郴州市湘安建筑工程有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖南省宜章县人民法院 民事判决书 （2023）湘1022民初667号 原告：郴州市湘安建筑工程有限公司，住所地湖南省安仁县城关镇校园巷25号，统一社会信用代码91431028666335894M。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖南瀛森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南瀛森律师事务所律师。 被告：***，女，1983年10月26日出生，汉族，户籍湖南省宜章县。 委托诉讼代理人：***，湖南常邦律师事务所律师。 第三人：郴州市融汇房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路万兴市场5栋10A18号房，统一社会信用代码9143100057025896X6。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1975年8月4日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系公司综合部部长。 原告郴州市湘安建筑工程有限公司（以下简称“湘安建筑公司”）与被告***、第三人郴州市融汇房地产开发有限责任公司（以下简称“融汇房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年4月6日立案受理后，于同年6月1日依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。为进一步查明案件事实，本院依职权追加第三人融汇房地产公司参加诉讼，并于同年6月7日以本案案情复杂、争议较大为由裁定将本案转为普通程序，于同年6月20日第二次公开开庭进行了审理。原告湘安建筑公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***，第三人融汇房地产公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘安建筑公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告***于判决后十日内偿还原告湘安建筑公司欠款957334元，逾期付款违约金249690元（暂从2020年9月27日计算至2023年2月27日，之后违约金计算至欠款清偿完毕之日止），以上金额共1207024元；2．判令由被告***承担本案的诉讼费、保全费、担保保险费用。事实与理由：2020年3月，被告***通过原告湘安建筑公司股东介绍，向第三人融汇房地产公司购买位于郴州市××路××栋××号房××号房，两套房均签订了商品房买卖合同。因被告***系原告湘安建筑公司股东介绍购买，享受了内部优惠价格，商品房买卖合同约定，单价为3800元／平方米，房款总金额分别为479940元（1701房）、477394元（1703房），共计957334元，被告***应于2020年7月9日前一次性向第三人融汇房地产公司支付全部购房款。因被告***迟迟不能将两套房的购房款支付给第三人融汇房地产公司，经第三人融汇房地产公司与原告协商后，被告所欠的房款，从原告融汇雅苑主体工程款中予以抵扣，然后将第三人对被告享有的购房款债权转让给原告，就此双方签订了《债权转让协议》，约定第三人融汇房地产公司将其基于购房合同对被告享有全部债权转让给原告，并向被告发出债权转让通知书。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定“债权人可以将债权全部或者部分转让给第三人”的规定，原告从第三人融汇房地产公司受让的债权合法有效，因受让债权而具有原告资格，被告接到债权转让通知书后仍不付款，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 被告***答辩称：一、答辩人***与第三人融汇房地产公司的债权并未到期，被答辩人无权要求答辩人支付欠款及违约金。本案中，由于案涉的郴州市融汇雅苑1栋1701、1703号的房产已处于烂尾状态，暂未达到交付条件。因此答辩人已与第三人融汇房地产公司达成了口头约定，交房交证后才付房款。故答辩人与第三人融汇房地产公司之间的债权并未到期，答辩人依法享有期限利益。既然，基础债权并未到期，那么，债权转让中的债权也未到期，被答辩人无权要求答辩人现在支付欠款及违约金。二、被答辩人湘安建筑公司与第三人融汇房地产公司之间的债权转让合意并未有效通知答辩人，故该债权转让对答辩人不发生效力。答辩人至今并未收到被答辩人湘安建筑公司与第三人融汇房地产公司之间的债权转让通知，故根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条之规定：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”因此，该债权转让对答辩人不发生效力。三、案涉郴州市融汇雅苑1栋1701、1703号的房产由于第三人融汇房地产公司的原因已处于烂尾状态，未达到交付条件，在基础买卖合同关系中第三人对答辩人已构成了根本违约，因此，答辩人与第三人融汇房地产公司之间的债权还处于不确定状态。被答辩人与第三人融汇房地产公司双方在基础债权处于纠纷状态下对其进行转让，明显不符合法律规定，也不合理。综上所述，被答辩人湘安建筑公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。 第三人融汇房地产公司述称：债权转让是真实的，因为被告是通过原告公司股东介绍在融汇房地产公司购买的房子，所以融汇房地产公司多次向被告催缴房款，没有催缴上，就把债权转让给了原告。 查明的事实 根据原告的举证和本院的认证情况，结合原、被告及第三人各方当事人的陈述，本院查明本案事实如下： 第三人融汇房地产公司系位于郴州市××路××房产项目的开发商，将该项目主体工程发包给了原告湘安建筑公司施工建设。在房产开发建设过程中，第三人融汇房地产公司取得商品房预售许可证后，对融汇雅苑房产进行预售以回笼盘活资金。经原告湘安建筑公司的股东介绍，2020年3月23日，被告***与第三人融汇房地产公司签订编号为2014XXXX1703号《郴州市商品房买卖合同（预售）》购买了融汇雅苑1栋17层1703号房产，合同约定房产单价为3800元／平方米，房款总金额为477394元，于2020年3月17日前一次性付清给出卖人，交房时间为2020年6月30日前；2020年7月9日，又签订了编号为2014XXXX1701号《郴州市商品房买卖合同（预售）》购买了1701号房产，合同约定房产单价为3800元／平方米，房款总金额为479940元，于2020年7月9日前一次性付清给出卖人，交房时间为2020年12月30日前。两套房产交房条件均约定为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件且已取得房屋测绘报告。签订合同后，第三人融汇房地产公司到房管部门将融汇雅苑1栋17层1701号、1703号房产网签备案登记在被告***名下。合同约定的支付房款和交房时间期限届满后，被告***未向第三人融汇房地产公司支付1701号、1703号房的房款，第三人融汇房地产公司因资金链断裂，所建房屋现如今未达到合同约定的交付条件未能向被告***交付1701号、1703号房产。第三人融汇房地产公司因无力支付原告湘安建筑公司工程款，双方遂协商以被告***未付的房款抵销工程款，于2022年10月26日签订《债权转让协议》一份，协议载明：第三人融汇房地产公司将其对被告***所拥有的一切权利包括但不限于所欠2套房产购房款本金、违约金、利息、诉讼费及其他所有权益自协议签订之日起转让给原告。原告于2023年3月1日向被告寄出了《债权转让通知书》，但邮件退回，原告主张系被告没有及时取件被退回。原告受让债权后未向被告催讨房款，而是提起本案诉讼要求被告向其支付房款及违约金等。 本案审理过程中，原告称就案涉融汇雅苑房产项目主体工程款已在第三人应当支付其工程款中扣减了受让本案2套房产债权数额，但未提供证据证实。第三人融汇房地产公司陈述融汇雅苑项目的房子目前因资金链断裂造成案涉房产项目无法按期完工，不能确定具体的交房时间。被告***则主张购买的1701号、1703号房产达到交房的条件时才支付购房款。 判决的理由与结果 本院认为，本案立案案由为债权转让合同纠纷，经审理查明，原告湘安建筑公司系基于受让第三人融汇房地产公司对被告***的购房价款债权而享有的本案诉权，现要求被告***履行房屋买卖合同约定的支付房款义务，案由应以第三人融汇房地产公司与被告***之间的房屋买卖合同法律关系定为房屋买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用民法典施行前的法律规定及司法解释。 本案争议焦点为：案涉房屋目前尚未达到交付条件，商品房买卖合同不能全面履行的情形下，第三人融汇房地产公司将商品房买卖合同约定被告***应当支付的价款债权转让给原告湘安建筑公司，且在起诉前没有有效通知到被告债权转让事宜的情况下，起诉被告要求被告支付价款承担违约金，是否符合法律规定，应否支持的问题。对此，本院评析如下： 一、第三人融汇房地产公司将商品房买卖合同约定被告***应当支付的价款债权转让给原告湘安建筑公司的行为效力的认定问题。首先，被告***与第三人融汇房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，合同约定的支付房款和交房期限届满后，双方均未履行各自义务，形成债权债务关系，故第三人融汇房地产公司对商品房买卖合同约定被告***应当支付的价款债权是合法的、真实存在的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”第三人融汇房地产公司对被告***基于商品房买卖合同的债权为普通金钱债权，没有上述法律规定的不可转让情形，故该债权具有可转让性。被告***提出该债权存在纠纷不能转让的抗辩意见，本院不予采纳。综上，第三人融汇房地产公司与原告湘安建筑公司签订的《债权转让协议》合法有效。原告作为受让人，直接向本院提起诉讼，通过本院向被告送达起诉状副本及相关证据材料，客观上已经产生了使被告知晓债权转让的事宜，应当认定债权转让通知对被告产生了法律效力。被告提出其没有收到原告或第三人的债权转让通知因而债权转让对其不发生效力的抗辩意见，本院不予采纳。 二、被告是否享有不安抗辩权，能否抗辩原告要求被告交付房款承担违约金的主张。房屋买卖合同为典型的双务合同，交房和付款互为对价给付义务，约定了履行有先后顺序的，在符合法律规定情形下，后履行一方享有不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”虽然本案《郴州市商品房买卖合同（预售）》中约定付款义务履行在先，交房义务履行在后。在本案审理过程中第三人融汇房地产公司自认融汇雅苑项目的房子因资金链断裂造成案涉房产项目无法按期完工，也不能按期交房。被告***作为购房人有合理理由认为第三人融汇房地产公司丧失或可能丧失履行交付房屋的能力，根据上述法律规定，被告可以中止履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”被告可以向原告主张此不安抗辩权，拒绝履行支付房款义务，被告现逾期未支付房款，不构成违约，不应承担逾期支付房款违约金的责任。 另，原告称就案涉融汇雅苑房产项目主体工程款已在第三人应当支付其工程款中扣减了本案2套房产债权数额，但未提供证据证实，即便属实，由于原告与被告没有代为履行的合意，原告与第三人约定的以房款扣减工程款并非代被告向第三人垫付案涉2套房产房款的性质，对被告没有约束力。 综上，原告请求被告***偿还其欠款957334元，逾期付款违约金249690元（暂从2020年9月27日计算至2023年2月27日，之后违约金计算至欠款清偿完毕之日止）及承担本案的诉讼费、保全费、担保保险费用，于法无据，本院不予支持。 案经本院组织调解未果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第七十九条、第八十条、第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下： 驳回原告郴州市湘安建筑工程有限公司全部诉讼请求。 案件受理费15664元，由原告郴州市湘安建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年七月二十六日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十五条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。