郑州星语传奇文化发展有限公司、中国烟草总公司郑州烟草研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫01民终1565号

上诉人(原审被告、反诉原告）：郑州星语传奇文化发展有限公司。

法定代表人：谢剑平，院长。

委托诉讼代理人：周胜豪、张倩，河南辰中律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国烟草总公司郑州烟草研究院。

法定代表人：张洪林，董事长。

委托诉讼代理人：董心诚、高慧芳，河南正方圆律师事务所律师。

上诉人郑州星语传奇文化发展有限公司（以下简称星语公司）因与被上诉人中国烟草总公司郑州烟草研究院（以下简称烟草研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初13931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星语公司的委托诉讼代理人周胜豪，被上诉人烟草研究院的委托诉讼代理人董心诚、高慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

星语公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“上诉人未按合同约定支付租金构成违约，故被上诉人有权解除合同”属适用法律错误。本案中上诉人要求减免的租金仅为当时二层无法办理消防证的部分，该权利行使并无不当。被上诉人负有却未履行提供办理消防许可证所需规划许可证及消防验收备案材料的义务。上诉人系行使同时履行抗辩权，不存在违约，故被上诉人无权解除合同。2.一审以上诉人装饰装修、改扩建行为未经被上诉人同意为由驳回反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人的扩建、加固、装饰装修均经过被上诉人同意，且当时被上诉人委托物业公司对施工进行管理并收取了物业费。3.一审判令支持被上诉人主张的全部水电费属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人以自己制作的表格主张水电费，却未提供双方认可的水电表抄表记录，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。4.被上诉人应当就上诉人对房屋的改良和装饰装修进行补偿。扩建部分以及该部分的装饰装修已经构成添附，应当按现值折价补偿。原有建筑的装饰装修部分，因被上诉人没有履行协助义务，导致该部分使用年限没有达到合同约定的五年，故应当按照取得消防许可证后使用不足五年的部分的残值赔偿。

烟草研究院辩称，1.一审认定“上诉人未按合同约定支付租金构成违约，被上诉人有权解除合同”适用法律正确。上诉人拖欠房租、电费远远超过半个月，被上诉人催交无效后解除合同符合合同约定及法律规定。办理消防许可证是上诉人作为经营者的法定义务。上诉人承租房屋经营娱乐场所，是否营业或说能否营业受政策影响，与被上诉人无关。在要求上诉人腾房前，上诉人从未向被上诉人提出过所谓的办证及减免租金问题。双方不存在长期租赁的合议，被上诉人提前解除合同并提起诉讼说明不再继续租赁。上诉人在合同解除后至合同租赁期限已经届满的情况下，仍占用房屋是严重的侵权行为。2.一审驳回上诉人反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。因双方合同约定，上诉人根据需要，可对现有房屋进行装饰装修，装修设计方案必须符合规范要求，并经被上诉人同意后方可开工，但上诉人并未提供证据证明经过被上诉人的同意。3.一审判决支持被上诉人主张的电费，事实清楚，适用法律正确。被上诉人提供的电费抄表及租赁及水电气管理责任协议，足以证明上诉人欠缴电费的事实。4.上诉人违约导致合同提前解除，且被上诉人不同意利用装修装饰，故不应对其进行赔偿或补偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。

烟草研究院向一审法院起诉请求：1、星语公司支付房租1981100元、房屋占用费3377600元、电费2146238.61元及利息70492.56元，违约金69840元，共计7645271.17元（以上房屋占用费、电费及利息暂计算至2018年2月，以后房屋占用费按每月131200元租金标准计算至星语公司实际交还房屋之日止，电费利息计算至星语公司实际支付之日止）。2、星语公司立即搬出并腾空其承租烟草研究院的房屋（位于郑州市××水路××）；3、诉讼费用由星语公司承担。

星语公司向一审法院提出反诉请求：1.烟草研究院支付装饰装修费用及扩建费用暂定3000万元；2.本案诉讼费用由烟草研究院承担。

一审法院认定事实：2006年，烟草研究院（作为出租方）与河南省金丰酒行有限公司（作为承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要载明：烟草研究院保证所出租的房屋符合国家对房屋租赁管理的有关规定，烟草研究院将位于郑州市金水区金水路98号院的房屋出租给承租方，房屋租赁期共五年，自2006年7月20日起至2011年6月19日；承租方向烟草研究院承诺，租赁该房屋仅作为“娱乐场所”使用并保证在获得相关部门的批准后正式运营使用；租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理安全、保卫等工作，承租方应执行有关部门规定，并承担全部责任和服从烟草研究院监督检查；本合同自双方签章后生效，双方一致同意，在承租方“娱乐场所”工商登记手续完成三日内，在本合同上加盖该“娱乐场所”公章，承认本合同约定的承租方权利和义务等。该合同承租方处加盖有郑州火豹文化发展管理有限公司章印。

2012年6月，烟草研究院（作为出租方）与郑州火豹文化发展管理有限公司（作为承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：烟草研究院将位于郑州市金水区金水路98号，建筑面积约4242平方米房屋出租给郑州火豹文化发展管理有限公司；烟草研究院保证所出租的房屋符合国家对房屋租赁管理的有关规定；租期五年，自2012年6月19日至2017年6月20日止；第一年年租金为130.2万元，月租金为10.85万元，第二年年租金为136.68万元，月租金为11.39万元，第三年年租金为143.52万元，月租金为11.96万元，第四年年租金为150.72万元，月租金为12.56万元，第五年年租金为157.44万元，月租金为13.12万元；租金支付方式为：郑州火豹文化发展管理有限公司应在签订合同之日起十日内缴纳前三个月的租金，以后按照合同规定金额，每季度最后一个月25日以前缴纳下三个月房租；租赁期间房屋和土地的产权税及租赁税等相关税费由烟草研究院依法交纳；郑州火豹文化发展管理有限公司应按时缴纳因经营活动所发生的自行负担的工商、税务、卫生、水、电等全部费用；租赁期间，防火安全、门前卫生、综合治理安全、保卫等工作郑州火豹文化发展管理有限公司应执行有关部门规定，并承担全部责任和服从烟草研究院监督检查；郑州火豹文化发展管理有限公司根据需要，可对现有房屋进行装修，装修设计方案必须符合规范要求，并经烟草研究院同意后方可开工（租赁期满或因郑州火豹文化发展管理有限公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归烟草研究院所有）；郑州火豹文化发展管理有限公司负责装修及正常使用期间与相邻租赁单位之间的关系协调，对租赁期间与各租赁单位之间的纠纷自行解决，烟草研究院不承担任何费用；房屋租赁期内，郑州火豹文化发展管理有限公司如拖欠房租累计半个月以上或不按时交纳水、电费，累计拖欠半个月以上的，烟草研究院有权解除合同，收回出租房屋；租赁期间因郑州火豹文化发展管理有限公司原因，导致烟草研究院解除合同的，郑州火豹文化发展管理有限公司还应按照合同剩余租期租金的3%向烟草研究院支付违约金；租赁期满或合同解除之日起15日内郑州火豹文化发展管理有限公司应清空并交还该房屋，否则视为郑州火豹文化发展管理有限公司放弃租赁房屋内物品，烟草研究院有权处置，郑州火豹文化发展管理有限公司逾期归还，则每逾期一日应向烟草研究院支付原日租金3%的滞纳金等。

2012年11月6日，郑州火豹文化发展管理有限公司名称依法变更为本案郑州星语传奇文化发展有限公司。

2015年12月4日，烟草研究院向星语公司发出了《关于催缴房租及电费的通知》，主要载明：从2013年4月开始，星语公司不按合同约定按时缴纳房租，烟草研究院多次催缴，星语公司多次仍未补缴，星语公司从2014年1月开始拒交电费，给烟草研究院带来进一步损失，截至目前星语公司共拖欠烟草研究院房租及电费合计420余万元，现通知星语公司于2015年12月20日前补清所欠租金及电费等。

2015年12月21日，烟草研究院向星语公司发出了《解除合同通知书》，主要载明：烟草研究院于2015年12月4日向星语公司发出《关于催交所欠房租及电费的通知》，因星语公司长期拖欠房租及电费的数额已远超过半个月以上且经烟草研究院催告在上述合理期限内仍未履行清偿义务，符合双方《房屋租赁合同》约定的烟草研究院解除合同的条件，烟草研究院有权解除合同并收回出租房屋，现烟草研究院书面通知星语公司，解除双方于2012年6月签订的《房屋租赁合同》等。当日，星语公司原法定代表人刘春喜在上述《解除合同通知书》尾部签字确认已收到该通知书。

另查明：烟草研究院与河南新桥烟草科技有限公司之间的《租赁及水电气管理责任协议》载明：双方同意就金水路98号院、二七路88号院、二七路79号院房屋租赁及水、电、天然气费用收缴管理签订协议；河南新桥烟草科技有限公司负责每月水、电、天然气收缴费，水量上报等工作，负责每月一次租赁商户用水用电的抄表、核算、收费等。

烟草研究院提供的星语公司拖欠房租统计表显示：2013年度、2014年度、2015年度星语公司欠缴金额分别为100.89万元、140.1万元、147.12万元，小计388.11万元，扣减2014年9月、2016年1月6日、2016年2月5日、2016年6月22日、2016年6月29日烟草研究院分别向星语公司缴纳的房租50万元、30万元、10万元、50万元、50万元，星语公司尚欠烟草研究院198.11万元。

烟草研究院提供的加盖有河南新桥烟草科技有限公司章印的星语公司拖欠电费的抄表显示：截至2015年11月，星语公司欠缴电费金额为542250.45元，2015年12月星语公司欠缴电费金额为40738.49元，2016年1月星语公司欠缴电费金额为43393.69元，2016年3月星语公司欠缴电费金额为53813.9元，2016年4月星语公司欠缴电费金额为40030.89元；以上共计720227.42元。

星语公司对上述《关于催缴房租及电费的通知》、房租统计表及电费抄表均无异议。

烟草研究院提交的另一份加盖有河南新桥烟草科技有限公司章印的水电费抄表显示：2016年5月星语公司欠缴电费数额为40149.17元，2016年6月星语公司欠缴电费数额为49118.69元，2016年7月星语公司欠缴电费数额为72954.93元，2016年8月星语公司欠缴电费数额为88930.45元，2016年9月星语公司欠缴电费数额为99040.87元，2016年10月星语公司欠缴电费数额为70173.43元，2016年11月星语公司欠缴电费数额为37018.9元，2016年12月星语公司欠缴电费数额为35585.36元，2017年1月星语公司欠缴电费数额为114802.96元，2017年2月星语公司欠缴电费数额为85286.01元，2017年3月星语公司欠缴电费数额为62321.44元，2017年4月星语公司欠缴电费数额为55919.92元，2017年5月星语公司欠缴电费数额为32813.04元，2017年6月星语公司欠缴电费数额为63469.14元，2017年7月星语公司欠缴电费数额为78096.07元，2017年8月星语公司欠缴电费数额为95482.42元，2017年9月星语公司欠缴电费数额为64131.14元，2017年10月星语公司欠缴电费数额为56342.64元，2017年11月星语公司欠缴电费数额为18505.48元，2017年12月星语公司欠缴电费数额为44068.96元，2018年1月星语公司欠缴电费数额为88503.35元，2018年2月星语公司欠缴电费数额为73296.82元。以上共计1426011.19元。

审理中，星语公司明确表示收到了上述《解除合同通知书》，并认可仍在使用本案涉及的出租房屋。

审理中，星语公司申请对涉案房屋加固、改良、扩建的费用及装饰装修残值进行鉴定。该院依法委托了河南省中州评估有限公司。2018年10月30日，河南省中州评估有限公司出具了一份《价格评估报告书》，主要载明：房屋加固、改良、扩建的费用在评估基准日即2017年9月16日的评估值为2510300元，房屋装饰装修残值在评估基准日的评估值为3261228元等。

审理中，法庭询问烟草研究院收回房屋后使用问题，烟草研究院称其不知道装修和改造，合同已到期要求恢复原状。

一审法院认为，烟草研究院与郑州火豹文化发展管理有限公司之间的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郑州火豹文化发展管理有限公司名称变更为本案星语公司后，星语公司依法享有上述合同中约定的权利并应当履行相应的义务。合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。星语公司未按合同约定支付租金，构成违约，烟草研究院通知星语公司支付租金，星语公司仍未完全履行，故烟草研究院有权解除合同并要求星语公司支付未付租金及违约金。本案烟草研究院于2015年12月21日向星语公司发出了《解除合同通知书》，星语公司原法定代表人刘春喜于当日签收，烟草研究院、星语公司之间的上述租赁合同于2015年12月21日解除。因此，烟草研究院有权要求星语公司立即搬出并腾空租赁房屋。星语公司认可仍然占有租赁房屋及欠缴房租、电费，故烟草研究院有权要求星语公司支付房屋占用费、未付电费及利息。烟草研究院诉请欠缴房租1981100元，星语公司对该数额亦无异议，予以确认。涉案房屋租赁合同已解除，但星语公司仍占用涉案房屋，故烟草研究院参照房屋租赁合同的租金标准，要求星语公司支付房屋占用费3377600元（暂计至2018年2月20日，之后按每月131200元的标准计算至星语公司实际交还房屋为止）的请求，有据、合法，予以支持。烟草研究院主张电费2146238.61元（7202274.42元+1426011.19元），星语公司对截止2016年4月30日的未付电费7202274.42元无异议，不认可2016年5月至2018年2月的电费清单。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。烟草研究院举证其与河南新桥烟草科技有限公司之间的《租赁及水电气管理责任协议》及加盖有河南新桥烟草科技有限公司章印的水电费清单，星语公司反驳该项诉讼请求却未提供证据加以证明，故烟草研究院的该项诉请，予以支持。星语公司逾期支付电费，烟草研究院要求星语公司自2015年12月21日起按年利率6%支付利息，并无不当，予以支持。房屋租赁合同约定，租赁期间因星语公司原因，导致烟草研究院解除合同的，星语公司还应按照合同剩余租期租金的3%向烟草研究院支付违约金，故烟草研究院要求星语公司支付违约金69840元，予以支持。星语公司辩称，因烟草研究院未提供办理消防证所需的规划许可证以及消防备案证导致星语公司未能如期正常营业，星语公司拒绝支付二层租金系行使同时履行抗辩权，其不构成违约，但其举证不足以证明其主张，故星语公司的该项辩解理由，不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。星语公司反诉要求烟草研究院支付装饰装修费用及扩建费用3000万元，但依房屋租赁合同约定，星语公司根据需要，可对现有房屋进行装修，装修设计方案必须符合规范要求，并经烟草研究院同意后方可开工，租赁期满或因星语公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归烟草研究院所有，现烟草研究院称星语公司的装修装饰、改扩建行为未经烟草研究院同意，星语公司举证亦不足以证明其诉称，故星语公司的反诉请求，依据不足，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郑州星语传奇文化发展有限公司于判决生效后十日内向中国烟草总公司郑州烟草研究院支付欠缴的房租1981100元、房屋占用费3377600元（暂计至2018年2月20日，之后按每月131200元的标准计算至郑州星语传奇文化发展有限公司实际交还房屋为止）、电费2146238.61元及利息70492.56元（暂计至2018年2月21日，之后按年利率6%计算至郑州星语传奇文化发展有限公司实际支付为止）、违约金69840元；二、郑州星语传奇文化发展有限公司于判决生效后十五日内搬出并腾空中国烟草总公司郑州烟草研究院所有的金水区××大道××号房屋；三、驳回郑州星语传奇文化发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65317元，由郑州星语传奇文化发展有限公司负担。反诉受理费90248元，由郑州星语传奇文化发展有限公司负担。

本案二审期间，上诉人星语公司申请对扩建部分以及扩建部分对应的装饰装修进行补充鉴定。

本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。

本院认为，首先，关于合同解除。根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，星语公司未按合同约定支付租金，构成违约，烟草研究院通知星语公司支付租金，星语公司仍未完全履行，故烟草研究院有权解除合同并要求星语公司支付未付租金及违约金。烟草研究院于2015年12月21日向星语公司发出了《解除合同通知书》，星语公司原法定代表人刘春喜于当日签收，烟草研究院、星语公司之间的房屋租赁合同已于2015年12月21日解除。星语公司主张的其系行使同时履行抗辩权不能成立，本院不予支持。其次，装饰装修及改扩建部分的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，依房屋租赁合同约定，星语公司根据需要，可对现有房屋进行装修，装修设计方案必须符合规范要求，并经烟草研究院同意后方可开工，租赁期满或因星语公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归烟草研究院所有。烟草研究院称星语公司的装修装饰、改扩建行为未经烟草研究院同意，星语公司的举证亦不足以证明其主张，故对星语公司要求赔偿装饰装修及改扩建部分残值的请求，不予支持；对星语公司二审中申请的补偿鉴定亦不予准许。再次，水电费方面。星语公司对截至2016年4月30日的未付电费7202274.42元无异议，不认可2016年5月至2018年2月的电费清单。根据烟草研究院提供的其与河南新桥烟草科技有限公司之间的《租赁及水电气管理责任协议》及加盖有河南新桥烟草科技有限公司章印的水电费清单，可以认定烟草研究院主张的水电费金额。星语公司虽对部分水电费不认可但未提供证据加以证明，故本院对星语公司的该项上诉请求亦不予支持。

综上所述，星语公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费155565元，由上诉人郑州星语传奇文化发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵玉章

审判员　　邢永亮

审判员　　赵俊丽

二〇一九年三月二十九日

书记员　　岳倩倩