福建艾美百货有限公司、天利仁和物业服务股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民事判决书

(2018)闽06民终2398号

上诉人（原审被告）：福建艾美百货有限公司，住所地福建省安溪县凤城镇联谊街鸿业广场，统一社会信用代码913505247729368379。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：**，男，1978年1月4日出生，系福建艾美百货有限公司员工。

被上诉人（原审原告）：天利仁和物业服务股份有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光南路悦华园10栋40A，统一社会信用代码913506007173968074。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人:***，福建方圆人律师事务所律师。

上诉人福建艾美百货有限公司（以下简称“福建艾美公司”）与被上诉人***和物业服务股份有限公司（以下简称“天利仁和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***美公司的委托诉讼代理人**，被上诉人***和物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福建艾美公司上诉请求：请求撤销漳州市芗城区人民法院作出的（2018）闽0602民初6712号民事判决，依法改判或发回重审；一审、二审的诉讼费用由天利仁和物业公司承担。事实和理由：1、一审法院判决福建艾美公司从2017年12月20日起至2018年8月19日止8个月的商业服务费合计87088元没有事实依据。福建艾美公司已经于2018年3月13日关门停止营业，天利仁和物业公司没有继续为福建艾美公司提供服务，商业服务费只能计算至2018年3月13日。2、一审法院判决按年利率24%计算逾期付款的违约金，该计算标准畸高，不符合公平原则，应当降低。逾期支付商业服务费给天利仁和物业公司造成的实际损失是资金占用的损失，因此违约金的计算只能参照中国人民银行同期贷款利率约4.35%计算，就足以弥补天利仁和物业公司的损失，***美公司愿意按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金。

天利仁和物业公司辩称：1、福建艾美公司拒付商业服务费没有合法依据。双方签订的《商业物业服务管理协议》约定，福建艾美公司将租赁的停车位交由天利仁和物业公司提供商业服务的期限至2026年10月19日，在前述期限前，向物业公司缴付服务费是福建艾美公司的合同义务，福建艾美公司关门停止营业不是免除缴费义务的正当理由，其主张天利仁和物业公司没有继续为其提供物业服务，但并未举证。2、福建艾美公司主张应继续调低违约金，理由不当。福建艾美公司称其违约行为造成天利仁和物业公司的损失仅为存款或贷款利息损失，该理由不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，未考虑福建艾美公司的单方过错，排除了天利仁和物业公司的预期利益等综合因素，不能成立。一审法院将原约定的违约金标准调整为按年利率24%计算，符合法律规定。

天利仁和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令福建艾美公司立即清偿拖欠的商业服务费87088元（2017年12月20日至2018年8月19日）；按日千分之三比率支付逾期付款违约金29784元（暂计至起诉时，实际金额应计至清偿完毕之日止）；2、本案受理费应由福建艾美公司负担。

一审法院认定事实：2012年12月19日，福建艾美公司（乙方）因经营漳州艾美百货商场所需，向厦门鑫鸿琪商业管理有限公司（丙方）（以下简称“鑫鸿琪公司”）租赁悦华城市广场地下负一层面积813.57平方米的场地，***和物业公司（甲方）作为悦华城市广场项目物业服务单位与福建艾美公司及鑫鸿琪公司三方经协商后签订了《商业物业服务管理协议》，协议约定（摘要）：1、甲方向乙方提供商业服务，乙方在租赁期间按照约定向甲方交纳商业服务费，服务期限从2012年12月20日起至2026年10月19日止；2、具体商业服务费按不同期间分别计算支付，其中，2017年10月20日至2019年10月19日期间，商业服务费的单价为13.38/月/平方米，每月计10886元；4、商业服务费根据先交费后服务的原则，按季度交纳。乙方应于上一季度届满前15天支付本季度的服务费，乙方逾期支付商业服务费的，每逾期一天，乙方应按所应支付费用的千分之三支付违约金。2016年1月7日，天利仁和物业公司与福建艾美公司及鑫鸿琪公司经协商后签署《补充协议书》，协议约定（摘要）：1、甲方同意乙方自2015年12月20日起至2017年12月19日止2年期间内的商业服务费适当予以减免，暂按8.5元/月/平方米收取，2年期间内由原按季度交纳商业服务费改为按月交纳，乙方应每月提前10天支付下个月的商业服务费；2、自2017年12月20日起的商业服务费仍按原协议约定执行。上诉两份协议签订后履行过程中，福建艾美公司向天利仁和物业公司支付商业服务费至2017年12月19日，从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，至2018年8月19日止，拖欠8个月的商业服务费计87088元。

天利仁和物业公司原名为悦华新物业服务有限公司，2016年7月26日变更登记为天利仁和物业服务股份有限公司。

一审法院认为，天利仁和物业公司与福建艾美公司及鑫鸿琪公司于2012年12月19日签订的关于漳州市芗城区悦华城市广场地下负一层场地的《商业物业服务管理协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，各方应当按照协议全面履行义务。按照合同约定，***和物业公司向福建艾美公司提供商业服务，福建艾美公司应按期支付商业服务费。现福建艾美公司从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，至2018年8月19日止，拖欠8个月的商业服务费，按照约定每月应支付商业服务费10886元，8个月的商业服务费为10886元×8=87088元，因此，***和物业公司要求福建艾美公司支付拖欠8个月的商业服务费87088元，予以支持。关于***和物业公司主张的逾期付款违约金，根据合同约定，逾期支付商业服务费的，每逾期一天，福建艾美公司应按所应支付费用的千分之三支付违约金，福建艾美公司辩称天利仁和物业公司诉求的逾期付款违约金太高，请求按照年利率6%之内计付逾期付款违约金，但未提交证据证明其抗辩主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中福建艾美公司逾期支付商业服务费对天利仁和物业公司造成的损失主要为资金占用损失，双方约定的违约金按日千分之三计算过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于法律保护的民间借贷利率、逾期利率不超过年利率24%的规定，逾期支付的商业服务费按照年利率24%支付违约金，符合公平原则。福建艾美公司从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，按照约定福建艾美公司应于上一季度届满前15天支付本季度的服务费，因此，福建艾美公司应自2017年12月6日起计付逾期付款违约金。福建艾美公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、福建艾美百货有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付天利仁和物业服务股份有限公司从2017年12月20日起至2018年8月19日止8个月的商业服务费合计人民币87088元。二、福建艾美百货有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付天利仁和物业服务股份有限公司从2017年12月6日起至清偿之日止的逾期付款违约金。（逾期付款违约金以福建艾美百货有限公司所欠商业服务费按照年利率24%计算）三、驳回天利仁和物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2178元，适用简易程序减半收取1079元，由福建艾美百货有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。

本案二审争议的焦点为：福建艾美公司是否应当支付2018年3月13日至2018年8月19日的服务费？违约金应按何标准计付？对此，本院分析、认定如下：

本院认为，福建艾美公司与天利仁和物业公司、鑫鸿琪公司签订的《商业物业服务管理协议》及《补充协议书》约定：***和物业公司为福建艾美公司提供各项管理及服务，服务期限从2012年12月20日起至2026年10月19日止，协议期间，福建艾美公司应按约向天利仁和物业公司交纳商业服务费，按季度交纳，在上一季度商业服务费届满前15天支付。现合同约定的履行期限尚未届满，双方并未解除《商业物业服务管理协议》及《补充协议书》，租赁物也尚未移交，因此双方应继续依约履行合同义务。天利仁和物业公司仍在正常经营并提供相应的物业服务，福建艾美公司未提供证据证明天利仁和物业公司没有提供物业服务，仅以自己已停业关门为由拒交2018年3月13日至2018年8月19日的商业服务费，没有合同及法律依据，不能成立。福建艾美公司交纳商业服务费至2017年12月19日止，自2017年12月20日起欠付商业服务费。一审法院判令其应支付自2017年12月20日起至2018年8月19日止共计8个月的商业服务费，合法有据，应予以维持。

福建艾美公司对违约事实及违约金的起算点并无异议，仅对违约金的计算标准有异议。原合同约定的违约金计算标准为每逾期一天，按所应支付费用的千分之三支付违约金，一审法院依据福建艾美公司关于应将违约金计算标准调整为按年利率6%计算的书面答辩意见，并在综合考量合同履行情况、当事人过错、预期利益等情形下，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于法律保护的民间借贷利率、逾期利率不超过年利率24%的规定，将违约金标准下调为按年利率24%计付，符合公平原则，并无不当。福建艾美公司上诉主张应将违约金标准下调为按年利率6%计算，理由不当，不予支持。

综上所述，福建艾美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2178元，由福建艾美百货有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十月三十日

法官助理***

书记员***

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。