宿州市新大都房地产有限公司、宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司追偿权纠纷民事二审民事判决书

安徽省宿州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖13民终3057号

上诉人（原审被告）：宿州市新大都房地产有限公司，住所地安徽省宿州市人民路与浍水路交叉口，统一社会信用代码：91341302669460973M。

法定代表人：丁焕芝，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张道龙，安徽民之声律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建委大厦，统一社会信用代码：913413007373492661（1-1）。

法定代表人：戚晨，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿珊珊，安徽黄淮律师事务所律师。

上诉人宿州市新大都房地产有限公司（以下简称新大都公司）因与被上诉人宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司（以下简称宿州建投）追偿权纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2021)皖1302民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

新大都公司上诉请求：一、撤销一审判决,发回重审或改判驳回宿州建投一审诉讼请求中不合理无证据的价值800万元;二、本案一、二审诉讼费用按照支持数额的比例分担。事实和理由：原审认定事实不清、适用法律错误，导致错误判决。一、宿州建投要求追偿已经安置的3034.7平米的房屋价值11209537.4元没有事实依据，所依据的昊光公司《房地产估价报告》作出的房屋面积单价对本案不适用，证据不合法、无关联性，该证据不应采用。（一）本案昊光公司《房地产估价报告》不是双方共同选定的评估机构，且单方评估的《评估报告》中明确陈述“本估价结果仅仅为了解房地产市场价值提供参考依据，不得用于其他目的”，宿州建投将该评估报告作为确定安置房屋价值的依据，违反了评估报告的目的而无效。（二）昊光公司作出的《房地产估价报告》违反了宿州建投提供的《委托书》的规定，也不符合涉案安置房土地的性质。1.由于该安置房源是被宿州建投在划拨土地上自己建设的安置房，该款土地的性质在估价报告没有直接证据，但是在该《房地产估价报告》的委托书中的说明部分明确进行陈述“土地使用权的类型按照国有划拨土地进行评估”。2.在涉案昊光公司《房地产估价报告》的表一、因素条件说明表中的权益状况中土地性质却为“出让”、“土地使用期限为70年”。3.由于委托评估的土地性质为“国有划拨”，但是房地产估价报告中的土地性质是“出让”，因此该《房地产估价报告》对该案不适用，不具有关联性。二、绿洲嘉园二期安置房的评估报告来源不合法，时间不合法，不能作为本案安置房房价的计算依据。三、向征迁户支付1794950.1元不应全部支持、且宿州建投已收到涉案征迁户新大都公司的款项，应该予以扣除。四、按《城市房屋拆迁货币补偿协议书》所明确约定的安置房单价核算，超出部分和新大都公司无关，其核算数额之和为3328623.1元：该数额新大都公司认可，超出部分不应予以支持。五、对于宿州建投支付给征收户的安置房面积的差价，新大都公司不予认可，因在新大都公司和征收户签订的《城市房屋拆迁货币补偿协议书》中约定了“安置房面积超出或者不足部分按照市场价结算”。按照评估报告计算无事实依据。此安置楼是砖混结构，该评估报告的评估价明显高出市场价，相距涉案地块不足500米《苹果国际》小区，其商品房、高层、框架结构，在2016年的销售均价才2999元／㎡左右（这个价格，土地性质还是为出让的价格），而涉案安置楼是砖混结构，国有划拨土地，其综合价格1200元／㎡左右（含建安、土地、水电、道路硬化、小区绿化、亮化等）。宿州建投单方委托的评估报告的估价竟高达3700元／㎡左右，超出涉案安置楼综合价格竟高达2500元／㎡之多。六、该款项的利息计算无事实和法律依据，不应支持。七、导致新大都公司无法给予安置的诸多主要原因在于宿州建投，导致的后果应由宿州建投自行承担，因为本案的宿州建投原来是建委的下属机构，建设安置房是建委从中作梗：1.新大都公司开发的中央大厦工程，2010年2月14日宿州市及市规划局批准先行施工地下室等，待审图全部完毕后一并办理施工等相关手续，但边施工边办施工手续期间，由于施工方偷工减料，造成明显施工质量问题，施工现场为地面±0以下，深基坑裸露状态。随后，宿州市依职权于2010年11月30日委托安徽省地质测绘技术院对其进行现场检测，并在开发方、施工方共同参与见证下，经现场检测发现该工程结构总共16根型钢柱全部严重不合格。该严重质量问题暴露后，施工方为转移宿州政府视线，逃避政府惩治，以“阻挠施工，破坏宿州经济环境”为由，向政府有关部门诬告陷害新大都公司股东丁焕芝。为此，2011年1月，宿州市委市政府成立以市纪委牵头等十几个政府部门组成了一个阵容庞大的“宿州市政府中央大厦项目联合调查组”。调查组在查清施工方反映问题不实后，该工程桩基等施工质量问题却凸显出来，为彻底查清工程质量问题，经市政府主持，施工方、开发方、监理方、市质监站、市建管处等有关各方全程参与并形成《会议纪要》，在会上集体决定由市住建委指定委托的上海同济质量检测站现场检测，经检测发现重大施工质量（工程桩基）问题，导致工程无法按原设计图纸继续建设，正在办理的施工等手续被迫终止，其工程至今仍处地面以下基坑裸露状态；2.国家《建筑法》及国务院《建筑管理条例》等明确规定“施工单位项目经理是工程质量第一责任人，且终身负责制”，而施工方竟虚构一个完全不存在的“张凯广”作为中央大厦项目经理，伪造张凯广《国家一级建造师执业证书》及《建安证书》，且在宿州市备案通过，这种联合造假行为终造成中央大厦重大质量问题的发生；3.中央大厦重大施工质量问题被检测发现后，宿州市委原书记责成市住建委“尽快处理到位”，而住建委及主要负责人（朱海）不但不处理，反而以6份《检测报告》中的两份《报告》为依据（蓄意隐藏4份）出具《委托书》，并避开新大都公司交由施工方偷偷拿去诱骗该工程设计方中国建筑上海设计院出具内容完全不真实的《工程联系单》欺骗市委市政府主要负责人，企图造假掩盖中央大厦重大质量问题，随后被上海设计院发现并当即函告宿州建委及施工方、开发方等撤销该《工程联系单》；4.特别是，安徽省委第二巡视组根据该项目安置户上访诉求，要求宿州市住建委责成新大都公司先启动安置楼建设等，但该住建委原主任却以核查其它问题故意避开安置楼建设问题，以此糊弄上级政府，并煽动安置户继续上访，由于该质量问题长……期不能得到处理，致使无法启动项目建设，且原住建委主任坚决不同意先行建安置楼，导致拆迁户长期无法安置，不是新大都公司不安置。综上，该案追偿权的前提大部分是实物交付给征迁户，安置房的单价至关重要，请求二审法院撤销原判，驳回宿州建投的一审诉讼请求中无证据不合理不合法的部分或者发回重审。

另当庭补充，一、本案一审法院以宿州建投造假的证据即《2016评估报告》作为核心证据，事实认定错误、且主要事实认定不清、证据不足，依法应发回重审或查清事实改判。1.法律规定：根据《民事诉讼法》第一百五十三条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:…(三)原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。2.一审法院以宿州建投提供的昊光公司《2016评估报告》作为核心证据，但《2016评估报告》程序违法。该评估报告作出的时间是2016年4月12日，本评估报告适用技术标准、规程、规范错误，在评估报告的第8页适用的是1999年的规范，即“（GB/T50291-1999）”标准，但该规范已于2015年12月1日废止（建设部已于2015年4月8日新下发了（GB/T50291-2015）《房地产评估规范》,该规范从2015年12月1日起实施），而《2016评估报告》用已经废止的（GB/T50291-1999）技术标准、规程、规范，其程序违法、适用法律错误，不能作为本案的证据采信，一审法院采用该评估报告属于明显认定事实错误。3.宿州建投以昊光公司《2016评估报告》作为证据，其第一页估价委托人是“宿州市建设投资有限责任公司”，致估价委托人函即第一行也是“宿州市建设投资有限责任公司”，第六页评估结果报告上估价委托人也是“宿州市建设投资有限责任公司”。但“宿州市建设投资有限责任公司”在委托时已经通过市场监督管理局以法定程序变更了名称，即该名称已被注销(见新大都公司新证据，即国家企业信用信息公示系统查询到，“宿州市建设投资有限责任公司”已于2015年5月4日变更为“宿州市城市建设投资集团（控股）有限公司”，其负责人也已变更)，因此该评估报告显示的“委托人”宿州市建投公司，事实上早已不存在了，再使用已被注销的单位名称进行社会活动等，作为证据不但是无效证据，其行为也是违法的。显然一审法院以《2016评估报告》作为定案依据，是个明显错误，即认定事实不清、证据不足。4.昊光公司《2016评估报告》第五附件中（第29页），第一个就是委托书，但该《评估报告》没有《委托书》，因此该评估报告程序违法，违反了建设部《房地产评估规范》（GB/T50291-2015）中3.0.1房地产估价工作应该按下列程序进行1受理估价委托，评估报告中没有委托书，程序违法。5.昊光公司《2016评估报告》“五、附件”中（第29页）提供了《房地产权证》，但该评估报告根本就没有《房地产权证》，严重违反国家《房地产评估规范》，且内容造假。6.涉案磬云花园16#安置楼2013年6月15日建成竣工（见新大都公司于2021年8月10日到磬云花园16#安置楼现场拍摄的“公示牌”照片），宿州建投自己的证据即磬云花园16#安置楼房源汇总表也清晰记录着该安置楼2013年建成，但一审法院采信的《2016评估报告》显示该安置楼建成时间却为2014年，显然该评估人员未到现场查看，严重违反国家《房地产评估规范》评估人员现场查勘之规定，该证据明显造假。一审法院却予以采信，显然认定事实错误。二、一审判决程序违法，超出审限，适用简易程序的违法，导致案件延长，增加新大都公司的利息负担，原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的。本案于2021年1月15日立案，2021年3月11日作出判决书，经新大都公司数次催要，才于2021年5月21日拿到（见新大都公司新证据：2021年5月21日收到判决书快递单），期间没有任何调解、和解的时间。本案一审适用简易程序违法。三、该《2016评估报告》中“本估价结果仅仅为了解房地产市场价值参考依据，不得用于其他目的”，而宿州建投不但“用于其他目的”（已作证据使用），而且竟将该《2016评估报告》作为涉案安置房屋具体价格给新大都公司结算，显然违反该评估目的，一审法院采信该评估报告是主观判定错误。四、该案追偿权已经超出安置协议的范围，该22户安置户将其安置协议的权利全部转让给了宿州建投，其中安置楼价款合计为332.86万元（见转让协议），但事后宿州建投却通过一审法院向新大都公司索要1350万元安置房款等，超出332.86万元之外的部分应不予支持。

宿州建投辩称，1.新大都公司所说的诸多理由均是吹毛求疵，评估报告引用的规范标准因为时间和新规范的时间，套用原模板可能存在错误，只是瑕疵问题，不影响评估报告的真实性、合法性。2.宿州建投为新大都公司的被拆迁户进行安置，是市政府为了社会稳定解决被拆迁户的长期上访问题，由城投公司根据征收办的计算标准进行补偿安置。安置房的价格和过渡费的支付，均是由征收办按照法律法规进行计算，至于新大都公司说的评估报告，应当由双方委托，不符合法律规定和客观事实。因为双方不是合同关系，宿州建投是根据政府的指示代新大都公司安置被拆迁户。对于新大都公司提到的大地房地产公司，属于代建开发商，在代建工程完成后，已将磬云家园移交给了宿州建投，所以安置房是大地公司因代建开发建设，并非城投公司的自建房，划拨以后，城投公司也不需要向大地公司支付工程款，诚通公司根据政府的文件支付的是回购。3.新大都公司提到绿洲家园2期安置房评估报告，是根据当时当地最相近的拆迁评估房价的标准进行做出的，该评估报告的来源合法。4.城投公司向被拆迁户支付过渡费均是经过征收办依法计算的，支付依据合法。对于安置房面积超出拆迁面积的问题，是正常存在的，宿州建投根据政府的会议纪要，将安置房整体计入追偿范围，超出面积由被拆迁户支付差价购买，也符合安置惯例。宿州建投已经在计算安置总价款中，予以相应的扣除。因本案所涉的安置属于异地安置，是根据实际安置的地点、地段进行计算的，符合法律规定。5.造成新大都公司开发项目不能建设，完全是新大都公司自己运营不当造成，施工单位也是新大都公司的关联单位，其地下施工部分不合格，首先是新大都公司认为地下施工不合格，并不是政府或者城投公司认为施工不合格，其地下施工质量不合格也得到省高院判决的支持，因此安置房不能建设是新大都公司自己造成的。城投公司也是被迫替其垫付相应的拆迁费用。6.一审判决程序合法，并未超出审限，判决书之所以新大都公司拿的晚，是因为书记员的疏漏，城投公司早已拿到判决书，没有超出审限。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，应当维持。

宿州建投向一审法院起诉请求：1.判令新大都公司偿还其资金130682870.5元及利息（按照中国银行同期贷款基准利率计算，自2016年6月30日起计算至实际支付之日至）。2.依法判决对新大都公司宿州国用（2009）第0940015号土地使用权评估拍卖价款范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费用、保全费用由新大都公司承担。

一审法院认定事实：宿州市埇桥区人民路与浍水路交叉口西南角中央大厦项目由新大都公司建设开发，该项目用地于2007年底完成征迁工作，由新大都公司负责实施。2007年新大都公司在没有申领规划许可证及施工许可证的情况下开工建设，不久后停工，后因建设方和施工方发生矛盾新大都公司进行诉讼，又因建筑物质量存在问题等多种因素致使该项目一直没有进行建设，导致了该项目的被征迁户一直无法回迁，被征迁户多次集体上访。为解决被征迁户的安置问题，2016年3月17日，宿州市人民政府召开专题会议研究中央大厦项目建设问题，会议议定由宿州建投负责提供房源解决安置问题及支付相关资金，征迁户将权利转让给宿州建投，由宿州建投进行追偿。为此宿州建投提供安置房30套，安置面积3034.7平方米，其中磬云家园安置房29套，根据2016年4月12日宿州市昊光房地产评估经济咨询有限公司出具估价报告，认定价值为10716799元，绿洲家园二期安置区1套，根据江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司宿州分公司出具的评估结果，认定价值为492738.4元，合计11209537.4元。宿州建投按照安置房屋评估价及应该给付的过度费用与被征迁人进行安置结算后，宿州建投向被征迁户支付了1794950.1元，宿州建投为被征迁户代缴的燃气入户费用63800元，已由被征迁户自己补齐。被征迁户将其与新大都公司签订的拆迁协议转让给宿州建投。2018年5月21日宿州建投电话告知新大都公司法定代表人丁焕芝要求其5日内返还中央大厦项目垫付的资金。

一审法院认为：新大都公司在开发中央大厦项目中与被征迁户达成拆迁协议，由其进行征迁安置。但是因为新大都公司与施工方的诉讼及建筑质量等多种原因导致项目搁置至今，被征迁户无法正常回迁，多次集体上访，为解决民生问题，按照宿州市政府的安排，由宿州建投提供房源对被征迁户进行安置，过度费用、差价结算等费用由宿州建投支付。宿州建投于2016年、2017年提供30套房源对被征迁户进行安置，价值11209537.4元，并按照评估价格与被征迁户进行了结算后宿州建投支付被征迁户1794950.1元，合计13004487.5元。故宿州建投按照其支出对新大都公司进行追偿，予以支持，宿州建投要求支付其代缴燃气入户费用63800元的请求，因该费用已由被征迁户补齐，该支出已经弥补，该请求不予支持。关于新大都公司对于评估报告有瑕疵不能作为使用依据的辩解意见，宿州建投提供的评估报告于2016年作出，新大都公司认为和2015年的评估价格一致，按照本市房产交易总体上涨的交易规律，宿州建投提供2016年的评估报告并未加重新大都公司负担，且新大都公司提供安置房旁边房屋交易广告的截图不具证明效力。对于绿洲嘉园二期的安置房评估价虽然在安置协议签订后作出但宿州建投已按该价格实际支付差价，且时间差距不大，故宿州建投提供的评估报告可以作为定价依据。新大都公司要求按照与被征迁签订的协议中评估价格总价3328623.1元部分进行追偿的意见，因新大都公司与各被征迁户签订协议的时间是2006、2007年，故其评估价格也是按照当时房产价格计算，该协议形成时间与宿州建投替新大都公司安置被征迁户时间已经过去十年，其建筑材料、用地、人力成本都显著增加，故其要求按照当时协议价值进行偿还不合理，本院不予支持。宿州建投代替新大都公司安置被征迁户后在2018年5月21日向新大都公司发出通知要求5日被返还垫付资金，故新大都公司逾期付款日期应从2018年5月27日计算，其要求从2016年6月30日开始计算利息的请求本院不予支持。宿州建投所称的追偿权也是债权的一种，虽然形成的原因是代为履行拆迁合同，但该债权并不具有优先性，故其要求对新大都公司宿州国用（2009）第0940015号土地使用权评估拍卖价款范围内享有优先受偿权的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、新大都公司应于判决生效之日起十日内返还宿州建投资金13004487.5元及利息（以13004487.5元为基数，按照中国银行同期贷款基准利率计算，自2018年5月27日起计算至实际支付之日止）。二、驳回宿州建投其他诉讼请求。案件受理费用减半收取50105元，保全费用5000元，由新大都公司承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新大都公司提供证据如下：证据1，特快专递，证明新大都公司收到一审判决的时间在2021年5月21日，本案的立案时间是2021年1月15日，已经超出简易程序的最长时效，程序违法。证据2，国家企业信用系统打印件，证明宿州建投在2015年5月4日由宿州市建设投资有限责任公司变更为本案的宿州建投，名称和法人都变了。证明评估报告是2016年作出的，评估报告上用的都是宿州市建设投资有限公司，没有使用宿州建投，且没有了建设投资公司的公章。在2016年的评估报告中就没有委托书，证明2016年的评估报告委托人不存在。证据3，照片打印件和磬云花园16号楼信息打印件，证明磬云花园的竣工时间是2013年6月15日，不是评估报告上所称的2014年度。也证明该安置楼建设是大地公司建设的。证据4，房地产评估规范2本（1999年、2015年两本规范），证明2015年的规范已经将1999年的规范废止，2016年的评估报告却采用了1999年的规范进行评估，程序违法。宿州建投质证意见，对证据1真实性无异议，判决早已作出，并未超审限，达不到新大都公司的证明目的。对证据2的真实性无异议，因为公司的工程较多，2套印章都是存在的，有一个过渡期，达不到新大都公司的证明目的。对于证据3的真实性无异议，大地公司根据政府的代建协议在划拨土地上开发商品房。对于证据4真实性、合法性无异议，只能说明评估单位是套用原来的模板，没有及时更换，不影响对房屋价值的评估。本院认证认为，对证据1、3真实性予以认定。对证据2，达不到其证明目的，本案不予认定。对证据4真实性予以认定，但达不到其证明其证明目的，本案不予认定。宿州建投提供磬云家园19号楼的分户证，证明涉案的房屋是商品房。新大都公司质证意见，对真实性无异议，与本案无关联性。能证明该土地性质是划拨，这是19号楼的证，本案的安置房源全部是16号楼。本院认证认为，关联性不予认可，本案不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，新大都公司虽上诉提出《房地产估价报告》存在诸多瑕疵。但经本院核实，报告中规范虽表述不当，但该估价报告估价假设和限制条件部分已对校印错误作出说明，且规范中评估方法、路线基本一致，对评估结果并不产生影响。另，针对评估报告涉及土地性质表述问题，不论安置房或是商品房交易，均可办理商品房登记备案手续，住宅用途的房地产其涉及到的土地不论是出让还是划拨二者之间价值并无明显悬殊。同样，新大都公司上诉认为绿洲家园二期安置房评估报告存在不当之处，该报告是针对房屋坐落环境位置进行现场勘查，对提供资料进行调查，结合相关规定及宿州市房地产市场状况作出的估价，评估报告来源合法，并无不当。

新大都公司因建设开发中央大厦项目与被征迁户达成拆迁协议进行征迁安置。由于新大都公司与施工方的诉讼及建筑质量等原因导致涉案项目被迫停止施工，造成被征迁户无法安置。经宿州市政府的安排宿州建投提供房源对被征迁户进行安置，过度费用、差价结算等费用由宿州建投支付。现宿州建投提供30套房源对被征迁户进行安置，安置房屋经由宿州市建设投资有限责任公司作为估价委托人，安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司对安置住宅用房进行价格评估，认定安置房30套，安置面积3034.7平方米，房屋价值11209537.4元，由此按照评估价格与被征迁户进行了结算后宿州建投支付被征迁户1794950.1元，合计13004487.5元。因此，涉案《房地产估价报告》能够作为认定案件事实的依据，新大都公司此节上诉意见不能成立，本院不予采纳。

新大都公司上诉要求按照与被征迁签订的协议中评估价格总价3328623.1元部分进行追偿，因新大都公司与各被征迁户签订协议时间已十年有余，评估价格按照当时房产价格计算，原审考虑建筑材料、用地、人力成本明显增加，未予支持按照当时协议价值进行偿还并无明显不妥。因宿州建投代为新大都公司安置被征迁户后，并于2018年5月21日向新大都公司发出通知要求5日被返还垫付资金，故新大都公司逾期付款日期应从2018年5月27日计算于法有据，本院予以支持。

新大都公司上诉认为其无法给予安置主要原因在于宿州建投，应由宿州建投自行承担。审理认为，涉案工程未能如期施工是因工程质量等问题，作为开发建设方新大都公司理应担负起一定的责任。而宿州建投是按照当地政府安排解决征迁户未能安置问题，提供房源对被征迁户进行安置，过度费用、差价结算等费用由宿州建投垫付。宿州建投按照其支出对新大都公司进行的追偿行为，并不能反映出未能安置原因在于宿州建投。故新大都公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决未能及时送达，确有不当，本院予以纠正。

综上所述，新大都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费67800元，由宿州市新大都房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　磊

审 判 员　　吕庆龙

审 判 员　　张　奥

二〇二一年九月二十八日

法官助理　　王珊珊

书 记 员　　张　猛

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。