上海华鲕餐饮管理有限公司与上海人民公园经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终8578号

上诉人（原审原告）：上海华鲕餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区四川北路1519号店面之店面。

法定代表人：吴建伟，总经理。

委托诉讼代理人：徐布，男，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：上海人民公园经营管理有限公司，住所地上海市南京西路231号。

法定代表人：沈泓，执行董事。

委托诉讼代理人：袁峥，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：上海园林广告有限公司，住所地上海市长宁区东诸安浜路231号504室。

法定代表人：沈泓，执行董事。

委托诉讼代理人：金玮，上海翰鸿律师事务所律师。

上诉人上海华鲕餐饮管理有限公司（以下简称华鲕公司）因与被上诉人上海人民公园经营管理有限公司（以下简称人民公园公司）、上海园林广告有限公司（以下简称园林广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初9080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华鲕公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、人民公园公司、园林广告公司作为出租人，其首要的义务是提供符合合同约定的房屋给华鲕公司正常经营使用，如果不能提供，则需要承担违约责任。现一审法院认定因毗邻上海城市规划展示馆改扩建重大工程造成的合同解除不可归责于人民公园公司、园林广告公司，属法律适用错误。二、本案《租赁协议》的解除时间应是华鲕公司的起诉状副本送达至人民公园公司、园林广告公司之时。华鲕公司从未收到过人民公园公司、园林广告公司要求解除《租赁协议》的书面通知，且双方就合同解除及赔偿问题一直未达成一致，最终双方协商未果的情况下，华鲕公司才诉至法院。三、即使合同有约定的违约金数额，但法律也规定，如果实际损失大于约定的违约金数额，也可以按实际损失来主张权利。综上，华鲕公司请求二审法院支持其上诉请求。

人民公园公司、园林广告公司共同辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

华鲕公司向一审法院起诉请求：1．依法判令人民公园公司、园林广告公司赔偿华鲕公司的预期收益人民币（以下币种均为人民币）108，000元（剩余租金收益（44000-20000）＊9=216000的一半）；2．依法判令人民公园公司、园林广告公司支付装修损失100，000元（总装修费用290，000元按照剩余租期暂估）；3．依法判令人民公园公司、园林广告公司支付厨具残值20，000元（厨具费用60，000元按照剩余租期暂估）。

一审法院经审理认定事实如下：2018年3月8日，人民公园公司、园林广告公司（甲方）与华鲕公司（乙方）签订租赁协议，约定：甲方将上海市黄浦区XX路XX号内（2幢A座）独栋房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，建筑面积28平方米，租期三年，自2018年3月8日起至2021年3月7日止，月租金20，000元，每期租金乙方应于次月15日前支付；因甲方原因导致该房屋不能给乙方使用，使协议无法继续履行，则甲方应退还保证金并赔偿乙方相当于一个月的租金；在租赁期内，该房经市、区有关部门批准市政动迁，或本协议签订以后出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，可解除协议，依法免责。合同签订后，华鲕公司未支付过保证金，租金支付至2020年1月15日。

一审审理中，华鲕公司提供首部甲方为华鲕公司黄浦区第一分店、落款由华鲕公司加盖印章的2019年8月5日与案外人黄某（乙方）签订的合作经营协议，约定甲方提供前述房屋，乙方经营无论亏损与否，每月向甲方缴费44，000元，合作经营期限自2019年8月5日至2021年3月7日。2020年6月20日，华鲕公司（甲方）与黄某（乙方）签订“中止协议”，内容是前述协议经双方协商于2020年6月15日“终止”，押金退还。2020年6月22日，人民公园公司、园林广告公司在微信中要求拍照发送“终止合同”并询问最后何时搬走，华鲕公司将上述“中止协议”予以拍照发送。2020年7月19日，人民公园公司、园林广告公司微信联系黄某，询问店里物品是否搬掉，告知房屋明天要移交工程部，黄回复“叫二手的人看说全部东西就值1，000元”。2020年8月5日、16日，黄某微信通知人民公园公司、园林广告公司让案外人陈玉忠帮其去取连锅灶台、收银机。2020年8月7日、17日，陈玉忠取走一批厨房用品和收银系统，并向人民公园公司、园林广告公司出具收条。

一审另查明，上海城市规划展示馆改扩建工程系2020年上海市重大建设项目，由上海市发展和改革委员会批复，项目法人为上海城市规划展示馆。市规划展示馆周边城市更新工程（一期）位于上海市规划展示馆周边范围内，东至西藏南路，南至人民大道，西至上海城市规划展示馆及人民公园围墙边线，北至地铁16号出口北侧，建设单位上海市XX局，开工日期2021年1月27日，竣工日期2021年5月29日。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中房屋租赁协议因系争房屋毗邻上海城市规划展示馆改扩建重大工程而提前解除，不能归责于人民公园公司、园林广告公司，不应视为人民公园公司、园林广告公司违约，华鲕公司因此造成的损失本应由双方共同负担。但是租赁协议约定即使是人民公园公司、园林广告公司方原因使协议无法继续履行，赔偿金额为一个月租金，现并非人民公园公司、园林广告公司方原因，本应赔偿的数额不应该超过该金额。然华鲕公司自2020年1月15日起至7月20日使用占用期间未支付过租金，足以抵消。且华鲕公司与第三人名为合作实为转租的协议于6月20日终止协议中亦未承担违约责任，主张损失范畴的厨具等也已取回。故华鲕公司要求赔偿的诉请，于法无据，不予支持。

一审法院作出判决：上海华鲕餐饮管理有限公司的全部诉请不予支持。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审期间，双方均提交了微信聊天记录，人民公园公司、园林广告公司另提供了收条。双方均对一审判决后，华鲕公司继续取走了剩余部分的可移动物品、设备这一事实予以认可。

本院认为，华鲕公司自人民公园公司、园林广告公司处承租系争房屋后予以转租，次承租人利用系争房屋作餐饮之用。在租赁合同履行期间，因上海城市规划展示馆改扩建重大工程的施工行为，合同予以解除。现双方对合同解除的法律后果产生争议。对于华鲕公司主张的预期收益、装修损失、厨具残值等，本院经审查后认为，一审法院未予支持，并无不当。理由如下：华鲕公司主张的预期利益损失实为可得利益损失，其是按照本方与次承租人各自应支付的租金之差额，结合剩余租期作为计算的依据。本院认为，以此赔偿的前提之一是华鲕公司及次承租人能够按约履行至租赁期限届满。但在实际履行中，并不排除华鲕公司或次承租人因各种情况而提前解约之可能性。因此，华鲕公司主张赔偿的依据并不具备确定性，一审法院没有支持该诉请，并无不当。关于装修损失部分，首先，华鲕公司称其装修款29万元部分为转账支付，部分为现金支付，故在证明力层面，尚不足以充分证明其造价主张之金额属实；其次，华鲕公司装修时间发生在2018年，租赁期限本至2021年3月7日届满。双方合同解除于2020年，距租赁期限届满尚不足一年。故装修残值的金额相较于造价，将大打折扣。再次，双方合同解除之根本原因，系上海城市规划展示馆改扩建重大工程的施工行为，而非人民公园公司、园林广告公司恶意违约所致。最后，在已考虑租金可因新冠疫情适度减免这一因素的情况下，华鲕公司本应支付而未支付的租金部分，大致可与华鲕公司所受损失相抵，故而本院对华鲕公司关于装修损失一节的上诉理由，不予采纳。另外，系争房屋内绝大部分可移动物品、设备，华鲕公司均已自行取走，故不应列为赔偿范围。综上所述，华鲕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4，720元，由上诉人上海华鲕餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　余　艺

审 判 员　　张常青

审 判 员　　徐　江

二〇二一年十月十二日

法官助理　　黄一鹤

书 记 员　　陆　乐

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……