吕煜诚、杭州富阳新登小城市建设有限公司、余长甸等合同纠纷一审民事判决书

杭州市富阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0111民初83号

原告：吕煜诚，男，1955年4月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：***，北京创为律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁兰兰，北京创为律师事务所律师。

被告：杭州富阳新登小城市建设有限公司，住所地杭州市富阳区新登镇葛溪西路1号4楼405-407室。

法定代表人：陈自立，董事长。

委托诉讼代理人：章火明，浙江秦望律师事务所律师。

被告：余长甸，男，1951年11月15日出生，汉族，住杭州市富阳区。

委托诉讼代理人：袁麟，浙江好阳光律师事务所律师。

被告：杭州市富阳区新登镇人民政府，住所地杭州市富阳区新登镇共和街55号。

法定代表人：金志国，镇长。

委托诉讼代理人：章火明，浙江秦望律师事务所律师。

原告吕煜诚为与被告杭州富阳新登小城市建设有限公司（以下简称小城市建设公司）、余长甸、杭州市富阳区新登镇人民政府（以下简称新登镇政府）确认合同无效纠纷一案，原告于2020年1月3日以合同纠纷向本院起诉，本院于2020年1月3日立案后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。经本院释明，本案变更案由为确认合同无效纠纷。原告吕煜诚及其委托诉讼代理人***、梁兰兰，被告小城市建设公司、新登镇政府的委托诉讼代理人章火明，被告余长甸的委托诉讼代理人袁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吕煜诚向本院提出诉讼请求：1.依法确认三被告签订的[《新登镇城镇有机更新登城北路三角区块、观音弄区块、南门至西门区块工业企业拆除（搬迁）补偿协议》（编号：XD19-SJ-QY0311号）][以下简称《补偿协议》]中涉及轴营业房部分无效；2.判令被告小城市建设公司、新登镇政府重新与原告签订补偿协议；3.本案诉讼费由三被告承担。

事实和理由：原告的房屋位于杭州市富阳区。2003年1月28日，原告与被告余长甸签订《营业房转卖协议》，就坐落于轴的朝南营业房两间（以下简称案涉房屋）有偿转让，两间面积共83.952平方米，总价250000元。协议签订后，原告依约支付价款，被告余长甸将房屋交付给原告使用至今。现因新登镇城镇有机更新项目房屋被搬迁，在原告与被告余长甸的沟通中被告知被告余长甸已经签订《补偿协议》。但原告作为案涉房屋的实际所有权人，被告余长甸没有权利签订涉及案涉房屋的《补偿协议》。后原告于2019年11月28日通过政府信息公开向被告新登镇政府申请信息公开并取得《补偿协议》，后又向杭州市人民政府申请政府信息公开得知该处搬迁为协议搬迁区域，未涉及征收。综上，原告认为，原告作为案涉房屋的实际所有权人，是搬迁项目的被搬迁人，有权签订补偿协议。被告余长甸在案涉房屋卖给原告后，已经丧失房屋的所有权，且被告新登镇政府作为搬迁实施机构，在明知案涉房屋已经出卖的事实后，还与被告余长甸签订《补偿协议》，严重损害其合法权益，该协议应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，望判如所请。

小城市建设公司、新登镇政府辩称，2000年6月29日，富阳市国土资源局、富阳市城建局经过审批颁发了建设用地规划许可证、建设用地许可证。案涉土地使用单位为原富阳振兴塑料机械配件厂（以下简称振兴配件厂），用地项目系工业用地，未办理土地使用权证。原振兴配件厂负责人为被告余长甸，振兴配件厂取得土地审批手续后进行建设，但建设完成后不仅土地证未申领，也未办理相关房产证。2019年被告小城市建设公司、新登镇政府根据搬迁相关政策对案涉区块进行统一搬迁并制定相应的搬迁政策，在搬迁过程中被告小城市建设公司、新登镇政府对案涉土地相关凭证进行审查，尽管被告小城市建设公司、新登镇政府在与被告余长甸商谈搬迁过程中，原告主张应由其签订案涉房屋的搬迁协议，但被告小城市建设公司、新登镇政府经过审查后告知原告，因原告所购买的房屋涉及集体工业用地且原告没有相关权利证书，原告无权与被告小城市建设公司、新登镇政府签订搬迁协议。在此情况下被告小城市建设公司、新登镇政府与被告余长甸签订了《补偿协议》。对原告购买的房屋也做了相应的评估，按照评估价值及根据安置补偿政策所支付的补偿款，一并在被告余长甸出面签订的《补偿协议》中予以明确。被告余长甸也愿意将该部分款项支付给原告。本案焦点不是《补偿协议》与谁签订问题而是补偿价格问题。被告小城市建设公司、新登镇政府根据搬迁政策及国家法律规定，按照集体工业用地搬迁政策进行补偿，而原告要求按照商业用房进行补偿。鉴于上述事实，案涉房屋权利凭证在被告余长甸处，土地性质及用途规定不得私自转让，原告与被告余长甸的转让行为不受法律保护。要求驳回原告的诉讼请求。

余长甸辩称，被告余长甸确实与原告签订过《营业房转卖协议》，地址与原告陈述一致，转让价格约定250000元，原告实际支付230000元。原告与被告余长甸签订协议时，被告余长甸如实告知了案涉房屋的情况。本案纠纷产生是因为被告新登镇政府启动了有机更新项目，案涉房屋涉及搬迁。被告余长甸告知原告相应的补偿由被告余长甸出面签订《补偿协议》，对此原告是知情的。被告余长甸也告知原告相应的补偿款可以到被告余长甸处领取，但是原告拒绝领取。关于《补偿协议》效力由法院认定，如果认定无效，相应部分的补偿款被告余长甸将退还给被告小城市建设公司、新登镇政府。要求法院依法裁判。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

有争议证据的认定。

原告提供的证据1身份证、《营业房转卖协议》、《营业执照》，以证明原告在2003年与被告余长甸签订了《营业房转卖协议》，按照协议第二条约定，原告是《补偿协议》所涉及的部分房屋的所有权人，原告与《补偿协议》有利害关系，被告小城市建设公司、新登镇政府应当与原告就原告的房屋部分签订补偿协议。被告小城市建设公司、新登镇政府对证据真实性无异议，对《营业房转卖协议》的合法性有异议，认为《营业执照》地址与案涉房屋地址缺乏关联，两者地址不一致，《营业房转卖协议》是原告与被告余长甸私下买卖协议，违反了法律强制性规定，应当属于无效，该组证据不能达到原告的证明目的；被告余长甸对证据无异议。本院对证据的真实性予以认定。

证据2、《补偿协议》，以证明被告主体适格，案涉房屋土地性质为集体土地，三被告存在恶意串通、违反法律法规强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。被告小城市建设公司、新登镇政府对证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为不能达到原告的证明目的；被告余长甸对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为三被告不存在恶意串通行为，被告余长甸是根据政府要求与被告小城市建设公司、新登镇政府签订《补偿协议》，原告对此知情。本院对证据的真实性、关联性予以认定，对证据的合法性在判决理由部分阐述。

证据3、国集建地证字（93）92号、国集建证字（94）100号，以证明案涉房屋土地性质为集体土地。被告小城市建设公司、新登镇政府对证据内容的真实性、合法性、关联性无异议，对证据的名称有异议；被告余长甸对证据无异议。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，结合庭审中原被告陈述，可以证明案涉土地性质为集体土地。

证据4、杭州市人民政府政府信息公开告知书[2020]4号、杭州市人民政府政府信息公开告知书[2020]3号，以证明《补偿协议》中房屋所在地块没有征收，只存在“协议拆迁”，《补偿协议》系基于“协议拆迁”这一违法行为作出，订立合同主体不合法，其签订的合同亦属于无效合同。被告小城市建设公司、新登镇政府对证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为案涉地块属于搬迁，对于“订立合同主体不合法，其签订的合同亦属于无效合同。”这一证明目的有异议；被告余长甸对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对于合同是否有效由法院认定。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，仅凭证据不能证明“协议搬迁”行为违法，也不能证明《补偿协议》无效。

证据5、照片、通知，与证据1共同证明三被告对《搬迁协议》所涉房屋部分属于原告所有是知晓的，三被告存在恶意串通侵害原告房屋利益的故意。被告小城市建设公司、新登镇政府对证据真实性无异议，证明目的有异议，认为被告小城市建设公司、新登镇政府在搬迁动员时有接触原告，知道原告与被告余长甸存在私下买卖，被告小城市建设公司、新登镇政府向国土部门进行咨询，被告小城市建设公司、新登镇政府没有与被告余长甸恶意串通，在签订《补偿协议》前也与原告进行解释；被告余长甸对证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为三被告不存在恶意串通行为，被告余长甸是根据政府要求与被告小城市建设公司、新登镇政府签订《补偿协议》，原告对此知情。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，证据不能证明三被告存在恶意串通侵害原告房屋利益情形。

被告小城市建设公司、新登镇政府提供的建设用地规划许可证、建设用地许可证，以证明案涉土地系原振兴配件厂所有，用地项目为工业用地，土地性质为集体所有，且未领取土地使用权证及房屋所有权证。原告对证据的真实性不予认可，认为证据系复印件，其中第二页与原告提供的证据一致，只能证明案涉土地性质为集体土地；被告余长甸无异议。本院认为，证据原系被告余长甸持有且被告余长甸并无异议，因此，其真实性予以认定，可以证明案涉土地建设单位、用地单位为原振兴配件厂，用地项目为综合楼；结合庭审中原被告陈述，可以证明案涉土地为集体土地。

根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实：

原振兴配件厂系个体工商户，经营者为被告余长甸，已于2000年3月30日注销。

1993年12月25日，原振兴配件厂经审核批准取得浙江省建设用地许可证，批准文号富土建（93）92号，土地性质为使用，用地项目名称综合楼。2000年6月29日，被告余长甸以振兴配件厂名义经审核批准取得建设用地规划许可证，批准文号富土建（1994）100号，土地性质为使用，用地项目名称综合楼。后被告余长甸在上述土地上建成包括案涉房屋在内的综合楼。

2003年1月28日，原告与被告余长甸签订《营业房转卖协议》，约定被告余长甸将坐落在轴（由东往西第7-8间附图纸）的朝南营业房两间有偿转卖给原告，营业房每间面积41.970平方米，两间总面积83.952平方米，有偿转卖总价250000元整。本协议签订后，原告应一次性支付被告余长甸人民币200000元整，被告余长甸即将营业房所有权交付给原告所有。2003年底前再支付被告余长甸30000元，余下20000元等被告余长甸办理房、地产证时，原告支付给被告余长甸。原告永久拥有营业房所有权（含房、地产证所有权）。被告余长甸办理商品房的房地产总证（含底层3轴-5轴朝南营业房的房地产证）所需的一切费用由被告余长甸支付。被告余长甸不将其任何费用分摊给原告。在办理转户手续时，被告余长甸从房地产总证中分割给原告所买营业房面积的费用，由原告自行承担。《营业房转卖协议》还约定其他相关条款。《营业房转卖协议》签订后，原告依约支付被告余长甸价款230000元，被告余长甸将案涉房屋交付给原告。

2019年9月，三被告签订《补偿协议》，载明被告余长甸被搬迁的房屋及土地坐落于，土地使用总面积1993.33平方米，土地性质为已办证集体土地面积2000.01平方米，土地证权证号国集建证字（93）92号、国集建地证字（94）100号，被告余长甸房屋认定总建筑面积3250.88平方米。《补偿协议》还约定其他条款。原、被告一致确认案涉房屋包含在《补偿协议》约定的被搬迁房屋内。

《补偿协议》签订前，原告向搬迁指挥部工作人员反映被告余长甸被搬迁房屋中包含原告部分房屋，并将《营业房转卖协议》交给搬迁指挥部工作人员，要求单独列出；原告妻子与被告余长甸一起去搬迁指挥部，要求把原告房屋分开（签补偿协议），指挥部不同意。

2019年11月25日，原告等向杭州市人民政府提出政府信息公开申请，要求获取“两申请人的房屋位于杭州市富阳区，现因‘新登镇城镇有机更新项目’被征收，为核实该征收项目合法性，申请书面公开：所涉地块的房屋征收决定及公告、安置补偿方案及公告。”2020年1月3日，杭州市人民政府向原告等发出“杭州市人民政府政府信息公开告知书”，答复如下：经查，杭州市富阳区为协议搬迁区块，未涉及征收，故你要获取的信息不存在。……。

2019年11月25日，原告等向杭州市人民政府提出政府信息公开申请，要求获取“两申请人的房屋位于杭州市富阳区，现因‘新登镇城镇有机更新项目’被征收，为核实该征收项目合法性，申请书面公开：作出房屋征收决定所涉及的四项规划（国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划）；市、区级政府组织有关部门对征收补偿方案进行讨论并公布，征求公众意见的相关材料；针对本次征收的社会稳定风险评估；征收补偿费用足额到位、转户存储、专款专用的证明材料。”2020年1月3日，杭州市人民政府向原告等发出“杭州市人民政府政府信息公开告知书”，答复如下：经查，杭州市富阳区为协议搬迁区块，未涉及征收，故“市、区级政府组织有关部门对征收补偿方案进行讨论并公布，征求公众意见的相关材料；针对本次征收的社会稳定风险评估；征收补偿费用足额到位、转户存储、专款专用的证明材料。”等征收相关信息不存在。……。

庭审中，原、被告一致确认案涉搬迁房屋的土地性质为集体土地。

本院认为：本案争议焦点为三被告签订《补偿协议》是否存在恶意串通、损害原告利益的情形？《补偿协议》是否存在违反国家法律、行政法规强制性规定情形？被告余长甸与被告小城市建设公司、新登镇政府签订《补偿协议》是否构成无权处分？

关于第一个争议焦点。本院认为，所谓恶意串通，就是当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人的行为。本案中，原告自认被告余长甸在与被告小城市建设公司、新登镇政府签订《补偿协议》前，与原告妻子一起到搬迁指挥部，要求将案涉房屋分开签订补偿协议，庭审中被告余长甸也明确表示愿意将取得的补偿款中案涉房屋部分补偿款支付给原告，足以表明被告余长甸主观上并没有为谋取私利与被告小城市建设公司、新登镇政府相互勾结，损害原告利益的意思表示。因此，原告主张三被告恶意串通，损害原告利益，缺乏事实依据，本院不予采信。

关于第二个争议焦点。原告主张三被告签订《补偿协议》，违反《中华人民共和国土地管理法》关于征收补偿的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定以及“协议搬迁”行为违法，《补偿协议》无效。本院认为，被告小城市建设公司系搬迁补偿人，被告新登镇政府系搬迁补偿实施单位，均不是用地单位，且本案只涉及搬迁并不涉及土地、房屋征收，《补偿协议》是平等民事主体之间签订的关于“协议搬迁”所达成的补偿协议，不适用土地管理法及其实施条例关于征收补偿相关条款的规定。案涉房屋为集体土地上建造的房屋，不是商品房，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。对于“协议搬迁”行为是否合法，不属于本案民事诉讼审查范围。因此，《补偿协议》没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告上述主张，本院不予采信。

关于第三个争议焦点。本院认为，被告余长甸系个体工商户原振兴配件厂的经营者，原振兴配件厂注销后，权利义务由被告余长甸承受。原振兴配件厂经批准建造综合楼，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，原振兴配件厂作为综合楼建设用地使用权人享有综合楼的所有权，2000年3月30日原振兴配件厂注销后，被告余长甸为综合楼所有权人。原告与被告余长甸签订的《营业房转卖协议》，其合同效力本院在本案中不予评判，但原告支付部分价款取得案涉房屋后，并没有依照法律规定办理案涉房屋权利证书，即案涉房屋的合法所有权人仍为被告余长甸，被告余长甸当然有权就综合楼搬迁事宜与被告小城市建设公司、新登镇政府签订《补偿协议》。因此，原告主张被告余长甸签订《补偿协议》属于无权处分原告财产，理由不成立，本院不予采信。

关于原告要求判令被告小城市建设公司、新登镇政府与原告签订补偿协议的诉请。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法律并没有规定人民法院可以强制当事人签订合同。因此，原告该项诉请，没有法律依据。

综上，原告的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第二项、第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回吕煜诚的诉讼请求。

案件受理费5050元，减半收取2525元，由吕煜诚负担。

原告吕煜诚于判决生效之日起十五日内，向本院申请退费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员　　戚利尧

二〇二〇年四月一日

书记员　　李　明