江门市江城资产托管有限公司与江门市建筑设计院有限公司租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省江门市蓬江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0703民初1190号

原告：江门市江城资产托管有限公司，住所地江门市蓬江区*************，统一社会信用代码914***********203T。

法定代表人：黄某1。

委托诉讼代理人：胡湘荣、谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。

被告：江门市建筑设计院有限公司，住所地江门市*****，统一社会信用代码914***********829K。

法定代表人：谭某1。

委托诉讼代理人：罗辉蓉，被告公司员工。

委托诉讼代理人：肖超珊，广东建诺律师事务所律师。

第三人：江门市交通建设投资集团有限公司，住所地江门市蓬江区********、九楼、十四楼，统一社会信用代码914***********962B。

法定代表人：陈某1。

委托诉讼代理人：胡湘荣、谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。

原告江门市江城资产托管有限公司（以下简称“江城公司”）诉被告江门市建筑设计院有限公司（以下简称“建筑设计院”）、第三人江门市交通建设投资集团有限公司（以下简称“交通公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。江城公司申请追加交通公司作为第三人参加本案诉讼，本院经审查予以准许。建筑设计院解除衡森飚、曾赞强的代理权，委托肖超珊、罗辉蓉为其诉讼代理人。原告江城公司、第三人交通公司的共同委托诉讼代理人胡湘荣、谢少波，被告建筑设计院的委托诉讼代理人肖超珊、罗辉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江城公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告付清拖欠的租金和管理费729714元（2019年7月1日至2019年12月31日共计六个月）；2.判决被告向原告支付拖欠上述租金和管理费的违约金136213.28元；3.判决原告有权不予退还被告保证金250000元；4.判令被告立即将租赁房屋交还给原告并自2020年1月1日起按照原租金和管理费即每月121619元的标准向原告支付占用使用费直至交还房屋之日止；5.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：2019年1月1日，江城公司受交通公司的委托，作为甲方以出租方名义与建筑设计院（乙方）就其继续承租江门市*****物业事项签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；乙方在每月10号前将租金转账到交通公司银行账户，将管理费转账到江城公司银行账户；乙方如不按期缴交租赁费，即视为乙方违约；乙方应按逾期天数，每日向甲方支付拖欠租赁费总额0.5%违约金；逾期两个月，甲方有权单方解除本租赁合同，没收保证金，并继续追收欠交的租赁费；乙方签订本合同即视为确认本合同标的安全且完全适用其租赁经营之用途，本合同标的附属物（如电梯、铁门、卷闸、门窗、水电使用）的保养、维修、维护由乙方负责；本合同标的配套电梯由乙方负责日常管理、维护、维修、年审等工作，产生的一切费用均由乙方负责。合同签订后，江城公司依约履行义务，建筑设计院也一直使用江门市*****物业。自2019年7月起，建筑设计院以电梯不能使用为由未缴租赁费，江城公司多次催促未果。2019年11月8日，江城公司向建筑设计院发出《关于催缴租赁费的函》后建筑设计院仍不补缴租赁费。合同约定违约金标准较高，江城公司主动将违约金调整为按照每月2%的标准。因被告的严重违约，原告根据约定有权没收被告缴纳的保证金。因租赁合同已经到期，建筑设计院无权再继续使用涉案房屋，其非法继续占用期间应向江城公司支付占用使用费直到交还为止。

原告江城公司为其诉请向本院提交了以下证据：

证据1.《房屋租赁合同》；证据2.《关于催缴租赁费的函》、快递单及中国邮政速递物流信息；证据3.欠缴租赁费明细表；证据4.交通公司企业信息查询资料；证据5.《关于市建筑设计院有限公司剥离资产的通知》；证据6.《关于江门市建筑设计院有限公司剥离资产移交管理的通知》；证据7.《资产移交管理协议》；证据8.《关于我司租用办公楼的函》；证据9.《关于解决市建筑设计院改制后续问题的批复》；证据10.《关于配合做好市区宏兴路8号物业租赁工作的函》；证据11.《关于收回宏兴路8号租赁物的函》、快递单及邮件投递情况查询资料；证据12.《关于依期收回宏兴路8号租赁物业的函》、快递单及邮件投递情况查询资料；证据13.《关于再次通知依期收回宏兴路8号租赁物业的函》、快递单及邮件投递情况查询资料；证据14.工作联系单；证据15.不动产登记信息证明、不动产权证书。

被告建筑设计院答辩称：第一，建筑设计院是国企改制成民企，在此过程，作为管理方的江城公司及其上级单位，目前仍拖欠建筑设计院员工住房补贴等；第二，江城公司仍扣押建筑设计院大楼图纸，该图纸是建筑设计院设计，知识产权属于建筑设计院，以上两点导致建筑设计院长久无法搬去新的办公场所；第三，涉案物从2019年1月开始有一台电梯无法使用，2019年6月两台电梯均不能使用，租赁标的共9层，因建筑设计院的工作需要必须上下搬运物资，虽然2019年1月开始一部电梯不能使用，但建筑设计院仍然全额缴纳租金至2019年6月。此后，两电梯都不能使用的情况下，双方一直沟通如何核定损失及租金问题，但至今该两电梯仍无法使用，因此本案是江城公司违约在先，其起诉没有法律依据，请法庭驳回其诉讼请求。

被告建筑设计院为其答辩向本院提交了如下证据：

证据1.江设院字【2018】07号《关于短期内仍须支持我院顺利衔接、保持稳定的报告》及文件签收表；证据2.江设院字【2019】02号江门市建筑设计院有限公司文件及文件签收表；证据3.江设院字【2019】04号《关于强烈要求解决好电梯使用问题的函》及文件签收表；证据4.江设院字【2019】06号《关于因两台电梯长期封停使用而严重影响我院生产经营及应减付租金的函》、江设院函【2019】07号《关于再次提出尽快解决电梯使用问题以减少影响我院生产经营等问题的函》及文件签收表、江设院函【2019】09号《关于因电梯停用造成我院运营成本提高及业务损失较大的主要一些情况说明》及文件签收截图；证据5.江设院字【2019】11号《关于支持转存东宁洗衣机科技大楼设计图纸等资料给我院以加快改造、装修我院新办公地点的报告》及文件签收表、江设司函字（2017）13号《关于东宁洗衣机厂房设计图纸的函》、江设院字【2019】12号《关于继续支持市建筑设计院转制平稳过度，促进民营企业改革发展的报告》及文件签收表；证据6.照片3张；证据7.《公告》；证据8.电梯维修照片2张；证据9.微信聊天记录；证据10.电梯零配件更换确认单、完工确认单、维修部工作单、发票；证据11.电梯现状照片2张。

第三人交通公司陈述：同意江城公司起诉的事实和理由，江城公司是交通公司的子公司，同意江城公司的诉讼请求。

第三人交通公司没有提交证据。

本院根据建筑设计院的申请对涉案租赁物即位于江门市***********至第九层及门卫室在电梯无法使用后的租金价值进行评估，广东诺诚房地产土地评估工程咨询经济鉴证有限公司接受本院委托后，于2020年10月8日出具诺诚估字2020（私）第531号《房地产估价报告》确定上述租赁物在电梯无法使用后的建议合理月租金评估值为54882元，2019年7月至2020年6月共12个月的建议合理租金评估总值为65.85万元。

经审理查明，涉案位于江门市*********房屋登记于建筑设计院名下，因该院改制，实际权属划归交通公司，规划用途为非住宅，交通公司将该物业交由江城公司管理。江城公司与建筑设计院庭审中共同确认上述物业一直由建筑设计院使用，并从2017年12月开始以租赁方式获得使用权。

2019年，江城公司（甲方、出租方）与建筑设计院（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定建筑设计院租赁交通公司移交江城公司管理的江门市*****108室首层至第九层及门卫室，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；租赁费以月计算为121619元，其中租金为103376.2元、管理费为18242.8元；乙方每月10号前支付租赁费；租赁保证金为25万元，租赁保证金包含安全隐患整改押金，甲方进行安全检查发现乙方存在安全隐患的，对同一安全隐患经甲方发出书面安全隐患整改通知两次后，乙方仍未按要求整改的，则视为乙方同意甲方实施整改，所需费用由乙方负责，甲方可在租赁保证金中抵扣支付安全隐患整改费用，事后乙方须及时补交足额租赁保证金，合同期满，甲方收回本合同标的且在乙方结清所有水、电费用以及其他相关税、费等所有费用后15个工作日内不计利息退回租赁保证金给乙方；逾期或不足额缴纳租赁费超过一个月的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同并没收保证金，造成甲方损失的，乙方还必须另行予以赔偿；乙方保证不得用租赁保证金抵扣租赁费；租赁合同终止时，乙方应无条件在规定时间内将本合同标的交还甲方，经甲方检查，乙方无违约、无欠费，且本合同标的无破损，甲方收回本合同标的并在收回本合同标的后15个工作日内不计利息退回租赁保证金给乙方；如本租赁合同终止后，乙方没有按时搬清存放在本合同标的内的物品超过5天的，乙方同意由甲方按无主物处理，且乙方还应按实际占用时间支付相应占用费；乙方签订本合同即视为确认本合同标的安全且完全适用于其租赁经营之用途，按“谁使用、谁负责”的原则，本合同标的附属物（如电梯、铁门、卷闸、门窗、水电使用）保养、维修、维护由乙方负责；本合同标的配套电梯由乙方负责日常管理、维护、维修、年审等工作，产生的一切费用均由乙方负责；乙方如不按期缴交租赁费，即视为乙方违约，乙方应按逾期天数，每日向甲方支付拖欠租赁费总额0.5%违约金，逾期两个月，甲方有权单方解除本租赁合同、没收保证金，并继续追收欠交的租赁费及违约金。

上述合同签订后，建筑设计院使用涉案租赁物并依约支付保证金25万元及2019年1月至6月的租赁费，建筑设计院从2019年7月开始拖欠租赁费并继续使用租赁物至今。建筑设计院陈述涉案物业其中一台电梯从2019年1月无法使用，其已履行涉案物业电梯维护义务并提交广东名优电梯工程有限公司出具的《电梯零配件更换确认单》及增值税专用发票佐证。2019年6月19日，江城公司公告涉案物业两台电梯经检测无法满足电梯正常使用要求，决定从即日起对两台电梯停用处理。建筑设计院分别于2019年3月8日、5月15日、7月26日、8月20日、10月11日就电梯使用问题书面要求江城公司尽快解决。

交通公司分别于2019年10月28日、10月30日函告建筑设计院涉案租赁合同租期至2019年12月31日止，并于2020年1月1日正式收回上述全部物业。江城公司于2019年11月8日向建筑设计院发函催缴租赁费，并于12月11日函告建筑设计院将于2020年1月1日收回涉案物业。

本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》是原、被告双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。

建筑设计院租赁涉案物业后从2019年7月拖欠租金未付，且在合同到期后未能依约交还涉案物业，构成违约，江城公司有权主张其交还涉案物业并支付拖欠的租赁费。对于建筑设计院抗辩认为江城公司拖欠其员工住房补贴、扣押其设计图纸导致其无法交还涉案物业，江城公司未能及时更换涉案物业电梯，违约在先的意见，本院经审查认为，第一，建筑设计院在本案中未能举证证明江城公司拖欠其员工住房补贴及扣押其建筑图纸情况，且该问题与本案租赁合同纠纷属于不同法律关系，不符合合同履行抗辩权的行使要件；第二，涉案物业在租赁前一直由建筑设计院使用并对所附电梯进行维修养护，且其在该物业一台电梯无法使用的情况下仍签订涉案租赁合同并依约支付租赁费，说明其在租赁涉案物业时知晓并同意涉案物业及所附电梯存在瑕疵情况；第三，2019年6月开始涉案物业两台电梯均无法使用且在合同到期，出租人及产权人函告要求其腾退的情况下，建筑设计院仍继续使用该物业至今，可见，电梯停用并不直接导致合同目的不能实现，建筑设计院在没有行使合同解除权的情况下以此作为拒交租赁费及腾退租赁物的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。但，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”考虑到涉案物业作为层高九层的建筑物，电梯停止使用对于该建筑物价值具有重大影响，且电梯丧失使用功能不能归责于建筑设计院，依法应减少计算租金。经评估，涉案物业在电梯无法使用后建议合理租金为54882元/月，江城公司有权主张建筑设计院支付拖欠的2019年7月至12月的租金共计329292元（54882元/月×6个月），对于江城公司超过该金额的租金主张，本院不予支持。关于租赁期间管理费，因评估报告明确其对于租金的评估结果不包含其他有关税费，且电梯停用仍须对物业进行管理，对于管理费的支付不产生实质影响，故，建筑设计院应按租赁合同约定18242.8元/月的标准向江城公司支付2019年7月至12月的管理费共计109456.8元。

关于保证金的问题。涉案《房屋租赁合同》约定逾期交纳租赁费视为违约，逾期两个月江城公司有权没收保证金，且建筑设计院在合同期内不得用租赁保证金抵扣租赁费。现建筑设计院拖欠2019年6月之后的租赁费未付，但其拖欠事出有因，电梯停用后应减付租金金额处于不确定状态，江城公司据此要求没收保证金25万元，不符合签订合同的原意，本院不予支持。因建筑设计院拖欠租金、管理费，该债务标的物种类、品质与保证金相同，在合同期满后履行给付时可以将保证金抵减租金、管理费，抵减后建筑设计院应向江城公司支付拖欠租赁费共计188748.8元（329292元+109456.8元-25万元）。

关于违约金的问题。如上所述，电梯的正常使用对于层高九层的涉案物业价值影响重大，江城公司作为出租方在电梯经维修无法继续使用的情况下应负更换电梯以保证租赁物正常使用的义务。江城公司在2019年6月对两台电梯停运处理，建筑设计院亦多次书面要求解决电梯使用问题，江城公司未能举证证明其及时履行相应义务，其对于本案纠纷的发生存在一定的过错，故，对于其主张违约金，本院核准调整为以拖欠的租赁费188748.8元为基数，按月利率2%的标准统一从起诉之日即2020年1月15日起计算至付清之日止。

关于占用费的问题。涉案《房屋租赁合同》约定租赁合同终止后，建筑设计院没有按时搬清存放在本合同标的内的物品超过5天的应按实际占用时间支付相应占用费。建筑设计院在合同终止后经江城公司催告仍未腾交涉案物业，构成违约且造成江城公司租金损失，综合考虑到双方约定的租金标准、江城公司的损失情况及建筑设计院的违约情况，且建筑设计院明知电梯停用情况下仍愿意在合同期满后占有使用涉案物业，本院确定建筑设计院应从2020年1月1日起按照合同约定租赁费标准即121619元/月向江城公司支付占用费至实际腾退之日止为宜。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告江门市建筑设计院有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁物业即位于江门市***********至第九层及门卫室交还原告江门市江城资产托管有限公司；

二、被告江门市建筑设计院有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江门市江城资产托管有限公司支付拖欠租赁费188748.8元级违约金（违约金以188748.8元为基数，按照月利率2%的标准自2020年1月15日起计算至清偿之日止）；

三、被告江门市建筑设计院有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江门市江城资产托管有限公司支付占用费（占用费按照121619元/月的标准从2020年1月1日起计付至实际交还租赁物之日止）；

四、驳回原告江门市江城资产托管有限公司其他诉讼请求。

如果被告江门市建筑设计院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费15390.63元，保全费4849.64元，两项合计20240.27元，由原告江门市江城资产托管有限公司负担12329.49元，被告江门市建筑设计院有限公司负担7910.78元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。

审　判　长　　肖　剑

人民陪审员　　容剑琴

人民陪审员　　梁德毅

二〇二〇年十一月十九日

法官　助理　　李　华

书　记　员　　何淑婉