北京机械工业自动化研究所有限公司与中国机电一体化技术应用协会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0102民初27924号 原告：北京机械工业自动化研究所有限公司，住所地北京市西城区德胜门外教场口1号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京颐合中鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1983年7月1日出生，该公司安规部部长，住该公司。 被告：中国机电一体化技术应用协会，住所地北京市西城区德胜门外教场口1号。 法定代表人：***，会长 委托诉讼代理人：***，北京观道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，1977年1月1日出生，该单位代理秘书长，住该单位。 原告北京机械工业自动化研究所有限公司（以下简称：机械公司）与被告中国机电一体化技术应用协会（以下简称：机电协会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告机械公司的委托诉讼代理人**、**，被告机电协会的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告机械公司向本院提出诉讼请求：1.判令机电协会向机械公司支付2002年7月16日至2022年9月30日止的房屋租金6212320.50元。2.判令机电协会承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年7月16日至今，机电协会一直租用机械公司位于北京市西城区德胜门外教场口一号的部分房屋用于经营办公，并在此注册。2002年7月16日，双方签署《机电一体化协会与北京机械工业自动化研究所备忘录》确定：2002年租金为500元/平米，2003年为600元/平米，2004年租金标准为650元/平米。2002年7月16日起至2013年9月15日止租赁面积为612平方米，2013年9月16日至2014年5月21日租赁面积为176.84平方米，2005年至2017年5月21日租金标准为650元/平方米。2017年5月22日，机械公司与机电协会签署《中国机电一体化技术应用协会办公用房租赁合同》，约定：房屋使用总面积为131.65平方米，年租金为277637元。该租赁面积及租金标准一直持续至今未发生变更。期间机械公司一直通过各种方式向机电协会催要房屋租金，包括上门当面催要，向机电协会上级主管单位报告、要求机电协会上级主管单位予以协调，向机电协会发催款函、律师函等方式等。但是，机电协会均以经营困难、资金紧张等原因拒绝向机械公司支付租金，自2002年至今，机电协会未向机械公司支付任何租金。自2002年7月16日至2022年4月30日，机电协会累计应向机械公司支付房屋租金6096638.42元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条等相关法律法规规定，机电协会应向机械公司支付自2002年7月16日至2022年4月30日止的房屋租6096638.42元。请法院依法判令所请，维护机械公司的合法权益。 被告机电协会辩称，不同意机械公司的全部诉讼请求，理由如下：一、机械公司与机电协会之间的关系渊源。机电协会是1989年经民政部批准，原机械电子工业部发起设立的全国性、行业性、非营利性的国家一级协会。2018年行业协会商会脱钩改革之前一直挂靠在机械公司，机电协会的领导均由机械公司单位的领导兼任，机电协会的职工多数是机械公司的正式职工。机电协会作为挂靠者，在2018年改革之前，自机电协会成立33年来，一直由机械公司的领导担任协会驻会副理事长、秘书长和法定代表人，并由机械公司提供协会秘书处主要工作人员和办公场所。机械公司一直将机电协会视为其重要资源，和有作为内设机构管理的惯例，机械公司下属部门生产力促进中心与机电协会合署办公，机电协会的工作也成为机械公司的主要工作之一。二、备忘录不具备法律效力2002年的会议备忘录是机械公司单方提交的非正式文件，真实性无法核实。从内容上来看，是对财务、人员编制、党建、房屋使用等议题进行的一次协商，但并未形成正式文件。事实上备忘录中各项议题在此后的十几年中均未进行落实，因该备忘录无公章，机械公司一方的签字人员并非该单位法定代表人，机电协会的签字人员**是机械公司的正处级领导干部兼任被告的秘书长，该备忘录不具备合同成立的法定要件，不产生合同的法律效力。三、机械公司向机电协会出具了房屋免费使用的书面证明。虽2017年5月22日，案涉双方签订房屋租赁合同，合同显示机电协会使用房屋面积131.65平方米，每年1月支付，但合同签订后并未实际履行，机电协会从未催收房租，并且按照中办、国办印发《行业协会商会与行政机关脱钩总体方案》（中办发（2015）39号）要求，机电协会在2017年全国性行业协会商会脱钩试点第三批名单中，2018年机电协会在向国务院国资委、国管局提交脱钩改革材料时，机械公司为机电协会出具了免费使用房屋证明。2021年上半年，国务院国资委党委第五巡视组巡视中国机械科学研究总院集团和北自所期间，双方共同向巡视组出具了一份双方加盖公章的《用房情况说明》，内容是机电协会使用机械公司免费提供的办公用房，双方没有签署租赁协议。四、机械公司的诉讼请求已超过诉讼时效。机电协会自1989年成立截止到2022年5月27日，从未收到过任何机械公司催交房屋租金的通知或主张。2022年5月27日，机械公司突然在机电协会办公室门上张贴催款函，这是机电公司第一次收到关于房屋租金的催收通知。《民法通则》第136条第三项规定：“延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年”。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。机械公司的诉讼请求可以分成三个时间段：①2002年7月16日至2017年5月22日期间，机械公司与机电协会之间没有租赁合同，且机械公司主张的权利按《民法通则》第136条第三项规定早已超过一年诉讼时效，机电协会不同意支付该时间段任何与使用房屋有关的费用；②2017年5月22日至2018年7月2日期间，按《民法总则》第188条规定已超过三年诉讼时效，机电协会不同意支付这期间任何与使用房屋有关的费用；③2018年7月2日至2022年9月30日期间，因机械公司于2018年7月2日已向出具了免费使用房屋的书面证明，机电协会不同意支付任何与使用房屋有关的费用。机械公司于2018年7月2日出具免费使用房屋的书面证明，之前多年从没有向机电协会主张过任何房屋使用费用，反而还出具了免费证明，意味着机械公司承认双方实际上并没有房屋租赁关系。五、机电协会的领导权和财务管理权均被机械公司所控制，因此也不存在故意拖欠20年的房租。机电协会历届驻会副理事长、副会长、秘书长、法定代表人和财务工作人员均为机械公司单位领导。机电协会办事机构秘书处工作人员大多数也为机械公司人员，截止到2021年，机电协会在岗职工19人，其中机械公司单位职工占14名，协会聘用职工仅4名。截止到2022年10月，机电协会单位的银行U顿、开户许可证、财务档案、财务凭证、财务电脑和财务原件、税务资料和凭证、印章，机电协会近5年的工作档案等都还在机械公司职工**、***、**的手中控制着没有向机电协会交接。机电协会的财务签字权一直也在机械公司手中，机械公司可以随时进行银行转账，因此不存在机电公司故意拖欠20年房租这种严重违背常理的事情。如果双方系真实的房屋租赁关系，机电协会不按房屋租赁合同履行，机械公司应当即刻催收。综上，从案涉双方的领导和工作人员混同、双方合署办公、机械公司长达20年未催收房租的事实，结合机械公司向机电协会出具免费使用房屋证明书的行为，可以清晰地说明自机电协会成立以来，机械公司一直将机电协会视为其内部部门，免费提供办公场所，双方并不存在房屋租赁关系；其次，机械哦公司2018年7月2日之前的所有权利和主张按照《民法通则》《民法总则》的规定均已超过诉讼时效，故请法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2002年7月16日，北京机械工业自动化研究所（以下简称：北自所）工作人员***与机电协会的法定代表人**签订《机电一体化协会与北京机械工业自动化研究所备忘录》，其中约定：“……一、中国机电一体化协会（以下简称为协会）为社团法人单位，上级主管单位为机械工业联合会，挂靠在北京机械工业自动化研究所（以下简称为自动化所）；二、协会财务独立，账号独立，自主负责相应的经营活动，自己独立对外承担相应的经营责任及法律责任；三、协会的人员编制自行解决，自动化所人员在调入协会后属于协会编制，享受协会待遇，工资、奖金及其它福利待遇由协会自行发放；各种社会保障基金可按月交自动化所，由自动化所代其缴纳到有关机构。四、自动化所在技术条件、行业业务、信息交流方面给予协会支持，并免收对协会的管理费及收益；协会租用自动化所的办公和实验用房必须按规定交纳租金，自动化所给予协会以所内单位同等的优惠价格：现为650元/平方米/年（市场价的85%）。鉴于协会目前现状，租金可分3年逐步到位，其中：2002年为500元/平方米/年，2003年为600元/平方米/年；2004年和所内单位一样。优惠部分作为自动化所交纳协会的会费；五、协会可与自动化所所内单位共建党支部及分工会”。 2017年4月24日，国务院国有资产监督管理委员会机关服务管理局向第三批脱钩试点全国性行业协会发布《关于转发国管局、中直管理局〈关于做好第三批全国性行业协会商会与行政机关脱钩试点有关行政办公用房管理工作的通知〉的通知》，要求所涉单位如实反映办公用房使用情况，开展行政办公用房清理腾退工作。 2017年5月22日，北自所作为甲方，机电协会作为乙方，双方签订《中国机电一体化技术应用协会办公用房租用合同》，约定：“……经甲、乙双方协商确定：自2017年5月22日起，甲方将位于北京市西城区教场口街一号1号楼3层303房间（21平方米）、308房间（31平方米）、309房间（51.11平方米）、314房间（28.54平方米）的自有房屋出租给乙方使用，房屋总面积为131.65平方米，租金5.5元/平方米/天：乙方每年需向甲方支付的租用总费用为（人民币）：277637元（大写：贰拾柒万柒仟***拾柒元整），其中包括：房屋年租金（含税）（人民币）：264287元（大写：贰拾陆万肆仟贰佰捌拾柒元整）；水电费（人民币）：9400元（大写：玖仟肆佰元整）；供暖费（人民币）：3950元（大写：叁仟玖佰伍拾元整）。房屋租用费，乙方在每年的1月交至甲方财务。” 2017年11月7日，（以下简称：北自所）由全民所有制企业转为有限责任公司，并更名为北京机械工业自动化研究所有限公司。 2022年5月27日，机械公司在机电协会所使用的房屋门上张贴《催款函》及自2002年7月16日至2022年4月30日期间的《房租明细》。2022年6月7日，机械公司委***向机电协会发送《律师函》，要求机电协会支付上述期间租金。 2022年9月26日，机电协会委***向机械公司发送《律师函》，要求机械公司财务管理部与机电协会进行财务交接工作。 另查，一、诉讼过程中，机械公司提交机电一体化协会办公用房明细表及供暖表，证明机电协会对租赁机械公司房屋的房间号、面积等进行确认。机电协会对上述证据材料真实性不认可，比对供暖表可知，机电协会在该表上仅有八人，但使用三十二间房屋与事实不符，且**是北自所的生产力中心主任兼任协会的秘书长，而协会并未由主任的职位，但上述表格显示签字主体为主任，故上述房屋均为机械公司的办公用房。 二、诉讼过程中，机电协会提交中国机械科学研究总院官网截图、机械公司官网截图、照片、机械公司企业画册、机电协会官网截图、通讯录、机械公司历任领导在机电协会任职情况统计表，证明其协会与机械公司原为挂靠关系，由原北自所及现在机械公司的领导在协会任副理事长、秘书长等职务，机械公司在人员、行政、资金、办公场所等方面向机电协会提供支持，双方工作人员、工作方向存在多重交叉。机械公司对于其官网截图、中国机械科学研究总院官网截图及企业画册真实性认可，但认为机电协会是机械公司加入的行业组织，双方为独立主体，机电协会并非机械公司的下属单位，不认可机电协会对双方“挂靠”关系的解释，机电协会并非机械公司的挂靠单位，不能证明机械公司免费为机电协会提供办公场所；对于双方人员任职情况，虽双方人员任职存在交叉，均按各自内部规定履行相关程序、手续，但机械公司与机电公司分别具有独立法人资格，财务独立核算，独立开展业务。机械公司为证明其人员及财务独立情况提交《中国机电一体化技术应用协会情况说明》及附件文件。机电协会对于《中国机电一体化技术应用协会情况说明》及附件文件的真实性不认可，认为上述材料中的**系因被机械公司控制，并非机电协会所盖，但对于上述文件中所反映的机械公司人员在机电协会中任职的情况予以认可。 三、诉讼过程中，机电协会提交会议纪要、解聘通知、工作调整通知、会计记账凭证、微信聊天记录，证明其协会的财务控制在机械公司手中，机械公司如认为双方之间存在欠付租金可自行转款，但并未进行转款，说明双方之间并未存在租赁合同关系。机械公司认为机电协会委托个人进行财务签字，与机械公司无关；通过解聘通知的内容可知，机电协会的管理单位系中国机械联合会，并非机械集团；机电协会选聘秘书长等领导职务，都是协会与个人之间的关系，并非与机械公司之间的关系；会计凭证所显示的转款为预付代垫社保款项，因机电协会的社保通过机械公司代为交纳；机械公司不认可***与**的微信聊天记录，不能证明机电公司有理由不支付房屋租金。 四、诉讼过程中，机电协会提交***与周绯的微信聊天记录及国资委通知、附件《房屋使用证明》，其中周绯称：“房租的事情也已核实，协会和所里签过房租租赁合同，合同中明确写着在挂靠北自所的期间，所里免收房租”，盖有机械公司印章的《房屋使用证明》：“我单位免费提供中国机电一体化技术应用协会办公用房，北京机械工业自动化研究所有限公司院内1号楼3层309室和314室共二间，共计120平米……”，证明机械公司明确表示在挂靠期间免收房租，且在机械公司2018年所出具的《房屋使用证明》中明确说明机械公司为机电协会免费提供办公用房。机械公司对上述《房屋使用证明》的真实性表示不能确认，认为该房屋使用证明存在诸多不规范至此，没有写明时间、房间号等，与实际情况不符，及时免费也仅仅限于2018年一个年度；另，国管局的文件要求填报相关材料时间为2017年5月31日，但上述《房屋使用证明》出具日期明显与上述要求不一致；对于***与周绯的微信聊天记录真实性认可，但称周绯基于协会人员告知内容作出表述，但其后经核实没有免费合同，且双方合同中具有明确租金约定，机械公司为证明该主张提交其与周绯的微信聊天记录。机电协会对该份证据不认可，认为周绯与机械公司存在利害关系。同时，机械公司提交2021年1月8日由案涉双方**的《用房情况说明》及2021年4月5日的《巡视整改执行情况说明》及附件，其中该份《用房情况说明》载明：“经北京机械工业自动化研究所有限公司……和中国机电一体化技术应用协会……协商签署了中国机电一体化技术应用协会办公用房合同……因协会经营困难，北自所暂未收取2017年至2020年办公用房费用，北自所将于2021-2022年启动收取办公用房费用工作……”，证明机电协会因协会经营困难等情况，机械公司暂未收取房租，机电协会明确承诺于2021年12月前分期支付所确认的截止2021年4月5日的租金5818996.83元。机电协会对上述证据的真实性不认可，因机电协会公章被机械公司人员控制，故上述**并未经过协会同意，且根据机电协会资产管理办法超过200万元的收支的财产处置应当召开班子会讨论并上报常务理事会决议，但常务理事会从未研究涉及上述租金问题，没有做出过决议和意见。机电协会为证明其上述意见提交《中国机电一体化技术应用协会资产管理办法》《第六届常务理事会名单》及部分常务理事单位的证明。机械公司人员机电协会提交的上述证明材料真实性不认可，认为资产管理办法为其内部规定，真实性无法核实；而出具证明的单位为机电协会的会员单位，存在关联关系，真实性不认可。 五、诉讼过程中，就机电协会公司公章持有及遗失一节，机电协会提交**与***之间微信记录和公章遗失公告。机械公司对微信记录真实性不认可，且认为尹作重作为协会的副秘书长，其保管公章依据其内部管理制度，与机械公司无关；对于机电协会提交的公章遗失公告，证明机电协会于2022年3月16日才进行的上述公章作废声明，不能发生向前的追溯效力。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实的存在。本案中，机械公司主张其与机电协会自2002年开始即存在房屋租赁合同关系一直延续至今，且机电协会从未交纳房屋租金。结合双方陈述及在案证据显示，机械公司人员与机电协会的领导与工作人员在重叠，且双方在正式脱钩之前存在“挂靠”关系，但在案证据不能证明机电协会系机械公司的部门或分支机构，二者应为独立法人。北自所与机电协会曾签订《机电一体化协会与北京机械工业自动化研究所备忘录》，该备忘录虽未能明确房屋租赁面积，但约定了房屋租金的每平米标准，机械公司亦提交了由机电协会法定代表人**签认部分年份的办公用房明细表，故本院有理由确认双方之间曾就办公用房由机电协会支付房屋租金达成一致意思表示；但应当指出，北自所与机电协会在上级管理部门要求脱钩的情况下，双方于2017年5月22日签订《中国机电一体化技术应用协会办公用房租用合同》，现有证据不足以证明双方所签订该合同中所约定的内容如租金标准、租赁面积、租赁标的等系对此前房屋租赁合同具有同一性的情况下，故本院对机械公司主张双方之间基于同一租赁合同关系延续至今的意见不予支持。基于上述分析，应将机械公司所主张租金分为两段进行计算，即2002年7月16日至2017年5月21日期间及2017年5月22日至2022年9月30日期间。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。结合本案的相关情况，对于机械公司所主张的2002年7月16日至2017年5月21日期间的房屋租金争议依照当时的法律、司法解除处理；对于机械公司所主张的2017年5月22日至2022年9月30日期间的房屋租金争议适用民法典进行处理。 对于机械公司要求机电协会支付2002年7月16日至2017年5月21日期间的房屋租金的主张，首先，北自所与机电协会于2017年5月22日签订《中国机电一体化技术应用协会办公用房租用合同》时，并未就该日之前所发生租金金额进行确认或主张权利，显然不具有向机电协会主张此前房屋租金的意思表示；其次，机械公司所提交的2021年1月8日《用房情况说明》中亦系对2017年之后房屋租金的处理，并未涉及此前租金的记述；再次，结合机电协会***与机械公司周绯的微信聊天记录中，周绯亦有经核实机电协会挂靠期间免费使用房屋的表示，故本院认为，机械公司对于2002年7月16日至2017年5月21日期间的房屋租金具有不再收取的意思表示，机械公司现再行要求该期间的房屋租金，有违诚信，本院对机械公司该项诉讼请求不予支持，即便机械公司并未放弃上述期间的房屋租金，机电公司就该期间租金提出诉讼时效抗辩，机械公司亦未提交证据证明其在时效期间内存在主张权利的情形，故机械公司所主张该期间的诉讼请求本院不予支持。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。对于机械公司要求机电协会支付2017年5月22日至2022年9月30日期间房屋租金的诉讼请求，庭审中，机电公司提交2018年盖有机械公司印章的《房屋使用证明》中显示免费提供办公用房，机械公司虽对该证据中印章表示未有使用记录，以该使用证明未能记述租赁标的及免费的期间，并与2021年1月8日《用房情况说明》及2021年4月5日《巡视整改执行情况说明》内容存在矛盾为由而予以否认，本院认为双方提交的上述《房屋使用证明》《用房情况说明》及《巡视整改执行情况说明》均不能够作为双方就租金进行确认或免除的真实意思，理由如下：1.因依据双方各自陈述，上述两份用房证明均系应上级管理部门就全国性行业协会脱钩试点工作或相应巡视整改所出具，并非双方彼此就争议租金的确认，而是对于上级管理部门相应工作提出的手续性文件，案涉双方均未对彼此**人员具有授权予以证明，如双方对管理部门存在虚假表意，应由相关管理部门予以相应处置。2.就《巡视整改执行情况说明》中显示机电协会确认截止2021年4月5日的租金5818996.83元，该份证明盖有机电协会的公章，但结合当事人陈述及在案证据显示机械公司人员兼任机电协会管理职务，在一定期间内持有机电协会公司印章；依据机电协会的资产管理办法对于超过200万元以上的收支需经理事会同意，且机电协会提交理事会成员表示并未就上述支出进行决议的佐证，故机械公司在未能明确说明机电协会**的用印人及用印人授权情况下，本院认为该份文件所显示的租金金额，不能作为机电协会对以往发生租金的确认。又因，案涉双方于2017年5月22日所签订《中国机电一体化技术应用协会办公用房租用合同》并未就租期进行明确约定，双方之间形成不定期租赁合同，故在房屋租赁合同终止前，双方之间房屋租赁合同关系处于持续状态，故机电协会以诉讼时效作为抗辩意见，本院不予采纳。经核算，机电协会应当支付2017年5月22日至2022年9月30日期间房屋租金共计1488590.71元。 依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起七日内，中国机电一体化技术应用协会支付北京机械工业自动化研究所有限公司二〇一七年五月二十二日至二〇二二年九月三十日期间房屋租金1488590.71元。 二、驳回北京机械工业自动化研究所有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27643.12元，由北京机械工业自动化研究所有限公司负担21019.30元（已交纳），由中国机电一体化技术应用协会负担6623.82元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　徐澜涛 二〇二二年十一月二十九日 法官助理　白指洋 书 记 员　***