成都海科投资有限责任公司与成都温江府都医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市温江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川0115民初3677号

原告：成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。

法定代表人：张大林，总经理。

委托诉讼代理人：刘萍，成都九联投资有限公司律师。

被告：成都温江府都医院有限公司，住所地：成都市温江区杨柳河西岸（五洞桥路）柳岸锦城1-3号楼商铺。

法定代表人：孟群英，职务：总经理。

委托诉讼代理人：李欣，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。

原告成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）诉被告成都温江府都医院有限公司（以下简称府都医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海科公司的委托诉讼代理人刘萍、被告府都医院的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海科公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》《＜房屋租赁合同＞补充协议（一）》《＜房屋租赁合同＞补充协议（二）》；2．被告立即腾空房屋并交还原告;3．被告向原告支付从2018年9月1日起至房屋腾退之日止的租金及房屋占有使用费（截止2020年8月11日的租金为7,125,308.37元，其中原商铺4,289,389.24元，加建商铺2,835,919.13元）；4．判令被告向原告支付逾期支付房屋租金的滞纳金至付清滞纳金之日止［截止2020年8月11日的滞纳金为4,032,628.85元，其中逾期支付原商铺租金的滞纳金为3,619,853.56元（按年利率24%计算），逾期支付加建商铺租金的滞纳金为412,775.29元（按日万分之三计算）］；5．本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉请截止2020年11月10日房屋租金金额为8,079,922.44元，其中原商铺租金为4,872,795.72元、加建商铺3,207,126.72元；第5项滞纳金变更为1,624,584.56元，其中原商铺租金的滞纳金为1,073,852.46元（按照LPR的4倍计算），加建部分为550,732.1元（按照日万分之三计算）。事实和理由：原、被告双方2012年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内X#、X#、X#楼商铺（房屋面积15173.15平方米）出租给被告进行商业经营及办公使用，租期10年（2013年3月30日起至2023年3月29日止），双方在《房屋租赁合同》中约定了租金为每平方每月10元，每年度租金在上年度基础上递增5％，保证金50万元，租金缴纳时间为前一年度租期到期前15天前支付，被告未按时交纳房租，则按欠款额每日千分之五支付滞纳金等。《房屋租赁合同》并明确约定“任何一期租金迟延交付达三十天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同”。2014年12月2日，双方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议（一）》（以下简称《补充协议一》），明确双方正式交付房屋的时间为2014年1月15日，并将房屋租赁期限调整为：2014年1月15日至2026年1月14日（共计12年），房屋租金未调整仍为10元/月/平方米。被告在使用租赁的房屋期间，因经营需要请求原告对X#、X#、X#商铺进行加建，后原告经上报政府批准后对原房屋实施了加建工程。2014年10月31日，加建部分房屋经鉴定验收合格，被告于验收合格前已部分使用加建部分房屋，双方2017年4月28日签订《〈房屋租赁合同〉补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定原告将加建部分（房屋面积9957.98平方米）出租给被告用于商业经营及办公使用，加建部分的租赁时间为2014年1月15日起至2026年1月14日止（租期为12年），并书面约定了加建部分房屋租金18,171,465.89元，支付时间为签订协议之日起15日内，逾期支付租金按欠款额每日万分之三支付滞纳金等。原告按约将商铺、加建部分房屋交付给被告使用后，被告一直未支付租金、保证金、违约金等费用。2016年7月25日，原告致函被告，要求及时支付欠付款的全部租金，被告不置可否；2017年8月9日，原告起诉要求被告支付欠付租金、滞纳金、租赁保证金等，温江区人民法院于2018年7月30日作出（2017）川0115民初3345号《民事判决书》，判决被告支付2014年1月15日起至2018年1月14日止房屋租金6,346,928.64元。支付房屋租赁保证金50万元。2018年7月4日，原告向温江区人民法院提起诉讼，要求被告支付租金（包括原商铺和加建商铺）、保证金、滞纳金等。温江区人民法院于2020年3月30日作出（2018）川0115民初3045号《民事判决书》，判决被告支付2018年1月15日起至2018年9月3日止房屋租金1,352,490元。上述两案判决后，被告均未履行生效判决，未向原告支付任何租金及保证金。另外，由于原告为国有公司，将房屋租赁给被告使用，是因为被告用于举办医院，系为造福一方人民群众，但目前，被告濒临破产，经营陷入停滞，上述房屋也长期处于闲置，根本不能发挥其任何作用。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。

府都医院辩称，原告诉请的第一、二项请求被告认为在（2018）川0115民初3045号民事判决书已经有明确的判决，根据一事不再理，请求驳回原告的第一、二项诉请；原告的第三项诉讼请求，加建部分是以建代租，不能计算租金，被告不予认可，请求驳回，对于未加建部分，认可租金，希望按照合同计算相关的租金；对于原告第四项诉讼请求，被告认为逾期支付是因为疫情原因，具有不可抗力因素，滞纳金不应计算，加建部分是以加建的修建费用冲抵租金，不应收取滞纳金。

本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定海科公司将位于温江区杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内X#、X#、X#楼商铺（房屋面积15173.15平方米）出租给府都医院用于商业经营及办公，租期10年（2013年3月30日至2023年3月29日止），具体以海科公司实际交付房屋时起算。甲方暂定在2013年3月30日将出租的房屋交给乙方使用，甲方将房屋交付乙方之日起的八个月内为乙方的装修期，装修期内免收租金。前两年（含免租期）按每平方米每月10元的租金标准，即前两年每年租金总额为1,820,778元。第一年度租金扣除免租期后实际为606,926元。从第三年起至第十年度的租金，每年度按上年度租金标准的5%进行递增。租金按每年度支付一次，乙方应于甲方交付房屋且甲方向乙方出具租赁业专用发票或税务机关代开发票后10个工作日内支付第一年度租金。甲方收取第二年度及以后年度租金时须在前一年度租期到期前三十天前向乙方出具租赁业专用发票或税务机关代开发票，乙方在甲方如期出具前述发票的情况下应于前一年度租期到期前十五天前向甲方支付下一年度应付租金。租赁期间，乙方应按照合同约定交纳房租，若乙方未按时交纳房租，则按欠款额每日千分之五支付滞纳金，任何一期租金迟延交付达三十天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同。

2014年12月2日，海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《补充协议一》，约定正式交付房屋的时间调整为2014年1月15日，租期调整为2014年1月15日至2026年1月14日（即12年）。前两年（含8个月装修免租期），按10元/月/平方米的租金标准，第三年度起每年租金在上年度基础上递增5%。第一年度租金：乙方应于甲方交付房屋且甲方向乙方出具租赁专用发票后10个工作日内一次性支付；第二年度租金：乙方应于当年度租期届满前30日内一次性支付；从第三年度起，乙方应在上年度租期届满前30日内支付下年度租金的50%，剩余50%租金应在当年度租期过半前30日内支付完毕。租金迟延交付达30天并经甲方书面催收仍不支付的，甲方有权单方解除合同，乙方交付的保证金作为乙方违约金不予退还。本协议与原合同具有同等法律效力，不一致处以本协议为准。

后海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《补充协议二》，约定海科公司将位于温江区杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内X、X、X#商铺加建部分（9957.98平方米）出租给府都医院用于商业经营及办公，租期12年，从2014年1月15日起至2026年1月14日止。双方确定2014年1月15日作为房屋交付使用日期。加建房屋的租金按10元/平方米/月，从第三年起每年租金在上年度基础上递增5％，租赁期内租金总额为18,171,465.89元。自本协议签订之日起15个工作日内，乙方一次性向甲方支付12年全部租金，即18,171,465.89元。乙方在本合同签订之日起15个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金30万元。若乙方提前解除合同或违反本合同约定的，视为违约，保证金不予退还。乙方应按照合同约定交纳房租，若乙方未按时交纳房租，则按欠款每日万分之三支付滞纳金。租金迟延交付达180天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同和加倍要求滞纳金，同时乙方交纳的保证金作为乙方违约金不予退还。特别约定，鉴于本合同租赁物系乙方根据其经营需要请求甲方加建而成，故双方对该租赁物建设工程款的承担作如下约定：加建的房屋由甲方作为项目业主依法进行工程建设，乙方负责具体实施，工程建设内容以相关部门审核通过的工程量清单包含内容为准，如有增加，必须取得相关审批手续，否则不得进入工程结算。该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过17,500,000元，由甲方全部承担；若工程款超过17,500,000元，由乙方全部承担超出部分的工程款，同时，由乙方提出合理酌情延长加建房屋租赁期限的申请，甲方依法依规协助乙方上报主管部门审批。乙方作为出租物业的承租人、使用人及受益人基于经营需要开展出租物业的加建工作，应确保加建投资及施工安全、质量合格且及时有序的进行。

2020年11月4日，海科公司向府都医院发出《关于催收房屋租金的函》，要求府都医院支付拖欠的租金15,779,340.64元及迟延履行利息和滞纳金。

诉讼中，府都医院提交了2020年9月15日成都市温江区卫生健康局出具的《关于府都医院集中隔离医学观察点的情况说明》，载明：“为切实做好新冠肺炎疫情防控工作，严防本地疫情播散和蔓延，按照区疫情防控指挥部要求，经综合评估选址后，柳城街道将位于成都市温江区杨柳河西岸（五洞桥路）柳岸锦城X-X号楼的原府都医院住院部改造为密切接触者集中隔离医学观察点，因府都医院正处于停业期间，且建筑设计符合医学留观要求，故选择该处作为全区集中隔离医学观察点。2020年1月22日，府都医院医学观察点正式投入使用，由区卫健局派遣医务人员驻点开展健康监测和管理。截止目前，已累计隔离观察215人，检出确诊病例2例。当前，全球疫情仍在不断发酵，全区仍偶有境外输入性确诊病例报告，府都医院将继续作为全区主要集中隔离观察场所，承担隔离观察工作任务，直至疫情结束”。

庭审中，府都医院对海科公司主张的租金（不含加建部分）计算方式无异议，对房屋滞纳金（不含加建部分）按照年利率15.4%（LPR的4倍）计算亦无异议，但认为应分段计算，从疫情开始即2020年1月22日至疫情结算或征用结束不应计算滞纳金。

另查明，1.海科公司对于本案中主张的租金，未向府都医院开具发票。2.2018年7月海科公司起诉府都医院[(2018)川0115民初3045号]要求：解除双方签订的《房屋租赁合同》《＜房屋租赁合同＞补充协议（一）》《＜房屋租赁合同＞补充协议（二）》；府都医院腾空房屋并交还海科公司；府都医院支付房屋租金6,272,354元，其中加建部分租金从2014年10月31日至2018年8月31日止为4,919,864元；支付加建部分房屋租赁保证金30万元；滞纳金等。(2018)川0115民初3045号案件审理中海科公司与府都医院均认可加建部分工程已于2014年10月竣工，但双方未办理竣工验收和结算。该判决对加建部分房屋租金认定为：根据《补充协议二》的约定，加建的房屋由海科公司作为项目业主依法进行工程建设，府都医院负责具体实施，工程建设内容以相关部门审核通过的工程量清单包含内容为准，如有增加，必须取得相关审批手续，否则不得进入工程结算。该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过1,750万元，由海科公司全部承担；若工程款超过1,750万元，由府都医院全部承担超出部分的工程款。同时根据2013年7月1日成都市温江区国资金融工作办公室向海科公司发出的《成都市温江区国资金融工作办公室关于成都海科投资有限责任公司引入社会资金加建柳岸锦城商铺有关事宜的批复》：“项目投资及来源：计划总投资1,750万元，由温江府都医院筹集。合作模式：通过预收温江府都医院租金的方式，由成都海科投资有限责任公司建设。建成后，对柳岸锦城X、X、X#商铺加建部分给予温江府都医院12年的经营期。”海科公司与府都医院双方之间就加建部分并非单纯的房屋租赁关系，而是“以建代租”方式的合作关系。案涉房屋加建部分已由府都医院筹集资金于2014年10月建设完成，虽然双方还未对工程款进行结算，但府都医院垫付的工程款可以转化为预付租金。从现有证据看，府都医院就加建部分所支付的工程款至少有1,200万元（1,000万元＋100万元＋100万元），足以覆盖案涉房屋加建部分目前的租金和保证金，对于海科公司主张府都医院支付加建部分租金和保证金，(2018)川0115民初3045号案件未予支持。对于海科公司要求的解除合同的问题。(2018)川0115民初3045号案件认为：《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》不宜解除，理由如下：1.不论是柳岸锦城X、X、X号商铺，还是后来的加建部分，目前均由府都医院经营使用，物理上自成一体，功能上相互配合，若仅因府都医院存在部分违约行为而解除其中一份合同，则对租赁物价值的发挥造成较大影响。2.从查明的事实看，虽然府都医院在柳岸锦城X、X、X号商铺租金的支付上存在违约，但对于房屋加建部分并不存在迟延支付的行为。府都医院辩称以加建资金冲抵租金（包括柳岸锦城X、X、X号商铺的租金）具有一定的道理，只是在双方未最终完成结算的情况下，尚存在实施障碍。3.案涉房屋的加建行为得到有关职能部门的同意，双方也约定了工程款承担方式，即“该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过17,500,000元，由甲方全部承担；若工程款超过17,500,000元，由乙方全部承担超出部分的工程款，同时，由乙方提出合理酌情延长加建房屋租赁期限的申请，甲方依法依规协助乙方上报主管部门审批。”故双方均有义务促成工程款的最终结算，若单以案涉工程未最终结算，便否认府都医院实际投入建设资金，对府都医院亦不公平。对于海科公司提出解除《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》以及要求府都医院腾退案涉房屋的诉讼请求，(2018)川0115民初3045号案件亦不予支持。

上述事实，有原被告的当庭陈述、当事人身份信息、《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《关于催收房屋租金的函》、（2018）川0115民初3045号民事判决书、疫情征用证明等证据经庭审调查核实，在案佐证，本院予以确认。

本院认为，海科公司与府都医院签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

关于案涉房屋（不含加建部分）租金及滞纳金。庭审查明府都医院未依约向海科公司支付2018年9月4日起至2020年11月10日的租金（不含加建部分）4,872,795.72元，府都医院对该笔租金的计算方式无异议，故本院对上述金额予以确认。府都医院对案涉房屋滞纳金（不含加建部分）按照年利率15.4%计算无异议，本院予以确认。因新冠肺炎疫情原因，2020年1月22日起府都医院即被作为集中隔离医学观察点，至今疫情尚未结束，府都医院称滞纳金应分段即从2020年1月22日起不应计算滞纳金的意见，本院予以采纳。

关于加建部分房屋租金及滞纳金。已经生效的（2018）川0115民初3045号民事判决书查明海科公司与府都医院对案涉房屋加建部分未进行结算，府都医院就加建部分所支付的工程款至少有1,200万元，该款项几乎能够覆盖案涉房屋加建部分的保证金和截至2020年11月10日的租金，故本院对海科公司主张府都医院支付该部分租金的请求，不予支持。据前所述，就加建部分，府都医院不存在拖欠租金的情况，故本院对海科公司主张的加建部分滞纳金不予支持。

关于案涉合同解除的问题。已经生效的（2018）川0115民初3045号民事判决书对案涉合同解除的问题作出认定，且根据成都市温江区卫生健康局出具的《关于府都医院集中隔离医学观察点的情况说明》显示，府都医院目前作为温江区主要集中隔离观察场所，承担着隔离观察工作任务，对于海科公司要求解除《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》以及腾退房屋的诉讼，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、成都温江府都医院有限公司于本判决生效之日起十日内向成都海科投资有限责任公司支付自2018年9月4日起至2020年11月10日止的房屋租金4,872,795.72元以及滞纳金[滞纳金计算方式为：1.以租金769,924.51元（2018年9月4日至2019年1月14日）为基数，按照年利息15.4%计算至款项付清之日止；2.以租金1,106,583.52元（2019年1月15日至2019年7月14日）为基数，按照年利息15.4%计算至款项付清之日止;3.以租金1,106,583.52元（2019年7月15日至2020年1月14日）为基数，按照年利息15.4%计算至款项付清之日止;4.以租金45,175.53元（2020年1月15日至2020年1月22日）为基数，按照年利息15.4%计算至款项付清之日止];

二、驳回成都海科投资有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取计39,866元，由成都海科投资有限责任公司负担13,892元，成都温江府都医院有限公司负担25,974元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　周毅

二〇二一年二月九日

书记员　　肖琴