山东泰和建设管理有限公司、中铁建设集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民初304号

原告（执行案外人）：***和建设管理有限公司，住所地山东省烟台市莱山区观海路18号附1号。

法定代表人：刘岩田，总经理。

委托诉讼代理人：张相光，山东助商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邢超群，山东助商律师事务所律师。

被告（申请执行人）：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。

法定代表人：梅洪亮，董事长。

委托诉讼代理人：吴楠，北京市中咨律师事务所律师。

第三人（被执行人）：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区福桃路69号。

法定代表人：赵梓序，执行董事。

委托诉讼代理人：王歆霖，女，该公司工作人员。

原告***和建设管理有限公司(以下简称泰和公司)与被告中铁建设集团有限公司(以下简称中铁集团)、第三人烟台中青基业房地产开发有限公司(以下简称中青房地产公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰和公司之委托诉讼代理人邢超群、被告中铁集团之委托诉讼代理人吴楠、第三人中青房地产公司之委托诉讼代理人王歆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泰和公司向本院提出诉讼请求：1、排除对烟台市福山区商品房的执行；2、确认烟台市福山区商品房归泰和公司所有；3、本案的诉讼费用由中铁集团承担。事实和理由：2019年8月19日，甲方中青房地产公司与乙方泰和公司签订《协议书》，该协议书载明，甲乙双方同意，甲方将其开发的位于烟台市福山区商品房及车位壹个转让给乙方，予以抵消所应支付给乙方的监理费。2020年8月6日，中青房地产公司与泰和公司签订《商品房买卖合同》，并经登记备案。现泰和公司已收房并实际占有涉案房屋。此后，经泰和公司多次催促办理涉案房屋的过户登记等手续，因中青房地产公司原因未办理成功。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，泰和公司作为涉案房屋买受人，在已经支付全部房款的情况下，其对房屋所享有的权利应当优先保护，泰和公司对前述房屋享有的权利能够排除中铁集团对涉案房屋的执行。诉讼过程中，泰和公司主张将上述事实和理由中的“并经登记备案”删除。

中铁集团辩称，泰和公司对执行标的物不享有排除强制执行的民事权利，其请求事项缺乏事实及法律依据，应予驳回，执行程序应继续进行。一、泰和公司虽提交其与中青房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同并非网签备案合同，且由《协议书》可获知泰和公司与中青房地产公司之间存在利害关系，《商品房买卖合同》的真实性无法核实。二、泰和公司无充分证据证明其已交付涉案房屋价款。泰和公司虽提交了发票拟证明交付涉案房屋价款，但监理费是否实际发生、是否已达抵偿效果无法核实，且发票记载项目“预收款”、发票数额与《商品房买卖合同》均有不同。泰和公司无充分证据证明其已交付涉案房屋价款。三、泰和公司无证据证明在法院查封前合法占有涉案房屋。即便泰和公司真实缴纳物业费，但仅仅缴纳物业费并不能证明泰和公司在法院查封前已经合法占有涉案房屋，该观点已有最高人民法院在先生效文书予以认定。四、涉案房产仍登记在中青房地产公司名下，泰和公司并未办理房屋过户登记。泰和公司当庭确认未办理房屋登记备案手续且无证据证明非其自身原因导致，中铁集团有权申请法院查封涉案房产，并采取执行措施。无论物权法，还是民法典物权编均规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均需经依法登记，方发生效力。现涉案房屋仍登记在中青房地产公司名下，中铁集团有权申请法院查封并采取执行措施。而且据中铁集团了解，中青房地产公司于2016年9月已取得烟台市福山区住房和建设局的备案同意，涉案房屋均已具备办理过户登记条件，其他业主已办理房产证。泰和公司虽称系因出卖人原因未能成功办理过户，但并无证据证明，应自行承担不利后果。综上所述，泰和公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利，恳请驳回泰和公司的全部诉讼请求，以维护中铁集团的合法权益。

中青房地产公司述称，泰和公司所述情况属实，中青房地产公司支持泰和公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

泰和公司提交以下证据：

证据一、《中青基业文化信息创意产业园住宅一期建设工程监理合同》、补充协议、补充协议(二)、《中青文化创意信息产业园住宅一期7-12#楼住宅、地下车库及室外配套建设工程监理合同》、补充协议、《中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程核定结算书》、《中青基业文化信息创意产业园住宅二期13-17#楼住宅、地下车库及室外配套建设工程监理合同》、补充协议、《中青文化创意信息产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程监理服务工程核定结算书》、2013年2月至2019年1月期间的进账单、发票、收款收据一宗、《烟台中青基业房地产开发有限公司工程收款明细表》、《协议书》，证明中青房地产公司与泰和公司就中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程签订监理合同及补充协议。前述工程经过核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司监理费为2148492.64元。中青房地产公司与泰和公司就中青文化创意产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程签订监理合同。前述工程经过核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司监理费为841260元。经过两次核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司的监理费合计2989752.64元，2013年2月至今中青房地产公司累计支付泰和公司1864049.35元，中青房地产公司欠泰和公司监理费1125703.29元，通过房屋抵顶1093308元，尚余32395.29元未支付。中青房地产公司与泰和公司于2019年8月19日签订协议书，将涉案6-1804号商品房及车位抵顶给泰和公司，原债权债务关系消灭。中铁集团质证称，关于泰和公司提交的监理合同、补充协议、核定结算书、进账单、发票、收款收据、工程收款明细表等补充证据统一质证：对真实性不发表意见，但相关支付清单等均系有利害关系的双方签署，请合议庭依法审查。对关联性及证明目的不认可，相关文件不能证明房屋对价款的支付；进一步讲，交付房屋价款是排除强制执行的必要但不充分条件，即便相关凭证真实，但并无充分证据证明其已在法院查封前合法占有涉案房屋以及非因其自身原因办理房屋过户登记。对协议书的关联性不认可，协议书并不能证明泰和公司与中青房地产公司之间是否存在真实的监理合同关系，以及是否存在未决的监理费用。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

证据二、《商品房买卖合同》、君山水车位确认单、中青房地产公司出具的涉案6-1804号商品房及车位发票两张。证明2020年8月6日，泰和公司与中青房地产公司就涉案6-1804号商品房签订买卖合同，付清了全部购房款。中青房地产公司出具相应发票。中铁集团质证称，对上述证据的关联性不认可，协议书签订时间为2019年8月19日，其中第三条约定本协议签订之日，甲方与乙方之间1093308元的债务消灭，甲方无需再向乙方偿还所消灭部分的债务。如协议书解决了以房款抵顶监理费的事宜，根据前述的约定，应该在签订当天解决，而不是在一年之后的2020年8月6日再签订商品房买卖合同，该冲突明显不符合常理，中铁集团有合理理由怀疑两份文件以及发票的真实性。另，泰和公司提交的两张发票，款项总额与合同约定不符。且费用一次性付清，不存在增值税发票项目名称中的预收款情况。结合协议书，泰和公司与中青房地产公司存在着利害关系，中铁集团有合理理由怀疑相关文件的真实性。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。关于发票中数额与合同约定数额不符的问题。泰和公司称，因为中青房地产公司在相关部门就涉案房屋价格已存在登记备案价格。而协议书当中双方抵顶的房屋价款过分高于该备案价格，致使按照协议书约定的1013308元，无法再次办理房屋过户登记，因此泰和公司与中青房地产公司通过协商，在商品房买卖合同当中将房屋的价款调整为863900元，将车位价款调整为229408元。以上两处价款合计仍为1093308元。中青房地产公司称，863900元是备案最高价格，我公司出售的价格不能比这个价格高，否则住建部门就认为我公司存在破坏市场的行为。

证据三、前期物业管理服务合同、停车管理服务协议、2020年9月1日-2021年8月31日物业费、车位管理费收据复印件及发票电子打印件、2021年9月1日-2021年12月31日物业费收据及发票、钥匙、物业卡。证明买卖合同签订后，泰和公司与烟台德盈物业管理有限公司(以下简称德盈物业公司)签订物业合同及停车管理服务协议。涉案房屋已经实际完成了交付，泰和公司占有、使用、管理至今。中铁集团质证称，对上述证据的关联性均不认可。泰和公司提交的2020年9月1日-2021年8月31日物业费、车位管理费收据复印件和发票电子打印件的真实性不认可。首先停车管理服务协议、前期物业管理服务合同的签订主体并没有泰和公司。其次，德盈物业公司是中青房地产公司90%控股的子公司，也可以说明德盈物业公司与泰和公司存在利害关系。第三，停车管理与房屋的占有使用无关，钥匙、物业卡等交付时间也无法核实。以上证据均不能证明涉案房屋于法院查封前交付使用。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

证据四、中青房地产公司出具的《情况说明》，证明涉案房屋未办理过户登记系中青房地产公司一直拖延办理，非泰和公司自身原因未办理过户登记手续。中铁集团质证称，对情况说明的三性均不认可。情况说明的作出主体是中青房地产公司，如二者之间存有债权债务关系，属于利害关系方，中青房地产公司作出的情况说明不应作为据以判断泰和公司是否主张办理过户登记的依据。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

中铁集团提交以下证据：

证据一、“烟台房产交易网”截图。证明除涉案1804号房屋外，其他房屋均已完成备案。涉案1804号房屋具备备案条件，但泰和公司已当庭确认在法院查封前并未备案，中铁集团有权申请法院查封并执行拍卖。泰和公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可。通过烟台房产交易网仅能显示涉案1804号商品房未进行备案，但并不能显示出该房屋未进行备案的原因是由泰和公司所引起。另外根据泰和公司所提交的情况说明可以看出，在泰和公司实际占有涉案房屋之后，曾多次要求中青房地产公司对涉案房屋办理过户登记手续，泰和公司已经行使自己权利。中青房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议。该证据只能证明涉案房屋具备备案条件，但中青房地产公司与泰和公司已在法院查封前形成真实的商品房买卖关系，因中青房地产公司自身原因未能在法院查封前办理该房屋的登记备案手续。

证据二、烟台市福山区住房和建设局竣工验收备案证复印件，证明中青房地产公司名下君山水6#住宅楼已于2016年9月14日经由烟台市福山区住房和建设局同意备案。涉案房产已具备办理房产证的全部条件。如泰和公司购买涉案房屋，但未及时备案，未将债权转化为所有权，应自行承担不利后果。泰和公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据仅能显示出君山水小区4号、5号、6号住宅楼具备工程备案条件，但并不能显示出泰和公司在购买了涉案房屋之后，未及时备案，未将债权转化为所有权，事实上根据执行异议和复议规定第28条，泰和公司仅需要证明非因买受人自身原因未办理过户登记即可。中青房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，对该证据的证明内容有异议。该证据只能说明涉案房产已具备办理房产证的条件，但办理房产证前需要办理该房屋的登记备案手续。因中青房地产公司自身原因未能办理该房屋的登记备案手续，故无法办理该房屋的房产证。

中青房地产公司提交编号为0907825、0907826的收据两张，证明2020年8月5日，泰和公司收到中青房地产公司以房屋抵顶的方式支付的监理费共计1093308元。泰和公司质证称，对收据的真实性及证明内容均无异议。中铁集团质证称，关联性不认可。该两份收据的时间为2020年8月5日，与泰和公司提交的证明材料时间并不吻合，而且发生于商品房买卖合同签订时间及发票开具时间之前。收据中并没有显示监理费是以以房抵债的方式解决，中铁集团有理由认为两份收据是证明监理费通过其他的途径偿还，与涉案房屋购房款交付无关。

本院认为，中青房地产公司系被执行人，仅依据其出具的情况说明，不能证明涉案房屋未办理过户登记非泰和公司原因，本院将结合其他证据综合认定。中铁集团虽对泰和公司提交的其他证据以及中青房地产公司提交的收据不予认可，但未提交证据予以反驳，且泰和公司对发票数额与合同约定数额不符的问题作出合理解释，故本院对上述证据的真实性予以采信。对中铁集团提交的“烟台房产交易网”、烟台市福山区住房和建设局竣工验收备案证的真实性予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

关于中铁集团与中青房地产公司民间借贷纠纷一案，烟台仲裁委员会于2020年12月2日作出（2019）烟仲字第582号裁决。裁决书生效后，债务人未履行生效法律文书确定的义务，中铁集团向本院申请执行，本院立案执行，案号（2021）鲁06执250号。在执行过程中，本院于2021年5月18日作出（2021）鲁06执250号之一执行裁定，一、查封中青房地产公司名下，坐落于福山区，1号楼2单元102号、202号，16号楼106-46号，共计4套房产。二、查封中青房地产公司名下，坐落于福山区英特尔大道以南、内夹河以东，证号为烟国用（2012）第30022号以及坐落于福山区清洋河路以东、英特尔大道以南，证号为烟国用（2016）第30070号土地使用权。2021年5月19日、5月20日，本院分别向福山区住房保障和房产交易中心、福山区不动产登记中心送达协助执行通知书。泰和公司作为案外人，以涉案房屋归其所有为由，向本院提出书面执行异议，请求排除对涉案房屋的执行。本院于2021年7月20日作出（2021）鲁06执异182号执行裁定，驳回泰和公司的异议请求。泰和公司不服，提起执行异议之诉，形成本案。

2011年至2016年期间，针对中青房地产公司开发的中青文化创意信息产业园住宅、网点、附属车库、园林、室外配套等工程，泰和公司与中青房地产公司分别签订三份监理合同及四份补充协议，合同金额共计3023128元。2019年4月17日，泰和公司与中青房地产公司签订《中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程核定结算书》，约定监理工程最终结算金额为2148492.64元。2019年5月30日，泰和公司与中青房地产公司签订《中青文化创意信息产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程监理服务工程核定结算书》，约定监理工程最终结算金额为841260元。上述两份结算书最终确定结算金额共计2989752.64元。2013年2月至2019年1月期间，中青房地产公司向泰和公司支付监理费共计1864049.35元。庭审中，泰和公司主张签订两份核定结算书时中青房地产公司尚欠泰和公司监理费1125703.29元。

2019年8月19日，泰和公司与中青房地产公司签订《协议书》，约定中青房地产公司有监理费与泰和公司尚未全部结算，经双方同意，中青房地产公司将其开发的涉案房屋及车位转让给泰和公司，予以抵销所应支付给泰和公司的监理费。涉案房屋建筑面积128.66平方米，成交总价为1013308元，车位壹个总价80000元，两项成交总价合计1093308元。协议签订之日，双方之间1093308元的债务消灭，中青房地产公司无需再向泰和公司偿还所消灭部分的债务。

2020年8月6日，泰和公司与中青房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定泰和公司购买涉案房屋，建筑面积128.76平方米，泰和公司于2020年8月6日前支付首付款863900元，余款0元于前付清。该合同第二条销售依据载明，该商品房已取得不动产登记证，证号：鲁（2017）烟台市福不动产权第0××9号。2020年8月6日，中青房地产公司为泰和公司出具君山水车位确认单，载明车位号Ｅ071，车位价格229408元。

2020年8月6日，中青房产地公司为泰和公司出具发票两张。号码为49338417的发票载明购买方泰和公司，项目名称房地产预收款*君山水小区，金额863900元。号码为49338418的发票载明购买方泰和公司，项目名称房地产预收款*君山水小区车位，金额229408元。

2020年8月6日，泰和公司会计宋英代泰和公司与德盈物业公司签订《前期物业管理服务合同》及《停车管理服务协议》，并领取了涉案房屋的钥匙、物业卡。同日，泰和公司向德盈物业公司现金缴纳2020年9月1日至2021年8月31日的车位管理费432元、电梯费463.5元、物业费1854.1元，共计2749.6元。德盈物业公司为泰和公司出具了物业费、车位管理费电子发票。2021年9月15日，泰和公司向德盈物业公司现金缴纳2021年9月1日至2021年12月31日的物业费共计772.5元，德盈物业公司为泰和公司出具了物业费发票。

中青房地产公司于2021年9月15日出具情况说明，载明泰和公司曾多次催促中青房地产公司办理涉案房产的过户登记手续，但因中青房地产公司想督促泰和公司更好的提供服务，故一直未给泰和公司办理过户登记手续。

关于涉案房屋未办理过户手续的原因。泰和公司称，签订商品房买卖合同后，泰和公司通过口头打电话等多种方式催促中青房地产公司办理过户登记手续，但中青房地产公司以种种原因一直拖延办理，直至涉案房屋被查封。除中青房地产公司出具的情况说明外，没有向中青房地产公司要求办理过户登记手续的证据，也没有在法院查封之前向房屋登记机构递交过涉案房屋的过户登记申请材料。

本院认为，本案的争议焦点为泰和公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，泰和公司提交的监理合同、补充协议、监理工程核定结算书、协议书等证据能够证实中青房地产公司欠泰和公司监理费未结算，双方约定以涉案房屋及车位抵顶监理费的事实。泰和公司与中青房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋，并以监理费抵顶的方式支付了涉案房屋的全部价款。《商品房买卖合同》第二条销售依据载明，该商品房已取得不动产登记证，说明涉案房屋不存在办理网签备案、预告登记、过户登记的障碍，但泰和公司在购买涉案房屋后既没有办理或督促办理网签备案、预告登记、过户登记手续，又没有向房屋登记机构递交过户登记申请材料，在中青房地产公司多次拒绝办理过户登记手续的情况下，亦没有采取诉讼方式保障自身权益，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，泰和公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，泰和公司未取得涉案房屋的权属证书，因此其对涉案房屋不享有所有权。泰和公司要求确认涉案房屋归其所有于法无据，本院不予支持。

综上所述，泰和公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：

驳回原告***和建设管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费13920元，由原告***和建设管理有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　张婷婷

人民陪审员　　车爱东

人民陪审员　　孙梅花

二〇二一年十月二十六日

书　记　员　　孙嘉慧

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民初304号

原告（执行案外人）：***和建设管理有限公司，住所地山东省烟台市莱山区观海路18号附1号。

法定代表人：刘岩田，总经理。

委托诉讼代理人：张相光，山东助商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邢超群，山东助商律师事务所律师。

被告（申请执行人）：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。

法定代表人：梅洪亮，董事长。

委托诉讼代理人：吴楠，北京市中咨律师事务所律师。

第三人（被执行人）：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区福桃路69号。

法定代表人：赵梓序，执行董事。

委托诉讼代理人：王歆霖，女，该公司工作人员。

原告***和建设管理有限公司(以下简称泰和公司)与被告中铁建设集团有限公司(以下简称中铁集团)、第三人烟台中青基业房地产开发有限公司(以下简称中青房地产公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰和公司之委托诉讼代理人邢超群、被告中铁集团之委托诉讼代理人吴楠、第三人中青房地产公司之委托诉讼代理人王歆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

泰和公司向本院提出诉讼请求：1、排除对烟台市福山区商品房的执行；2、确认烟台市福山区商品房归泰和公司所有；3、本案的诉讼费用由中铁集团承担。事实和理由：2019年8月19日，甲方中青房地产公司与乙方泰和公司签订《协议书》，该协议书载明，甲乙双方同意，甲方将其开发的位于烟台市福山区商品房及车位壹个转让给乙方，予以抵消所应支付给乙方的监理费。2020年8月6日，中青房地产公司与泰和公司签订《商品房买卖合同》，并经登记备案。现泰和公司已收房并实际占有涉案房屋。此后，经泰和公司多次催促办理涉案房屋的过户登记等手续，因中青房地产公司原因未办理成功。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，泰和公司作为涉案房屋买受人，在已经支付全部房款的情况下，其对房屋所享有的权利应当优先保护，泰和公司对前述房屋享有的权利能够排除中铁集团对涉案房屋的执行。诉讼过程中，泰和公司主张将上述事实和理由中的“并经登记备案”删除。

中铁集团辩称，泰和公司对执行标的物不享有排除强制执行的民事权利，其请求事项缺乏事实及法律依据，应予驳回，执行程序应继续进行。一、泰和公司虽提交其与中青房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同并非网签备案合同，且由《协议书》可获知泰和公司与中青房地产公司之间存在利害关系，《商品房买卖合同》的真实性无法核实。二、泰和公司无充分证据证明其已交付涉案房屋价款。泰和公司虽提交了发票拟证明交付涉案房屋价款，但监理费是否实际发生、是否已达抵偿效果无法核实，且发票记载项目“预收款”、发票数额与《商品房买卖合同》均有不同。泰和公司无充分证据证明其已交付涉案房屋价款。三、泰和公司无证据证明在法院查封前合法占有涉案房屋。即便泰和公司真实缴纳物业费，但仅仅缴纳物业费并不能证明泰和公司在法院查封前已经合法占有涉案房屋，该观点已有最高人民法院在先生效文书予以认定。四、涉案房产仍登记在中青房地产公司名下，泰和公司并未办理房屋过户登记。泰和公司当庭确认未办理房屋登记备案手续且无证据证明非其自身原因导致，中铁集团有权申请法院查封涉案房产，并采取执行措施。无论物权法，还是民法典物权编均规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均需经依法登记，方发生效力。现涉案房屋仍登记在中青房地产公司名下，中铁集团有权申请法院查封并采取执行措施。而且据中铁集团了解，中青房地产公司于2016年9月已取得烟台市福山区住房和建设局的备案同意，涉案房屋均已具备办理过户登记条件，其他业主已办理房产证。泰和公司虽称系因出卖人原因未能成功办理过户，但并无证据证明，应自行承担不利后果。综上所述，泰和公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利，恳请驳回泰和公司的全部诉讼请求，以维护中铁集团的合法权益。

中青房地产公司述称，泰和公司所述情况属实，中青房地产公司支持泰和公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

泰和公司提交以下证据：

证据一、《中青基业文化信息创意产业园住宅一期建设工程监理合同》、补充协议、补充协议(二)、《中青文化创意信息产业园住宅一期7-12#楼住宅、地下车库及室外配套建设工程监理合同》、补充协议、《中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程核定结算书》、《中青基业文化信息创意产业园住宅二期13-17#楼住宅、地下车库及室外配套建设工程监理合同》、补充协议、《中青文化创意信息产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程监理服务工程核定结算书》、2013年2月至2019年1月期间的进账单、发票、收款收据一宗、《烟台中青基业房地产开发有限公司工程收款明细表》、《协议书》，证明中青房地产公司与泰和公司就中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程签订监理合同及补充协议。前述工程经过核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司监理费为2148492.64元。中青房地产公司与泰和公司就中青文化创意产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程签订监理合同。前述工程经过核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司监理费为841260元。经过两次核定结算，中青房地产公司需支付泰和公司的监理费合计2989752.64元，2013年2月至今中青房地产公司累计支付泰和公司1864049.35元，中青房地产公司欠泰和公司监理费1125703.29元，通过房屋抵顶1093308元，尚余32395.29元未支付。中青房地产公司与泰和公司于2019年8月19日签订协议书，将涉案6-1804号商品房及车位抵顶给泰和公司，原债权债务关系消灭。中铁集团质证称，关于泰和公司提交的监理合同、补充协议、核定结算书、进账单、发票、收款收据、工程收款明细表等补充证据统一质证：对真实性不发表意见，但相关支付清单等均系有利害关系的双方签署，请合议庭依法审查。对关联性及证明目的不认可，相关文件不能证明房屋对价款的支付；进一步讲，交付房屋价款是排除强制执行的必要但不充分条件，即便相关凭证真实，但并无充分证据证明其已在法院查封前合法占有涉案房屋以及非因其自身原因办理房屋过户登记。对协议书的关联性不认可，协议书并不能证明泰和公司与中青房地产公司之间是否存在真实的监理合同关系，以及是否存在未决的监理费用。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

证据二、《商品房买卖合同》、君山水车位确认单、中青房地产公司出具的涉案6-1804号商品房及车位发票两张。证明2020年8月6日，泰和公司与中青房地产公司就涉案6-1804号商品房签订买卖合同，付清了全部购房款。中青房地产公司出具相应发票。中铁集团质证称，对上述证据的关联性不认可，协议书签订时间为2019年8月19日，其中第三条约定本协议签订之日，甲方与乙方之间1093308元的债务消灭，甲方无需再向乙方偿还所消灭部分的债务。如协议书解决了以房款抵顶监理费的事宜，根据前述的约定，应该在签订当天解决，而不是在一年之后的2020年8月6日再签订商品房买卖合同，该冲突明显不符合常理，中铁集团有合理理由怀疑两份文件以及发票的真实性。另，泰和公司提交的两张发票，款项总额与合同约定不符。且费用一次性付清，不存在增值税发票项目名称中的预收款情况。结合协议书，泰和公司与中青房地产公司存在着利害关系，中铁集团有合理理由怀疑相关文件的真实性。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。关于发票中数额与合同约定数额不符的问题。泰和公司称，因为中青房地产公司在相关部门就涉案房屋价格已存在登记备案价格。而协议书当中双方抵顶的房屋价款过分高于该备案价格，致使按照协议书约定的1013308元，无法再次办理房屋过户登记，因此泰和公司与中青房地产公司通过协商，在商品房买卖合同当中将房屋的价款调整为863900元，将车位价款调整为229408元。以上两处价款合计仍为1093308元。中青房地产公司称，863900元是备案最高价格，我公司出售的价格不能比这个价格高，否则住建部门就认为我公司存在破坏市场的行为。

证据三、前期物业管理服务合同、停车管理服务协议、2020年9月1日-2021年8月31日物业费、车位管理费收据复印件及发票电子打印件、2021年9月1日-2021年12月31日物业费收据及发票、钥匙、物业卡。证明买卖合同签订后，泰和公司与烟台德盈物业管理有限公司(以下简称德盈物业公司)签订物业合同及停车管理服务协议。涉案房屋已经实际完成了交付，泰和公司占有、使用、管理至今。中铁集团质证称，对上述证据的关联性均不认可。泰和公司提交的2020年9月1日-2021年8月31日物业费、车位管理费收据复印件和发票电子打印件的真实性不认可。首先停车管理服务协议、前期物业管理服务合同的签订主体并没有泰和公司。其次，德盈物业公司是中青房地产公司90%控股的子公司，也可以说明德盈物业公司与泰和公司存在利害关系。第三，停车管理与房屋的占有使用无关，钥匙、物业卡等交付时间也无法核实。以上证据均不能证明涉案房屋于法院查封前交付使用。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

证据四、中青房地产公司出具的《情况说明》，证明涉案房屋未办理过户登记系中青房地产公司一直拖延办理，非泰和公司自身原因未办理过户登记手续。中铁集团质证称，对情况说明的三性均不认可。情况说明的作出主体是中青房地产公司，如二者之间存有债权债务关系，属于利害关系方，中青房地产公司作出的情况说明不应作为据以判断泰和公司是否主张办理过户登记的依据。中青房地产公司质证称，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。

中铁集团提交以下证据：

证据一、“烟台房产交易网”截图。证明除涉案1804号房屋外，其他房屋均已完成备案。涉案1804号房屋具备备案条件，但泰和公司已当庭确认在法院查封前并未备案，中铁集团有权申请法院查封并执行拍卖。泰和公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可。通过烟台房产交易网仅能显示涉案1804号商品房未进行备案，但并不能显示出该房屋未进行备案的原因是由泰和公司所引起。另外根据泰和公司所提交的情况说明可以看出，在泰和公司实际占有涉案房屋之后，曾多次要求中青房地产公司对涉案房屋办理过户登记手续，泰和公司已经行使自己权利。中青房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议。该证据只能证明涉案房屋具备备案条件，但中青房地产公司与泰和公司已在法院查封前形成真实的商品房买卖关系，因中青房地产公司自身原因未能在法院查封前办理该房屋的登记备案手续。

证据二、烟台市福山区住房和建设局竣工验收备案证复印件，证明中青房地产公司名下君山水6#住宅楼已于2016年9月14日经由烟台市福山区住房和建设局同意备案。涉案房产已具备办理房产证的全部条件。如泰和公司购买涉案房屋，但未及时备案，未将债权转化为所有权，应自行承担不利后果。泰和公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该证据仅能显示出君山水小区4号、5号、6号住宅楼具备工程备案条件，但并不能显示出泰和公司在购买了涉案房屋之后，未及时备案，未将债权转化为所有权，事实上根据执行异议和复议规定第28条，泰和公司仅需要证明非因买受人自身原因未办理过户登记即可。中青房地产公司质证称，对该证据的真实性无异议，对该证据的证明内容有异议。该证据只能说明涉案房产已具备办理房产证的条件，但办理房产证前需要办理该房屋的登记备案手续。因中青房地产公司自身原因未能办理该房屋的登记备案手续，故无法办理该房屋的房产证。

中青房地产公司提交编号为0907825、0907826的收据两张，证明2020年8月5日，泰和公司收到中青房地产公司以房屋抵顶的方式支付的监理费共计1093308元。泰和公司质证称，对收据的真实性及证明内容均无异议。中铁集团质证称，关联性不认可。该两份收据的时间为2020年8月5日，与泰和公司提交的证明材料时间并不吻合，而且发生于商品房买卖合同签订时间及发票开具时间之前。收据中并没有显示监理费是以以房抵债的方式解决，中铁集团有理由认为两份收据是证明监理费通过其他的途径偿还，与涉案房屋购房款交付无关。

本院认为，中青房地产公司系被执行人，仅依据其出具的情况说明，不能证明涉案房屋未办理过户登记非泰和公司原因，本院将结合其他证据综合认定。中铁集团虽对泰和公司提交的其他证据以及中青房地产公司提交的收据不予认可，但未提交证据予以反驳，且泰和公司对发票数额与合同约定数额不符的问题作出合理解释，故本院对上述证据的真实性予以采信。对中铁集团提交的“烟台房产交易网”、烟台市福山区住房和建设局竣工验收备案证的真实性予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

关于中铁集团与中青房地产公司民间借贷纠纷一案，烟台仲裁委员会于2020年12月2日作出（2019）烟仲字第582号裁决。裁决书生效后，债务人未履行生效法律文书确定的义务，中铁集团向本院申请执行，本院立案执行，案号（2021）鲁06执250号。在执行过程中，本院于2021年5月18日作出（2021）鲁06执250号之一执行裁定，一、查封中青房地产公司名下，坐落于福山区，1号楼2单元102号、202号，16号楼106-46号，共计4套房产。二、查封中青房地产公司名下，坐落于福山区英特尔大道以南、内夹河以东，证号为烟国用（2012）第30022号以及坐落于福山区清洋河路以东、英特尔大道以南，证号为烟国用（2016）第30070号土地使用权。2021年5月19日、5月20日，本院分别向福山区住房保障和房产交易中心、福山区不动产登记中心送达协助执行通知书。泰和公司作为案外人，以涉案房屋归其所有为由，向本院提出书面执行异议，请求排除对涉案房屋的执行。本院于2021年7月20日作出（2021）鲁06执异182号执行裁定，驳回泰和公司的异议请求。泰和公司不服，提起执行异议之诉，形成本案。

2011年至2016年期间，针对中青房地产公司开发的中青文化创意信息产业园住宅、网点、附属车库、园林、室外配套等工程，泰和公司与中青房地产公司分别签订三份监理合同及四份补充协议，合同金额共计3023128元。2019年4月17日，泰和公司与中青房地产公司签订《中青文化创意信息产业园配套住宅一期1#-12#楼及网点、附属车库、一期园林监理工程核定结算书》，约定监理工程最终结算金额为2148492.64元。2019年5月30日，泰和公司与中青房地产公司签订《中青文化创意信息产业园二期配套住宅项目13-17#楼住宅、地下车库及室外配套工程监理服务工程核定结算书》，约定监理工程最终结算金额为841260元。上述两份结算书最终确定结算金额共计2989752.64元。2013年2月至2019年1月期间，中青房地产公司向泰和公司支付监理费共计1864049.35元。庭审中，泰和公司主张签订两份核定结算书时中青房地产公司尚欠泰和公司监理费1125703.29元。

2019年8月19日，泰和公司与中青房地产公司签订《协议书》，约定中青房地产公司有监理费与泰和公司尚未全部结算，经双方同意，中青房地产公司将其开发的涉案房屋及车位转让给泰和公司，予以抵销所应支付给泰和公司的监理费。涉案房屋建筑面积128.66平方米，成交总价为1013308元，车位壹个总价80000元，两项成交总价合计1093308元。协议签订之日，双方之间1093308元的债务消灭，中青房地产公司无需再向泰和公司偿还所消灭部分的债务。

2020年8月6日，泰和公司与中青房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定泰和公司购买涉案房屋，建筑面积128.76平方米，泰和公司于2020年8月6日前支付首付款863900元，余款0元于前付清。该合同第二条销售依据载明，该商品房已取得不动产登记证，证号：鲁（2017）烟台市福不动产权第0××9号。2020年8月6日，中青房地产公司为泰和公司出具君山水车位确认单，载明车位号Ｅ071，车位价格229408元。

2020年8月6日，中青房产地公司为泰和公司出具发票两张。号码为49338417的发票载明购买方泰和公司，项目名称房地产预收款*君山水小区，金额863900元。号码为49338418的发票载明购买方泰和公司，项目名称房地产预收款*君山水小区车位，金额229408元。

2020年8月6日，泰和公司会计宋英代泰和公司与德盈物业公司签订《前期物业管理服务合同》及《停车管理服务协议》，并领取了涉案房屋的钥匙、物业卡。同日，泰和公司向德盈物业公司现金缴纳2020年9月1日至2021年8月31日的车位管理费432元、电梯费463.5元、物业费1854.1元，共计2749.6元。德盈物业公司为泰和公司出具了物业费、车位管理费电子发票。2021年9月15日，泰和公司向德盈物业公司现金缴纳2021年9月1日至2021年12月31日的物业费共计772.5元，德盈物业公司为泰和公司出具了物业费发票。

中青房地产公司于2021年9月15日出具情况说明，载明泰和公司曾多次催促中青房地产公司办理涉案房产的过户登记手续，但因中青房地产公司想督促泰和公司更好的提供服务，故一直未给泰和公司办理过户登记手续。

关于涉案房屋未办理过户手续的原因。泰和公司称，签订商品房买卖合同后，泰和公司通过口头打电话等多种方式催促中青房地产公司办理过户登记手续，但中青房地产公司以种种原因一直拖延办理，直至涉案房屋被查封。除中青房地产公司出具的情况说明外，没有向中青房地产公司要求办理过户登记手续的证据，也没有在法院查封之前向房屋登记机构递交过涉案房屋的过户登记申请材料。

本院认为，本案的争议焦点为泰和公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，泰和公司提交的监理合同、补充协议、监理工程核定结算书、协议书等证据能够证实中青房地产公司欠泰和公司监理费未结算，双方约定以涉案房屋及车位抵顶监理费的事实。泰和公司与中青房地产公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋，并以监理费抵顶的方式支付了涉案房屋的全部价款。《商品房买卖合同》第二条销售依据载明，该商品房已取得不动产登记证，说明涉案房屋不存在办理网签备案、预告登记、过户登记的障碍，但泰和公司在购买涉案房屋后既没有办理或督促办理网签备案、预告登记、过户登记手续，又没有向房屋登记机构递交过户登记申请材料，在中青房地产公司多次拒绝办理过户登记手续的情况下，亦没有采取诉讼方式保障自身权益，故不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，泰和公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，泰和公司未取得涉案房屋的权属证书，因此其对涉案房屋不享有所有权。泰和公司要求确认涉案房屋归其所有于法无据，本院不予支持。

综上所述，泰和公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：

驳回原告***和建设管理有限公司的诉讼请求。

案件受理费13920元，由原告***和建设管理有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　张婷婷

人民陪审员　　车爱东

人民陪审员　　孙梅花

二〇二一年十月二十六日

书　记　员　　孙嘉慧