山东泉龙建材有限公司、山东某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终10984号 上诉人（原审被告）：山东泉龙建材有限公司，住所地济南市。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东**实业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-804。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：**，山东公孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东公孚律师事务所律师。 上诉人山东泉龙建材有限公司（以下简称泉龙公司）因与被上诉人山东**实业有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2021)鲁0191民初3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 泉龙公司上诉请求：1、依法撤销济南高新技术产业开发区人民法院作出的(2021)鲁0191民初3749号民事判决书；2、依法改判驳回**公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审。3、本案一审、二审案件受理费、保全费均由**公司负担。事实和理由：一、**公司存在欺诈，不具备出租涉案房屋的主体资格。其在一审中的诉求属于掠夺国家资源，严重违反法律规定甚至是犯罪行为。一审判决泉龙公司向**公司支付房屋占有使用费严重违反法律规定且涉嫌帮助国有资产流失。请求二审法院依法保护国有资产，避免国有资产流失进而给国家造成经济损失。涉案房屋实际上是**存出租给泉龙公司。泉龙公司与**公司的法定代表人***是什么关系泉龙公司不清楚，泉龙公司从未与***打过交道，也未直接向**公司支付过房租。泉龙公司基于对**存的信任，于2017年6月租赁的涉案房屋。当时**存告知泉龙公司，房屋是其自有，将房屋分割后，分别向外出租。同时还告知泉龙公司在涉案房屋经营能够享受高新区优惠政策。泉龙公司声称**公司也是其自己的公司，便以**公司的名义与泉龙公司签订的《厂房租赁合同》。但实际支付房租时，又不让泉龙公司支付给**公司，而是指定不同的个人账户让泉龙公司支付房租。2020年下半年，济南高新区智能装备产业发展中心工作人员来到工业园区，通知泉龙公司因产业不符合政策要求泉龙公司搬离。泉龙公司找到**存，得知涉案房屋属于济南高新技术产业开发区管理委员会所有。2013年3月26日，济南高新技术产业开发区管理委员会与山东动之美体育产业股份有限公司签订《项目进区协议》(济高项目【2013】27号)及补充协议。后动之美公司未按照协议约定进行生产经营，而是将高新区管委会园区房屋分割开后向外出租**。济南高新区智能装备产业发展中心系济南高新技术产业开发区管理委员会下属单位，陆续以房屋产权人身份要求泉龙公司搬离涉案房屋。后涉案房屋停水停电不能使用，给泉龙公司造成重大经济损失。济南高新区智能装备产业发展中心工作人员声称从未授权任何单位任何人向外出租房屋，与**公司更未有任何合同关系。对上述经营损失及搬家损失不负责。因**公司不是涉案房屋产权人，且高新区对其与泉龙公司所签订的《厂房租赁合同》不予追认，故泉龙公司在后期未再向**公司支付房租。现一审法院基于合同相对性判决泉龙公司向**公司支付房屋占有使用费，严重违反法律规定。房屋占有使用费只有房屋所有人可以收取，**公司未得到房屋所有人高新区管委会的同意即向外出租房屋，属于侵权，无权向泉龙公司收取房屋占有使用费。且，涉案房屋属于国有资产，即便泉龙公司需要支付占有使用费，也应向高新区管委会支付，而不是向**公司支付。 二、一审法院明知泉龙公司经营地址即为涉案房屋，却未向泉龙公司送达开庭传票等案件材料，致使本案缺席审理，剥夺了泉龙公司参与法庭调查及法庭辩论的权利。程序公正才能保证实体公正。本案系租赁合同纠纷，泉龙公司租赁房屋即为经营使用，并不存在无法送达的情况。一审法院仅向泉龙公司注册地址邮寄送达显然不合情理。虽然法律规定可以向当事人注册地邮寄送达，但在注册地无法送达的情况下，在涉案租赁合同上有泉龙公司的经营地址，为什么不往经营地址邮寄或由工作人员跑一趟?这是不是说明一审只顾走形式而不想办法解决问题?泉龙公司得知本案已经开庭后，多次找到一审法院要求再次开庭并递交相应资料，一审法院以不合规定为由拒绝开庭。看似合法，实则与法律规定的精神和国家提倡的法制不符。基于此，泉龙公司请求二审法院将本案发回重审。 三、为便于查清案件事实及涉案合同效力，本案应追加涉案房屋所有人济南高新技术产业开发区管理委员会参加诉讼。一审法院已经查明涉案房屋并非**公司所有，那么涉案房屋是否有规划许可应依法追加所有人高新区管委会查明，而不是仅凭**公司的一句话就认定涉案房屋无规划许可，否则将会给高新区管委会带来麻烦。另，涉及到泉龙公司与**公司签订的《厂房租赁合同》效力问题，亦应追加房屋所有人参加诉讼。房屋所有人予以追认则合同有效，不追认则合同无效。 四、一审判决泉龙公司向**公司返还房屋无事实和法律依据。判决泉龙公司支付**公司诉讼财产保全责任险保险费1020元超出**公司诉讼请求。因**公司并非涉案房屋所有人，在房屋所有人已经出面干预泉龙公司租赁房屋的情况下，同时在房屋所有人不认可**公司向外出租房屋的情况下，**公司无权向泉龙公司主张权利。一审判决返还房屋及支付占有使用费缺乏事实和法律依据。 **公司辩称，一、**公司对案涉厂房的管理和使用有合法的权利来源。2014年10月1日，**公司与山东动之美体育产业股份有限公司签订《厂区托管经营协议》，双方约定由**公司代为管理案涉厂房（包括厂区维护、建设、维修、安全等事宜），以厂房出租所得费用用于厂区实际运营管理，以保证该厂区的处于适合使用的状态，待完成招拍挂工作后，便于产业政策的落地实施。倘若没有**公司的管理，案涉厂房早已失去使用价值。 二、该协议虽名为租赁合同，其实质应为物业管理合同，**公司通过对外出租所得租金性质上更偏向于物业服务管理费，泉龙公司实际享受了**公司提供的服务，应向泉龙公司按照约定交纳费用。 三、两份《厂房租赁合同》是泉龙公司与**公司之间的真实意思表示，对双方具有约束力。2017年双方自签订合同之日起，**公司依约全面履行合同，泉龙公司却迟延履行或者不履行合同约定的给付租金的主合同义务。再者，泉龙公司所述**公司将案外自然人的账户作为收款账户的事实并不影响该款项的性质，且**公司认可泉龙公司向自然人所转款项为其管理案涉厂房的相应对价，泉龙公司所述没有事实依据，合同无效不能成为泉龙公司拒绝交纳管理费的抗辩理由。 四、一审程序合法。1.在2021年9月8日开庭时，一审法院已经通知泉龙公司原法定代表人***且其到庭应诉，但其当庭未携带泉龙公司的书面授权委托材料，对此法官明确告知其提交泉龙公司的委托代理手续和以公司的名义提交答辩状。而泉龙公司在法官释明的情况下，并未出具前述材料则应视为泉龙公司一审中未到庭答辩，不存在程序上的错误。 2.根据最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第九条规定，依第八条仍不能确认送达地址的，法人以其工商登记住所地为送达地址。泉龙公司注册地址变更却未及时进行工商登记，是其自身过错导致“送达不能”。因此，向泉龙公司登记地址送达程序合法。 五、如泉龙公司对案涉厂房不具有建设规划许可证的事实持怀疑态度，其可以通过向相关部门调查核实，且租赁合同法律关系不存在法定突破合同相对性的情形，**公司提供厂房及管理服务，泉龙公司理应支付相应对价，合法合情合理。 综上，一审事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉请求。 **公司向一审法院起诉请求：1.判令解除**公司、泉龙公司分别于2017年6月15日、2020年5月1日签订的两份《厂房租赁合同》；2.判令泉龙公司将案涉厂***并交还**公司；3.判令泉龙公司向**公司支付自2019年7月1日至2021年6月30日的房屋租金671000元及逾期利息143451.8元（自2019年6月1日起至2019年8月19日，按年利率24%计算为76858.3元；自2019年8月20日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，暂计算至2021年5月19日为66593.5元，合计利息为143451.8元）；4.判令泉龙公司按照年租金441000元/年的标准向**公司支付房屋占用使用费及利息（自合同解除之日起至房屋实际返还之日止计算占用使用费；以全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率标准为基础，加计50%计算利息）；5.本案诉讼费、保全费等由泉龙公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月5日**公司与泉龙公司签订《厂房租赁合同》，**公司将坐落在济南高新区春晖路与科远路交叉口战略性新兴产业园东西向车间内东北角4032平方米厂房出租给泉龙公司使用，租期自2017年7月1日至2020年6月30日，双方约定租赁期内租金为400000元每年，租赁期满续签合同为每年租金额递增5%。2020年5月1日，双方再次签订《厂房租赁合同》，约定泉龙公司继续承租**公司的上述4032平方米厂房，租赁期限为2年，自2020年7月1日至2022年6月30日，第一年租金为441000元（2020年6月1日前支付），第二年租金为441000元（2021年6月1日前支付）。合同签订后**公司按约交付了房屋，至本案审理时，泉龙公司一直占有使用涉案房屋。泉龙公司已支付租金117万。本案审理中，**公司确认案涉厂房未取得建设工程规划许可证或不动产权属证明。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉厂房未能取得建设工程规划许可证，泉龙公司与**公司于2017年6月5日与2020年5月1日签订的厂房租赁合同属于无效合同。因双方合同无效，出租人有权要求承租人腾空并返还房屋，故对**公司要求泉龙公司将案涉厂***并交还的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于**公司对租金的主张，一审法院认为，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，**公司实际交付了房屋，泉龙公司亦实际使用了涉案房屋，**公司主***公司按照双方合同约定的租金价格支付占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据**公司提交的对账信息，截止2021年6月30日，泉龙公司实际支付房屋租金117万元。泉龙公司提交了电子商业承兑汇票复印件与聊天记录，但未提交其他背书及承兑的证据，一审法院对此不予认可。泉龙公司应付租金为164.1万元，尚欠房屋租金471000元。一审法院认为泉龙公司应按照双方合同约定的租金标准支付2021年6月30日前的占有使用费471000元，并自2021年7月1日起继续按照441000元每年的标准支付占有使用费至实际返还房屋之日。 **公司支出的诉讼财产保全责险保险费1020元，系为实现其权利支付的必要费用，一审法院对其主张予以支持。 泉龙公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，应承担相应不利后果。 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、泉龙公司于判决生效之日起十日内清空并返还**公司位于济南高新区春晖路与科远路交叉口战略性新兴产业园东西向车间内东北角4032平方米房屋；二、泉龙公司于判决生效之日起十日内支付**公司2021年6月30日前的房屋占有使用费471000元及2021年7月1日之后的占有使用费（以441000元每年标准，自2021年7月1日起计算至实际返还之日止）；三、泉龙公司于判决生效之日起十日内支付**公司诉讼财产保全责险保险费1020元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5972元，由**公司负担2518元，由泉龙公司负担3454元；案件保全费4770元，由**公司负担2127元，由泉龙公司负担2643元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。另查明，一审庭审中，**公司明确其诉讼请求第五项包括受理费5972元，保全费4770元，保全保险费1020元。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1、**公司是否为合同当事人；2**公司主***公司返还房屋并支付占有使用费应否支持。3、一审法院审理程序是否合法。 一、关于合同主体认定问题。涉案《厂房租赁合同》由出租方**公司及承租方泉龙公司签字**。泉龙公司是否向案外人支付租金，并不影响合同主体的认定。故根据本案事实，应当认定**公司与泉龙公司系合同当事人。泉龙公司主张其实际与案外人订立房屋租赁合同没有充分证据证明，本院不予采纳。 二、关于合同效力及处理问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本案事实，**公司向泉龙公司出租的涉案厂房，现无证据证明已取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设。依照上述规定，双方签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。依据该规定，涉案厂房租赁合同无效，且双方对厂房未取得规划手续或主管部门批准均存在过错。泉龙公司应当向**公司返还涉案厂房，并应支付占有使用涉案厂房期间的占有使用费。**公司与产权方如存在争议可另行处理，泉龙公司因涉案《厂房租赁合同》中产生的损失亦可另行主张，但均不能免除其依法应承担的赔偿责任。泉龙公司主张其不应返还房屋及承担占有使用费于法无据，不能成立。 三、关于一审审理程序问题。首先，本案系合同纠纷，房屋产权人并非必要的共同诉讼人，与本案争议并无直接关联，泉龙公司主张追加房屋产权人参与诉讼于法无据，其以此主张一审法院遗漏诉讼主体不能成立。 其次，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第五条规定，当事人拒绝提供自己的送达地址，经人民法院告知后仍不提供的，自然人以其户籍登记中的住所地或者经常居住地为送达地址；法人或者其他组织以其工商登记或者其他依法登记、备案中的住所地为送达地址。本案中，泉龙公司未向一审法院提供其送达地址，一审法院向泉龙公司工商登记住所地送达开庭传票等诉讼文书，并无不当。泉龙公司关于一审送达程序违法的上诉理由不能成立。 最后，**公司一审庭审中，明确其诉讼请求第五项“本案诉讼费、保全费等由泉龙公司承担”包括受理费5972元，保全费4770元，保全保险费1020元，并提交了其支付保全保险费1020元的相应证据，该费用作为**公司实现债权的支出，一审判决予以支持并未超出**公司诉讼请求范围。泉龙公司主张一审超诉讼请求裁判的上诉理由与事实不符，不能成立。 综上所述，泉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11945元，由上诉人山东泉龙建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　** 二〇二一年十二月三日 书记员　　**