长沙时代消防设备工程有限公司与湘潭市三星房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省湘潭市雨湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）湘0302执异67号 异议人（案外人）：**，男，1971年2月23日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 申请执行人：长沙时代消防设备工程有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路230-1号经典名家公寓1B栋N**8层801号房。 法定代表人：***。 被申请执行人：湘潭市三星房地产开发有限公司，住所地湘潭市雨湖区***路32号楼414号。 法定代表人：***。 在本院依据已经发生法律效力的湘潭市雨湖区人民法院（2022）湘0302民初1561号民事调解书，对申请执行人长沙时代消防设备工程有限公司湘潭分公司（以下简称时代公司湘潭分公司）与被执行人湘潭市三星房地产开发有限公司（以下简称三星公司）建设工程施工合同纠纷一案执行中，异议人**对本院查封的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现本案已审查终结。 异议人**称，2015年2月3日，***与三星公司、***签订《债务转移协议》，协议约定***欠***借款本金1000万元、利息170万元，共计1170万 元的债务转至承债人三星公司。该《债务转让协议》明确了三方的权利与义务，其中第四条约定，选择门面或住房，则抵偿价格参照实际成交价格，在同等条件下再优惠2％，可以将产权办理到债权人指定的业主名下。2015年，***与三星公司签订《房屋预售合同》，前述债务***选择房屋抵债的方式，并指定将产权办理到异议人**名下。2016年5月20日，异议人**与三星公司签订64套《商品房买卖合同》。2016年7月8日，**签署了湘潭市房地产产权监督管理处的电子询问表，并拿到了该64套房产的电子备案合同。2021年11月23日，异议人**与三星公司签订《办证协议书》，并按协议约定预付了办证费总额的25％即197437元。协议约定2022年1月30日之前，三星公司应当办理好产权证。异议人多次与三星公司沟通，要求其配合办理该64套房产的不动产登记，但三星公司以种种理由推诿，至今未配合异议人办理不动产权登记。2023年2月3日，异议人前往不动产登记中心查询得知，该64套房产中2101001号、2101002号、2101003号、2101004号、2××5号、2101010号、2101011号、2101012号、2101013号、2101014号、2101015号、2101016号共12套现已被湘潭市雨湖区人民法院查封，申请执行人为时代公司湘潭分公司，被执行人为三星公司。上述查封的房产实际为**个人所有，并不属于被执行人三星公司，故请求解除对上述房产的查封。 申请执行人时代公司湘潭分公司称，1.异议人提供的商品房买卖合同可以得知被执行人与异议人曾就案涉房屋签订过相关协议，但是购买案涉房屋的房款是否给付到位异议人却没有提供任何证据予以证实。且根据异议人的陈述，案涉房屋系“以房抵债”而来的，那么当时的借款的真实性及借款利息的合法性也必须经过严格审查。异议人仅提供了借条一张，未提供借款交付的凭证，且根据借条内容来看，借款本金为1000万元，并未对借款利息进行约定，故不应当计算利息。而异议人提供的《债务转让协议书》却称借款至协议签订之日产生利息170万元。再根据异议人提供的《房屋预售合同》，借款本金又变成了1170万元，本为利息的170万元又变成了本金，且仅七个多月的时间产生利息高达187.2万元，该部分利息是否超过法定利率，也应当严格审查。2. 根据异议人提供的《房屋预售合同》约定，异议人选择被执行人开发的“太阳城”项目第2号楼公寓的第二十至二十四层，共计面积3435㎡预计抵债价款1710.63万元，但是异议人享受的债权本金才1000万元（是否实际交付还不得而知），却可以享有1710.63万元的房屋权利，明显不合理、合法。因此，在查清楚异议人与被执行人之间的借贷关系（债务转让关系）及以房抵债约定的真实性、合法性之前，异议人申请撤销对案涉房产的查封是无事实与法律依据的。3.案涉房产至今仍登记在被执行人名下，故异议人辩称其系案涉房产的所有权人，无事实与法律依据。4.异议人以房抵债而来的案涉房产虽然与被执行人签订了书面买卖合同，但异议人“购买”的案涉房屋并非用于居住，且异议人名下也不仅只有案涉房产，而是有多处用于居住的房产。再加上异议人并未提供任何证据证明其已向被执行人支付了房款，故即使异议人辩称其系案涉房产的所有权人，也不符合法律规定，不足以排除执行，其请求不应当予以支持。 本院查明，原告时代公司湘潭分公司与被告三星公司建筑工程施工合同纠纷一案，本院作出（2022）湘0302民初1561号民事调解书，1.原告时代公司湘潭分公司与被告三星公司共同确认被告三星公司欠付原告时代公司湘潭分公司工程款260万元。2.被告三星公司在2022年9月30日前向原告时代公司湘潭分公司支付工程款130万元；在2022年12月31日之前向原告时代公司湘潭分公司支付剩余工程款130万元。3.若被告三星公司就本调解协议确定的付款义务任何一期没有如期全部履行支付义务，原告时代公司湘潭分公司可就全部剩余款项向人民法院申请执行。4.双方就本纠纷无其他争议。5.案件受理费27600元，减半收取13800元，财产保全费5000元，共计18800元，由被告三星公司负担，因诉讼费用、财产保全费用原告时代公司湘潭分公司已在起诉时垫付，该款项由被告三星公司在给付工程款时一同支付给原告时代公司湘潭分公司。诉讼过程中，本院通过财产保全于2022年5月12日查封三星公司名下位于湘潭市雨湖区昭潭街***路289号太阳城一期1、2栋1**2101001、2101010、2101011、2101012、2101013、2101014、2101015、2101016、2101002、2101003、2101004、2××5号的房产［产权证号：湘（2020）湘潭市不动产权第0××2号］；不动产登记中心在送达回证中载明有购房人**。 另查明，1.因时代公司湘潭分公司注销，本院作出（2023）湘0302执383号执行裁定书，变更长沙时代消防设备工程有限公司为本案申请执行人。2.2022年3月28日，湘潭市不动产登记中心档案查询中载明案涉房产权利人信息为三星公司。 异议人提交1.2013年2月7日，湖南金三角投资建设开发有限公司电子转账凭证；2.***借条；3.债务转让协议书；4.房屋预售合同；5.办证协议书；6.付款委托书；7.商品房买卖合同。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房产登记在被执行人三星公司名下，异议人虽提交有与被执行人三星公司签订的《房屋买卖合同》，但其自己陈述案涉房产系抵债取得，对于抵债的事由涉及多名案外人，事实与金额均存疑，故此，本院对异议人所提异议不予支持。异议审查程序只是对异议的初步审查判断，异议程序后，各方当事人如不服执行机构作出的异议裁定，仍可通过异议之诉予以救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十四的规定，裁定如下： 驳回异议人**的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审判长　苏　刚 审判员　李　琳 审判员　田　园 二〇二三年九月二十日 书记员　*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。