台州跃跃房屋拆除有限公司与台州市椒江创业发展投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

台州市椒江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙1002民初1092号

原告（反诉被告）：台州跃跃房屋拆除有限公司，住所地台州市椒江区下陈街道南岸里村338-2号。

法定代表人：陈昌玲。

委托诉讼代理人：朱群群，浙江孚吉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄炜罡，浙江孚吉律师事务所律师。

被告（反诉原告）：台州市椒江创业发展投资有限公司，住所地台州市椒江区中山支路11号。

法定代表人：陈日春，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张强，浙江星册律师事务所律师。

第三人：王钦顺，男，1963年6月4日出生，汉族，住台州市椒江区。

原告台州跃跃房屋拆除有限公司（以下简称跃跃公司）与被告台州市椒江创业发展投资有限公司（以下简称创业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告创业公司提起反诉，本院经审查后予以立案，并与本诉合并审理。本院依法通知王钦顺作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年5月8日公开开庭审理了本案，原告跃跃公司的法定代表人陈昌玲及委托诉讼代理人黄炜罡、朱群群，被告创业公司的委托诉讼代理人卢修永到庭参加诉讼。第三人王钦顺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案经当事人庭外和解未达成协议，现已审理终结。

跃跃公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认跃跃公司与创业公司签订的合同编号为×××01及2017-502的《厂房定制合同》于2020年1月3日解除；2.判令创业公司双倍返还定金3692304元，并退还除定金外的己付款项1854302元。事实与理由：2017年底，王钦顺向创业公司预购“五星国际工业城”5幢01、02单元的四层厂房两套，并向创业公司支付2000000元。后跃跃公司从王钦顺处得知该厂房出售的有关信息，欲购买上述两套厂房。经跃跃公司、王钦顺及创业公司三方协商，王钦顺不再购买上述两套厂房，由跃跃公司与创业公司于2018年1月15日重新签订两份《厂房定制合同》（合同编号分别为×××01、2017-502），跃跃公司向创业公司购买“五星国际工业城”5幢01、02单元的四层厂房两套，每套价格均为人民币4615380元，跃跃公司陆续向创业公司支付定金等款项共计人民币3700454元（包括王钦顺已支付的2000000元）。《厂房定制合同》第四条“交付及产权登记的约定”：“该园区一期厂房约定在2018年6月30日前竣工验收并交付使用，在2018年12月31日前取得不动产权证书。由于甲方原因，未按照本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用或未按照约定时间取得不动产证的，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。……”而据跃跃公司了解，上述厂房的实际结顶时间约为2019年年中，创业公司明显未按照上述合同约定将商品房进行交付，亦未按约定时间取得不动产证。此外，上述厂房的销售过程中，创业公司在公开广告中均明确承诺厂房为50年独立产权，王钦顺也是如此向跃跃公司复述的。而据跃跃公司核实，上述厂房的独立产权目前根本不足50年，与创业公司的广告宣传严重不符。创业公司隐瞒相关事实，进行虚假、夸大宣传的行为严重误导了包括跃跃公司在内的购房者，损害了购房者的合法利益。创业公司未按期交付商品房且未按期取得不动产权证的行为违反了《厂房定制合同》第四条之约定，跃跃公司依照合同约定享有合同解除权，并有权要求创业公司承担相应的违约责任。

创业公司辩称，跃跃公司、创业公司与王钦顺之间并未签订三方协商。三者之间系各自存在合同关系。跃跃公司与创业公司于2018年1月15日签订的两份《厂房定制合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方均应按约履行。跃跃公司在履约过程中，未按照合同约定支付款项，违反了合同约定，致使本次合同无法履行。50年独立产权的宣传是依据国有土地使用权年限的规定，并非合同约定的土地使用权期限，且跃跃公司要求解除合同的理由并不明确。

创业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除创业公司与跃跃公司于2018年1月15日签订的合同编号为×××01及2017-502的《厂房定制合同》；2.判令跃跃公司承担违约责任，其所付款项1700454元不予退还。诉讼过程中，创业公司撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2018年1月15日，创业公司与跃跃公司签订两份合同编号为×××01及2017-502的《厂房定制合同》，合同约定跃跃公司向创业公司定制位于台州市椒江区××路西侧“五星国际工业城”（暂名，最终以地名办审批为准）5幢01单元、5幢02单元的厂房，厂房预测建筑面积均为1554平方米，建筑面积最终以房屋主管部门测绘为准；总金额均为4615380元；付款方式均为：在签订本合同之日，乙方（跃跃公司）付定金人民币1384614元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款；因乙方原因导致不能履行本合同的，甲方（创业公司）不再返还已经收取的任何款项。同时两份合同约定了其他权利义务。上述两份《厂房定制合同》签订后，跃跃公司于2018年1月15日付款769228元，于2019年5月21日付款931226元，合计向创业公司付款1700454元。根据合同约定，跃跃公司应当付款总计为2769228元，故创业公司多次要求跃跃公司按约完全付款，但跃跃公司均拒绝支付。

跃跃公司针对反诉辩称，跃跃公司已向创业公司付款共计3700454元，不存在任何违反《厂房定制合同》约定的行为，创业公司无权要求解除合同。创业公司出售给跃跃公司的两幢厂房在2017年5月30日出售给了王钦顺。2017年4月12日，跃跃公司与王钦顺签订协议书，约定由王钦顺将从创业公司处购买的厂房转让给跃跃公司，跃跃公司向王钦顺支付5000000元，其中3000000元为转让费，2000000元为王钦顺已经支付给创业公司的购房款。2018年1月15日，跃跃公司、创业公司及王钦顺三方在创业公司销售部协商一致，由创业公司重新与跃跃公司签订两份《厂房定制合同》，将其与王钦顺签订的两份《厂房定制合同》解除作废，将王钦顺已支付的2000000元作为跃跃公司支付的款项。2018年1月15日，跃跃公司向创业公司另外支付了769228元，加上王钦顺已支付的2000000元，跃跃公司已按合同约定，付了两份合同的定金共计2769228元。2019年5月21日，因创业公司办理银行按揭需要支付购房款至总房价的40%，跃跃公司又支付给创业公司931226元。跃跃公司的付款均是及时足额的，未违反合同约定，创业公司无权要求解除合同。综上，请求依法驳回创业公司的反诉请求。

本院经审理认定事实如下：

2017年5月3日，创业公司与王钦顺签订合同编号为×××01的厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”（暂名，最终以地名办审批为准）的5幢01单元4层厂房出卖给王钦顺，地块使用年限为50年，预测建筑面积1554平方米，总价4615380元；买受人在签订合同之日付定金100000元，于2017年5月31日前支付到总房款的20%，即923076元（其中包含定金100000元），于2017年6月30日前支付到总房款的30%，即1415380元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款（贷款比例以银行审批为准）；该园区一期厂房约定在2018年6月30日前竣工验收并交付使用，在2018年12月31日前取得不动产权证书；由于创业公司原因，未按合同期限将该商品房交付买受人使用或未按约定实际取得不动产证的，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，创业公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…等。合同第七条约定：当该厂房主体结顶后，买受人应当在收到创业公司的通知后10日内与创业公司签订《商品房买卖合同》，并付清全部购房款（或付50%购房款并完成办理按揭贷款手续），若因买受人原因未按时签订《商品房买卖合同》或者未付清购房款（或因买受人原因不能办理按揭贷款），创业公司有权将该厂房出卖给他人，并可单方面终止合同。同日，创业公司与王钦顺签订合同编号为2017-502的厂房定制合同，约定出售的房屋为“五星国际工业城”的5幢02单元4层厂房，约定的面积、总价、付款方式、交房期限、违约责任等合同内容均与编号为×××01的厂房定制合同相同。上述两份合同均注有“作废”字样。王钦顺已向创业公司付款2000000元。

2017年12月12日，王钦顺与跃跃公司法定代表人陈昌玲签订协议书，约定王钦顺把坐落在五星工业城5幢楼厂房一幢转让给陈昌玲，价格按原购房合同付款，另付转让费3000000元，包括其中一切费用全部由王钦顺负责转到陈昌玲名下为止，如有其他产生费用未付款，由王钦顺在转让款中扣除，陈昌玲在签订合同前付清转让费及其他费用，一次性付4500000元，留500000元在合同签订之日付清。同日，王钦顺出具收条，确认收到陈昌玲4000000元。

2018年1月15日，跃跃公司与创业公司签订合同编号为×××01的厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”的5幢01单元4层厂房出卖给跃跃公司，预测建筑面积1554平方米，总价4615380元；买受人在签订合同之日付定金1384614元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款（贷款比例以银行审批为准）；该园区一期厂房约定在2018年6月30日前竣工验收并交付使用，在2018年12月31日前取得不动产权证书；由于创业公司原因，未按合同期限将该商品房交付买受人使用或未按约定实际取得不动产证的，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，创业公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…等。合同第七条约定：当该厂房主体结顶后，买受人应当在收到创业公司的通知后10日内与创业公司签订《商品房买卖合同》，并付清全部购房款（或付50%购房款并完成办理按揭贷款手续），若因买受人原因未按时签订《商品房买卖合同》或者未付清购房款（或因买受人原因不能办理按揭贷款），创业公司有权将该厂房出卖给他人，并可单方面终止合同。同日，创业公司与跃跃公司签订合同编号为2017-502的厂房定制合同，约定出售的房屋为“五星国际工业城”的5幢02单元4层厂房，约定的面积、总价、付款方式、交房期限、违约责任等合同内容均与编号为×××01的厂房定制合同相同。跃跃公司于2018年1月15日向创业公司支付定金769228元，并由创业公司出具给陈昌玲收据。同日，陈昌玲支付给王钦顺980000元。2019年5月21日，陈昌玲以浙江骑健工贸有限公司的名义支付给创业公司上述购房合同的房款931226元，并由创业公司出具收据给浙江骑健工贸有限公司。2019年12月30日，浙江孚吉律师事务所受跃跃公司委托，出具律师函给创业公司，以创业公司未按期交付商品房并取得不动产权证的行为违反合同约定为由，要求解除编号为×××01、2017-502的《厂房定制合同》，并要求创业公司在收到函的30天内向跃跃公司双倍返还定金1846152元，并退还定金外的已付款2777378元。创业公司于2020年1月3日收到律师函，并于2020年1月9日复函给浙江孚吉律师事务所，明确创业公司曾多次通知跃跃公司履行《厂房定制合同》及签订《商品房买卖合同》，但跃跃公司拒绝履行且拒收ＥＭＳ邮件。

上述合同所涉房屋坐落于台州市椒江区××街道××路西侧，土地使用权人为创业公司，土地使用权期限至2053年12月28日，创业公司曾在售房宣传中称房屋产权为工业50年产权。陈昌玲曾电话联系王钦顺，要求王钦顺到创业公司办理将创业公司出具给王钦顺的收款收据变更为出具给跃跃公司的手续。

上述事实有跃跃公司提供的营业执照、企业信用信息公示报告、跃跃公司与王钦顺签订的协议书、王钦顺出具的收条、浙江泰隆商业银行结算业务委托凭证、跃跃公司与创业公司签订的《厂房定制合同》、收据、律师函、邮政投递底单及投递记录、公证书、照片、不动产登记情况查询结果证明书、陈昌玲与王钦顺的通话录音、复函，创业公司提供的银行凭证、创业公司与王钦顺签订的《厂房定制合同》以及到庭当事人的陈述等证据证实。

本院认为，创业公司与跃跃公司签订的两份《厂房定制合同》合法、有效。根据合同约定，跃跃公司应在签订合同之日支付每个合同的定金1384614元，但跃跃公司仅支付定金769228元。跃跃公司认为王钦顺支付给创业公司的2000000元款项已充抵跃跃公司支付给创业公司的定金，但其未提供证据证明王钦顺已告知创业公司将其支付给创业公司的2000000元款项所产生的债权转让给跃跃公司，创业公司也未就此出具过定金收据给跃跃公司。债权人转让债权的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。且王钦顺支付给创业公司的2000000元款项系基于王钦顺与创业公司签订的《厂房定制合同》，在双方未就相应合同的权利义务达成一致意见前，不适宜将基于该合同支付的款项直接作为跃跃公司支付其他合同的款项。因此，跃跃公司实际支付的款项并未满足其与创业公司签订的两份《厂房定制合同》的约定，在其未履行先行付款义务且双方未按合同约定正式签订《商品房买卖合同》的情况下，跃跃公司无权以创业公司逾期未交付房屋等为由解除双方签订的《厂房定制合同》，更无权要求创业公司支付另一倍的定金。跃跃公司未足额支付合同约定的款项，创业公司要求解除双方签订的两份《厂房定制合同》的请求合理，本院予以支持。创业公司同意在合同解除后将跃跃公司支付的定金及购房款返还给跃跃公司，故创业公司应返还给跃跃公司定金769228元及购房款931226元。

综上，本院对跃跃公司与创业公司各自诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。王钦顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：

一、解除被告台州市椒江创业发展投资有限公司与原告台州跃跃房屋拆除有限公司于2018年1月15日签订的合同编号分别为×××01、2017-502的厂房定制合同；

二、被告台州市椒江创业发展投资有限公司返还给原告台州跃跃房屋拆除有限公司定金769228元及购房款931226元；

三、驳回原告台州跃跃房屋拆除有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25313元（已减半计算，原告台州跃跃房屋拆除有限公司已预交），由原告台州跃跃房屋拆除有限公司负担17553元，被告台州市椒江创业发展投资有限公司负担7760元；反诉案件受理费40元（已减半结算，被告台州市椒江创业发展投资有限公司已预交），由原告台州跃跃房屋拆除有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员　郑楚楠

二〇二〇年八月三十一日

代书记员　尚艺艺