某某与莒县玉强建筑分包有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省莒县人民法院

民事判决书

(2018)鲁1122民初3041号

原告（反诉被告）：***，男。

委托诉讼代理人：***，莒县刘官庄法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）：莒县玉强建筑分包有限公司，住所地莒县城阳街道东关一街，统一社会信用代码91371122579356873Q。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，山东文心正律师事务所律师。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）莒县玉强建筑分包有限公司（以下简称玉强公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告玉强公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙栋轩向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失11430元及利息；2.被告返还原告租赁费20000元及利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月15日被告将位于206国道东不符合出租条件的院落一处租给原告使用，2015年11月11日、2015年11月16日，原告分两次付给被告租赁费20000元，2015年11月24日该厂房被积雪压塌，给原告造成巨大的经济损失，且导致原告无法正常使用该房屋。

玉强公司辩称，原告所诉与事实不符，原告诉请被告赔偿损失11430元无事实和法律依据，且本案为租赁合同纠纷，原告的诉讼请求为财产损害赔偿纠纷，与本案不是同一法律关系；原告诉请被告退还租赁费20000元及利息，该20000元是原告第一年的租赁费未交足部分，请求驳回原告的诉讼请求。

玉强公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告车间租赁费35000元、办公室租赁费12500元、变压器移机费13000元，共计60500元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在第一年租赁合同到期后，又继续使用车间三个月，租赁费应支付35000元，反诉被告共使用办公室15个月，应付租赁费12500元，经双方协商将反诉被告原有的一台变压器折抵50000元作为租赁费，但移机费用应由反诉被告承担，该13000元由反诉原告承担后，反诉被告始终未支付。

孙栋轩针对反诉辩称，反诉原告的厂房于2015年11月24日被积雪压塌后，导致反诉被告无法使用，不应支付车间租赁费，且办公室与车间是一体的，不应另行支付租赁费；根据合同约定，移机费也包括在整体的租赁费中，应驳回反诉原告的反诉请求。

孙栋轩提供如下证据：

1.车间租赁协议一份，载明玉强公司将位于206国道东院落一处租给孙栋轩使用，租赁期限自2014年11月15日起至2020年11月15日止，租金交纳方式为先交款后使用，每年14万元，于每年11月15日前交纳租金，由玉强公司出具收据；对于该份证据，玉强公司无异议，本院予以认定；

2.赔偿明细表一份、照片28张，玉强公司认为该明细表与照片不具有法律效力，且与原告的请求数额之间没有证明与被证明的关系，本院认为该赔偿明细表、照片系原告单方书写、拍摄，未有其他证据佐证，损失数额无法确定，对该证据，本院不予认定；

3.（2015）莒证民字第719号公证书一份，载明***于2015年11月25日向莒县公证处申请保全证据，该公证处对位于莒县经济开发区丰家村、206国道以东、自西数第五处院落内西南部一处倒塌的车间进行现场摄像、拍照，公证书内有光盘一张、照片29张。玉强公司对该份证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明***主张的损失为11430元，本院对该份证据的真实性予以认定；

4.***向***转账交易明细8份，载明2014年10月15日转账20000元，2014年10月28日转账20000元，2014年11月15日转账10000元，2015年2月15日转账5000元，2015年3月19日转账20000元，2015年8月6日转账40000元、2015年11月11日转账10000元、2015年11月16日转账10000元;玉强建筑公司对2015年3月19日和2015年8月6日的两笔转账有异议，其主张该两笔款项系其用孙栋轩的POS机刷卡后，***向其转账，对其他转账无异议，本院予以认定，对于玉强公司有异议的两笔款项性质，第二次庭审时，原告***表示不再要求，其主张的总体数额也不包括该60000元，故对于该两笔款项性质，本院不予认定。

5.证人证言2份，证人潘某陈述其与原告***系朋友关系，2014年8月份，其为原告***找到***协商租赁厂房事宜，因需要新建厂房，为防止厂房建设完毕后原告不再租赁，***提出交纳定金。其与***一起到***的办公室交纳定金后，其要求***给原告出具定金收到条，但对定金数额记不清楚了，也没见过收到条。被告对该证人证言有异议，主张该证言系虚假证明，不能采信。证人陈述因厂房需要新建而要求承租人交纳租金，证人作为原告的朋友与原告一起去交纳定金后要求***出具收到条较符合常理，具有高度盖然性，应当认定。

证人刘某的证言，其陈述其具体给***转账、支付现金的数额都想不清楚了，被告认为证人刘某与原告***系夫妻关系，其证言与本案无关，本院认为该证人与原告存在利害关系，且其陈述转账、支付现金数额均记不清楚了，对其证言本院不予采信。

玉强公司提供如下证据：

1.车间租赁协议复印件1份，***无异议，本院予以认定；

2.电费明细3份，载明2015年12月份电量为5954度，2016年1月份电量为1817度，2016年2月份电量为-36度，其中2014年12月份至2015年11月份的电量为11948度至33976度不等，***对该证据无异议，本院予以认定；

3.证明复印件一份，载明莒县奥达塑胶有限公司、孙栋轩租赁玉强公司变压器2台，使用增值税发票，***对该证据有异议，认为该证明是为了证实变压器所有权问题，本院认为该证据与本案无关，不予认定；

4.银行交易明细3份，载明2015年8月5日莒县奥达塑胶有限公司入账40030元，2015年8月6日原告***向***转账40000元，2015年3月19日，原告***向***转账20000元，原告孙栋轩未对该证据进行质证，并表示其并未主张该60000元，经审查，对该证据予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月15日前，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）玉强公司签订车间租赁协议一份，约定玉强公司将位于206国道东院落一处租给孙栋轩使用，租赁期限6年，自2014年11月15日起至2020年11月15日止，租金交纳方式为先交款后使用，每年14万元，每两年上浮房租百分之十，定于每年11月15日前交纳租金，由玉强公司出具收据。协议签订前，***向玉强公司交纳定金20000元，后孙栋轩分多次向玉强公司的法定代表人***的账户转账支付租赁费共计75000元。***原有变压器一台，双方约定该变压器归玉强公司所有，并折抵50000元租赁费。该变压器移机时产生移机费13000元。2015年11月24日，涉案车间被积雪压塌，车间及内部设施、机器、材料等不同程度损坏，但对于内部设施、机器、材料等的损坏程度、是否能够修复后使用及所造成的损失价值，经本院告知孙栋轩相应法律后果，其仍未提供证据证实并表示不要求鉴定。2015年11月24日，车间被积雪压塌后，***表示其妻找***协商，但十多天之后因车间没有修复好，无法续租，遂打算搬离。玉强公司表示其自大雪后第三天即对车间进行修复，20天左右即修复好。***于2016年2月5日全部搬离。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，玉强公司作为出租人，未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据上述法律规定，其与***签订的车间租赁协议无效。

***主张因积雪压塌车间导致其损失11430元，玉强公司不予认可，孙栋轩提供的证据虽能证实车间内的材料等不同程度受损，但因其未提供损失的价格评估报告等相关证据，对该损失，本院无法作出认定，***对该事实承担举证不能的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。***主***公司应返还其缴纳的第二年度的租金20000元及利息，根据本院查明的事实，能够认定***共计缴纳房屋占有使用费145000元，参照双方之间的车间租赁协议协议，本院认为对于超出协议约定的140000元的部分，孙栋轩要求返还，符合法律规定，应予支持；但***要求的利息，无法律依据，不予支持。

玉强公司要求孙栋轩支付车间租赁费35000元，玉强公司请求参照车间租赁协议约定的租金标准支付第二年度的费用，符合法律规定，应予支持。第二年度***的实际占用时间为：车间被积雪压塌前为8天（2015年11月16日至2015年11月23日）；车间被积雪压塌后，根据玉强公司的陈述，其自大雪后第三天开始修复车间，所用时间为20天左右即2015年11月26日至2015年12月15日期间无法使用。因孙栋轩生产所用机器为大型机器，需重新找地方安置，本院酌定其搬离车间所需时间为30天，（2015年12月16日至2016年1月14日），故至***于2016年2月5日全部搬离，期间占用22天（2016年1月15日至2016年2月5日），***第二年度实际占用房屋时间为30天（8天+22天），参照双方之间的车间租赁协议，*栋轩需支付期间的房屋占有使用费11507元（140000元÷365天×30天）。

对于玉强公司主张的办公室租赁费，因双方签订的车间租赁协议约定租赁标的物为院落一处，未表明办公室需单独支付费用，且孙栋轩不予认可，对其该项主张，不予支持。玉强公司还主张其垫付的变压器移机费应由***返还，其未提供证据证实双方关于该移机费用的约定，且双方协商变压器折抵50000元租金时，亦未提及该移机费用的分担，故对其该项主张，不予支持。

综上，原告***和反诉原告玉强公司的诉讼请求部分有理，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告莒县玉强建筑分包有限公司于判决生效后十日内返还原告莒县孙栋轩房屋占有使用费5000元；

二、驳回原告孙栋轩的其他诉讼请求；

三、反诉被告孙栋轩于本判决生效后十日内支付反诉原告莒县玉强建筑分包有限公司房屋占有使用费11507元；

四、驳回反诉原告莒县玉强建筑分包有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费293元，由原告孙栋轩负担246元，由被告莒县玉强建筑分包有限公司负担47元。

反诉案件受理费657元，由反诉原告莒县玉强建筑分包有限公司负担532元，由反诉被告***负担125元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年八月十四日

书记员***