中铁建设集团有限公司、烟台中青基业房地产开发有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省烟台市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁06执异182号

案外人：山东泰和建设管理有限公司,住所地：山东省烟台市莱山区观海路18号附1号。

法定代表人：刘岩田，董事长。

申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地：北京市石景山区石景山路20号。

法定代表人：赵伟，总经理。

被执行人：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地：山东省烟台市福山区福桃路69号。

法定代表人：刘梓序，总经理。

本院在执行申请执行人中铁建设集团有限公司与被执行人烟台中青基业房地产开发有限公司民间借贷纠纷（2021）鲁06执250号一案中，案外人山东泰和建设管理有限公司提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人山东泰和建设管理有限公司异议称，请求排除对烟台市福山区“君山水小区”6-1804号商品房［不动产证号：（2017）烟台市不动产权第0××9号］的执行。事实与理由：本案所查封的烟台市福山区“君山水小区”6-1804号品房［不动产证号：（2017）烟台市不动产权第0××9号］房产应当属于案外人所有。该房屋系案外人与烟台中青基业房地产开发有限公司于2019年7月12日订立工程款抵顶协议的商品房，协议约定：烟台中青基业房地产开发有限公司将其开发的位于烟台市福山区“君山水小区”6-1804号商品房转让给案外人，予以抵销所应支付给案外人的监理费。该商品房建筑面积128.66平方米，成交总价为1013308元。案外人表示认可，并同意以该商品房成交总价抵顶工程款。双方于2020年8月6日签订商品房买卖合同，并经过登记备案，因此，案外人对该房屋享有所有权。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，提出排除对烟台市福山区“君山水小区”6-1804号商品房［不动产证号：（2017）烟台市不动产权第0××9号］的执行。案外人随案向本院提交《商品房买卖合同》、《协议》、《前期物业管理服务合同》、多份发票复印件及钥匙、物业卡照片等证据以证明其主张。

本院查明，2019年7月12日，甲方烟台中青基业房地产开发有限公司与乙方山东泰和建设管理有限公司签订《协议书》，该协议书载明，甲乙双方同意，甲方将其开发的位于烟台市福山区及车位壹个转让给乙方，予以抵消所应支付给乙方的监理费。该商品房建筑面积128.66平方，成交总价为1013308元，车位壹个总价80000元，两项成交总价合计总计1093308元。被告乙方对此表示认可，并同意以该商品房及车位的成交总价抵顶工程款。……本协议签订之日，甲方与乙方之间1093308元的债务消灭，甲方勿需再向乙方偿还所消灭部分的债务。本协议签订3日内，甲方向乙方出具已经收取乙方1093308元购房款的收款收据。同时乙方向甲方出具收到甲方1093308元款项的收款收据。该合同第十五条关于产权登记的约定“卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房销售补充协议》（现售）中关于面积和价格等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由相关部门按相关规定予以处理。如因卖方的责任，买方不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理……”该合同第二十六条：“预告登记1.买卖双方应在预售合同生效后30日内由买方书面委托卖方向烟台房产交易中心办理预购商品房的预告登记；任何一方逾期不办理预告登记的应承担违约责任，造成双方损失的应赔偿损失。2.预告登记后，债权消灭或者自能够进行产权登记之日三个月内未申报登记，预告登记失败。”该合同由甲乙双方分别盖章。2020年8月6日，卖方烟台中青基业房地产开发有限公司与买方山东泰和建设管理有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明，购买的商品房地址为福山区君山水6号楼1804号，该商品房合同约定建筑面积共128.76平方米；买方于2020年8月6日前支付首付款863900元，余款0元。该合同分别加盖烟台中青基业房地产开发有限公司合同专用章和山东泰和建设管理有限公司印章。2020年8月6日烟台中青基业房地产开发有限公司开具发票号码分别为49338417,49338418的《山东省增值税电子普通发票》复印件，分别载明，项目名称：房地产预收款、君山水小区；金额：863900.00；备注：烟台市福山区王懿荣大街36号君山水小区6号楼1804号预收款；项目名称：房地产预收款、君山水小区车位；金额：229408.00；备注：烟台市福山区王懿荣大街36号君山水小区6号楼1804室车位Ｅ071预收款；2020年8月6日烟台德盈物业管理有限公司出具收据，该收据载明，收取房产6-1804车位管理费432元、电梯费463元、物业费1854元，合计2749.60元。费用期间为2020-09-01至2021-08-31。并于2020年8月6日烟台德盈物业管理有限公司出具了价税合计为2749.60元的《山东省增值税电子普通发票》。2020年8月6日，甲方烟台德盈物业管理有限公司与乙方山东泰和建设管理有限公司就君山水小区6号楼1804室签订了《前期物业管理服务合同》。山东广电网络有限公司烟台分公司出具的《山东省地方税务局通用机打发票》复印件载明，开票日期：2014年09月23日；姓名：福桃路君山水006号1804；地址；福山区ＩＶ福桃路君山水006号1804；入网建设费。

另查明，2021年5月18日，本院作出2021鲁06执250号之一《执行裁定书》和《协助执行通知书》，查封了被执行人烟台中青基业房地产开发有限公司名下坐落于烟台市福山区，共计四套房产。查封了证号为烟国用（2012）第30022号及烟国用（2016）第30070号土地使用权。查封期限三年，自2021年5月19日至2024年5月18日。

本院认为，本案争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，应否中止对涉案房产及土地的执行。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据能够证明其在本院查封前与烟台中青基业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，付清全部购房款，并实际占有涉案房屋，但案外人在购买房屋后没有办理或督促办理网签、预登记、过户登记等手续，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。故，本院对案外人请求排除对涉案标的物执行的主张及理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人山东泰和建设管理有限公司的异议。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　陈善乐

审判员　　吴继辉

审判员　　门　伟

二〇二一年七月二十日

书记员　　王　洁