盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居民委员会与盐城市现代钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民事判决书

（2015）盐民终字第00268号

上诉人（原审被告）盐城市现代钢结构有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处**居委会。

法定代表人***，该公司总经理。

委托代理人高明，江苏大直律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）盐城市盐都区潘黄街道办事处**居民委员会，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处**居委会腾飞路。

法定代表人时兰湘，该居委会主任。

委托代理人***，江苏新苑律师事务所律师。

上诉人盐城市现代钢结构有限公司（下称现代钢结构公司）因与被上诉人盐城市盐都区潘黄街道办事处**居民委员会（下称**居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2014）都潘民初字第00582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭睛2015年1月28日公开开庭进行了审理，上诉人现代钢结构公司的委托代理人高明、被上诉人**居委会的委托代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，原、被告双方于2004年9月28日签订了租赁合同一份，合同约定：出租方（即**居委会）按承租方（即现代钢结构公司）生产需求，新建生产车间一幢、职工宿舍、综合办公楼、值班室、厕所交承租方使用；土建由出租方负责，钢结构由承租方自行负责，价格按有权部门审计价为准，工程款2年内还清；厂里的道路由出租方负责硬化水泥路面一条，出租方并负责租赁物的正常维修保护；租期暂定5年，从2004年10月1日至2009年9月30日，第一年租金10.17375万元，从第二年起每年租金为20.3475万元；承租方不能按期交纳租金，超过一个月以上，出租方有权向承租方继续追缴，承租方仍不交付，出租方有权解除合同，承租方并承担违约责任。合同签订后，原告**居委会按约履行了义务。2009年9月30日租期届满，双方未签订租赁合同，但口头约定：厂房继续出租给被告现代钢结构公司使用，租期至2012年1月30日止，租金标准仍按原租赁合同约定的年租金20.3475万元执行。被告现代钢结构有限公司继续租赁使用该工业厂区。2012年1月18日，双方再次签订租赁合同一份，约定：原告将原出租的厂房继续出租给被告使用，租赁期为5年，从2012年2月1日起至2017年1月31日，每年租金调整为32.65万元，按先交后使用的原则，于每年3月10日、9月10日分两次各缴纳50%，逾期不交，承租方需向出租方承担逾期缴纳金额的日1‰的滞纳金，逾期达一个月以上，出租方有权解除合同；在租赁期间，承租方负责承租资产的日常维护、保养、管理，其费用由承租方自行承担；租赁期满或协议终止之日承租方将租赁的资产完好地交付给出租方，并在10日内从出租的厂房中搬清所有属于承租方的财物，否则视为自动放弃，由出租方自行处理。合同签订后，被告现代钢结构公司继续承租、使用该厂房，但被告现代钢结构公司未能按约支付租金。2014年5月18日，江苏新苑律师事务所接受原告**居委会的委托，向被告现代钢结构公司发出****（2014）第023号律师函，要求被告支付租金、滞纳金，解除与被告签订的租赁合同，要求被告返还租赁的资产。2014年7月28日，原、被告双方结账，截止2014年10月被告欠原告租金为1339975元。为此，原告诉至一审法院，请求法院判决解除与被告签订的租赁合同，并要求被告返还租赁资产，支付租金、滞纳金。在审理过程中，原告撤回了要求被告支付滞纳金的诉讼请求。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的租赁合同以及双方口头约定的租赁协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告现代钢结构公司未能按合同约定支付租金，超过一个月，原告**居委会要求解除租赁合同符合双方约定的解除合同的条件，故原告要求与被告解除租赁合同，并要求被告返还租赁的资产、支付租金的诉请依法应予支持。遂判决：一、解除原、被告之间于2012年1月18日签订的房屋租赁合同。二、被告盐城市现代钢结构有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告盐城市盐都区潘黄街道办事处**居委会自2004年9月28日起至2014年10月30日止的房屋租金1339975元。三、被告盐城市现代钢结构有限公司于判决生效之日起二十日内返还租赁的资产，搬离所租赁的厂区。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16860元，减半收取8430，财产保全费5000元。合计13430元，由被告盐城市现代钢结构有限公司负担。

上诉人现代钢结构公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人拖欠上诉人工程款，且案涉租赁房屋存在屋顶下沉、漏雨等质量问题，也未能按合同履行“三通一平”等义务，均给上诉人造成损失，故被上诉人有多处违约行为在先；2014年7月28日双方签订的结账清单，对双方的债务、租金数额及如何支付重新达成了书面约定，之前被上诉人发出的解除、催款等通知的效力已消失，应以双方达成的新的书面约定为准。一审法院判决解除房屋租赁合同无事实与法律依据。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审。

二审审理期间，上诉人还陈述参与结账的该单位会计***可能存在与被上诉人恶意串通的情况，并称已向公安机关报案。

被上诉人**居委会答辩称：1、被上诉人在履行租赁合同过程中没有违约行为，被上诉人没有拖欠上诉人工程款的事实情况，从双方认可的结账清单就可以证明，是上诉人欠被上诉人数年的租金近140多万元；2、承租期内不存在上诉人所称的屋顶下沉及漏雨质量问题，因租赁房屋在租赁前是上诉人承建的，建好后就按现有状况租赁给上诉人，在质保期内质量问题应该上诉人承担，而根据双方签订的租赁合同第二条第三小条的约定，租赁期内的维修、保养也应该是上诉人的义务，被上诉人不存在给上诉人造成损失的行为；3、因为本案租赁房屋是按照当时的现状交给上诉人，被上诉人全面履行了合同约定的义务，不存在上诉人所称的“三通一平”未完成的情况，也不存在用电部门对其行政处罚的事实；4、2014年7月28日双方确认的结账单是对上诉人与被上诉人租金数额的确认与认可，不存在达成了新的书面约定。上诉人拖欠租金达数年之久，被上诉人依法有权解除合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，双方当事人从2004年起就案涉资产签订了三次租赁合同，一直由上诉人承租案涉资产至今，双方由此形成的租赁关系合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务。被上诉人作为出租人将租赁资产交付由上诉人使用，已履行了自己的义务，上诉人作为承租人也应及时足额履行交纳租金的义务。根据2012年1月18日双方签订的租赁合同约定，上诉人现代钢结构公司逾期支付租金超过一个月以上，出租方有权解除合同，经双方结算累计拖欠租金数额达130多万元，已拖欠数年租金（年租金为32.65万元），且在被上诉人**居委会于2014年5月18日委托江苏新苑律师事务所上诉人现代钢结构公司发出律师函，要求上诉人支付租金、滞纳金，解除租赁合同，已履行法定的通知义务。故一审法院判决解除双方租赁合同符合法律规定。关于2014年7月28日双方确认的结账单的性质问题，该结账单系被上诉人发出解除合同、要求上诉人支付租金、滞纳金的律师函后，双方对上诉人所欠租金的数额进行结算的单据，并非双方重新达成新的协议。且在结算时上诉人并未提出被上诉人拖欠工程款、案涉房屋屋顶漏雨、下沉、厂区内“三通一平”未到位等问题给其造成损失问题。一审审理中，上诉人法定代表人***到庭应诉，其对2014年7月20日结账凭证所欠金额无异议。二审审理中，上诉人也未提交***与被上诉人恶意串通进行举证，在法庭限期其提交公安机关对此进行立案处理材料的期限内，其亦未能提交相关证据。因上诉人所提供证据不足以证实其上诉理由成立，故本院对其上诉理由及请求，不予支持。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16860元，由上诉人盐城市现代钢结构有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长陈东

代理审判员曹荣

代理审判员***

二〇一五年三月九日

书记员***