成都海科投资有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

成都市温江区人民法院

民事判决书

(2018)川0115民初663号

原告：成都海科投资有限责任公司。住所地：成都市温江区创新中心三楼。

法定代表人：杨朝（总经理）。

委托诉讼代理人：**，泰和泰律师事务所，特别授权代理。

被告：**，男，汉族，1991年1月20日出生，住四川省射洪县。

委托诉讼代理人：**见（父子关系），男，汉族，1964年6月17日出生，住四川省射洪县。特别授权代理。

成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）与被告**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都海科投资有限责任公司委托诉讼代理人、被告**及委托诉讼代理人**见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

成都海科投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及相关附件；2、请求法院判决被告在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及相关附件解除之日起7日内配合原告到温江区不动产登记管理中心办理商品房买卖合同的撤销备案手续，撤销预告登记手续，撤销抵押预告登记手续；3、判令被告于20日内腾退房屋，拆除房屋内装饰装修，恢复原状，并交付于原告；4、请求法院判决被告支付违约金42106.7元；5、请求支付律师费35000元；6、请求法院判决被告向原告偿还因被告逾期偿还中国农业银行股份有限公司成都温江支行的按揭贷款，导致原告代其偿还的按揭贷款本金、罚息、复利（贷款本金257045.84元，利息、罚息、复息16494.42元，）；7、请求法院依法判决被告支付本案诉讼费（案件受理费、公告费、保全费、鉴定费）。事实和理由：2012年5月31日，海科公司与**签订商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及相关附件，由**购买海科公司开发的”海科智城”项目***号房屋。签订后，海科公司依约履行了合同中约定的各项义务，**支付了首付款，但是**未及时向贷款银行还款本金及利息，2017年7月，贷款银行中国农业银行股份有限公司成都温江支行（以下简称农业银行）向法院起诉，诉请解除与**的《个人购房担保借款合同》，由被告一次性支付贷款本金257045.84元利息、罚息、复息4281.45元、律师费12852元，由海科公司对**的给付义务承担连带清偿责任。2017年11月，法院判决**自判决生效之日起十日内向农业银行偿还本金257045.84元及利息、罚息、复利。判决生效后海科公司向农业银行承担了保证责任，根据海科公司与**签订的买卖合同约定，海科公司有权解除与**签订的商品房买卖合同，**应向海科公司偿还履行担保责任产生的损失。故，向人民法院提起诉讼。

海科公司放弃第二项诉讼请求关于撤销预告登记手续，撤销抵押预告登记手续的诉求，本院予以确认。

**承认海科公司提出的全部诉讼请求和主张的事实。但请求海科公司免除**违约金、罚息、复息。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的*述和经审理查明确定的证据，本院认定事实如下：

2012年5月31日海科公司与**签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定**支付221067元购买海科公司位于温江区房屋。合同签订后，**向海科公司支付了购房首付款66320元，其余房款由农业银行向海科公司支付。2012年11月15日**与农业银行签订《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》第10.1.1条约定：”保证方式为连带着人保证”，第10.1.2条约定”保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及由此产生的诉讼费、律师费等一切费用”。《商品房买卖合同》第5条约定：”买受人（**）可以支付购房款总价款的30%，其余价款可以向农业银行或住房公积金管理机构借款支付。”《补充协议》2.2.5条约定：”买受人（**）获准贷款后，若买受人(**)未按与银行贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任（包括但不限于担保责任），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于代为偿还的贷款本金利息、违约金、诉讼费、及律师费等）由买受人承担。承担保证责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款10%支付解除合同违约金。另外，在此情况下，出卖人有权按照原购房价格，在扣除买受人应承担的违约金后的总价款回购房屋，如买受人应经装修入住，买受人自行承担装修损失，还应将房屋恢复原状后交付给出卖人。”

本院于2017年1月20日作出的（2017）川0115民初1297号判决书，判决书载明：**于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司成都温江支行偿还借款本金257045.84元及利息、罚息、复利（按照《个人购房担保借款合同》的约定计算至实际履行完毕止）；案件受理费减半收取为2706.5元，保全费1970元，共计4676.5元，由中国农业银行股份有限公司成都温江支行负担292元，由**、成都海科投资有限责任公司负担4384.5元。”2018年1月3日，农业银行向海科公司发出履行保证责任通知函，要求海科公司对**的债务承担连带保证责任。2018年1月11日农业银行向海科公司发出履行保证责任通知补充函，要求海科公司对**的剩余债务1008.44元承担连带保证责任，海科公司于同日将1008.44元转入农业银行账户。农业银行出具履行保证责任证明书，履行保证责任证明书中载明：”我行确认：海科公司代**向我行偿还了剩余借款本息（含罚息、复利）273540.26元，支付了我行主张债权所产生的诉讼费、保全费4384.5元，合计277924.76元，海科公司已经完全履行了保证责任。”《补充协议》11.2条约定：”…行使合同解除权并导致合同解除的，买受人（**）应于合同解除后的7个工作日内协助出卖人（海科公司）到成都市温江区房产管理局办理合同备案登记的撤销手续…”。

另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2012年2月23日在成都市温江区房产管理局办理了登记备案手续（合同签约备案号：141849）。

以上事实有当事人的*述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、民事判决书、履行保证责任通知函、履行保证责任通知补充函、转账凭证、履行保证责任说明书、委托代理合同、房屋信息摘要、《解除合同通知》、邮寄单等证据在卷予以佐证。

本院认为，**与海科公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，**承认海科公司主张的事实及部分诉讼请求，但请求海科公司免除违约金、罚息、复息。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。故，对成都海科投资有限责任公司主张的事实予以确认。

关于**请求海科公司免除违约金、罚息、复息的问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。**和海科公司在《补充协议》2.2.5条约定：”…承担保证责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款10%支付解除合同违约金…”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的构成要件。本案中，**未履行合同中约定的义务，违反合同约定。本院确认**应当承担违约责任给付海科公司违约金。另，依照《中华人民共和国担保法》第十八条：”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第三十一条：”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，海科公司与农业银行约定在借款人未能如期还款，由海科公司承担连带保证责任。之后海科公司履行了保证责任，代**结清贷款本金（257045.84元）、利息、罚息、复利共计273540.26元及农业银行主张债权所产生的诉讼费、保全费4384.5元。在保证期内海科公司有权向债务人**主张行使追偿权。且根据**与农业银行签订的《个人购房担保借款合同》第10.1.1条约定：”保证方式为连带着人保证”，第10.1.2条约定”保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及由此产生的诉讼费、律师费等一切费用”。《补充协议》2.2.5条约定：”买受人（**）获准贷款后，若买受人(**（未按与银行贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任（包括但不限于担保责任），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于代为偿还的贷款本金利息、违约金、诉讼费、及律师费等）由买受人承担。海科公司要求**支付银行扣收海科公司的代还款项的诉讼请求有法律依据和合同依据。故，本院对海科公司主张**支付其代偿的银行贷款利息、罚息、复利16494.42元及诉讼费、保全费4384.5元的诉讼请求予以支持。

海科公司要求**支付公告费、鉴定费的诉讼请求，因未实际产生，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：

一、判决成都海科投资有限责任公司与**于2012年5月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除；

二、**于本判决生效之日起15日内支付成都海科投资有限责任公司代**向中国农业银行股份有限公司成都温江支行的贷款利息、罚息、复利共计16494.42元；

三、**于本判决生效之日起15日内协助成都海科投资有限责任公司办理位于温江区房屋的《商品房买卖合同》登记备案注销手续（合同签约备案号：141***）；

四、**于本判决生效之日起15日内将位于温江区房屋腾空并返还给成都海科投资有限责任公司；

五、**于本判决生效之日起15日内支付成都海科投资有限责任公司违约金42106.7元；

六、**于本判决生效之日起15日内支付成都海科投资有限责任公司律师费35000元；

七、**于本判决生效之日起15日内支付成都海科投资有限责任公司履行保证责任产生的损失共计261430.34元（包括代为支付本金257045.84元、诉讼费及保全费4384.5元）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3808元，由**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员魏义欢

二〇一八年二月十一日

法官助理***

书记员*霞