某某、某某等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民终31683号

上诉人（原审原告）：***（曾用名：马凤莲），女，1961年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。

上诉人（原审原告）：***，男，1963年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区。

上诉人（原审原告）：马凤绣，女，1967年5月6日出生，汉族，住广州市越秀区。

上诉人（原审被告）：广东省环境工程装备有限公司，住所地广州市越秀区东风中路318号嘉业大厦25楼。

法定代表人：卢智辉，职务：执行董事。

委托诉讼代理人：陈子杰，该司职员。

委托诉讼代理人：梁慧怡，该司职员。

上诉人***、***、马凤绣与上诉人广东省环境工程装备有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初10656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月30日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。

***、马××、马凤绣上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判：（1）自判决发生法律效力之日起十日内，环境工程装备公司提供必要的证明文件，协助***、马××、马凤绣办理广州市荔湾区光复中路善俗里6号306房的不动产登记手续，将该房屋登记至***、马××、马凤绣名下（该房屋全部产权面积由***、马××、马凤绣占有）。登记费用由环境工程装备公司承担，登记费用以外的税、费、金，由***、马××、马凤绣和环境工程装备公司按国家规定各自承担。（2）确认***、马××、马凤绣拥有该房（即确认涉案回迁房屋超出建筑面积53平方米部分应归属于***、马××、马凤绣，***、马××、马凤绣对环境工程装备公司无结算义务）。2．一审、二审诉讼费用由环境工程装备公司承担。事实及理由：（一）一审认定事实错误。1.一审判决错误解释38号调解书第四条互不补偿条款。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定，结合（89）荔法民字第38号民事调解书第四条：“新、旧房屋产权差价互不补偿”，一审判决认为：该条应结合调解书第三条一并解释，应理解为“新旧房屋同是建筑面积53平方米的，房屋产权差价双方互不补偿”；若将其理解为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，此种理解则有损双方当事人的利益，不符合常理和公平原则。一审上述意思表示解释有误，（1）一审判决将互不补偿的对象“新、旧房屋产权差价”解释为“新、旧房屋在53平方米内的差价”，已经超出前者的最大文义，违反文义解释规则。若按一审判决的理解，在新房面积并非恰好等于53平方米时，双方仍负有多除少补的结算义务，一方仍需就面积差向另一方补偿差价，实则沦为一种“强买强卖”，显然违反第四条的文义。因为该条文义恰恰表明，双方意欲免受差价补偿义务的困扰，目的在于排除差价补偿或结算义务。（2）一审判决的解释将导致第四条的意义尽失。虽然涉案大楼尚未建成，回迁房屋实际面积尚未确定，但是从拆迁实践看，回迁房屋面积与原被拆迁房屋大小不一、存在面积偏差为常态，新房面积与旧房完全等同几无可能。若按一审判决的理解，仅在新房建筑面积恰好是53平方米的前提下，双方才互不补偿，则因为该前提通常难以成立，第四条基本没有适用可能。更何况，在拆迁补偿纠纷中存在增大面积的，拆迁单位本来也只能就增大部分主张结算，而无权就应补偿产权部分（即拆迁户原有部分）主张新旧差价补偿。若按一审判决的理解，双方根本没必要约定第四条。因为即使双方未约定第四条，针对应补偿房屋面积的新旧差价本来就互不补偿，第四条还有什么约定的意义和存在的必要?相比之下，一审判决的解释结论更不符合常理。（3）对第四条互不补偿条款的理解，不能只结合相关条款（第三条）进行解释，还应结合该条款的语境和订立背景进行解释。该条款订立时生效的《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》（1984年）第十七条规定：“拆迁城镇单位的公有房屋和有合法产权的私人房屋，其产权处理和产价补偿，按下列规定办理：一、拆除有合法产权的私人房屋，必须按市、县人民政府核定的统一产价标准，合理评定，计算产价，由用地单位补偿给业主。如业主要回房屋产权的，用地单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，补回房屋的产价，按市、县人民政府核定的统一产价标准计算，由业主按百分之七十付给用地单位，双方结算差价，多除少补。”因此，（88）穗房仲字0194号仲裁书才确定补偿方案为“双方交换产权时，新楼建筑面积每平方米按规定的统一产价180元七折与估定的旧房价4724.12元结算差价，多除少补”。但是，38号调解书第四条恰恰表明双方有意变更仲裁书的上述内容，双方明确约定排除多除少补的差价补偿义务。因此，将38号调解书第四条解释为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，更加符合条款订立的背景和订立时当事人的真意，即排除差价补偿义务，新旧房屋直接互易，双方无需另行结算。（4）将38号调解书第四条解释为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”更符合公平原则和诚信原则。一审判决认为此种理解将有损环境工程装备公司或马***、马××、凤绣的利益，并不正确。原因在于，房屋的价值并非完全由面积大小决定，毋宁还受到其他多种因素综合影响。故《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》第十七条规定的结算方案并不以增大面积作为差价补偿的根据。因此不能认为，如果双方互不补偿，新房面积大于旧房将必定损害环境工程装备公司利益，或小于时必定损害马***、马××、凤绣利益。新房建筑虽然面积大于旧房，但是因为新房区位、结构不佳，价值反倒可能比旧房更低，而本案正属此种情形：环境工程装备公司补偿马***、马××、凤绣的涉案306房为违章建筑，系仓库改造成的住宅，没有阳台。在区位上，回迁房又并非如约定的靠马路的第一栋而是第二栋，环境工程装备公司己严重违反补偿方案。又据所谓的“测绘”，回迁新房有约11平方米的分摊面积（分摊率偏高），实用面积仅约48平方米，而马***、马××、凤绣原有的旧房则全是实用面积。况且，环境工程装备公司作为回迁房的建设单位．有权选择一间自认与马***、马××、凤绣原有旧房面积和价值相当的新房作为补偿。争议条款本身就是双方事前对新旧房屋差价风险的一种自愿分配。而环境工程装备公司可以通过行使选择权将差价风险控制在合理范围，因此将争议条款解释为新旧房屋直接互易，对其而言亦难谓有失公平。至于38号调解书第三条规定“环境工程装备公司应补偿给马***、马××、凤绣房屋的建筑面积为53平方米”，则应解释为对环境工程装备公司选择权的一种限制：补偿的基准为53平方米，只要环境工程装备公司选择的回迁房面积不过分偏离53平方米，且质量与旧房大体一致，即符合诚信原则。故，新旧房屋直接互易不仅符合公平原则，也是双方意思自治的体现，同时亦符合拆迁实践中的惯常做法。因此，一审判决在解释争议条款时，尚未综合考虑文义、体系、历史、行为性质和目的、习惯及诚信原则等解释因素，缺乏事实和法律依据。争议条款应解释为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，新旧房屋直接互易，双方互不负有结算或差价补偿义务。故应依法确认涉案回迁房屋超出建筑面积53平方米部分应归属于马***、马××、凤绣。一审判决的解释结论实则肯定了环境工程装备公司对互不补偿约定的反悔行为，明显不当且有违诚信原则，应依法更正。2.一审判决认定“经广州市房地产测绘所测绘，涉案房屋的建筑面积为59.6552平方米”，进而认定增大面积为6.4552平方米，缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条第一款规定，涉案房屋面积大小的根据是不动产登记而非测绘图。在涉案房屋尚未办理不动产登记，没有房地产权属证书的前提下，一审判决仅以测绘图为由认定增大面积事实，缺乏事实和法律依据。更何况，环境工程装备公司并未提供测绘图原件，庭审质证时马***、马××、凤绣也多次表明对该测绘图不予认可。（二）一审判决违反辩论原则和处分原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款规定，在一审法庭辩论阶段，双方仅就“涉案房屋办证时到底是全部办在马***、马××、凤绣名下还是跟环境工程装备公司共有”这一个争议焦点辩论。但在一审判决中，争议焦点却突然被划分为涉案房屋是否应全部办在马***、马××、凤绣名下的问题和增大面积是否应当归属马***、马××、凤绣的问题。原审并未充分保障马***、马××、凤绣的辩论权。另外，在环境工程装备公司未提起反诉、未请求马***、马××、凤绣就增大面积支付结算款：而仅主张就增大部分形成按份共有的前提下，一审判决径行认定“对于增大的面积，可由双方进行结算”，实无异于使马***、马××、凤绣负有一项结算或补偿差价的义务。一审判决的上述内容违反辩论原则和处分原则，依法应予纠正。

环境工程装备公司辩称，马***、马××、凤绣上诉请求没有事实和法律依据，于情于理于法不合。具体理由如下：（一）事实部分。1.光复中路志公东1××2××3××权属于同一产权人吴桂珍，1986年，其法定继承人李仕芬继承取得前述光复中路志公东1××2××3××产，李仕芬于1988年3月4日办理了新的房地产证书，即广州市房地产管理局核准的光复中路志公东1××50.61平方米的房产证（产权人：李仕芬，房房证字第××号。2.根据1988年7月25日荔湾区人民法院（88）荔法民字第635号民事调解书，光复中路志公东1××李仕芬所有及使用，2××孔合、马玉环、马永锋、马玉蓉、马玉婵、马永辉共同所有，3××郭丽卿、马凤莲、***、马凤绣共同所有，各占三分之一即各50.2平方米。3.1988年12月20日，广州市房地产仲裁委员会作出（88）穗房仲字0194号仲裁书，裁决内容为：环境工程装备公司应在志公东街1-3××地段兴建的新楼第一栋第三层北向方位划出建筑面积53平方米。（含按规定分摊楼梯面积）供郭丽卿户回迁居住，并作为对马***、马××、凤绣的产权补偿。环境工程装备公司同郭丽卿、马***、马××、凤绣交换产权时，新楼建筑面积每平方米按规定的统一产价180元七折与估定的旧房产价4724.12元结算差价，多除少补，郭丽卿、马***、马××、凤绣应于回迁新楼之月起六个月内付清应补差价款，逾期即视为不要回产权，由环境工程装备公司按上述旧房产价款数额付款给马***、马××、凤绣，原作补偿产权的住房改为由郭丽卿、马***、马××、凤绣租用，按本市民用公房住宅租金七折计纳租金，期限七年。郭丽卿、马***、马××、风绣须于办妥产权继承公证手续后，始能办理产权转移登记或领取旧房产价款。4.1989年3月30日，荔湾法院作出（89）荔法民字第38号民事调解书，合法生效民事调解书确定为：环境工程装备公司在光复中路志公东3××屋等地段的新楼建成后，在自编第一幢、第一梯三楼划出建筑面积五十三平方米的一个套间（门口向南，阳台向北，间隔为三房一厅，厅、房面积不少于三十五平方米）安排郭丽卿、马***、马××、凤绣回迁居住，并作为其房屋的产权补偿。5.1991年12月，环境工程装备公司在光复中路地段土地建成综合楼一幢，并安排郭丽卿、马***、马××、凤绣回迁至该楼的光复中路善俗里6号306房。自1991年底搬入后，该房由马***、马××、凤绣占有、使用至今。6.环境工程装备公司与马***、马××、凤绣于1995年10月12日委托市房地产测绘所测绘光复中路善俗里6号306房，以及郭丽卿、马***、马××、凤绣于1996年5月29日提出广州市私有房屋登记申请，都已经分别确认其占有份额为53.20平方米，环境工程装备公司占有面积为6．4552平方米。1996年9月6日，房管部门对环境工程装备公司和郭丽卿等人申请光复中路善俗里6号306房收件登记，并出具了相关收据，作成统字第497490号登记在案。因此，前述按份持有比例和按份共有经广州市测绘所和广州市房管局登记在案确认。7.一审判决书对光复中路善俗里6号306房是环境工程装备公司作为建设方原始取得所有，以及安置按份共有的产权事实认定清楚、正确。（二）法律部分。1.根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第二百九十八条规定，环境工程装备公司享有6.4552平方米的合法房屋产权，受法律保护。2.根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定，环境工程装备公司对外转让持有的6.4552平方米房产的，马***、马××、凤绣仅仅享有同等条件下的优先购买权，其无权“强买强卖”。最后，本案是拆迁补偿合同纠纷，超出产权部分面积是环境工程装备公司所有，不是同一法律关系，现在二审提出确认之诉的新请求，不符合法律规定。3.根据（89）荔法民字第38号民事调解书第四条“新、旧房屋产权差价互不补偿”，结合其第三条规定：“建筑面积五十三平方米（含按规定分摊楼梯面积）安排马***、马××、凤绣户回迁居住，并作为马***、马××、凤绣一方房屋的产权补偿”。本就是安置新房53平方米，旧房原是53平方米，客观属实，一审判决认定“新旧房屋同是建筑面积53平方米的，房屋产权差价双方互不补偿”正确，并符合法律规定和解释规则。马***、马××、凤绣居然主张“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，显属单方片面理解和悖论，既无明确事实又没有法律依据。其企图侵占并取得环境工程装备公司持有6.4552平方米产权，损害环境工程装备公司的国有财产权益，这种不劳而获的不正之风不应受到法律保护。

一审判决后，环境工程装备公司也提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令马***、马××、凤绣承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决判项内容没有事实和法律依据，损害环境工程装备公司的合法财产权利。（一）一审判决查明涉案房屋产权事实清楚。一审判决书载明：“被告在庭审中提供了一份1996年5月29日的《广州市私有房屋及用地登记申请书》，申请书中申请人签章处有“马***、马××、凤绣、郭丽卿”的字样，申请事项中马***、马××、凤绣、郭丽卿占53.2平方米，被告占6.4552平方米。证明原告也认可增大的6.4552平方米应归属于被告。”各自持有按份所有事实清楚。1991年12月，环境工程装备公司在光复中路建成综合楼一幢，上述按份所有的涉案房屋6号306房即处于该幢综合楼，经广州市房地产测绘所测绘，建筑面积为59.6552平方米。环境工程装备公司是涉案房屋所在的综合楼一幢的房屋建设方，环境工程装备公司是原始建设方并取得所有权，而且一审判决已认定6.4552平方米属于环境工程装备公司所有，是环境工程装备公司国有资产。产权事实清楚。一审判决认定产权和（89）荔法民字第38号民事调解书相符合。但是一审判决内容和上述事实不相符。（二）一审判决适用法律不当。1.一审认为：“涉案房屋属于住宅，双方并非亲属关系，若房屋由原、被告共有，不利于双方对房屋进行管理、使用，今后双方仍会面临共有物分割问题。因此，房屋的产权应全部办理在原告名下。”严重损害省国企环境工程装备公司的国有资产的合法财产，没有事实和法律依据。①环境工程装备公司是合法物权人并拥有案涉房屋6.4552平方米的财产。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第二百九十八条，环境工程装备公司享有案涉房屋6.4552平方米的合法物权。首先，回迁按份共有客观普通存在，并非个例。涉案房屋从交房至今二十几年一直由马***、马××、凤绣居住，不影响其对于房屋的使用。其次，涉案房屋一直由其进行使用，不存在不利管理的因素。最后，根据（89）荔法民字第38号民事调解书，双方早已经同意并确认分割完毕，不存在再次分割问题。②根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第三百零五条、第三百零六条规定，环境工程装备公司对外转让自身持有的共有份额6.4552平方米的，马***、马××、凤绣只是享有同等条件下的优先购买权。一审法院判令强制环境工程装备公司享有的涉案房屋的产权过户给马***、马××、凤绣，并为其承担过户环境工程装备公司财产的登记费用，属于“强买强卖”，完全不考虑和保护环境工程装备公司合法物权，是不合理也不合法的，没有任何依据。③一审法院一方面查明了环境工程装备公司持有共有份额，另一方面又判令环境工程装备公司享有的财产过户给马***、马××、凤绣，一审法院认定、处理相互矛盾，适用法律不当。2.一审判决载明：“根据广州市房地产测绘所的测绘，回迁房屋的面积大于应补偿房屋面积6.4552平方米，仅占全部面积约1/10，对于增大的面积，可由双方进行结算”。显属“强买强卖”，一审判决在侵害环境工程装备公司合法财产权利的同时，又存在导致数额较大的国有资产流失的风险，不合法又不合规。因此，一审判决没有事实和法律依据，应依法撤销。

马***、马××、凤绣辩称，请求驳回环境工程装备公司的上诉请求，具体理由如下：（一）涉案回迁306房全部产权面积均应办在马***、马××、凤绣名下，原审处理结果得当，应予维持。（89）年荔法民字第38号调解书是约定双方拆迁补偿权利义务关系的文件，相当于拆迁补偿协议。根据该调解书第三、第四条，双方约定采取产权调换而非货币补偿的形式进行拆迁补偿。据此，环境工程装备公司有义务将回迁房作为一个整体补偿给马***、马××、凤绣，涉案306房全部面积产权均应办在拆迁户名下。环境工程装备公司以增大面积为由，主张就增大面积部分与马***、马××、凤绣形成按份共有，没有任何合同和法律依据。即使是在一般的拆迁补偿关系中，拆迁单位充其量只能就增大部分主张结算。但根据第38号调解书第四条，双方互不补偿，互不负结算义务，故环境工程装备公司甚至也无权以增大面积为由主张结算权利，要求马***、马××、凤绣补偿。若双方共有涉案房屋，则对共有物的管理、处分、修缮等都需要征求他方共有人的意见。双方之间又不具备亲属关系等共有基础关系。更何况，环境工程装备公司持续不协助办证，在马***、马××、凤绣看来其早已完全失去信用。此次纠纷产生，纯属环境工程装备公司违约回迁，恶意制造增大面积、反悔互不补偿条款导致的结果。一审判决认为“被告作为拆迁单位应将房屋作为一个整体补偿给原告。涉案房屋属于住宅，双方并非亲属关系，若房屋由原、被告共有，不利于双方对房屋进行管理、使用，今后双方仍会面临共有物分割问题”，说理正确、充分，处理结果并无不当，依法应予维持，故涉案306房的全部产权面积应办在马***、马××、凤绣名下。（二）涉案306房全部产权面积办在马***、马××、凤绣名下后，马***、马××、凤绣对环境工程装备公司也不负有结算义务，无需就增大面积补偿环境工程装备公司。1.38号调解书第四条互不补偿条款变更了原仲裁书中规定的补偿方案，双方互不负有结算义务，马***、马××、凤绣无需补偿环境工程装备公司是更为妥当的意思表示解释结论。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定，结合（89）荔法民字第38号民事调解书第四条约定：“新、旧房屋产权差价互不补偿”。一审判决认为：该条应结合调解书第三条一并解释，应理解为“新旧房屋同是建筑面积53平方米的，房屋产权差价双方互不补偿”；若将其理解为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，此种理解则有损双方当事人的利益，不符合常理和公平原则。原审法院实际上采纳了环境工程装备公司的庭审意见，将涉案306房的面积区分为应补偿面积（53平方米）和增大面积（超过53平方米的部分），并肯定了环境工程装备公司对增大面积享有结算权利。但一审判决并未综合运用文义、体系、历史和目的解释方法，得出了错误的解释结论。根据该条款订立时生效的《广州市国家建设征用土地和拆迁房屋实施办法》（1984年）第十七条，采取产权调换形式进行拆迁补偿的，双方结算办法为“补回房屋的产价，按市、县人民政府核定的统一产价标准计算，由业主按百分之七十付给用地单位，双方结算差价，多除少补”，即【新屋面积*统一产价标准（当时为180元／平方米）*0.7】与旧屋评估价之间的差值。因此，（88）穗房仲字0194号仲裁书才确定补偿方案为“双方交换产权时，新楼建筑面积每平方米按规定的统一产价180元七折与估定的旧房价4724．12元结算差价，多除少补”。由此可见，当时规定的差价结算方案，并不单独抽出增大面积部分作为计算基础，而是将旧房与新房作为一个整体，进行差价结算。但是，38号调解书第四条恰恰表明双方有意变更仲裁书的结算方案，双方明确约定“新、旧房屋产权差价互不补偿”，目的在于排除仲裁书中双方多除少补的结算义务。故第四条应正确解释为“以新换旧，且双方互不补差”。但一审判决将涉案306房面积拆分为两部分，将“新、旧房屋产权差价”解释为“新、旧房屋在53平方米内的差价”，既超出条款的最大文义，违反文义解释规则，与当时将房屋作为一个整体进行差价结算的规定不符，是用现在而非历史的眼光解释争议条款。另外，若采纳一审判决的解释结论，双方仍就超出或不满53平方米的部分互负补偿义务，这不仅导致双方约定第四条的意义尽失（即使没有约定，针对应补偿面积的新旧差价本就互不补偿），而且又会进一步产生合同漏洞：双方应按何种标准互相补偿？因此，原审得出的解释结论并不妥当。2.马***、马××、凤绣无需就增大面积部分补偿环境工程装备公司，并不违反公平原则和诚信原则。若采纳马***、马××、凤绣的上诉意见，则马***、马××、凤绣无需就增大面积部分补偿环境工程装备公司，看起来似乎是环境工程装备公司有所吃亏，而白白地将增大面积无偿给了马***、马××、凤绣，不符合公平原则。但事实并非如此：首先，环境工程装备公司作为回迁房的建设单位，对其自身建设的大楼情况最为了解，掌握全部决策信息。其有权选择一间自认与马***、马××、凤绣原有旧房面积和价值相当的新房作为补偿。38号调解书第四条互不补偿条款本身就是双方事前对新旧房屋差价风险的一种自愿分配，而环境工程装备公司可以通过行使选择权将差价风险控制在合理范围。在双方已经明确互不补偿的前提下，若还允许其就增大面积部分主张结算、要求马***、马××、凤绣进行差价补偿，无疑是在诱发道德风险，客观上鼓励了拆迁单位反悔互不补偿的约定，以起到“强卖”增大面积的结果。其次，本次纠纷皆因环境工程装备公司安排给马***、马××、凤绣的回迁房屋有增大面积所导致，其行为己构成违约。参照原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、建设部《商品房销售管理办法》第二十条的精神，房屋建筑面积合理误差范围应在3％以内。而在本案中，根据所谓“测绘”，涉案房屋增大面积为6．4552平方米，误差率己达到6．4552÷53≈12．1％，显然超出合理误差范围。套内面积为48.925平方米，分摊面积为10.7302平方米，分摊系数高达10.7302÷48.925≈21.9％。这正是环境工程装备公司恶意违约所导致的：涉案306房为违章建筑，系仓库违法改建成的住宅，分摊面积和分摊系数均异常地偏高。最后，根据38号调解书第三条，环境工程装备公司应在大楼第一幢、第一梯三楼划出建筑面积五十三平方米的一个套间(门口向南、阳台向北、间隔为三房一厅、厅、房面积不少于三十五平方米)安排马***、马××、凤绣户回迁居住，并作为马***、马××、凤绣房屋的产权补偿。但其安排的涉案306房为违章建筑，系仓库改造成的住宅，没有阳台，又并非如约定的靠马路的第一幢而是第二幢，己严重违反补偿方案。若再肯认环境工程装备公司有权就增大面积主张结算，可以要求马***、马××、凤绣进行差价补偿，不符合公平原则。综上所述，原审认定应将全部面积登记在马***、马××、凤绣名下，处理结果正确，但对38号调解书第四条互不补偿条款解释有误，不当地认定马***、马××、凤绣需就增大面积补偿环境工程装备公司，应依法纠正。

马***、马××、凤绣于2021年9月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.自判决发生法律效力之日起十日内，环境工程装备公司提供必要的证明文件，协助马***、马××、凤绣办理广州市荔湾区光复中路善俗里6号306房的不动产登记手续，将该房屋登记至马***、马××、凤绣名下，该房屋全部产权面积由马***、马××、凤绣占有，马***、马××、凤绣拥有该房。登记所需费用由环境工程装备公司承担；2.环境工程装备公司承担案件的诉讼费用。

一审法院经审理认定事实如下：光复中路志公东街1××屋原登记在吴桂珍名下。后房屋危旧需要拆建，吴桂珍与马日清、马海荣合资改建为三间房屋。后合建人因对合建后的产权有争议，双方在一审法院经过诉讼[（88）荔法民字第635号]，一审法院调解双方达成如下协议：光复中路志公东街新编门牌1××李仕芬所有；光复中路志公东街新编门牌2××孔合、马玉环、马永锋、马玉容、马玉婵、马永辉共有；光复中路志公东新街编门牌3××郭丽卿、马凤莲、***、马凤绣所有。

1988年，广东省环境工程装备总公司（2017年12月19日名称变更为环境工程装备公司，即本案被告）征收拆迁光复中路志公东街1××屋。双方就拆迁补偿方案无法达成一致，郭丽卿与马***、马××、凤绣向一审法院提出诉讼。1989年3月30日，一审法院作出（89）荔法民字第38号民事调解书，确认补偿方案为：三、环境工程装备公司在光复中路志公东3××屋等地段的新楼建成后，在自编第一幢、第一梯三楼划出建筑面积五十三平方米的一个套间（门口向南、阳台向北、间隔为三房一厅、厅、房面积不少于三十五平方米）安排郭丽卿、马***、马××、凤绣户回迁居住，并作为郭丽卿、马***、马××、凤绣房屋的产权补偿。四、双方同意新、旧房屋产权的差价互不补偿。

1989年9月2日，环境工程装备公司（甲方）与光复中路志公东街1××屋的原产权人的继承人李仕芬（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：广州市荔湾区光复中路志公东1××2××3××权面积为153.83平方米，甲方同意在新建大楼提供159.61平方米房屋给乙方作为产权补偿。甲方移交新房屋时，应提供新房屋的用地、报建等证件会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。所需的登记费用，由甲方负责。(第十一条其他事项)根据法院调解意见，产权分三份所有，其中志公东1××仕芬、志公东2××合等人、志公东3××丽卿等人各占产权面积53.2平方米。回迁时分三个单元，志公东1××2××3××原产权面积上，甲方分别给予增加3平方米作为公摊面积，共9平方米。

1991年12月，环境工程装备公司在光复中路地段建成一幢综合楼，并安排马***、马××、凤绣与郭丽卿回迁至该楼的光复中路善俗里6号306房。

经广州市房地产测绘所测绘，涉案房屋的建筑面积为59.6552平方米。

马日清（1988年1月死亡）与郭丽卿(1999年1月死亡)是夫妻关系，两人生育了儿子马孝清。马孝清（1984年3月5日死亡）与梁喜（2017年12月15日死亡）是夫妻关系，两人生育了三个子女即马***、马××、凤绣。

本案中，马***、马××、凤绣表示郭丽卿死亡后，其没有办理继承公证手续，但除了其三人外，郭丽卿没有其他的合法继承人。

双方有争议的事实：环境工程装备公司在庭审中提供了一份1996年5月29日的《广州市私有房屋及用地登记申请书》，申请书中申请人签章处有“马***、马××、凤绣、郭丽卿”的字样，申请事项中马***、马××、凤绣、郭丽卿占53.2平方米，环境工程装备公司占6.4552平方米。证明马***、马××、凤绣也认可增大的6.4552平方米应归属于环境工程装备公司。

马***、马××、凤绣质证认为，该申请表上面的笔迹显示均为同一人的笔迹，且均非马***、马××、凤绣的笔迹，应是环境工程装备公司的工作人员单方填写。环境工程装备公司隐瞒马***、马××、凤绣单方申请办证，企图占有增大面积。

一审法院认为，对于双方争议涉案回迁房屋增大面积的归属问题。根据（89）荔法民字第38号民事调解书第三条的内容，环境工程装备公司应补偿给马***、马××、凤绣房屋的建筑面积为53平方米，此时大楼尚未建成，回迁房屋的实际面积尚未确定，因此，调解书第四条“新、旧房屋产权的差价互不补偿”应结合调解书第三条一并解释，应理解为“新旧房屋同是建筑面积53平方米的，房屋产权差价双方互不补偿”，若将其理解为“新房屋无论面积大于或小于建筑面积53平方米，双方互不补偿”，此种理解则有损环境工程装备公司或马***、马××、凤绣的利益，不符合常理和公平原则。因此，马***、马××、凤绣认为涉案回迁房屋超出建筑面积53平方米部分应归属于马***、马××、凤绣的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

对于涉案房屋的办证问题。环境工程装备公司拆除了马***、马××、凤绣的房屋，依照法律规定应为马***、马××、凤绣办理回迁房屋的产权证。从（89）荔法民字第38号民事调解书的本意来看，环境工程装备公司作为拆迁单位应将房屋作为一个整体补偿给马***、马××、凤绣。涉案房屋属于住宅，双方并非亲属关系，若房屋由双方共有，不利于双方对房屋进行管理、使用，今后双方仍会面临共有物分割问题。因此，房屋的产权应全部办理在马***、马××、凤绣名下。根据广州市房地产测绘所的测绘，回迁房屋的面积大于应补偿房屋面积6.4552平方米，仅占全部面积约1/10,对于增大的面积，可由双方进行结算。至于登记费用，一审法院参照环境工程装备公司与李仕芬签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》的约定，确定该费用由环境工程装备公司承担。至于其他费用，按照国家规定缴纳。

由于马日清、郭丽卿、马孝清、梁喜均已死亡，其份额可由马***、马××、凤绣继承。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，于2021年11月24日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，环境工程装备公司提供必要的证明文件，协助马***、马××、凤绣办理广州市荔湾区光复中路善俗里6号306房的不动产登记手续，将该房屋登记至马***、马××、凤绣名下，该房屋全部产权面积由马***、马××、凤绣占有。产权变更登记所需费用由环境工程装备公司负担。一审案件受理费50元，由环境工程装备公司负担。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

本院二审期间，马***、马××、凤绣提交如下证据：1.涉案的306房外立面状况的照片和视频光盘。2.行政处罚的通知三份，拟证明：涉案306房为违章建筑，系仓库改造成的住宅，没有阳台，又并非如约定的靠马路的第一栋而是第二栋，环境工程装备公司严重违反（89）年荔法民字第38号调解书第三、四条约定的拆迁补偿方案。因涉案房屋由仓库违章改建，分摊面积和分摊系数均异常地偏高，若再认可环境工程装备公司主张的就增大面积结算和差价补偿，不符合公平原则。环境工程装备公司对此质证称，对两份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。

本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行之前持续至民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应适用民法典的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：马***、马××、凤绣要求环境工程装备公司为其办理涉案房屋的产权登记手续应否支持问题。对此本院分析如下：

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案是房屋拆迁补偿合同纠纷案件，双方当事人在一审法院（89）荔法民字第38号民事调解书中已就环境工程装备公司安置一套建筑面积为53平方米的房屋给马***、马××、凤绣回迁居住，并将该房屋作为马***、马××、凤绣的产权补偿等达成了协议。现环境工程装备公司已安排马***、马××、凤绣入住了涉案房屋，故其理应为马***、马××、凤绣办理涉案房屋的不动产登记手续。但鉴于涉案房屋未核发不动产权证，该房屋的具体建筑面积并未最终确定，且前述民事调解书中第四条的约定并非明确超出安置面积53平方米的部分归属马***、马××、凤绣所有，对此一审法院已作出充分、详细的阐述，本院予以确认，并不作赘述。本案中，马***、马××、凤绣也未举证证明双方已就涉案房屋增大面积部分的处理另行协商一致，因此，马***、马××、凤绣在本案中主张确认超过涉案房屋建筑面积53平方米的部分归其所有，本案暂不宜审处。涉案房屋是否存在增大面积问题，双方当事人应另循其他合法途径解决。同理，一审法院在涉案房屋未核发产权证，涉案房屋具体建筑面积未最终确定，且双方对涉案房屋增大面积部分没有达成结算合意的情况下，直接判决涉案房屋全部产权面积由马***、马××、凤绣占有不妥，本院予以纠正。马***、马××、凤绣二审提交的证据难以支持其要求在本案处理增大面积的诉请，本院不予采纳。环境工程装备公司要求撤销涉案房屋过户登记至马***、马××、凤绣名下，理据不足，本院亦不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理不妥，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条、第二百一十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初10656号民事判决为：自本判决送达之日起十日内，广东省环境工程装备有限公司提供必要的证明文件，协助***、***、马凤绣办理广州市荔湾区光复中路善俗里6号306房的不动产登记手续，将该房屋登记至***、***、马凤绣名下，产权变更登记所需费用由广东省环境工程装备有限公司负担。

二、驳回***、***、马凤绣的其他诉讼请求。

一审案件受理费50元由广东省环境工程装备有限公司负担；二审案件受理费200元，由广东省环境工程装备有限公司负担100元，由***、***、马凤绣负担100元。

本判决为终审判决。

审判员　余　盾

二〇二二年三月二十八日

本

书记员　刘美惠

李凯燕