芜湖宜居投资（集团）有限公司与安徽拓佳投资集团有限公司合同纠纷一审民事判决书

芜湖经济技术开发区人民法院

民事案件判决书

（2020）皖0291民初271号

原告芜湖宜居投资（集团）有限公司（以下简称宜居公司）诉被告安徽拓佳投资集团有限公司（以下简称拓佳公司）合同纠纷发回重审一案，本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告芜湖宜居公司委托诉讼代理人谭啸，被告安徽拓佳公司委托诉讼代理人章天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告宜居公司与被告拓佳公司签订的《城北商业广场项目委托运营协议》（香城湾商业综合体）系双方真实的意思表示，内容不违反法律的相关规定，应为有效合同，双方均应恪守。被告拓佳公司应当依约向原告宜居公司支付委托运营分成。本案主要争议焦点在于委托运营期的起点日的确定及根据确定的委托运营期的起点日被告是否应当支付第三年委托运营分成。本案中，结合全案证据及庭审查明的事实，被告在合同签订后已将案涉宜居香城湾商业综合体Sl#-S6#楼部分对外实际投入运营，出租并收取租金；根据案涉合同第三条关于委托运营期的约定，委托运营期为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止，若原告未能在2016年5月31日前取得原施工工程内容的消防单项验收合格证及2016年9月30日前取得移交标的的原施工工程竣工验收手续的，该两个验收事项中其中任一节点，每延迟一天，则委托运营期起止期限相应顺延一日；结合庭审调查的案涉楼栋的工程竣工验收时间及消防验收时间，委托运营期应当自2017年4月11日开始计算。关于第三年的运营分成的支付，每年的保底收入依约在当年结束前一个月内支付给原告，第三年的委托运营期应当为2019年4月11日至2020年4月10日，现已届满，被告拓佳公司未依约在2020年4月10日前付款已构成违约；虽然原告根据案涉楼栋的消防验收时间计算委托运营期的起始日不符合合同约定，但本院在查明施工工程竣工验收时间及消防验收时间后，对委托运营的起始日予以调整，并对原告主张的第三年度运营分成予以支持。被告拓佳公司关于第三年运营分成需要核减的辩解，第三年委托运营分成为固定数额，且根据不动产登记部门的测绘面积及案涉合同约定的保底收入计算方式计算得出的金额也不低于700万元，故本院对被告拓佳公司上述辩解难以采纳。关于被告拓佳公司主张根据政府文件精神，涉疫情期间应当给予租金减免的意见，应当由原、被告双方根据相关文件，并在符合规定的情形下，另行协商处理。关于违约金的主张，经审查，本院认为合同约定的违约金标准过高，应予调整，本院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率标准予以计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据3芜湖拓佳欢乐广场商户统计信息（被告提交给原告的），经审查，该组证据可以证明案涉房屋原告已交付被告使用、运营，被告已经对外出租、经营的事实，本院依法予以确认；原告提交的证据4被告公司网站信息，经审查该组证据可以证明被告陆续通过网站将案涉房屋对外出租，被告实际运营，对外经营的事实；原告提交的证据5《工程竣工验收报告》虽有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的验收意见，但缺乏质量监督机构对验收的监督意见等，且与不动产登记部门备案的竣工验收时间不符，不能反映案涉房屋的真实竣工验收时间；原告提交的证据6建设工程竣工验收消防备案凭证以及消防验收意见书，被告对真实性、合法性均无异议，可以证明所涉楼栋的消防验收情况，与本案争议事实有关联，可以作为本案的证据；原告提交的证据7房屋分层分户平面图加盖有芜湖市不动产登记中心测绘成果认定专用章，且原告相关诉请已根据运营协议的约定按照各楼栋的实际测绘面积计算，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；原告提交的证据8《房屋租赁合同》被告对真实性无异议，且可以证明被告已将运营主体中的部分转租的事实。被告提交的证据1芜湖香城湾S1#-S6#楼竣工验收表、各部门竣工验收台账，2018年6月芜湖市建筑工程竣工备案一览表，被告证据2《建设工程消防验收意见书》原告对真实性无异议，且与原告提交的证据6中的部分证据一致，可以证明所涉楼栋的消防验收情况及备案登记的竣工验收时间等信息，与本案争议事实有关联，本院予以采纳使用；被告提交的证据3无法核实所涉的具体楼栋，无法确认是否与案涉房屋存在关联，无法作为本案的证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2015年11月23日，原告宜居公司与被告拓佳公司签订《城北商业广场项目委托运营协议》（香城湾商业综合体）。该协议约定原告将宜居香城湾商业综合体Sl#-S6#楼（地上建筑总（地上建筑总面积为77369其中S1#建筑面积额19043.96平方米，S2#、S3#建筑面积21254.89平方米，S4#建筑面积6888.9平方米、S5#建筑面积14285.45平方米、S6#建筑面积15896.37平方米，所有具体面积均以产权测绘处认定为准）委托被告进行商业运营，委托运营期为20年，自起至2035年12月31日止，合同约定被告公司须在六个功能综合体内，引进商业经营店入驻。若原告宜居公司未能在2016年5月31日前取得原施工工程内容的消防单项验收合格证及2016年9月30日前取得移交标的原施工工程竣工验收手续的，该两个验收事项中其中任一节点，每延迟一天，则本协议委托运营起止期限相应顺延一日。若委托运营标的实际建筑面积与本协议列示的建筑面积由差异的，则签订本协议后按照产权测绘面积计算单价，多退少补，退还的委托运营期分成不计息。合同还约定受委托运营标的在协议委托运营期内的日常维护、维修、消防、水泵、电梯、公共照明、公共能耗等均由被告公司方负责并承担其相应费用，但在工程质保期内所涉的消防、水泵、电梯、公共设施设备非被告公司方原因造成的损坏由原告方公司支付相关费用。运营期间，被告应向原告支付运营收入分成，运营收入包括但不限于税前租金收入及扣点收入等；以每5年为一个委托运营期分成档期，共计四个委托运营期分成档期；保底收入系双方协商认定后，每个档期内被告应向原告支付的最低运营分成标准；档期保底收入计算方式为：四档期平均单价（第一档期为10元每平米每月、第二档期为15元每平米每月、第三档期为20元每平米每月、第四档期为25元每平米每月）×12个月×5年×地上建筑面积×80%运营率。协议又进一步具体约定，其中第一个档期内委托运营分成为：原告收取税前运营收入的30%，且保证前两年免收，具体为：自第三年起税前收入需支付700万元，第四年需支付700万元，第五年需支付828万元+超出保底运营收入部分，每年的保底收入在当年结束前一个月内支付给原告，超出保底运营收入部分在第二档期开始的第一个月内结算并支付给原告。被告收取扣除原告税前收入后的剩余运营收入。委托运营期收入分成支付方式：年度结算，合作期内，在每个年度结束前一个月内支付给原告指定账户。且每个档期内，原告税前收入不足每个档期保底税前收入时，被告需于每个档期结束前的一个月内补足原告税前收入部分。上述各委托运营期分成支付节点，被告每逾期一日，则按同期应支付委托运营期分成金额的千分之三向原告支付违约金。被告逾期支付委托运营期分成、水、电等被告应交纳费用超过一个月的，原告有权解除该委托协议，且违反协议一方，应按本协议约定的履约保证金（100万元）标准向未违反协议的一方支付违约金。该协议签订后，原告将上述资产交付被告运营。但被告至今未向原告支付委托运营分成，原告多次催要未果。 另查明，双方协议签订后，被告安徽拓佳公司陆续将案涉宜居香城湾商业综合体Sl#-S6#楼部分对外出租，引入了合同约定的经营业态，相关经营方已实际投入经营。 还查明，不动产登记部门备案的竣工验收备案表上载明宜居香城湾商业综合体Sl#-S6#楼的竣工验收日期为2018年1月9日；宜居香城湾商业综合体Sl#楼的消防验收时间为2017年5月16日，S2、S3、S5、S6#楼的消防验收时间为2016年9月28日，S4#楼的消防验收备案时间为2016年7月1日。Sl#-S6#楼测绘建筑面积分别为17495平方米、5168.34平方米、17631.8平方米、5852.9平方米、12624.24平方米、16885.1平方米。

一、被告安徽拓佳投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告芜湖宜居投资（集团）有限公司支付第三年度委托运营分成7000000元及逾期付款违约金（以7000000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月11日起计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告芜湖宜居投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费74030元，由原告芜湖宜居投资（集团）有限公司负担4030元，被告安徽拓佳投资集团有限公司负担70000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　　朱　芸 人民陪审员　　陈世富 人民陪审员　　刘新民

书　记　员　　汤韫佳