成都某有限责任公司;成都某有限责任公司岳池分公司;雷江物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省岳池县人民法院 民事判决书 （2024）川1621民初7194号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，该公司员工。 原告：成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司，住所地四川省岳池县九龙街道丝绸路过河桥北侧盛世铭都12栋1-1-1号，统一社会信用代码91511621MA62B5XN17。 负责人：***，该分公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，该公司员工。 被告：***，男，1998年4月23日出生，汉族，住xxxx，公民身份号码xxxx。 委托诉讼代理人：***x（系***之父），住xxxx。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称“金房物业公司”）、成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司（以下简称“金房物业岳池分公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2024年12月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2025年1月15日第一次公开开庭进行了审理，原告金房物业公司及金房物业岳池分公司的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因当事人对事实有较大争议，不宜适用小额诉讼程序，本院依法裁定转为简易程序，并于2025年1月21日第二次公开开庭进行了审理，原告金房物业公司及金房物业岳池分公司的共同委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人***x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司、金房物业岳池分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月15日至2024年2月14日期间的物业服务费4,538.04元及违约金136.14元，共计4,494.18元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月1日金房物业公司作为“东湖彼岸”小区的物业服务中标单位与岳池县圣欣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并备案。合同约定住宅（电梯高层、电梯多层）物业费1.2元/平方米·月；商业物业费1.5元/平方米·月；车辆停放服务费45元/月·车。合同签订后，金房物业岳池分公司入驻该小区并实际经营管理，按照合同的约定认真履行了其物业服务职责，***作为该小区商业10-1-4号门市的业主，却未按合同约定支付相应的物业服务费。经多次催收未果，特诉至法院。 被告***辩称，物业公司服务不到位。***的门市租出去了，半夜两点漏电跳闸，打电话给物业公司没有人接，租户要求***赔偿一万多元。根据***与租户的租赁合同约定，应该由租户给物业费，但租户说物业公司没有提供服务，所以他不得交物业费。如果租户交了物业费，***才交物业费。或者其他门市的租户交了物业费，***就交物业费。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，岳池县圣欣房地产开发有限公司（建设单位、甲方）与金房物业公司（物业服务企业、乙方）就东湖彼岸小区物业服务签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方以招投标方式选聘乙方为东湖彼岸小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；委托物业类型包括多层住宅、高层住宅、商业；委托服务事项包括负责建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等事项；物业服务费按房屋所有权证记载的建筑面积收取，多层和高层电梯住宅每平方米每月1.20元，商业每平方米每月1.50元，从物业交付次日起按季交纳；业主未按时足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。 合同签订后，金房物业公司于2017年10月14日以张贴公告的方式告知案涉小区业主其中标事宜，并于2017年10月25日出具《授权经营管理书》，将案涉小区的物业服务项目特别授权给其下属分公司即金房物业岳池分公司进行经营和管理，包括提供物业管理、收取物业服务费、承担经营风险等。金房物业岳池分公司为案涉小区提供了物业管理服务，由于该小区业主委员会尚未成立，该公司为小区提供物业服务至今。 2021年1月28日，经岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件批复，核定案涉小区普通住宅电梯住房前期物业服务收费标准为1.20元/平方米/月，非住宅物业、非普通住宅物业及物业延伸服务由前期物业服务合同双方协商确定。 ***系案涉小区10栋1-4号门市业主，房屋实测面积58.18平方米，该门市已出租给第三人。***自2019年10月15日至2024年2月14日期间（共计52个月），按商业物业费1.50元/平方米/月标准计算，下欠物业服务费为4,538.04元（1.50元/平方米/月×58.18平方米×52个月）。金房物业岳池分公司通过上门张贴缴费提示、上门催收、发送短信向***催收未果。 上述事实，有双方当事人的身份信息、中标通知书、前期物业服务合同、授权经营管理书、公告图片、岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件、保洁及安保巡逻工作图片、公共管网疏通巡查及清淘记录表、污水井疏通图片、违建报告、工作联系函、文化建设图片、不动产查档结果证明书、欠费明细表、催收物业费图片及短信、收款收据、交房找补应收款清单、四川省岳池县人民法院（2023）川1621民初7197号、3212号民事判决书、租赁合同，以及当事人的当庭陈述等证据证实，在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，岳池县圣欣房地产开发有限公司与金房物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，该合同对包括***在内的案涉小区全体业主具有约束力。金房物业岳池分公司经金房物业公司授权，按照合同约定向案涉小区提供了相应的物业服务后收取物业服务费，***作为该小区业主应按《前期物业服务合同》的约定向金房物业岳池分公司支付物业服务费。现***拖欠物业服务费的行为已构成违约，金房物业公司、金房物业岳池分公司诉请***支付2019年10月15日至2024年2月14日期间的物业费4,538.04元（1.50元/平方米/月×58.18平方米×52个月），于法有据，本院予以支持。关于***提出物业费应当由承租人承担的辩解意见，***提交的租赁合同虽约定租赁期间产生的物业费由承租人承担，但该约定仅在租赁双方之间产生债权债务关系，根据合同相对性原则，物业公司仍有权向房屋所有权人主张权利。关于***提出其他业主未交费则拒交的抗辩，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，业主缴费义务具有独立性，不得以他人行为作为自身履约抗辩事由。故***的上述主张于法无据，本院不予支持。关于违约金，因本院生效判决已确认案涉小区的物业服务存在瑕疵，本着缓解双方矛盾，共建和谐小区的原则，金房物业公司、金房物业岳池分公司的该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司支付2019年10月15日至2024年2月14日期间的物业费4,538.04元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司、成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省广安市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年二月二十一日 书记员***