青岛昆泉建设工程有限公司、**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁02民终6075号

上诉人（原审原告）：青岛昆泉建设工程有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路198号。

法定代表人刘杰，职务董事长。

委托诉讼代理人:高博，女，1986年12月10日出生，住青岛市黄岛区，该公司员工。

被上诉人（原审被告）:**，男，1977年9月18日出生，住青岛市黄岛区。

委托诉讼代理人程希瑜，山东坤华律师事务所律师。

委托诉讼代理人程咸密，山东坤华律师事务所律师。

上诉人青岛昆泉建设工程有限公司与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0211民初7312号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

青岛昆泉建设工程有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0211民初7312号民事判决书，发回重审或改判，增加判决自2017年10月1日至2018年8月1日的租金和房屋占用费共计246059元。2、本案一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2019年10月16日收到（2019）鲁0211民初7312号民事判决书，上诉人认为，一审判决认定事实不清，在租赁合同终止后，被上诉人仍在涉案房屋中经营使用，直至2018年8月1日才搬出。一、一审判决认定“通过原告提交的照片和视频资料可见，在原告拍摄照片和视频时，被告已不再租赁房屋处经营”，此事实认定不清，被上诉人在租赁合同到期后仍占用了房屋，继续经营豪仕台球。上诉人在一审中提供的证据三、证据四中的照片，两张照片拍摄时间分别为2018年3月15日及2018年4月20日，两张照片均可看出涉案房屋中有灯光，玻璃门后还放置了“金石SOHO”的广告牌，玻璃门上贴有“豪仕台球opEN9:30CLOSE1:00”的字样，“豪仕台球”为被上诉人租赁涉案房屋后经营的品牌。上诉人补充提交拍摄于2018年4月29日的照片三张，照片一可看到墙上有被上诉人与他人的合照，且照片中的玻璃门、广告牌均与2018年3月15日及2018年4月20日的照片相符。以上证据可说明直至2018年4月29日，被上诉人依旧在涉案房屋以“豪仕台球”品牌经营，实际占用着房屋。二、上诉人在一审中提供了与案外人张守建的《租赁协议》，此《租赁协议》中的租赁房屋位于涉案房屋的隔壁，并非涉案房屋。上诉人提交此协议仅为证明涉案房屋周边的租金情况。一审判决第5页的“通过原告提交的两份租赁协议来看，原告已将涉案房屋另行出租”，该认定将张守建的《租赁协议》与张义的《租赁协议》混为一谈，模糊了上诉人将涉案房屋另行出租的时间。租赁合同终止后，因被上诉人已在涉案房屋经营9年，双方都有续租的意愿，但双方就租金无法达成一致。期间，被上诉人一直在涉案房屋继续经营，但被上诉人未向上诉人支付租金，故上诉人于2018年3月13日与张义就涉案房屋达成租赁合意，约定2018年4月15日向其起交付房屋。2018年3月15日，上诉人向被上诉人发出《解除合同通知函》告知解除双方的不定期合同，并要求被上诉人于2018年4月14日腾出房屋。直至2018年4月20日，被上诉人仍未迁出房屋，上诉人向被上诉人发出《最后一次腾房通知》，要求其迁出房屋，并告知自2018年4月15日起被告未腾房期间按照原告与新租客的租金1.6元/平方米/天收取租金。后被上诉人与涉案房屋一层的四湖渔村饭店的经营人赵坤达成合作，被上诉人于2018年5月23日腾空一半房屋，在装修好一层网点后于2018年8月1日将涉案房屋内的物品搬至一楼营业。以上经过合情合理，符合交易习惯。若租赁合同解除后被上诉人不再续租，上诉人也不会在5个月后发出解除通知并给予1个月的腾房期，而是直接要求被上诉人腾房。且上诉人提供的图片中明显可看出涉案房屋仍处于经营状态。三、一审判决支持了上诉人延长新租客37天装修期的损失，却疏忽了上诉人延长装修期的起止，为2018年5月23日起。上诉人之所以无法按约向新租客交付房屋致使该损失，是因为2018年5月23日前被上诉人仍使用着房屋。上诉人提交的视频证据可看出，涉案房屋内仍放置着台球用品、空调、冷柜等物品，若像被上诉人所称租赁合同终止后不再续租，又怎会将台球桌、空调、冷柜这些可继续使用或变卖的物品从2017年10月1日放置至2018年5月23日不变现，显然不合常理。综上，租赁合同终止后，被上诉人仍继续占有使用房屋，一审判决认定事实不清，请求二审法院发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。

**答辩称：一、双方合同2017年10月1日到期，根据交易习惯先付租金后承租，上诉人也认可双方合同到期后对后续租金标准未能达成一致，可见双方并未达成继续履行合同的合议，上诉人的证据不足以证明被上诉人在合同终止后仍然续租，根据合同法236条规定，合同期满如果被上诉人继续使用租赁物上诉人没有提出异议的，才使得原租赁合同继续有效。但本案中租赁期满双方对继续履行均有异议，因此上诉人主张租金及占用使用费无合同及法律依据。二、上诉人主张的租金占用使用费、违约金及损失系重复主张，并且上诉人并未举证证明导致其实际损失发生的数额，也未举证证明损失与被上诉人的违约产生因果关系。但一审法院却据此支持了59200元损失，已经兼顾了上诉人的公平利益，被上诉人虽未提出上诉，但需要表明的是被上诉人并非认可该判决数额所依据的事实内容。三、双方租赁合同期满，上诉人应当提前充分预料到合同期满所产生的后果，并且应当有义务防止损失的扩大。根据合同法119条上诉人不得就扩大的损失向被上诉人主张权利。综上所述，上诉人的上诉主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，已兼顾上诉人的公平利益，应当驳回上诉，维持原判。

青岛昆泉建设工程有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令**向青岛昆泉建设工程有限公司支付租金、违约金及青岛昆泉建设工程有限公司的损失共计374388元，分别为自2017年10月1日至2018年8月1日的租金251583元，截至起诉之日**逾期支付租金的违约金71997元，因**延期腾房导致青岛昆泉建设工程有限公司的损失50808元。2、本案的诉讼费由**承担。事实与理由:2009年6月23日，青岛昆泉建设工程有限公司、**签订《房屋租赁合同》，约定**承租青岛昆泉建设工程有限公司所有的位于青岛市黄岛区网点，房屋面积约1000㎡。租赁期限自2009年10月1日起至2017年9月30日。租赁合同到期，双方未能对续租及新租期内的租金达成一致，**继续使用房屋，双方形成不定期租赁关系。2018年3月15日，青岛昆泉建设工程有限公司向**发出《解除合同通知函》告知**解除双方的不定期合同并要求**于2018年4月14日腾出房屋，但**一直拖延腾房，直至2018年4月20日，**仍未迁出房屋，青岛昆泉建设工程有限公司向**发出《最后一次腾房通知》，要求其迁出房屋，并告知自2018年4月15日起**未腾房期间按照青岛昆泉建设工程有限公司与新租客的租金1.6元/平方米/天收取租金。直至2018年5月23日，**腾出一半房屋，2018年8月1日**将房屋全部腾出。**尚欠青岛昆泉建设工程有限公司自2017年10月1日至2018年8月1日的房租，共计251583元，截至起诉之日的逾期支付租金的违约金71997元。因**延期腾房导致青岛昆泉建设工程有限公司未能按照约定日期2018年4月15日向新租户交付房屋，造成逾期交付房屋违约金50808元。经青岛昆泉建设工程有限公司屡次催促，**至今未付。案件审理过程中，青岛昆泉建设工程有限公司变更诉讼请求为:2017年10月1日至2018年8月1日的租金和房屋占用费共计246059元，截至2019年6月10日**逾期支付租金和房屋占用费的违约金129312元，因**延期腾房导致青岛昆泉建设工程有限公司的损失59200元。

**一审中辩称，青岛昆泉建设工程有限公司诉讼主体错误，双方签订的租赁合同出租方为青岛经济技术开发区建筑安装工程总公司，青岛昆泉建设工程有限公司并不是合同签订的相对方，不具有本案诉讼主体资格，青岛昆泉建设工程有限公司起诉要求支付租金已过诉讼时效。双方签订了8年的租赁合同，租赁合同于2017年9月30日到期，自2017年10月1日，双方并未再次签订租赁合同，对租金和支付期限也并未进行约定，因青岛昆泉建设工程有限公司对租金价格上涨，**不同意，并且**于2017年下半年被公安消防部门以消防验收不合格为由处以停业整顿的行政处罚，**才得知青岛昆泉建设工程有限公司交付的出租房屋不具备消防验收合格条件，致使不能实现合同目的，因此在双方租赁合同到期后，**不再续租，双方于2017年10月1日租赁关系终止。另外，如果拖欠租金属实，青岛昆泉建设工程有限公司应当及时催告**交付租金，但并未催告，对租金的数额也并未确定，因此并不存在拖欠租金的事实，青岛昆泉建设工程有限公司诉请支付的租金及逾期违约金和腾房损失的主张并无事实合同依据，应不予支持。租赁期满，**不再续租，青岛昆泉建设工程有限公司于双方租赁合同期满后将涉案房屋另行出租给案外人，实际上租赁关系也已经合作终止，青岛昆泉建设工程有限公司应当归还**交付的定金5000元。青岛昆泉建设工程有限公司追加的违约金及损失没有事实根据和法律依据，**于合同终止后不再续租，不存在违约也不存在损失的事实，即使有违约，青岛昆泉建设工程有限公司也有义务防止损失扩大。并且根据合同法规定，违约金和损失不能并存，违约金也不得超过合同标的额的30％。关于违约金，合同到期后，双方并未约定租金数额，根据双方交易习惯，在合同期开始前先付租金后承租，青岛昆泉建设工程有限公司也未对拖欠的租金进行催告。即使违约属实，合同约定的每日千分之一的违约金过高，超过了年利率24％。关于损失，赔偿损失与违约行为应当具有因果关系，并且根据青岛昆泉建设工程有限公司的主张，青岛昆泉建设工程有限公司认为给青岛昆泉建设工程有限公司造成的损失数额为59200元，青岛昆泉建设工程有限公司增加后的违约金数额应以不超过实际损失为限，增加违约金后，又请求**赔偿损失的，不应当支持。另外青岛昆泉建设工程有限公司主张的损失和按照1.6元/平/天计算的房屋占用费属于逾期利益，没有合同依据也不应当支持。

一审法院认定事实如下:2009年6月23日，青岛经济技术开发区建筑安装工程总公司与**签订《房屋租赁合同》，约定，将位于青岛开发区，使用面积约1000平方米租赁给**，租赁期共8年，自2009年10月1日至2017年9月30日。承租方逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金按租金的1‰天计算。2018年3月15日，青岛昆泉建设工程有限公司在出租房屋处张贴《房屋租赁合同解除通知书》，告知**，青岛昆泉建设工程有限公司于2018年3月15日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求**于2018年4月14日前迁出租赁房屋，并结清租金、违约金、水、电、物业管理费等相关费用。2018年4月20日，青岛昆泉建设工程有限公司出租房屋出张贴《最后一次腾房通知》要求**搬离出租房屋，要求**于2018年4月22日前搬离房屋，以及截至2018年4月22日，**应支付青岛昆泉建设工程有限公司2017年10月1日至2018年4月14日的租金共计121692元，2018年4月16日至2018年4月22日的租金11200元，截至2018年4月22日逾期支付租金的违约金28554.33元。青岛昆泉建设工程有限公司提交其与案外人张守建的《租赁协议》一份，约定将涉案房屋于2017年11月18日起交给张守建装修，装修期三个月免房租，租赁期限为10年，从2018年2月18日至2028年2月17日止。第一年、第二年、第三年租赁费为1.65元/㎡/天。青岛昆泉建设工程有限公司提交其与案外人张义的《租赁协议》一份，约定青岛昆泉建设工程有限公司涉案房屋于2018年4月15日起将房屋交给张义进行装修，装修期三个月免房租，租赁期为9年，从2018年7月15日至2027年7月14日止。第一年、第二年、第三年的租赁费为1.6元/㎡/天。青岛昆泉建设工程有限公司提交其与案外人张义与2018年8月10日签订的《补充协议》一份，内容为，由于原承租方逾期腾房，致使青岛昆泉建设工程有限公司于2018年5月23日将租赁房屋的一半交付给张义，于2018年8月1日将租赁房屋全部交付。因此双方将装修期限变更为自2018年5月23日至2018年9月30日。租赁期限自2018年10月1日起算。张义不再追究青岛昆泉建设工程有限公司迟延交付的违约责任。庭审中，青岛昆泉建设工程有限公司主张**将涉案房屋的钥匙于2018年5月23日给了新租客，**主张其已将涉案房屋的钥匙于2017年10月份给了青岛昆泉建设工程有限公司一位姓薛的工作人员。青岛经济技术开发区建筑安装工程总公司改制变更为青岛昆泉建设工程有限公司。

一审法院认为，本案争议的焦点问题是，青岛昆泉建设工程有限公司、**双方在租赁合同到期后，**是否仍占用了青岛昆泉建设工程有限公司的房屋。青岛昆泉建设工程有限公司主张**将涉案房屋的钥匙于2018年5月23日给了新租客，但其物品仍占用房屋的一半，直至2018年8月1日才将房屋全部交还给青岛昆泉建设工程有限公司。**主张其已将涉案房屋的钥匙于2017年10月份给了青岛昆泉建设工程有限公司一位姓薛的工作人员，对此双方均无证据证实。通过青岛昆泉建设工程有限公司提交的照片和视频资料可见，在青岛昆泉建设工程有限公司拍摄照片和视频时**已经不在租赁房屋处经营，且通过青岛昆泉建设工程有限公司提交的两份租赁协议来看，青岛昆泉建设工程有限公司已将涉案房屋另行出租，关于涉案房屋内青岛昆泉建设工程有限公司认为仍有**的部分物品占用空间的问题，一审法院认为，在双方租赁合同关系终止后，**有义务将自己的物品从出租房屋中清空，在**怠于履行该义务的时候，青岛昆泉建设工程有限公司应采取措施防止损失扩大。关于青岛昆泉建设工程有限公司主张的租金、违约金以及损失属于重复主张，综合案件情况，一审法院认为，**应支付因逾期腾房给青岛昆泉建设工程有限公司造成的损失，即延长新租客37天装修期的损失59200元。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、**于判决生效后十日内支付青岛昆泉建设工程有限公司逾期腾房损失59200元；二、驳回青岛昆泉建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7819元（青岛昆泉建设工程有限公司已预交），由**负担1090元，青岛昆泉建设工程有限公司负担6729元。

二审中上诉人提交以下证据：上诉人代理人高博与涉案房屋的物业管理公司工作人员温琳2018年4月28日至5月2日的微信往来图片六张。证据二，租赁房屋照片三张，该照片为证据一种微信聊天记录中传输的照片。证明涉案房屋直至2018年4月29日仍由被上诉人经营使用。被上诉人直至后认为:对上述证据的真实性均不认可，拍摄场地并不确定为被上诉人场地，拍摄时间也并未显示实际的拍摄时间，更不能证明被上诉人在合同期满仍然继续经营和承租。聊天记录的对话人员身份无法确认，被对话人并非被上诉人本人。并且聊天记录的内容难以反映与本案具有直接关联性，不能证明上诉人仍然继续经营。本院经审查认为，结合二审中被上诉人陈述：“2017年10月被上诉人将房屋钥匙交接给上诉人相关工作人员，没有相关证据。当时也没有人跟我方确认场地的情况，交钥匙时搬了一部分，没有搬全”，本院依法对该证据的真实性予以认可，同时确认截止2018年4月29日，涉案房屋中仍由被上诉人部分物品占据。

二审另确认，上诉人与案外人张守建签订的《租赁协议》中的标的房屋并非本案涉案房屋。

二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于，被上诉人占用使用涉案房屋的时间以及其是否应向上诉人交纳房屋占用使用费。本院认为，涉案租赁合同到期后，双方未续签新的租赁合同，且双方对签订新的租赁合同未能达成一致，因此被上诉人应及时将房屋腾让交还给上诉人。未能及时腾还应及向上诉人支付房屋占用使用费并赔偿逾期腾让的损失。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于房屋腾让的时间，被上诉人作为腾让的义务方应承担举证责任。现被上诉人主张其于2017年10月交还房屋钥匙，但并未提交证据予以证明，且被上诉人自认交还钥匙时未完全搬完屋内物品，同时无法举证证明其实际完全腾让房屋的时间，被上诉人应承担举证不能的后果。因此，本院对其主张的2017年10月腾让房屋的主张不予认可。依据上诉人一审、二审提交的证据可以证明，截至2017年4月，涉案房屋中仍被被上诉人物品占用。上诉人自认2018年5月23日将涉案房屋钥匙交付给新租客，本院依法认定双方的房屋交接时间为2018年5月23日。上诉人主张的5月23日交付一半房屋，剩余于2018年8月1日交付，因缺乏证据予以证明，本院不予支持。

依据原租赁合同的约定，2016年10月1日至2017年9月30日的租金为225471.40元，虽然原租赁合同租金每年有变化，但原租赁合同到期后双方未签订新的租赁合同、未对新的租金达成一致，故本院对占用使用费的计算标准按照原租赁合同最后一期租金的数额作为计算依据。从2017年10月1日至2018年5月23日共计234天，故房屋占用使用费为225471.4÷365×234=144549元。

被上诉人主张房屋占用使用费及未腾让给上诉人造成的损失构成重复主张，对此本院认为被上诉人的该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持：被上诉人辩称“双方合同2017年10月1日到期，根据交易习惯先付租金后承租，上诉人也认可双方合同到期后对后续租金标准未能达成一致，可见双方并未达成继续履行合同的合议”。据此，被上诉人明知租赁期间已于2017年10月1日届满，被上诉人负有将租赁房屋返还被上诉人的义务，却仍然占有、使用租赁房屋，被上诉人应当支付自从2017年10月1日至2018年5月23日期间的房屋占有使用费。自2018年5月23日开始，上诉人与新租客的租赁合同正式履行，但因被上诉人迟延交付，导致上诉人与新租客约定的免租期与原合同相比，增加了37天（原免租期自2018年4月15日至2018年7月5日共91天，新的免租期自5月23日至9月30日共130天，实际增加39天，但一审认定37天双方均未上诉故二审以37天为准），该37天的租金损失，无论是被上诉人还是新租客，均未向上诉人以支付租金或者房屋占有使用费的方式予以弥补，该损失系被上诉人造成，应由被上诉人负担，因此不构成重复主张。

被上诉人主张涉案房屋不符合消防验收条件、不应支付占用使用费的主张，本院认为，因被上诉人未提出具体损失数额及抵扣主张，本院不予支持。

上诉人主张的违约金以及损失属于重复主张，一审仅支持损失费用认定正确。

关于定金5000元，被上诉人一审中主张予以扣除，但一审未予扣除处理有误，但双方对此均未提起上诉，本院二审中依法不予处理。

综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：

一、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0211民初7312号民事判决书第二项。

二、维持山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0211民初7312号民事判决书第一项。

三、**于判决生效后十日内支付青岛昆泉建设工程有限公司房屋占用使用费144549元。

四、驳回青岛昆泉建设工程有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7819元（青岛昆泉建设工程有限公司已预交），由**负担3666元，青岛昆泉建设工程有限公司负担4135元。二审案件受理费6916元，由青岛昆泉建设工程有限公司负担2853元，**负担4063元。

本判决为终审判决。

审判长　　王颖颖

审判员　　张晓华

审判员　　于　梦

二〇二〇年六月二十八日

法官助理   徐  鹏

书记员    王若怡