上海华鲕餐饮管理有限公司与上海人民公园经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0101民初9080号

原告：上海华鲕餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区四川北路1519号店面之店面。

法定代表人：吴建伟，总经理。

委托诉讼代理人：徐布，男，上海华鲕餐饮管理有限公司黄浦第一分店负责人。

委托诉讼代理人：夏桂县，上海市益昌律师事务所律师。

被告：上海人民公园经营管理有限公司，住所地上海市南京西路231号。

法定代表人：沈泓，执行董事。

委托诉讼代理人：袁峥，男，公司员工。

被告：上海园林广告有限公司，住所地上海市长宁区东诸安浜路231号504室。

法定代表人：沈泓，执行董事。

上列两被告的共同委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。

原告上海华鲕餐饮管理有限公司与被告上海人民公园经营管理有限公司、上海园林广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙韵清独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海华鲕餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人徐布、夏桂县，被告上海人民公园经营管理有限公司的委托诉讼代理人袁峥，两被告的共同委托诉讼代理人金玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上海华鲕餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告的预期收益人民币108,000元（剩余租金收益（44000-20000）X9=216000的一半）；2．依法判令被告支付装修损失100,000元（总装修费用290,000元按照剩余租期暂估）；3.依法判令被告支付厨具残值20,000元（厨具费用60,000元按照剩余租期暂估）。事实和理由：2018年3月8日，原、被告签订房屋租赁协议，原告向被告租赁上海市黄浦区XX路XX号内（2幢A座）独栋房屋，租期三年，月租金20,000元。经被告同意，原告转租给第三人，收取租金44,000元。2020年2月，因疫情被告免除了原告从2月开始的三个月租金。2020年3月，被告口头通知原告，因市政动迁要求原告搬走，到动迁为止不再收租金。2020年6月初，被告将涉案房屋周围围起来。2020年6月20日，原告与第三人黄某签订中止协议。2020年7月21日，因店内东西被搬走原告报警，公安答复是被告存放到另一个地方。事实上涉案房屋还在的，但里面的空调、排污系统、净化系统等设备有部分没有了。原告认为，被告严重违约，要求其承担损失。

上海人民公园经营管理有限公司、上海园林广告有限公司辩称，解除是由不是因为被告违约，是原告经营不佳，弃租离场，是原告违约，被告无需赔偿原告的预期收益和装修残值。2020年6月17日原告交还了钥匙，将主要东西搬走，没有搬走的东西是因为原告也没有地方搬，说有同乡要，先放一放，后来说转让价格太低，不划算。2020年7月19日，被告通过微信要求原告搬走。2020年7月20日，被告提供了一间相隔十几米的空房，原告派人将厨具等物品搬到该房间，这时候，原告接了一个电话，原告又派人将物品从该房间搬回了系争房屋，并加锁。2020年7月21日，被告方采取行动将原告的锁撬开，将原告物品搬到该房间。2020年8月，原告两次派人到被告处取回遗留的厨具等物品，被告在保留行使留置权的同时，同意原告将物品取走，故原告诉请主张的损失实际并不存在。房屋外围的围栏是城市规划展示馆扩建工程所致，不是被告搭设，不能归咎于被告，不能视为被告违约，根据租赁协议约定，非被告责任导致租赁协议提前解除，被告无需承担任何责任。围栏保留了通道，原告可以继续经营。如果原告认为是改扩建工程对其造成影响，也应向责任方去主张。退一步而言，假设被告需要承担一定责任，原告欠付2020年1月15日到2020年6月16日之间的租金，相应的金额可以从欠付租金中扣除，被告无需另外赔付。

经审理查明：2018年3月8日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁协议，约定：甲方将上海市黄浦区XX路XX号内（2幢A座）独栋房屋出租给乙方，建筑面积28平方米，租期三年，自2018年3月8日起至2021年3月7日止，月租金20,000元，每期租金乙方应于次月15日前支付；因甲方原因导致该房屋不能给乙方使用，使协议无法继续履行，则甲方应退还保证金并赔偿乙方相当于一个月的租金；在租赁期内，该房经市、区有关部门批准市政动迁，或本协议签订以后出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，可解除协议，依法免责。合同签订后，原告未支付过保证金，租金支付至2020年1月15日。

审理中，原告提供首部甲方为上海华鲕餐饮管理有限公司黄浦区第一分店、落款由被告加盖印章的2019年8月5日与案外人黄某（乙方）签订合作经营协议，约定甲方提供前述房屋，乙方经营无论亏损与否，每月向甲方缴费44,000元，合作经营期限自2019年8月5日至2021年3月7日。2020年6月20日，原告（甲方）与黄某（乙方）签订“中止协议”，内容是前述协议经双方协商于2020年6月15日“终止”，押金退还。2020年6月22日，被告方在微信中要求拍照发送“终止合同”并询问最后何时搬走，原告方将上述“中止协议”予以拍照发送。2020年7月19日，被告方微信联系黄某，询问店里物品是否搬掉，告知房屋明天要移交工程部，黄回复“叫二手的人看说全部东西就值1000元”。2020年8月5日、16日，黄某微信通知被告方让案外人陈某某帮其去取连锅灶台、收银机。2020年8月7日、17日，陈某某取走一批厨房用品和收银系统，并向被告出具收条。

上海城市规划展示馆改扩建工程系2020年上海市重大建设项目，由上海市发展和改革委员会批复，项目法人为上海城市规划展示馆。市规划展示馆周边城市更新工程（一期）位于上海市规划展示馆周边范围内，东至西藏南路，南至人民大道，西至上海城市规划展示馆及人民公园围墙边线，北至地铁16号出口北侧，建设单位上海市XX局，开工日期2021年1月27日，竣工日期2021年5月29日。

以上事实，由协议、收条、微信记录、照片等证据及当事人陈述予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中房屋租赁协议因涉案房屋毗邻上海城市规划展示馆改扩建重大工程而提前解除，不能归责于被告，不应视为被告违约，原告因此造成的损失本应由双方共同负担。但是租赁协议约定即使是被告方原因使协议无法继续履行，赔偿金额为一个月租金，现并非被告方原因，本应赔偿的数额不应该超过该金额。然原告自2020年1月15日起至7月20日使用占用期间未支付过租金，足以抵消。且原告与第三人名为合作实为转租的协议于6月20日终止协议中亦未承担违约责任，主张损失范畴的厨具等也已取回。故原告要求赔偿的诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：

原告上海华鲕餐饮管理有限公司的全部诉请不予支持。

案件受理费人民币4,720元（原告已预交），因适用简易程序，减半收取，计人民币2,360元，由原告上海华鲕餐饮管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　孙韵清

二〇二一年六月四日

书记员　　殷莉萍

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。