广州赛姆科技资讯有限公司与广东金光默勒电气有限公司房屋租赁合同纠纷2016民终7436二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤01民终7436号

上诉人（原审被告）：广东金光默勒电气有限公司，住所地广东省江门市新会区。

法定代表人：郑旭光，该公司董事长。

委托代理人：唐平山，广东金桥百信律师事务所律师。

委托代理人：周梦琪，广东金桥百信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州赛姆科技资讯有限公司，住所地广东省广州市广州高新技术产业开发区。

法定代表人：袁东红，该公司董事长。

委托代理人：李阳，该公司职员。

上诉人广东金光默勒电气有限公司（以下简称金光公司）因与被上诉人广州赛姆科技资讯有限公司（以下简称赛姆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1839号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：赛姆公司提供的《房地产权证》记载：广州市天河区华夏路49号之一1505房（以下简称“涉案房屋”）于2014年7月18日登记在赛姆公司名下，规划用途为办公，共有情况为单独所有，建筑面积为100.35平方米等等。金光公司对上述《房地产权证》的真实性并无异议。

2014年8月7日，赛姆公司（出租人、甲方）与金光公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区华夏路49号1505房号的房地产出租给乙方做办公用途使用，建筑面积100.35平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为：2014年7月20日至2015年6月30日，月租金额为13000元；2015年7月1日至2016年6月30日，月租金额为13550元；2016年7月1日至2017年6月30日，月租金额为14050元；租金按月结算，由乙方在每月的第3日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳26000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的、或者乙方拖欠租金15个工作日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租金已含租赁税费、乙方承担物业管理费、水电费等费用；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等条款。赛姆公司、金光公司分别进行了盖章确认，案外人曾某乙（赛姆公司称为其行政主管）、金光公司的董事长郑旭光分别在甲方、乙方委托代理人签名处签字确认。另，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局出具的《房屋租赁登记备案证明》显示赛姆公司、金光公司将《租赁合同》进行了备案登记并于2014年8月15日通过了审核，该备案证明显示涉案房屋的租赁期限为2014年7月20日至2017年6月30日。在本案中，赛姆公司、金光公司亦确认《租赁合同》约定的租赁物标的“天河区华夏路49号1505房”实际为赛姆公司提供的《房地产权证》上记载的“广州市天河区华夏路49号之一1505房”。

《租赁合同》签订后，赛姆公司向金光公司交付涉案房屋。关于金光公司的交租情况，赛姆公司称金光公司在2014年12月至2015年6月期间未能按期支付租金，金光公司支付租金至2015年6月30日，此后并未支付租金。赛姆公司就此提交了2014年12月至2015年6月期间的收款电子回单、中国工商银行业务回单及房租发票多张作为证据，上述证据显示：赛姆公司分别于2014年12月15日、2015年2月10日、3月4日、3月31日、4月10日、5月11日、6月25日收到涉案房屋2014年12月至2015年6月期间每月的租金13000元。金光公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，确认其交租情况与赛姆公司上述举证的一致。

2015年4月9日，赛姆公司以邮寄的方式向金光公司发出《关于拖延支付租金催缴的通知》（以下简称《通知》）。《通知》主要内容为：金光公司2014年12月至2015年3月多次未能按期支付租金，金光公司需支付违约金给赛姆公司，拖欠租金15个工作日以上赛姆公司有权解除，合同收回房屋，并要求赔偿损失等。金光公司确认收到该《通知》。

2015年7月，赛姆公司称其为防止金光公司擅自搬离涉案房屋内的办公用品在涉案房屋张贴了封条。金光公司就此提交了相应照片作为证据，照片显示涉案房屋大门张贴标注有“七月三十日封”及赛姆公司名称字样的封条。赛姆公司对上述证据的真实性予以确认，并表示：赛姆公司于2015年7月31日更换了门锁，金光公司于2015年8月2日撬开锁搬走涉案房屋内部分物品，之后金光公司又将大门关上，至今涉案房屋的门锁为赛姆公司2015年7月31日更换的门锁；赛姆公司明确同意金光公司搬走涉案房屋内相关物品且搬走相关物品没有障碍，赛姆公司亦发函要求金光公司把涉案房屋的物品清空，但金光公司并没有上门搬走相关物品。对此金光公司表示不予确认其于2015年8月2日撬锁搬走涉案房屋内部分物品，并认为赛姆公司更换门锁后涉案房屋就在赛姆公司控制之下。

2015年8月4日，赛姆公司委托国信信扬律师事务所律师曾晓昀按金光公司的住所地向金光公司邮寄《国信信扬律师事务所律师函》（以下简称《律师函》），内容为：金光公司2014年12月至2015年8月多次未能按期支付租金；现赛姆公司决定解除合同、收回房屋，请金光公司在2015年8月10日前支付所欠租金和违约金共计50535元，自行承担管理费、水电费等费用，撤走金光公司可移动物品等等。该《律师函》的EMS妥投证明显示上述邮件于2015年8月5日签收，金光公司亦确认收到该函件。

2015年8月6日，赛姆公司按金光公司的住所地向金光公司邮寄《关于支付租金、违约金和管理费等有关费用的函》，函称：金光公司2014年12月至2015年8月多次未能按期支付租金；8月5日，赛姆公司发现金光公司未经赛姆公司同意，已于8月2日擅撬锁搬走部分物品；赛姆公司决定解除合同、收回房屋，责令金光公司在2015年8月25日前支付所欠租金、违约金、管理费及水电费等费用共计43332元等等。上述函件的签收记录显示函件于2015年8月7日妥投，金光公司亦确认收到该函件。

赛姆公司以金光公司欠付租金、滞纳金、物管费等为由，于2015年11月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金光公司依约向赛姆公司支付租金（从2015年7月1日计至金光公司腾退并交还涉案房屋之日为止）；2、金光公司依约向赛姆公司支付所拖欠租金的滞纳金（从2014年12月计至金光公司腾退并交还涉案房屋之日为止，滞纳金自每月4日起算至实际支付之日止，以当月租金为本金，按每天1%的标准计算）；3、金光公司已向赛姆公司交纳的26000元保证金依约归赛姆公司所有；4、金光公司依约支付物管费（从2015年8月1日计至金光公司腾退并交还涉案房屋之日为止）；5、金光公司配合赛姆公司到出租屋管理中心解除租赁合同手续，并撤走所涉房屋的可移动物品；6、金光公司恢复涉案房屋原状；7、诉讼费用全部由金光公司承担。赛姆公司在本案原审庭审中明确其上述第四项诉讼请求为：要求金光公司支付涉案房屋2015年8月至2016年3月期间的物管费12917.1元，其余物管费、水电费赛姆公司另案主张，在本案中不主张。

金光公司原审辩称：不同意赛姆公司的诉讼请求。一、尽管金光公司曾分别于2015年4月9日及2015年8月6日收到赛姆公司发出的关于拖延支付租金或相关费用的函，但在2015年8月20日至2015年10月14日，赛姆公司委托广东国信信扬律师事务所曾晓昀律师与金光公司董事长的短信交涉中显示，双方曾就此房屋租赁纠纷交涉，并对解决该纠纷一致达成如下协议：赛姆公司向金光公司支付5000元，金光公司不需要承担其他责任。且在达成协议后，金光公司也积极按照双方的协议派人前往赛姆公司解决该纠纷。由此可见，自双方达成一致协议并同意按照协议解决纠纷时，原租赁合同就已经终止，以新的协议为准，赛姆公司在达成协议后仍然按照原合同将金光公司诉至法院，违反公平自愿原则。二、赛姆公司于2015年7月30日在金光公司所租赁的广州市天河区华夏路49号之一1505房贴上封条，致使金光公司自该天起无法正常使用所租赁的房间。2015年7月30日后产生的租金、滞纳金、物管费及水电费等费用不应由金光公司承担。三、即便在赛姆公司提交的证据《解除合同协议书》第3条载明，赛姆公司同意以金光公司已向赛姆公司交纳的26000元保证金抵偿未交的租金和滞纳金，因此，赛姆公司要求判令没收26000元保证金外仍要求金光公司支付租金和滞纳金是无理由的。四、赛姆公司、金光公司已于2015年8月20日通过短信达成一致协议，金光公司只需向赛姆公司支付5000元，即赛姆公司应在金光公司已缴纳的26000元保证金中扣除5000元后，将余款21000元退还给金光公司。五、赛姆公司没有证据证明金光公司擅自改变原房屋布局，赛姆公司、金光公司签订的《广州市房屋租赁合同》中并没有关于“恢复房屋原状的”的条款，只在第七条第3项约定：“租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方”，因此赛姆公司要求金光公司恢复房屋原状没有法律和事实的依据。

赛姆公司在原审中提交了以下证据：1、2015年8月20日至2015年10月29日赛姆公司的委托代理人曾晓昀与金光公司董事长郑旭光的短信往来截图，其中显示：2015年8月20日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“同意您提出的方案，即您再给赛姆五千元，并自行支付管理费、水电费，同时尽快搬走所有东西”；2015年9月6日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“麻烦您尽快把相关费用处理”；2015年10月12日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“您的要求办不了……，请您尽快派人过来解决租房一事”；2015年10月14日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“同意您开发票的要求，能否尽快办完此事，我们不想拖，空着地方损失太大”；同日，郑旭光向曾晓昀发短信称：“我安排人吧”；2015年10月15日，郑旭光向曾晓昀发短信称：“我今天跟厂里股东说了，他说那天厂里出了个车叫了三个人去广州，但是事情办不了又回来了，他们说不想去了，上次去广州花费八百元，除非那八百他们付才可以去，我也没办法”；同日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“这个很难再讲……您能否再和各位股东商量下”；10月20日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“您还没派人来吗……上次您排的人员，当时他们自己说来广州有事，只是‘顺道’过赛姆来而已；如您一直拖，造成我方大损失，赛姆下周准备起诉”；同日，郑旭光向曾晓昀发短信称：“上次是专车过去的，广州没有任何事……，我们的人过去处理了，你们故意找借口，等我们回来了，你们天天催着我们去……”；同日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“要不双方沟通好时间，来一次，把这件事情完全解决了吧……”；10月26日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“这几个月以来我们见过您侄子一次，当时是出份协议给他；我们主管没有见过您说的‘三个人’”；10月29日，曾晓昀向郑旭光发短信称：“八百元一事，确非我方责任，如果不愿意再过广州来，能否直接转账五千元，我方再寄所有发票再给您”；同日，郑旭光向曾晓昀发短信称：“他们说扣八百元可以去解决”；曾晓昀回复称：“他们那天没有来公司，我们主管说没见到您派来的人”；郑旭光回复称：“你们都知道他们到过广州公司，因发票没开他们就回来了……”；曾晓昀回复称：“是您公司的人电话我们，说要来；后来并没有来；我们那天一直没等到您的人”；郑旭光回复称：“我们的人到了广州，你说没办法开票他们后来走了，我们可以高速公路的发票给你看……”；曾晓昀回复称：“八百元真没道理，如果起诉，除了之前各类费用，还要赔近月租金（您方东西一直放在那里）”；郑旭光回复称：“那是你的事，你喜欢”。上述证据拟证明赛姆公司与金光公司就解除合同事宜进行沟通。2、2015年9月21日、22日赛姆公司与“1505房金光默勒外甥高先生”的QQ对话记录截图、赛姆公司于2015年9月21日向390661710@qq.com电子邮箱发送《解除合同协议书》的网页截图以及《解除合同协议书》。其中QQ对话记录截图显示“1505房金光默勒外甥高先生”表示其电子邮箱为“390661710”的QQ邮箱，确认收到《解除合同协议书》并已发送给其舅；电子邮件网页截图显示赛姆公司要求“高先生”尽快安排人过来处理；《解除合同协议书》约定：原《广州市房屋租赁合同》自2015年9月1日解除；金光公司向赛姆公司支付违约金5000元，需配合赛姆公司在9月25日前到出租屋管理中心办理解除租赁合同手续，结算清楚和办理手续后撤走可移动物品；金光公司向赛姆公司交纳的26000元保证金归赛姆公司所有，用于抵偿未交的租金和滞纳金；本协议由赛姆公司、金光公司签字盖章，赛姆公司收到金光公司违约金后生效等等。赛姆公司及金光公司均未签署上述协议书。上述证据拟证明赛姆公司将草拟的《解除合同协议书》发给金光公司等。3、天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司开具的发票多张以及赛姆公司支付物业管理费的业务回单多张，其中显示：赛姆公司支付了2015年8月至11月物业费和物业服务费合计6494.7元、2015年12月物业费1605.6元、2016年1月物业费1605.6元、2016年2月物业费1605.6元、2016年3月物业费1605.6元，上述发票附注均为“南塔1505”等等。上述证据拟证明赛姆公司已经替金光公司缴纳涉案房屋2015年8月至2016年3月期间的物管费12917.1元，需要金光公司向赛姆公司偿还。4、赛姆公司拍摄的涉案房屋照片三张，赛姆公司称照片为2015年12月17日拍摄，照片可见涉案房屋内有相关办公用品。5、赛姆公司自行制作的金光公司装修后涉案房屋的结构图及涉案房屋的原本结构图，拟证明金光公司改变涉案房屋的结构。金光公司对上述证据质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，认为在协商内容里并未提及保证金；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为其并未签署该协议；对证据3不予确认，认为合同于2015年7月30日终止，此后费用与其无关；对证据4的真实性予以确认，确认照片为现场真实情况，但认为合同没有约定恢复房屋原状的条款，金光公司无需恢复原状，并且不确认金光公司有改变涉案房屋原状；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据是赛姆公司单方制作的图纸，不确认涉案房屋的现状与原状如该图所示。

金光公司在原审中提交了以下证据：1、2015年10月9日的广东广珠西线高速公路有限公司开具的发票三张。其中时间为当天9点多的发票显示入口为龙湾、出口为碧江；时间为当天10点多的发票显示入口为石洲、出口为南丫；时间为当天14点多的发票显示入口为南丫、出口为龙湾。2、加盖有“广州工易物业管理有限公司”印章的发票一张，该发票的开票时间空白。上述证据拟证明金光公司曾于2015年10月9日派人开车到广州协商解决纠纷并打算搬走涉案房屋内的可移动物品。3、2015年10月8日至10月9日期间，金光公司以固定电话“610×××5”与赛姆公司联系人曾某乙电话“138××××5808”的通话记录（复印件），其中显示上述电话在2015年10月8日下午及10月9日上午有通话记录，该通话记录仅有通话时间，没有显示通话内容。上述证据拟证明金光公司曾于2015年10月9日派人到广州打算搬走涉案房屋内的物品，当时金光公司与赛姆公司电话联系但赛姆公司不肯开5000元的发票，因此赛姆公司离开涉案房屋没有搬走相关物品。赛姆公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为上述证据不能证明金光公司曾派人到涉案房屋搬走物品，赛姆公司在2015年10月8日与金光公司有协商，金光公司当时告知赛姆公司2015年10月9日可以来搬走相关物品，但在2015年10月9日金光公司实际没到涉案房屋，且在2015年10月9日后赛姆公司也多次要求金光公司搬离，金光公司均予以拒绝，因此应由金光公司就涉案房屋被其占用承担责任。

本案原审中，赛姆公司、金光公司就以下问题发表了各自的看法：一、关于金光公司未搬走涉案房屋内相关物品的原因。金光公司在庭审中确认其物品在涉案房屋内，金光公司称其收到赛姆公司发出的律师函后曾到涉案房屋想搬走物品，后因双方在开发票问题上没有达成一致意见，赛姆公司要求金光公司支付5000元，但因赛姆公司没有开具发票所以金光公司未支付5000元，2015年10月9日金光公司只到了涉案房屋楼下，没有实际到涉案房屋搬走相关物品。赛姆公司对此不予确认，并提交了赛姆公司的行政主管曾爱弟的证言作为证据，曾爱弟称其从未见过金光公司方任何工作人员，赛姆公司另表示其没有拒绝开发票，只是因为金光公司未实际支付5000元，所以赛姆公司并未向金光公司开发票。二、关于赛姆公司诉请没收保证金的依据。赛姆公司表示虽然合同中没有相关约定，但根据房屋租赁惯例，因为金光公司有违约行为，所以赛姆公司将保证金予以没收。金光公司称合同没有相关约定，不同意赛姆公司没收保证金。三、关于滞纳金的标准。金光公司认为其无需交付滞纳金，因为双方在上述短信中已经达成新的协议，应以协议内容为准，且赛姆公司主张的滞纳金计算标准过高，法院应予调整。赛姆公司认为双方就违约责任没有达成一致意见，虽然有短信往来但最后双方没有实际履行，《解除合同协议书》也没有签订。

另，原审庭审后金光公司于2016年2月23日将涉案房屋内物品搬走，赛姆公司、金光公司就此签订了《确认书》，内容为：金光公司已于2016年2月23日将涉案房屋内的所有可移动物品搬走，金光公司承诺七日内配合赛姆公司共同前往出租屋管理中心办理解除租赁合同手续。落款处有赛姆公司加盖公章及金光公司委托人梁锦华的签名。赛姆公司明确因金光公司已搬离涉案房屋因此撤回其要求金光公司撤走涉案房屋的可移动物品的诉请，并表示《租赁合同》解除后金光公司亦应按照合同约定租金标准向其支付占用费至金光公司搬离之日。赛姆公司、金光公司确认现涉案房屋未办理解除租赁合同备案手续，金光公司表示同意配合赛姆公司办理解除租赁合同备案手续。赛姆公司、金光公司亦确认金光公司未支付2015年8月1日之后的物业管理费，双方并表示如原审法院驳回赛姆公司要求没收保证金的诉请，同意以保证金抵充租金。

原审法院认为：《租赁合同》是赛姆公司、金光公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。

赛姆公司、金光公司确认金光公司未支付2015年6月30日之后的租金。《租赁合同》约定：金光公司拖欠租金15个工作日以上的，赛姆公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。根据上述合同约定，赛姆公司于2015年8月4日向金光公司发出《律师函》要求解除合同、收回房屋并无不当。《租赁合同》应于金光公司签收《律师函》之日即2015年8月5日解除。

关于双方是否已就解除《租赁合同》及违约责任的承担问题达成新的协议。赛姆公司与金光公司虽曾就违约责任进行协商，但根据双方的短信往来，双方未能就违约责任达成一致意见，双方并未就此签订《解除合同协议书》，金光公司亦未按双方的协商内容实际履行。金光公司辩称双方已就违约责任达成一致意见与事实不符，不予采信。因此，金光公司应按《租赁合同》承担相应的违约责任。

关于赛姆公司要求金光公司支付租金的诉请。金光公司使用涉案房屋期间应按合同约定向赛姆公司支付租金。赛姆公司确认其于2015年7月31日更换了门锁，应属对其不利事实的自认，予以采信。自赛姆公司2015年7月31日更换门锁之日起，金光公司无法进入涉案房屋因此无须支付涉案房屋的租金。赛姆公司称金光公司于2015年8月2日撬开门锁搬走涉案房屋内的部分物品，但赛姆公司对此无法提供证据证明，金光公司亦对此予以否认，对赛姆公司上述主张不予采信。赛姆公司向金光公司邮寄《律师函》要求金光公司于2015年8月10日前搬走相关物品，金光公司亦于2015年8月5日收到上述《律师函》，金光公司自8月5日起应知悉可搬走相关物品，金光公司主张因赛姆公司原因致使其无法搬离，应由金光公司就此承担举证责任。金光公司提供的2015年10月9日的高速公路发票、停车费发票及与赛姆公司的通话记录无法证明其当天曾到涉案房屋打算搬走相关物品，亦无法证明是因赛姆公司原因导致其无法搬离，且2015年10月9日之后赛姆公司亦多次联系金光公司搬离，金光公司予以拒绝。赛姆公司亦否认金光公司曾到涉案房屋要求搬走相关物品。根据上述举证情况，可认定因金光公司原因导致涉案房屋自2015年8月5日被占用而无法对外出租，因此应由金光公司承担涉案房屋自2015年8月5日起至金光公司实际搬离之日即2016年2月23日止的占用费。赛姆公司、金光公司确认金光公司交租至2015年6月30日，因此金光公司须向赛姆公司支付2015年7月1日至2015年7月30日期间的租金13112.9元（13550元÷31天×30天），并参照租金标准向赛姆公司支付2015年8月5日至2016年2月23日期间的占用费90298.16元（13550元÷31天×27天＋13550元×5个月＋13550元÷29天×23天），共计103411.06元。

关于赛姆公司要求金光公司依约支付物管费的诉请。《租赁合同》约定：金光公司承担物业管理费、水电费等费用。因此金光公司使用涉案房屋期间应承担相应的物业管理费。赛姆公司、金光公司确认金光公司未支付2015年8月1日之后的物业管理费，赛姆公司亦提交了其支付物业管理费的业务回单多张以及物业管理费发票多张证实其已代金光公司垫付涉案房屋2015年8月至2016年3月期间的物业管理费。如上所述，可认定2015年8月5日后由金光公司占用涉案房屋，且金光公司于2016年2月23日搬离涉案房屋，因此金光公司应向赛姆公司支付2015年8月5日至2016年2月23日期间的物业管理费共计10769.8元（6494.7元÷4个月÷31天×27天＋6494.7元÷4个月×3个月＋1605.6元×2个月＋1605.6元÷29天×23天）。对于赛姆公司超过上述金额的诉请，依法予以驳回。

关于赛姆公司要求金光公司支付逾期交租滞纳金的诉请。《租赁合同》约定：“租金按月结算，由金光公司在每月的第3日前按银行转账付款方式缴付租金给赛姆公司；逾期交付租金的，每逾期一日，金光公司须按当月租金额的1%向赛姆公司支付违约金”。赛姆公司明确其根据上述条款主张滞纳金，该滞纳金实际为逾期交租的违约金。金光公司辩称赛姆公司主张的滞纳金标准过高，请求予以调整。赛姆公司未就其实际损失作出举证，赛姆公司根据上述标准主张违约金确有过高之嫌，根据公平原则，原审法院酌情将金光公司逾期支付2014年12月1日至2015年7月30日期间租金的违约金调整为以拖欠的当月租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计付，违约金总额以不超过本金为限（其中2015年6月30日前逾期交租的违约金以每月租金13000元为本金，按金光公司2015年6月30日前逾期交租的总天数144天计付；2015年7月1日至7月30日期间逾期交租的违约金以当月拖欠的租金13112.9元为本金，自2015年7月4日起计至金光公司支付该月租金之日止）。另，《租赁合同》于2015年8月5日解除，《租赁合同》解除后赛姆公司仍根据《租赁合同》上述条款向金光公司主张逾期交租的违约金缺乏依据，不予支持。

关于赛姆公司要求没收保证金的诉请。《租赁合同》约定：赛姆公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回金光公司。赛姆公司称因金光公司存在违约事由因此其有权没收违约金缺乏合同依据，不予支持。赛姆公司、金光公司均表示如驳回赛姆公司要求没收保证金的诉请，同意以保证金抵充租金。为免诉累，原审法院在本案中对保证金退还问题一并作出处理，金光公司以保证金26000元抵扣其欠付租金及占用费后，金光公司须向赛姆公司支付租金及占用费共计77411.06元（103411.06元－26000元）。

关于赛姆公司要求金光公司配合其解除租赁合同备案手续的诉请。现《租赁合同》已解除，金光公司应配合赛姆公司解除租赁合同备案手续，金光公司对此亦表示同意，对赛姆公司上述诉请原审法院予以支持。

关于赛姆公司要求金光公司恢复房屋原状的诉请。赛姆公司无法提供证据证明涉案房屋的原状，金光公司亦否认其有改变涉案房屋的原状，赛姆公司称金光公司改变涉案房屋的原状缺乏证据证明，对其上述诉请原审法院依法予以驳回。

赛姆公司撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，予以照准。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年3月31日作出判决如下：一、广东金光默勒电气有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向广州赛姆科技资讯有限公司支付广州市天河区华夏路49号之一1505房2015年7月1日起至2015年7月30日止的租金和2015年8月5日起至2016年2月23日止的占用费共计77411.06元；二、广东金光默勒电气有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向广州赛姆科技资讯有限公司支付逾期支付上述房屋2014年12月1日至2015年7月30日期间租金的违约金（违约金按中国人民银行发布的同期同类逾期贷款利率计付；其中2015年6月30日前逾期交租的违约金以每月租金13000元为本金，按广东金光默勒电气有限公司2015年6月30日前逾期交租的总天数144天计付；2015年7月1日至7月30日期间逾期交租的违约金以当月拖欠的租金13112.9元为本金，自2015年7月4日起计至广东金光默勒电气有限公司支付该月租金之日止；违约金总额以不超过本金为限）；三、广东金光默勒电气有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向广州赛姆科技资讯有限公司支付上述房屋2015年8月5日起至2016年2月23日止的物业管理费10769.8元；四、广东金光默勒电气有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内配合广州赛姆科技资讯有限公司办理上述房屋的解除租赁备案手续；五、驳回广州赛姆科技资讯有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3250元，由广州赛姆科技资讯有限公司负担1228元，广东金光默勒电气有限公司负担2022元。

判后，上诉人金光公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2015年7月30日，赛姆公司更换涉案房屋门锁、贴上封条的行为表明涉案房屋已经实际处于赛姆公司的控制之下，金光公司无法正常使用涉案房屋，即在该天起金光公司和赛姆公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》已经无法实际履行，因此，双方租赁合同关系在当天已经解除。原审判决认定双方租赁合同关系在2015年8月4日当金光公司收到赛姆公司发出的要求解除合同的《律师函》时才解除，不符合事实。二、金光公司董事长郑旭光和赛姆公司法律顾问曾晓昀律师的短信来往明确表示：双方于2015年8月20日达成一致协议，金光公司向赛姆公司支付5000元，以解决本次纠纷。既然双方已经达成新的协议，就应当按照新的协议执行。原审判决以“双方未就新的协议签订书面协议书”的理由否认双方已就违约责任达成一致，不但与事实不符，而且违反公平自愿原则。原审判决以此为由判令金光公司仍需按照原《租赁合同》承担违约责任，不符合事实。三、涉案房屋内可移动物品价值极低，赛姆公司以金光公司不及时搬离该可移动物品,影响其出租为由起诉，是无理要求。原审据此判令金光公司向赛姆公司支付自2015年8月5日起至2016年2月23日止的高额占用费，没有事实依据。即便在原租赁合同里，也没有约定金光公司“清理房屋”的义务。四、2015年7月30日起，双方租赁关系已解除，自租赁合同解除之日起，金光公司不需要承担租赁合同所约定的责任，即便原审判决认为双方租赁合同关系于2015年8月4日解除，但原审判决仍要求金光公司按照原租赁合同承担此后的物业管理费，明显不符合事实；更何况，金光公司自2015年7月30日赛姆公司更换门锁、贴上封条后已经无法正常使用涉案房屋，由此产生的物管费等费用，自然不应当由金光公司承担。综上所述，金光公司上诉请求撤销原审判决第一、二、三项。

被上诉人赛姆公司二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。一、依照合同约定赛姆公司有权解除合同。赛姆公司于2015年8月4日发出的律师函明确表示解除合同，虽然双方在诉讼前有协商解决但并没有达成一致协商结果且实际履行，赛姆公司才选择诉讼途径解决。二、赛姆公司没有义务了解涉案房屋内的物品价值，金光公司不将物品搬离涉案房屋影响赛姆公司的再次出租收益，所以应当支付房屋使用费给赛姆公司。三、双方合同于2015年8月4日解除，但是金光公司没有将物品搬离仍占用涉案房屋，物业管理费用由金光公司承担。

本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审期间，被上诉人赛姆公司提交了委托书、物品外运单、服务工单，证明金光公司存放在涉案房屋的物品都是占用空间比较大的，影响了赛姆公司的出租。上诉人金光公司质证称：上述证据都超过了举证期间，不属于新证据，即使认定上述物品占用空间，金光公司在2015年10月9日已到涉案房屋想要搬离物品，但因路费和发票双方发生争议未能搬离，相应后果不应当完全由金光公司承担。

本院认为：原审法院对赛姆公司、金光公司签订的《租赁合同》效力、合同解除及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对金光公司的上诉主张，本院认定如下：

一、金光公司上诉主张因赛姆公司于2015年7月30日已更换涉案房屋门锁实际控制了涉案房屋，因此双方租赁合同关系在当天已经解除。因双方《租赁合同》约定：金光公司拖欠租金15个工作日以上的，赛姆公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。据此，金光公司存在拖欠租金的事实，赛姆公司于2015年8月4日向金光公司发出《律师函》要求解除合同、收回房屋并无不当。原审认定双方《租赁合同》于金光公司签收《律师函》之日即2015年8月5日解除，合法有据。赛姆公司对涉案房屋更换门锁的行为并不产生租赁合同当然解除的法律后果，金光公司该项上诉主张于法无据，本院不予采纳。

二、金光公司上诉主张其与赛姆公司已就解除《租赁合同》及违约责任承担达成一致意见的问题。因双方并未就合同解除及违约责任承担签订书面协议，赛姆公司所举双方之间的短信往来亦不足以证明其主张，并且金光公司亦未按其所述的协商内容履行搬离涉案房屋的义务。因此，金光公司上诉主张仅应向赛姆公司支付5000元即可，缺乏事实依据，不予采纳。原审认定金光公司应按《租赁合同》的约定承担相应违约责任，符合合同约定，应予维持。

三、金光公司应否向赛姆公司支付租金及违约金、房屋占用费及物业管理费的问题。金光公司未按期支付2014年12月至2015年6月30日期间的租金，并尚欠2015年7月1日至7月30日期间租金，理应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金。因此，原审判令金光公司对此承担相应责任，并无不妥。至于之后的房屋占用费，虽赛姆公司自认于2015年7月31日更换了涉案房屋门锁，但赛姆公司已向金光公司邮寄《律师函》要求金光公司于2015年8月10日前搬走相关物品，金光公司确认于2015年8月5日收到该《律师函》。金光公司一直未搬走相关物品，其主张系因赛姆公司原因致使其无法搬离上述物品，应由金光公司就此承担举证责任，金光公司所举证据并不足以证明其搬离涉案房屋物品因受赛姆公司阻挠或其他原因导致其无法搬离物品。2015年10月9日之后赛姆公司多次联系金光公司搬离，金光公司均予拒绝。因此，原审综合全案基本案情，认定因金光公司原因导致涉案房屋自2015年8月5日被占用而无法对外出租，判定金光公司承担涉案房屋自2015年8月5日起至金光公司实际搬离之日即2016年2月23日止的占用费及物业管理费，公平合理。金光公司以其存放在涉案房屋内物品价值极低为由主张其不应支付高额的房屋占用费和物业管理费，依据不足，本院不予采纳。

综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人金光公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2022元，由上诉人广东金光默勒电气有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　岳为群

代理审判员　　柳玮玮

代理审判员　　黄春成

二〇一六年六月二十二日

书　记　员　　璩方慧