广东省环境工程装备有限公司（曾用名广东省环境工程装备总公司）、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0103民初17811号 原告：广东省环境工程装备有限公司(曾用名广东省环境工程装备总公司)，住所地广州市越秀区。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 被告：***，男，1970年5月18日出生，汉族，住广州市增城区。 被告：***，女，1965年12月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：***，男，1957年12月28日出生，汉族，住址同上，系被告丈夫。 原告广东省环境工程装备有限公司（以下简称环装公司）与被告***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序独任审理。原告环装公司的委托诉讼代理人**、被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告***经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环装公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即清空并返还广州市荔湾区善俗里2号首层房屋（以下简称案涉房屋）给原告；2.判令两被告共同向原告支付房屋占用费144560元(占用费以3864元/月为标准，自2017年10月1日起计至两被告实际清空并返还上述房屋之日止，暂计至2022年5月31日，被告支付的保证金10000元已用于抵扣2017年8月占用费3864元、9月占用费3864元、10月占用费2272元)；3.请求判令两被告向原告支付迟延支付房屋占用费的利息损失5000元(利息2017年10月未付的房屋占用费1592元为基数，以3%/日为标准，自2017年11月起至2018年7月以及2020年2月起的每月11日计至实际支付占用费之日止，暂计至2022年5月31日)；4.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2016年1月28日，原告(甲方，曾用名广东省环境工程装备总公司)与被告***(乙方)签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：环装公司将坐落在涉案房屋出租给***作仓库用途使用，建筑(或使用)面积约92平方米；租赁期限自2016年1月31日起至2017年7月31日止；租金标准为3864元/月，租金按月结算支付，由***在每月的第10日前按银行转账付款方式支付租金，逾期支付租金的，***须按月租金额3%/日的标准支付违约金；***在签订合同时向环装公司交纳10000元保证金，环装公司在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回或抵偿租金等内容。 租赁合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给***，***向原告缴纳了保证金10000元，但随后***违反合同约定擅自将涉案房屋转租给被告***，涉案房屋实际由两被告共同占有使用。因***严重违反合同约定，租赁期限届满前，原告多次通过电话、微信、书面函件等方式告知***租赁期限届满后不再续签租赁合同，并且要求其和***限期搬离涉案房屋，但是两被告置之不理。租赁期限届满后，***仍未协同***搬离涉案房屋，仅支付了2018年8月至2020年1月的部分占用费后未再向原告支付2017年8月至2018年7月以及2020年2月起的房屋占用费，涉案房屋由两被告占用至今。 被告***辩称：1、原告违约在先，不履行出租方的义务，无权解除租赁合同关系。我方承租案涉房屋以来按照约定准时交租，但在2007年至2017年长达十年期间，原告允许***（旺族宾馆老板）强行霸占我方门口作为停车位对外出租，而且***经常骚扰和不允许我方营业，后来直接将我方的供水、供电切断至今。我方一直有履行承租方的义务，准时交租，2019年5月至2020年1月每月有准时交租，而原告拒不承认。2017年原告联合***等人员把我方大门砸烂，联合多名社会人员堵住不让我方进出，还在我方门口用电焊的方式将两条大铁柱焊死拦在我方大门口不准我方进出，该行为属于欺行霸市，双方僵持了4个多月之久，我方多次跟原告交涉，***利用社会人员威胁我方的人身安全及影响正常营业，导致经济损失严重无法估量。但是原告对此从不理会，就是因为原告一直不予理会我方申诉，态度偏帮、纵容***，导致我方经济损失无法估量。2、2020年2月我方交租时发现原告账号和公司名称不符，因之前原告从来没有通知我方，未得到原告的答复前，我方停止交租，之后多次打电话、发短信等方式联系原告，核实是否存在变更了单位名称及银行账户的事情，但是原告一直没有回复。3、关于原告要求我方支付房屋占用费及房屋占用费的利息的诉讼请求，与事实不符，没有法律依据，双方租赁合同关系还未解除，不存在支付该费用。我方是原告的老租客，双方租赁关系持续了30多年，一直以来合作都非常愉快，我方从未出现拖欠租金，我方曾到原告公司要求协商处理房屋租赁合同问题及房屋断水、断电等问题，原告不予理睬和协商。2020年新冠病毒疫情爆发后，2月至5月期间荔湾区政府对案涉房屋所在的区域实行全封闭管理，导致无法进出，2021年4月至6月又实行了全封闭管理无法进出，在这样严峻的经济环境下，我方依然准时交租，但是交租的时候发现原告单位名称、公司银行账户与之前不符，我方在2022年2月要求重新发一次现在正确的银行账号给我方交租，直到现在没有收到原告任何回复，致使我方无法正常交租，不能正常交租是由于原告造成，我方不存在任何过错责任。根据广州市人民政府《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施》第八条和第九条规定，我方完可以响应广州市政府的号召要求出租方免除我方的租金，但是我方没有这样做，因为我方还是念及30多年来的合作关系，按照双方的约定准时交租。但原告一直处于一种不予理睬、协商的态度，造成这样的局面原告应承担不可推卸的责任。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 被告***没有答辩。 经审理查明：原告的原名称为广东省环境工程装备总公司，2017年12月19日变更为现在的名称。位于广州市荔湾区光复中路善俗里2号首层房屋建筑面积108.23平方米，登记产权人为广东省环境工程装备总公司，房屋所有权性质为全民所有。 2016年1月28日，广东省环境工程装备总公司（出租人、甲方）与***（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅用途，建筑（或使用）面积约92平方米。租赁期限2016年1月31日至2017年7月31日，月租金按3864元，租金按月结算，按银行转账付款方式缴付。乙方向甲方缴纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方、抵偿租金。 合同签订后，环装公司将涉案房屋交付给***，房屋实际上由***、***共同用作商业经营使用至今。***以案涉房屋地址办理了个体工商登记，字号为广州市荔湾区联目印刷品行。合同履行期届满后，双方没有再签订租赁合同。被告***、***按照原合同的租金标准向环装公司支付租金至2020年1月。 环装公司在2017年8月至2018年8月，向***的账户退回租金46368元。自2020年2月起，***、***停止向环装公司支付涉案房屋费用。 另查明：2017年4月26日，环装公司短信通知***“明天下午3点左右请你到华林街光复居委会参加纠纷调解会议，主题：调解与兴旺旅馆之间存在的纠纷。”2017年6月20日，环装公司短信通知***“我司于2017年7月31日将收回善俗里2号的使用权，请在限期前搬走并清理屋内物品”。 2019年8月17日，环装公司以邮件方式向***发出律师函，通知“***与公司之间的任何租赁合同关系解除终止。清退并返还长期非法占用作为快递点的上述一间物业等”。 2020年2月25日，***向环装公司的员工发短信问询“您们公司账户和公司名称是否有改动！我交租时遇到公司账户和公司名称不相符！劳烦您把你们公司账户及公司名称重新发过来给我”。环装公司没有作出回应。 在诉讼中，环装公司认为公司名称于2017年12月19日起变更，但是银行账号没有变化，此后***如常向该账户支付使用费，不存在账户变更的问题。经查，从环装公司提供的银行业务回单显示，***向环装公司缴费的收款人银行账号一直没有变更，收款人户名由广东省环境工程装备总公司变更为现用的名称。 再查明：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。 2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。 2020年2月6日，广东省人民政府发布《广东省政府关于引发应对新型冠状病毒感染的××疫情企业复工复产若干政策措施的通知》，其中（九）减轻企业租金负担的内容为“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能够正常的民营承租企业免收第一个月租金，减免收取第二、三个月租金。” 广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 2022年3月24日，广东省政府办公厅印发《广东省促进服务业领域困难行业恢复发展的若干措施》，其中第6条措施载明：2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内（东莞市、中山市按所在的镇和街道行政区域内）的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋（国有及国有控股企业、国有实际控制企业、行政事业单位权属的房屋），2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失等。 环装公司向本院提出诉讼保全申请，本院作出（2022）粤0103民初17811号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人***、***名下价值145695元的财产。 本院认为：原告曾用名为广东省环境工程装备总公司，仅是名称变更，其权利义务依然应由原告享有及承担。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有约束力。原告与被告签订的租赁合同已于2017年7月31日期满，双方没有重新签订租赁合同，被告继续使用原告的房屋，双方形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，对于不定期租赁关系，业主可以随时提出解除合同，因原告在起诉前已经明确要求两被告搬离并交回房屋，而两被告虽然想续租涉案房屋，但是从2020年2月起以原银行账户公司名称变更为由没有继续缴纳，并要求原告明确回复银行账户信息，但原告对此一直没有回复，原告不予回复的行为实质上属于不同意续租的意思表示。因此，案涉租赁合同已经解除。 双方的租赁合同关系解除后，两被告应当腾空涉案房屋并交还给原告，本院酌情确定两被告腾空房屋的期限为90日。 对于租金问题。由于两被告没有及时交还房屋给原告，导致原告不能使用房屋，两被告应向原告支付使用期间的房屋占有使用费，标准可参照原租赁合同约定的租金标准（即每月3864元）计算至其迁出、交还房屋之日。至于被告抗辩其拒绝缴纳租金原因为原告拒绝重新提供账户。但事实上，租金缴纳账号未变更，仅是户名有改变，被告也在账户名变更后也向该账号缴纳2020年2月之前的租金，被告的此项抗辩观点不成立，也不能够对抗原告在不定期租赁期间内依法行使解除权。 因涉案房屋由两被告承租作商业使用，***为个体工商户，考虑到2020年至今的疫情防控措施和政府出台租金减免政策的有关规定，本院酌定对2020年减免两个月的占用使用费、对2022年减免三个月的占用使用费，合计减免五个月，为方便计算两被告应该从2020年7月1日起支付房屋的占用使用费。因原告将两被告在2017年8月至2018年7月已经缴纳的租金退回，故两被告仍然需要重新缴纳上述期间的占用使用费46368元，原告自行退回租金所产生的经济损失与两被告无关。因合同约定保证金应于租赁届满之日返还。为免讼累，原告主张折抵租金，本院予以支持，经折抵后2017年8月至2018年7月的房屋使用费为36368元。 至于原告主张的房屋使用费利息，因没有合同依据，本院对此不予支持。 对于被告***认为有案外人干扰其正常经营造成经济损失的问题，则不属于本案处理的范围，两被告可另行主张权利。 被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十九条、第七百三十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告***、***腾空广州市荔湾区光复中路善俗里2号首层房屋并交还给原告广东省环境工程装备有限公司； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***、***向原告广东省环境工程装备有限公司支付2017年8月1日至2018年7月31日的房屋使用费36368元； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告***、***向原告广东省环境工程装备有限公司支付2020年7月1日至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（以3864元/月为标准）； 四、驳回原告广东省环境工程装备有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3214元、财产保全费1248.47元，由被告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 员　　邓　彪 二〇二二年十一月十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 自动履行提示 债务人可将本判决确定的应付款项汇入债权人指定的以下收款账户。 户名 广东省环境工程装备有限公司 账号 3602015019201088817 开户行 中国工商银行广州粤秀支行 债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 债务人如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致债权人向人民法院申请强制执行的，人民法院将依法对债务人采取限制消费、纳入失信被执行人名单等措施；债务人还可能需要承担因强制执行产生的费用。