成都金房物业集团有限责任公司;成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省岳池县人民法院 民事判决书 （2024）川1621民初7196号 原告：成都xxxx有限责任公司，住所地xxxx，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：林x，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨x，男，汉族，该公司员工。 原告：成都xxxx有限责任公司岳池分公司，住所地xxxx，统一社会信用代码xxxx。 负责人：***，该分公司经理。 委托诉讼代理人：杨x，男，汉族，该公司员工。 被告：***，女，1993年5月1日出生，汉族，住xxxx，公民身份号码xxxx。 委托诉讼代理人：袁xx（系***之夫），住xxxx。 原告成都xxxx有限责任公司（以下简称“xx物业公司”）、成都xxxx有限责任公司岳池分公司（以下简称“xx物业岳池分公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2024年12月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2025年1月17日公开开庭进行了审理，原告xx物业公司及xx物业岳池分公司的共同委托诉讼代理人杨x、被告***的委托诉讼代理人袁xx到庭参加诉讼。因当事人对事实有较大争议，不宜适用小额诉讼程序，本院依法裁定转为简易程序，并于2025年1月22日第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告xx物业公司、xx物业岳池分公司向本院提出诉讼请求（庭审中变更后）：1.被告向原告支付2018年10月15日至2023年8月14日期间的物业服务费9,268.98元及违约金278.06元，共计9,547.04元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月1日xx物业公司作为“东湖彼岸”小区的物业服务中标单位与岳池县圣欣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并备案。合同约定住宅（电梯高层、电梯多层）物业费1.2元/平方米·月；商业物业费1.5元/平方米·月；车辆停放服务费45元/月·车。合同签订后，xx物业岳池分公司入驻该小区并实际经营管理，按照合同的约定认真履行了其物业服务职责，***作为该小区商业8-1-14号门市的业主，却未按合同约定支付相应的物业服务费。经多次催收未果，特诉至法院。 被告***辩称：***从来没有说过不交物业费，一直在外省，对更换物业的事情不知情，没有联系过现在的物业公司，也没有现在物业的联系方式，不知道交给谁。门市租出去了，租户也未提过收物业费的事情，给以前的物业说过，由租户交纳。2019年下半年***的门市发生漏水，打电话给以前的物业公司，物业没有来现场处理，是自己处理的，2020年门市电表被烧了，联系以前的物业公司也未得到解决。***没有享受过物业服务，期间也没有人通知换了物业，是否交物业费由法院判决。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，岳池县圣欣房地产开发有限公司（建设单位、甲方）与xx物业公司（物业服务企业、乙方）就东湖彼岸小区物业服务签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方以招投标方式选聘乙方为东湖彼岸小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；委托物业类型包括多层住宅、高层住宅、商业；委托服务事项包括负责建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等事项；物业服务费按房屋所有权证记载的建筑面积收取，多层和高层电梯住宅每平方米每月1.20元，商业每平方米每月1.50元，从物业交付次日起按季交纳；业主未按时足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。 合同签订后，xx物业公司于2017年10月14日以张贴公告的方式告知案涉小区业主其中标事宜，并于2017年10月25日出具《授权经营管理书》，将案涉小区的物业服务项目特别授权给其下属分公司即xx物业岳池分公司进行经营和管理，包括提供物业管理、收取物业服务费、承担经营风险等。xx物业岳池分公司为案涉小区提供了物业管理服务，由于该小区业主委员会尚未成立，该公司为小区提供物业服务至今。 2021年1月28日，经岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件批复，核定案涉小区普通住宅电梯住房前期物业服务收费标准为1.20元/平方米/月，非住宅物业、非普通住宅物业及物业延伸服务由前期物业服务合同双方协商确定。 ***系案涉小区8栋1-14号门市业主，房屋建筑面积106.54平方米。***自2018年10月15日至2023年8月14日期间（共计58个月），按商业物业费1.50元/平方米/月标准计算，下欠物业服务费为9,268.98元（1.50元/平方米/月×106.54平方米×58个月）。xx物业岳池分公司通过上门张贴缴费提示、上门催收、发送短信向***催收未果。 上述事实，有双方当事人的身份信息、中标通知书、前期物业服务合同、授权经营管理书、公告图片、岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件、保洁及安保巡逻工作图片、公共管网疏通巡查及清淘记录表、污水井疏通图片、违建报告、工作联系函、文化建设图片、不动产查档结果证明书、欠费明细表、催收物业费图片及短信、收款收据、四川省岳池县人民法院（2023）川1621民初7197号、3212号民事判决书，以及当事人的当庭陈述等证据证实，在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，岳池县圣欣房地产开发有限公司与xx物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，该合同对包括***在内的案涉小区全体业主具有约束力。xx物业岳池分公司经xx物业公司授权，按照合同约定向案涉小区提供了相应的物业服务后收取物业服务费，***作为该小区业主应按《前期物业服务合同》的约定向xx物业岳池分公司支付物业服务费。针对***提出不知晓物业公司变更的辩解意见，物业服务企业通过张贴公告的方式向不特定业主进行公示，符合物业管理行业惯例，且不违反法律禁止性规定，***作为产权人，长期未参与小区公共事务管理，应自行承担由此产生的不利后果。***主张案涉门市漏水、电路故障等报修事项物业公司未予以处理，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。***以未享受物业服务拒交物业费，于法无据，本院不予支持。 综上，xx物业公司、xx物业岳池分公司作为案涉小区前期物业服务企业，已按合同约定提供了相应的物业服务，***作为该小区业主应当依约支付物业服务费。现***拖欠物业服务费的行为已构成违约，xx物业公司、xx物业岳池分公司诉请***支付2018年10月15日至2023年8月14日期间的物业费9,268.98元（1.50元/平方米/月×106.54平方米×58个月），于法有据，本院予以支持。关于违约金，因本院生效判决已确认案涉小区的物业服务存在瑕疵，本着缓解双方矛盾，共建和谐小区的原则，xx物业公司、xx物业岳池分公司的该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告成都xxxx有限责任公司岳池分公司支付2018年10月15日至2023年8月14日期间的物业费9,268.98元； 二、驳回原告成都xxxx有限责任公司、成都xxxx有限责任公司岳池分公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省广安市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年二月十九日 书记员***