土地租金（即转让土地成交款）按实际丈量的土地亩数、每年每亩760元按50年计算；其中第八条约定：1.甲方郑重承诺本协议所提及的土地租赁款即是将来甲乙双方土地成交款，在甲方取得该土地使用权的一切合法手续后，应当及时转让给乙方，双方形成新的土地转让协议。2.甲乙双方形成新的土地转让协议所涉及的一切税费及土地出让金由乙方承担等。《土地租赁协议》签订后，被告实际交付给原告的土地为38.39亩（25593.46㎡），原告按被告指示共计交付了1459000.00元（不包括71760.00元滞纳金）。近期，因被告故意将进出原告公司的两条道路分别用大型油罐、旧机器设备等堵塞，造成原告公司的人、车均无法进出而发生纠纷。原告委托律师调查取证中，才发现被告已于2017年1月20日就经甘洛县人民政府批复、以划拨方式取得了原成蜀字第0868号地块（包括租赁协议交付的地块在内）的土地的《不动产权证书》（证书编号为ＮＯＤ51000222215，即川【2017】甘洛县不动产权第0××5号）。被告取得了合法的土地权手续后，故意隐瞒事实，不但不告知原告，与原告形成新的土地转让协议并及时将土地使用权转让给原告，反而采取堵路等方式以达到驱离原告之目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十一条、第十五条等规定，被告应当按照双方合同约定和法律规定履行义务，望支持原告的全部诉讼请求。

被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司辩称：一、2005年1月20日原、被告签订的《土地租赁协议》为无效。1.从双方建立土地租赁法律关系的主体来看：被告作为承租者再次出租土地其主体不适格。该土地使用权之前属于军队使用，被告在军队承租了该土地。被告在未取得讼争土地的土地使用权的情况下与原告签订了《土地租赁协议》，建立土地租赁法律关系的主体不合法。2.从双方建立土地租赁法律关系的内容来看：《土地租赁协议》第一条第3款：“土地租赁期限50年”约定，是违反当时的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年：和现行的《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”的规定。3.从双方建立土地租赁法律关系的客体来看：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。和现行《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，涉及军队土地使用权，被告与军队的土地租赁合同约定不得转租。被告转租给次承租人的原告依法依约都无效。二、次承租人的原告在讼争的土地上经营到两年前，因环境污染被政府要求整体迁出而失去土地租赁权，当初租赁土地用途不复存在。原告迁出后，被告给原告发出了《解除租赁合同通知书》并在原告公司大门口粘贴公告。《解除租赁合同通知书》及公告可证明。原告未诉讼确认其《解除租赁合同书》的效力。《土地租赁协议》当时已解除并生效。三、前段时间，原告身为次承租人，未经被告同意再一次违法转租给次次承租人修建养猪厂，已挖掘大坑的施工照片及证人可以证明。被告迫不得已采取了封路维权。综上，人民法院应依法确认原被告签订的《土地租赁协议》为无效。被告保留对租赁土地被损坏并提起赔偿诉讼的权利。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交并经质证的证据如下：

1.《被告企业信用信息公示》(打印件)。拟证明被告身份信息以及其名称的变更。

被告质证认为：没有意见。

2.《土地租赁协议》(原件)。拟证明原、被告于2005年1月20日签订了土地租赁协议，由原告租赁被告受让取得的部队三营约50亩土地，租期50年，即2005年1月19日至2055年1月19日，并约定土地租赁款的支付和土地的交付和违约责任。其中第8条和第9条约定被告郑重承诺本协议提及的土地租赁款即是将来的甲乙双方土地成交款，在甲方取得该土地使用权的一切合法手续后应当及时转让给乙方，双方形成新的土地转让协议。涉及土地转让的税费和土地出让金由乙方承担。

被告质证认为：合同是真实的，对证明目的有异议。合同中第2页第5条第一款第三项约定了未经被告同意原告不得转租、转包讼争租赁土地，并约定了百分之十的违约金处罚条款。该租赁协议书第七条第一款第一项约定了合同有效期内要向第三方转让地上附着物及土地须征得甲方同意，否则视为无效。甲方有权

终止租赁协议，所收租金不予退还。该两条合同约定证明了原告违约，被告有权终止该土地租赁协议书。对真实性关联性无异议。

3.《租金支付摘要及收据》(原件)。拟证明原告向被告支付租金，以及原告方未按约定向被告方支付租赁费的滞纳金。支付总金额为1534060.00元，其中包括77014.00元滞纳金。

被告质证认为：对原告所提交的总金额无意见。

4.《不动产权证书》(扫描件)。拟证明被告在2017年1月已取得包含本案讼争土地在内的合法手续。证据来源是我在甘洛县国土资源局做调查的时候，甘洛县国土资源局提供的扫描件，原件被被告领走了。

被告质证认为：对三性均无异议。

5.《请示函》、《回复》（原件）。拟证明原告向甘洛县自然资源局书面请示原、被告双方若要办理土地租赁协议第八条约定土地使用权变更需要提交哪些材料报件，就此甘洛县自然资源局作出了回复。回复的内容是依据相关规定办理国有建设用地划拨转出让协议手续需要提供产权人身份证复印件，或法人营业执照复印件，书面申请书、房产证复印件或者建设用地规划指标文件，已取得的土地使用权证或不动产权证复印件，宗地测绘图、土地权籍调查表、土地价格评估报告等相关资料。

被告质证认为：对三性均有异议，与本案无关联性。

6.《关于签订〈土地使用权转让协议〉并办理土地使用权变更（过户）登记的函》（原件）、《邮政特快投递及投递信息》（复印件）、《通过邮政微信快递服务查询快件的投递情况》（打印件）。拟证明原告向被告发函请求被告与原告按照土地租赁协议第八条约定签订土地转让协议，并按照甘洛县人民政府土地管理部门要求提交划拨土地使用权转让所需报件，并协助原告办理38.39亩土地的过户手续，但被告方并未理睬。

被告质证认为：被告没收到过这个函，况且这个函他们是在我们终止解除合同以后才发出来的，对三性均有异议。

7.《成都军区房地产管理局关于转让甘洛五个坐落房地产的批复》（原件）、《军用土地使用权有偿转让合同》（原件）、《甘洛县军用土地转让历史遗留问题处置备忘录》（复印件）。拟证明本案涉及的租赁土地是被告从成都军区雅安房地产管理处签订有偿转让合同后取得的，其中包含了0868地块部队三营的土地即为本案案涉租赁土地，证明被告有权租赁给原告。第三个材料是原告方在甘洛县人民政府复印出来的，该备忘录涉及主体有凉山州人民政府、甘洛县人民政府、成都军区房地产管理局雅安办事处以及被告就包括本案案涉土地在内的军队土地转让给被告并依法办理土地使用权依法过户等问题达成了一致，相关部门配合为被告颁发新的土地使用权证。备忘录所做时间为2015年12月2日，原告方取得该备忘录的时间是2021年5月份左右，备忘录上有防伪标识。前两个材料来源是被告与原告签订租赁合同时提供的附件，该附件加盖了被告公章。

被告质证认为：对三性均有异议，该组证据不存在和本案有关联性。

被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司向本院提交并经质证的证据如下：

1.《土地租赁协议》（复印件）。证明从土地租赁协议的第四条第一款和第七条第一款第一项该两条证明原告违约，擅自再次租赁讼争土地。被告有权终止合同，被告有权终止土地租赁协议，并不予退还土地租赁费。土地租赁合同约定年限是50年违反了当时中华人民共和国合同法第224条和现行的民法典第716条规定，合同违反法律规定。

原告质证认为：对真实性予以认可，经比对打印的字迹基本一致。就关联性来说我们认为被告所说的是霸王条款，原告方是在很短的时间内把50年的租金支付完毕，在被告合法取得土地使用权手续的时候，即已经转换成为土地成交款。本合同名为土地租赁合同，实质上是一个土地使用权的转让协议，因此被告其实没有权利随意终止本合同。

2.《解除租赁合同通知书》（复印件）、《照片》（打印件4张）、《2020年7月19日的发给原告的通知》（复印件）、《调查笔录》（原件）。拟证明原告违约，原告迁出土地以后把厂内的房屋土地均租赁给了相关住户居住、养家禽、作为晒场晾晒玉米和修建养猪场。

原告质证认为：1.对解除租赁合同通知书三性均不认可，首先原告方没有收到过这份通知书，其次今天看了租赁合同的内容，该通知书的内容所述关于租赁土地的用途与原租赁合同约定不符;2.原土地租赁协议名为租赁实为转让，不存在租期超过20年的问题，被告收取的50年租金实际就是土地转让成交款，2020年5月份被告已经取得该土地的合法使用权证长达三年之久了，故该协议已转化为转让协议，租赁标的转化为转让标的，被告无权随意解除，因此在原告无违约的情况下，被告想以莫须有的理由解除合同，没有事实和法律依据。对2013年的通知三性均不认可，通知上没有签名及盖章。对四张照片的三性均不认可，照片拍摄时间不清楚，地点不清楚。对调查笔录的三性不予认可，证人应当出庭作证，对里面涉及的内容无法核实，其身份也无法确认。

上列证据，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，综合认定如下：2003年，成都军区雅安房地产管理处向成都军区房地产管理局上报【2003】雅房字第2号请示后，于2003年4月15日与甘洛县建筑建材开发公司（后更名为甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司）签订了《军用土地使用权有偿转让合同》，合同约定：“出让方：成都军区雅安房地产管理处（简称甲方），受让方：甘洛县建筑建材开发公司（简称乙方）。甲方将位于四川省凉山彝族自治州甘洛县境内的成蜀字第0867、0868、0869、2080、2082号座落房地产转让给乙方用于安置生态移民和发展种植、养殖及创业扶贫工程等项目，基地总面积2969889.449平方米（营区土地110000.55平方米）。乙方按房地产评估价格和宅基地经协商向甲方支付土地转让费3090427.53元、房屋折旧费238739.11元，宅基地费用52800.00元，合计为3381966.64元。本合同项下的土地使用权转让年限为50年，自本合同生效之日算起。乙方负责办理房地产过户手续。本合同规定的转让期满后，乙方受让的土地使用权及地块上的建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队有关规定办理。”合同签订后，甘洛县建筑建材开发公司按照约定支付了转让价款。2004年4月28日，中国人民解放军成都军区房地产管理局下发【2004】房管字第33号关于转让甘洛5个坐落房地产的批复，载明：“经军区联勤部【2004】联营字第111号文批准，同意成都军区雅安房管处将位于甘洛县的成蜀字第0867、0868、0869、2080、2082号等5个坐落房地产（共计土地2969889.45平方米、房屋25541.50平方米），作价338.1966万元转让给甘洛建筑建材开发公司，用于安置生态移民和发展种植、养殖业及创办扶贫工程等项目，土地转让年限为50年，土地、房屋的产权过户手续及其办理费用由甘洛县建筑建材开发公司负责。甘洛县建筑建材开发公司付给军区雅安房管处338.1966万元转让经费。”2005年1月20日，被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司（原甘洛县建筑建材开发公司）将案涉地块租赁给原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司，双方签订《土地租赁协议》，其中载明：“甘洛县建筑建材开发公司（以下简称甲方）经与甘洛县阳泰冶金碳素有限公司（以下简称乙方）充分协商一致，双方就租赁甲方管理的部队土地达成以下协议。第一条：土地概况。1、土地位置：部队三营。2、土地面积：50亩。东至河边、西至杨正权厂房、南至抽水沟边，北至毛儿碳化硅厂。最后以圈地围墙计算。3、土地租赁期限：50年，自2005年1月19日至2055年1月19日。......第二条：土地租赁款。甲、乙双方认定上述土地使用权成交价款190万元正。（每年按760元计）......第七条：土地转租及合同期满后地上附着物的处理。1.合同有效期，乙方要向第三方转让土地附着物上附着物及土地，须征得甲方同意，否则视为无效，甲方有权终止租赁协议，所收租金不予退还......第八条：1.甲方郑重承诺：本协议所提及的土地租赁款即是将来甲乙双方土地成交款，在甲方取得该土地使用权的一切合法手续后，应当及时转让给乙方，双方形成新的土地转让协议。”合同签订后，原告分别于2005年1月27日转款900000.00元、3月22日转款100000.00元、9月12日转款20000.00元、9月26日转款85000.00元、12月12日转款100000.00元、2006年4月30日转款20000.00元、11月10日转款184000.00元、12月29日转款50000.00元，共计向被告甘洛县建筑建材开发公司转款土地租赁费1459000.00元。同时原告因未按约定时间向被告支付租赁费于2006年11月11日向被告交纳了71760.00元的滞纳金。两项合计原告共计向被告转款1534060.00元。甘洛县建筑建材开发公司于2005年上半年将案涉地块交由原告使用，原告在该土地上建设了工厂，后因属于高耗能企业被政府要求迁至工业园区，工厂于2019年年底停产进行搬迁。2015年12月2日，凉山州人民政府作为甲方、中华人民解放军成都军区房地产管理局及雅安办事处作为乙方、甘洛县人民政府作为丙方、甘洛县建筑建材开发公司作为丁方共同形成了《甘洛县军用土地转让历史遗留问题处置备忘录》，就包括案涉土地在内的军队土地转让给甘洛县建筑建材开发公司、依法办理土地使用权证等相关问题达成了一致，决定由相关部门配合为其颁发土地权属证书。2017年1月20日甘洛县建筑建材开发公司取得位于甘洛县案涉地块的产权证，并办理了不动产权证，证号为川（2017）甘洛县不动产权第0××5号。甘洛县建筑建材开发公司于2017年5月16日更名为甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司。2021年7月原告知晓被告已取得不动产权证，于2021年7月16日向甘洛县自然资源局提交《关于办理土地使用权变更（过户）登记所需材料的请示函》，甘洛县自然资源局于当日对原告的请示进行了书面回复：办理国有建设用地划拨转协议出让手续需要提供产权人身份证复印件、法人营业执照复印件、书面申请书、房产证复印件或者建设用地规划指标文件、已取得的国有土地使用证（不动产权证书）复印件、宗地则绘图、土地权籍调查表、土地价格评估报告等相关资料。原告认为被告取得合法手续后应当按照双方约定签订土地转让协议，将案涉地块的土地使用权转让给原告，现被告未按照约定与其签订土地转让协议，损害了原告的利益，遂诉至法院。

本院认为,本案争议焦点1.本案原、被告签订的《土地租赁协议》是否系有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，本案原、被告系依法成立的法人，具有完全民事行为能力和权利能力，双方经协商一致签订了《土地租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示,且双方签订合同时不存在法律规定的上述合同无效的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原被告签订的《土地租赁协议》合法有效。被告辩称该合同因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。”这一规定，应当认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”根据该规定，租赁期限超过二十年的部分无效，本案案涉合同成立生效于2005年1月20日，二十年租赁期应当至2025年1月19日，故对于被告的该辩称本院依法不予支持。对于被告辩称原告未经被告同意擅自将该土地转租给他人，根据协议第七条第一款的约定，被告有权终止合同告的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案被告向本院提交的证据《调查笔录》无法证明原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司将案涉地块转租给他人，其亦未能提供其他证据予以佐证，因此对被告的该辩称主张本院依法不予支持。综上，原被告之间签订的《土地租赁协议》依法认定为有效合同。

本案争议焦点2.双方当事人是否应当按照《土地租赁协议》第八条、第九条的约定签订土地使用权转让协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原被告双方当事人签订的《土地租赁协议》第八条：“1、甲方郑重承诺：本协议所提及的土地租赁款即是将来的甲乙双方土地成交款，在甲方取得该土地土地使用权的一切合法手续后，应当及时转让给乙方，双方形成新的土地转让协议。2、甲、乙双方形成新的土地转让协议所涉及的一切税费及土地出让金由乙方承担。”第九条：“在双方办理土地转让协议后，本协议自动终止。”的约定，足以证实案涉《土地租赁协议》不是土地使用权转让协议，双方明确约定了将来案涉土地使用权转让须签订新的土地转让协议。故原告诉称案涉《土地租赁协议》属于“以租代转”合同的主张，本院依法不予支持。根据原被告双方签订的《土地租赁协议》第八条、第九条约定的内容，该约定属于预合同条款，现被告以实际行为明确表示其不会与原告签订土地使用权转让协议，属于违约行为，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告根据合同第八条、第九条的约定要求被告继续履行合同与原告签订土地使用权转让协议，但根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，现被告明确表示不愿与原告签订土地使用权转让协议，故原告要求被告以继续履行与其签订土地使用权转让协议的违约责任承担方式不符合法律的规定，本院依法不予支持。原告可另案主张被告以其他方式承担违约责任。

本案争议焦点3.原被告是否应当办理案涉地块的土地使用权变更手续。本院认为，土地使用权的变更手续基于当事人双方签订有合法有效的土地使用权转让合同。本案原被告双方之间仅签订有《土地租赁协议》，没有签订土地使用权转让协议，故原告主张被告应当协助其办理案涉地块的土地使用权变更手续的诉讼请求，本院依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：

一、原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司与被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司签订的《土地租赁协议》有效；

二、驳回原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费50.00元，由原告甘洛县阳泰冶金碳素有限公司负担25.00元，被告甘洛县吉盛建筑建材开发有限公司负担25.00元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。

审 判 员　袁 翩 翩

二〇二一年十月十三日

法官助理　举古阿果

书 记 员　李 宇 航