成都某有限责任公司;成都某有限责任公司岳池分公司;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

四川省岳池县人民法院 民事判决书 （2024）川1621民初7220号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路1号4-4-101号，统一社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，该公司员工。 原告：成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司，住所地四川省岳池县九龙街道丝绸路过河桥北侧盛世铭都12栋1-1-1号，统一社会信用代码91511621MA62B5XN17。 负责人：***，该分公司经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，该公司员工。 被告：***，男，1974年2月4日出生，汉族，住xxxx，公民身份号码xxxx。 委托诉讼代理人：***（系***之妻），住xxxx。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称“金房物业公司”）、成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司（以下简称“金房物业岳池分公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2024年12月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2025年1月14日公开开庭进行了审理，原告金房物业公司、金房物业岳池分公司的共同委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。因庭审中被告***对本案适用小额诉讼程序提出异议，且本案案件事实认定争议较大，本院依法口头裁定转为简易程序审理。现本案已审理终结。 原告金房物业公司、金房物业岳池分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年10月15日至2023年7月14日期间的物业服务费6,520.50元及违约金19.56元，共计6,540.06元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月1日金房物业公司作为“东湖彼岸”小区的物业服务中标单位与岳池县圣欣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并备案。合同约定住宅（电梯高层、电梯多层）物业费1.2元/平方米·月；商业物业费1.5元/平方米·月；车辆停放服务费45元/月·车。合同签订后，金房物业岳池分公司入驻该小区，实际经营管理，按照合同的约定认真履行了其物业服务职责，***作为该小区商业6-1-10号门市的业主，却未按合同的约定支付相应的物业服务费。经多次催收未果，特诉至法院。 被告***辩称：金房物业公司、金房物业岳池分公司未提供物业服务，***没有义务支付费用。金房物业公司、金房物业岳池分公司提到开发商通过公开招标方式选聘，根据民事诉讼法第64条的规定，业主有权查阅招投标相关文件，金房物业公司、金房物业岳池分公司没有提供招标程序和公告、评标委员会专家成员相关资料、招投标文件。根据前期物业服务合同第3.1条的规定和物业承接查验办法第23条规定，物业承接查验协议作为前期物业合同的补充协议是物业合同的一部分，没有提供物业承接查验协议、承接查验记录及相关事宜公示情况，由此证明金房物业公司、金房物业岳池分公司没有依法通过招投标程序选聘为前期物业企业，前期物业服务合同无效。针对2020年8月之前的物业费，其诉讼请求已过诉讼时效。***从前没有看到过前期物业服务合同，也没有公示，对服务标准、等次、服务内容等一无所知。门市门口道路清洁都是环卫工打扫的，不是金房物业公司、金房物业岳池分公司提供的服务。 本院经审理认定事实如下：2017年9月22日，岳池县圣欣房地产开发有限公司（以下简称“圣欣公司”）作为招标人向金房物业公司发出《中标通知书》载明，经评标委员会评审，金房物业公司被推荐为第一中标候选人，圣欣公司确定其为“东湖彼岸”（第二次）前期物业中标单位，中标价“电梯高层、多层住宅物业费1.2元/平方米·月，商业物业费1.5元/平方米·月”。2017年10月1日，圣欣公司（建设单位、甲方）与金房物业公司（乙方）就东湖彼岸小区物业服务签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方以招投标方式选聘乙方为东湖彼岸小区提供前期物业管理服务，合同期限自2017年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；委托物业类型包括多层住宅、高层住宅、商业；委托服务事项包括负责建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等事项；物业服务费按房屋所有权证记载的建筑面积收取，多层和高层电梯住宅每平方米每月1.20元，商业每平方米每月1.50元，从物业交付次日起按季交纳；业主未按时足额交纳物业服务费，经书面催收仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。 合同签订后，金房物业公司于2017年10月14日以张贴公告的方式告知案涉小区业主其中标事宜，并于2017年10月25日出具《授权经营管理书》，将案涉小区的物业服务项目特别授权给其下属分公司即金房物业岳池分公司进行经营和管理，包括提供物业管理、收取物业服务费、承担经营风险等。由于案涉小区业主委员会尚未成立，金房物业岳池分公司为该小区提供物业服务至今。 2021年1月28日，经岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件批复，核定案涉小区普通住宅电梯住房前期物业服务收费标准为1.20元/平方米/月，非住宅物业、非普通住宅物业及物业延伸服务由前期物业服务合同双方协商确定。 ***系案涉小区6栋1-10号门市业主，不动产证载明该门市建筑面积为63.64平方米，庭审中，双方当事人一致确认物业服务费按63平方米计算。***自2017年10月15日至2023年7月14日期间（共计69个月），按商业物业费1.50元/平方米/月标准计算，下欠物业服务费为6,520.50元（1.50元/平方米/月×63平方米×69个月）。金房物业岳池分公司分别于2018年11月7日、2019年8月23日、2020年9月18日、2023年5月11日通过上门张贴缴费提示、上门催收等方式向***催收物业费，也于2021年11月5日、2022年2月14日、2022年5月26日、2023年5月13日通过短信平台分别向手机号“1369965****”发送过催收短信。庭审中，***认可“1369965****”号码系其妻***的手机号。 本院依职权调取并出示了岳池县住房和城乡建设局公布的2022年度、2023年度《岳池县物业服务质量综合评价汇总表》，案涉小区物业服务质量综合评价得分分别为93.88分、91.58分。 上述事实，有双方当事人的身份信息、中标通知书、前期物业服务合同、授权经营管理书、社区居委会证明、公告图片、岳池县发展和改革局【岳发改[2021]37号】文件、保洁及安保巡逻工作图片、门市保洁员签到表、门市巡查记录表、公共管网疏通巡查及清淘记录表、污水井疏通图片、建筑消防设施维护保养合同、消防演练资料、灭火器检查记录表、消防控制室值班记录表、违建报告、工作联系函、文化建设图片、不动产查档结果证明书、欠费明细表、催收物业费图片及短信、四川省岳池县人民法院（2023）川1621民初7197号、3212号民事判决书、岳池县物业服务质量综合评价汇总表，以及当事人的当庭陈述等证据证实，在卷佐证，本院予以确认。 关于***举示的环卫工人打扫门市门前道路图片，本院认为，该证据仅能证明市政道路的清洁情况，与物业服务区域内的清洁义务无直接关联，故对该证据的证明目的不予采信。 本院认为，本案争议焦点有三：一是前期物业服务合同的效力问题；二是***提出的诉讼时效抗辩是否成立；三是金房物业岳池分公司是否实际履行了物业服务义务。现分述如下： 关于前期物业服务合同效力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，圣欣公司与金房物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，该合同对包括***在内的案涉小区全体业主具有约束力。金房物业公司、金房物业岳池分公司提供的《中标通知书》《前期物业服务合同》，能够证明其通过合法程序取得物业服务资格，***虽对招投标程序提出质疑，但未提供有效证据反证，应承担举证不能的法律后果。***以承接查验资料缺失为由主张合同无效，物业承接查验系建设单位与物业服务企业之间的义务，主要用于明确物业共用部位、共用设施设备的现状及管理责任，承接查验资料是否在本案中提供并不影响合同本身的效力，故***的上述辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于诉讼时效问题。收取物业服务费的诉讼时效期间应自每期债务履行期限届满之日起算。金房物业岳池分公司自2018年起持续通过上门催收、短信通知等方式主张权利，其中2020年9月18日的催收行为已对前期费用构成时效中断，且最近一次催收时间为2023年5月，均未超过三年诉讼时效期间。因此，***关于2020年8月前费用超过时效的主张与本案证据显示金房物业岳池分公司持续催收事实不符，本院不予采纳。 关于物业服务履行问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条关于物业服务人义务的规定，物业服务人应妥善维修、养护、清洁物业服务区域内的业主共有部分，维护基本秩序。本案中，金房物业公司、金房物业岳池分公司提交的保洁及巡查记录表、公共管网疏通及清淘记录表、消防设施维护保养合同等证据，已形成完整证据链，能够证明其对小区共用部位、公共设施履行了基本维护管理义务。***对巡查清洁记录表等真实性提出异议，但未能提供有效证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。案涉商铺属于沿街门面，门前道路属于市政管理范围，由市政部门负责清扫，同时，物业服务不仅包含清洁、安保，还包含小区共用部位、公用设施设备的维护、管理，结合本院调取的物业服务质量评价结果（连续两年评分超90分），足以认定金房物业公司、金房物业岳池分公司提供的服务符合前期物业服务合同的约定，故***以门市门前道路系环卫工人清扫为由主张未享受物业服务拒交物业费，于法无据，本院不予支持。 综上，金房物业公司、金房物业岳池分公司作为案涉小区前期物业服务企业，已按合同约定提供了相应的物业服务，***作为该小区业主应当依约支付物业服务费。双方当事人一致确认物业服务费按63平方米计算，系对自身权利的处分，本院对此予以确认。现***拖欠物业服务费的行为已构成违约，金房物业公司、金房物业岳池分公司诉请***支付2017年10月15日至2023年7月14日期间的物业费6,520.50元（1.50元/平方米/月×63平方米×69个月），于法有据，本院予以支持。关于违约金，因本院生效判决已确认案涉小区的物业服务存在瑕疵，本着缓解双方矛盾，共建和谐小区的原则，金房物业公司、金房物业岳池分公司的该项请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司支付2017年10月15日至2023年7月14日期间的物业服务费6,520.50元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司、成都金房物业集团有限责任公司岳池分公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告***负担。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院；也可在判决书送达之日起十五日内，向四川省广安市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二五年二月十七日 书记员***