济南市历下区国有资产运营有限公司、山东和润亚珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁01民终3012号 上诉人（原审原告）：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，山东胜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东胜远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东和润亚珠宝有限公司，住所地济南市。 法定代表人：***，该公司总经理。 上诉人济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称历下国资公司）因与被上诉人山东和润亚珠宝有限公司（以下简称和润亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初9175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 历下国资公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持历下国资公司的诉讼请求，或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由和润亚公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定和润亚公司于2018年1月10日搬离涉案房屋与事实不符，属于认定事实错误。和润亚公司实际搬离时间应当为2019年5月31日之后。1、一审判决认定和润亚公司于2018年1月10日搬离涉案房屋的依据是和润亚公司提交的通话录音证据，该份证据的真实性、合法性、关联性历下国资公司均无法认可。首先，该证据通话录音的对方并非是历下国资公司处的工作人员，和润亚公司也无证据证明是与历下国资公司的何人发生的通话，和润亚公司陈述是济南绿城物业公司工作人员，但未提供其他证据予以佐证；其次，即使通话录音中对方是济南绿城物业公司人员，和润亚公司占用的是历下国资公司的房屋，和润亚公司应与历下国资公司办理房屋交接手续，与济南绿城物业公司没有任何关系，绿城物业公司工作人员并不能负责管理涉案房屋，并不能证明涉案房屋何时办理的交接手续；第三，退一步讲，即使该通话是与绿城物业工作人员之间的通话，其录音内容始终也未提及涉案房屋得交接问题，录音通话内容并未明确和润亚公司搬离涉案房屋的时间就是2018年1月10日；第四，该通话录音从证据形式上也属于孤证，和润亚公司搬离房屋应当与历下国资公司办理书面的交接手续，仅凭一份存有异议的通话录音确认和润亚公司搬离时间是2018年1月10日于情于理于法都讲不通。因此，通话记录确实不能作为该案的定案证据予以采信。2、和润亚公司实际搬离的时间应为2019年5月31日之后。自2017年7月21日历下国资公司接收涉案房屋后，历下国资公司于2017年7月25日在涉案房屋门口张贴过通知函，函告和润亚公司，历下国资公司与山东大润国际黄金珠宝有限公司（下称“大润珠宝公司”）的房屋租赁合同已经解除，不得再向大润珠宝公司交纳任何款项以及与历下国资公司办理租赁合同相关事宜户。因和润亚公司未与历下国资公司签订房屋合同，继续占用历下国资公司房屋经营，和润亚公司于2018年11月8日再次在涉案房屋门口张贴了通知函，函告和润亚公司在收到通知函后3日内搬出占用的房屋，并清空房屋交还历下国资公司。直至2019年6月1日历下国资公司将涉案房屋委托给第三人经营前，和润亚公司一直未与历下国资公司办理涉案房屋交接手续。和润亚公司既未与历下国资公司签订房屋租赁合同，也未与历下国资公司办理房屋交接手续，和润亚公司亦未提供有效证据证明何时搬离的涉案房屋，和润亚公司应当向历下国资公司支付占用历下国资公司房屋期间的占有使用费。综上，一审判决仅以和润亚公司提供的通话录音证据单独作为定案依据，认定和润亚公司于2018年1月10日搬离房屋与客观事实不符，认定事实错误。和润亚公司应向历下国资公司支付2017年7月21日至2019年5月31日的房屋占用使用费。（二）一审判决认定的涉案房屋占有使用费的计算标准错误。1、一审判决以大润珠宝公司与和润亚公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准（租赁面积482.08平方米，租期5年，场地租赁费共计260,323元，租金约为0.3元/天/平方米）作为涉案房屋占有使用费的计算标准，一审判决认定该租金标准有失公平，予以调整，确定日租金为1元/平方米。但该计算标准属于和润亚公司与大润珠宝公司签订的房屋租赁合同约定，对历下国资公司没有约束力，一审判决采纳该租金计算标准于法无据。2、历下国资公司诉讼请求中房屋占有使用费的计算标准参照的是历下国资公司与大润珠宝公司签订的房屋租赁合同约定的租金计算标准（1.75元/天/平方米、1.8元/天/平方米），涉案房屋同时期、同地段的市场租金标准在2.5元/天/平方米左右。历下国资公司参照的计算标准低于涉案房屋同地段同时期的市场租金标准，并未损害和润亚公司合法权益。一审判决调整后的租金标准仍与市场租金标准相差较大，适用该标准对历下国资公司显失公平，一审判决应以历下国资公司的房屋占用使用费计算标准为准。二、一审判决认定不予支持历下国资公司要求和润亚公司支付物业费、水费、电费的诉讼请求错误。一审判决以历下国资公司未能提供收取物业费、水费、电费等上述费用的计算方式和依据为由，对该诉求不予支持，与事实不符。历下国资公司为主张物业费、水费、电费等诉讼请求提供了相关证据和费用的计算方式：1、历下国资公司分别于2017年、2018年与中润物业管理集团有限公司签订《中润世纪广场写字楼物业服务合同》，合同约定物业服务面积11976.15m?，物业管理费价格为2.9元/m'/月，车位管理费38元/个/月，共计100个车位，电费为1.0235元/度，水费6.05元/立方米，支付方式按季支付，服务期限自2017年7月21日至2019年7月20日。历下国资公司分别于2017年、2018年、2019年与济南历下绿城物业管理有限公司签订《中润二期9号楼裙楼珠宝城物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日，2017年度物业服务费1,655,000元，2018年度物业服务费1,655,000元，2019年度物业费服务费为1,363,874.94元。和润亚公司无正当理由占用历下国资公司房屋，物业公司也提供了相关服务，上述费用均已经实际产生。历下国资公司依据物业公司提供的2017年至2019年物业费、水费、电费等费用明细，已经向物业公司支付了上述费用。依据和润亚公司占用房屋面积占历下国资公司出租房屋总面积之比，乘以历下国资公司已经交纳的2017年8月1日至2019年7月31日的物业费、水费、电费费用，计算出历下国资公司已替和润亚公司垫付了物业费184,316.64元、电费67,245.26元、水费4934.17元，共计256496.07元。庭审中历下国资公司提交了历下国资公司物业费、水费、电费等费用财务记账凭证、交费银行转账记录以及物业公司提供的费用明细、开具的发票等相关证据以及上述费用具体的计算明细。一审判决以历下国资公司未能提供收取上述费用的计算方式和依据为由，对该诉求不予支持，与事实不符。2、一审判决既然认定和润亚公司占用历下国资公司的房屋，要求和润亚公司支付房屋占用使用费，却又不支持和润亚公司支付占用房屋期间所产生的物业费、水费、电费，明显自相矛盾。虽然历下国资公司与大润珠宝公司的房屋租赁合同已经解除，但和润亚公司一直占用涉案房屋经营使用，物业公司按照合同约定提供了物业服务，和润亚公司应当支付上述物业费、电费、水费等相关费用。 和润亚公司辩称，一、关于历下国资公司提出一审判决认定事实错误。1、和润亚公司是在2018年1月10日搬离涉案房屋，历下国资公司所称和润亚公司搬离时间应当为2019年5月31日没有事实依据。（1）历下国资公司自认其2019年6月1日针涉案房屋委托第三人经营，根据社会交易习惯，历下国资公司委托的第三人在2019年6月1日前会对涉案房屋进行全面考察，如果2019年5月31日和润亚公司还在涉案房屋历下国资公司肯定会清场，历下国资公司委托的第三人也不会在2019年6月1日接管涉案房屋。由此可以推定2019年5月31日已不再涉案房屋，不能以历下国资公司委托的第三人接管涉案房屋时间作为计算房屋占有使用的收据。（2）一审庭审过程中，审判法官让历下国资公司提交和润亚公司搬离房屋时间的相关证据，历下国资公司并未在法庭规定的时间内提交相关证据，和润亚公司提交时任物业公司经理的录音证据比较客观的证明了和润亚公司搬离房屋的时间，和润亚公司是在2018年1月10日搬离涉案房屋，历下国资公司所称和润亚公司搬离时间应当为2019年5月31日没有事实依据，应当驳回其上诉。2、一审判决认定涉案房屋占有使用费的计算标准比较客观，维护了历下国资公司的合法权益，历下国资公司主张标准错误没有事实依据。和润亚公司和案外人大润珠宝房屋租赁合同约定的租金标准为0.3元每天每平方米，根据合同相对性和润亚公司就应该按照0.3元每天每平方米向历下国资公司支付占有使用费，历下区人民法院已生效（2019）鲁0101民初4574号判决认定“***医院并非历下国资公司与大润珠宝公司签订租赁合同的相对方，该合同租金标准对***没有约束力，历下国资公司以该标准主张占有使用费，于法无据。”因此历下国资公司参照其与大润珠宝公司计算房屋占有使用费没有事实依据。一审法院考虑到涉案场地的各方面因素将房屋占有使用费标准确定为1元每天每平方米及和润亚公司查阅历下国资公司就中润世纪城9号楼在二审法院及历下区人民法院其他房屋租赁案例都是按照1元每天每平方米确定房屋占有使用费，一审法院切实维护了历下国资公司的合法权益，历下国资公司认为一审法院认定涉案房屋占有使用费计算标准错误的上诉理由不成立。三、历下国资公司一审中未能提交证据证实其系有权收取物业费和水电费的主体，亦未提交其收取上述费用的计算方式和依据，该诉求没有事实和法律依据。历下国资公司在（2019）鲁01民终11007号案件中也主张过此类费用，但也未得到二审法院的支持，历下国资公司该项上诉理由不成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确无误，历下国资公司提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 历下国资公司向一审法院起诉请求：1.判令和润亚公司向历下国资公司支付自2017年7月21日起至2019年5月31日的房屋使用费579,580.68元，承担违约金69,920.87元，共计649,501.55元；2.判令和润亚公司偿还历下国资公司垫付的2017年8月1日至2019年7月31日的物业费184,316.64元、电费67,245.26元、水费4934.17元，共计256,496.07元，承担逾期利息损失（截至2020年8月5日利息为22,157.69元）；3.本案诉讼费用由和润亚公司承担。 一审法院认定事实：济南市中润世纪广场9号楼公建部分原系济南市历下区政府投融资管理中心（现更名为济南市历下区财政投资评审中心）所有。案外人大润珠宝公司为经营大润珠宝城，承租了该房屋，双方签订了租赁合同，租赁面积为10276.15平方米，租期自2012年7月20至2022年7月19日，租金为1.5元每平方米，每年递增3%。后经济南市历下区人民政府同意，上述房屋所有权人变更为历下国资公司，出租人的权利义务均由历下国资公司享有并承担。因大润珠宝公司逾期支付租金，历下国资公司解除了与大润珠宝公司的租赁合同，并以大润珠宝公司为被申请人向济南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决大润珠宝公司返还租赁物、支付拖欠房屋租金及房屋使用费、逾期付款违约金等。济南仲裁委员会经审理后，认为历下国资公司与大润珠宝公司之间租赁合同及补充协议合法有效，并于2017年3月25日解除。2017年5月22日，济南仲裁委员会作出（2017）***字第1284号终局裁决书，裁决大润珠宝公司将租赁的济南市中润世纪广场9号楼公建部分及104个车位、地下车库于裁决书生效之日起十日内恢复原状并返还历下国资公司、支付历下国资公司租金和使用费以及违约金等。2017年7月25日，历下国资公司张贴通知函，载明：因大润珠宝公司拖欠租金，历下国资公司已解除与大润珠宝公司的租赁合同并于2017年7月21日接收大润珠宝城，并将上述情况通知了各租户，同时告知各租户不得再向大润珠宝公司缴纳任何款项。历下国资公司作为大润珠宝城的所有权人有权对珠宝城进行经营，请各租户尽快与历下国资公司联系，就接收珠宝城后的租赁事宜及时签订场地租赁协议。 2017年2月15日，大润珠宝公司与和润亚公司签订合同书，约定和润亚公司租赁大润珠宝公司位于山东大润国际黄金珠宝交易中心一层4区A，一层四区，面积为326.7平米，155.38平米的经营场地用于经营珠宝，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日止，共计60个月；涉案房屋租赁期内场地租赁费总额260,323元，双方协商分期付款，以六个月为一个付款期，每年分2期付款，每期费用按具体天数计算，计费期：2017年3月1日一2020年2月28日。之前签订的合同同时作废。合同第四条第2款物业管理服务费用中2.1物业费、2.3水费条款被斜杠划去，2.2电费1.2元/度，每月1-5日交纳上月电费。2.4中央空调费：夏季中央空调开放时间为6月15日-9月15日，冬季为11月15日-次年3月5日。具体开放时间按当天温度进行调整。空调夏季收费标准：0.45元/m'/天，空调冬季收费标准：0.5元/m'/天，每月1-5日交纳上月空调费用。合同签订后，和润亚公司即在该场地经营，其场地玻璃门中间处贴有“和润亚珠宝”等字样。在历下国资公司2017年7月25日张贴通知后，和润亚公司仍占用房屋直至2018年1月10日撤柜搬离。 一审法院认为，历下国资公司作为济南市中润世纪广场9号楼公建部分的所有权人，大润珠宝公司与之签订租赁合同，双方之间形成租赁关系；大润珠宝公司作为承租人将其中部分商铺转租给和润亚公司，和润亚公司系次承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。历下国资公司因大润珠宝公司欠付租金与之解除租赁合同后，根据上述法律规定，其有权请求和润亚公司支付逾期腾房占有使用费。关于应支付房屋占有使用费的面积。一审法院认为，和润亚公司与大润珠宝公司的合同书明确和润亚公司的租赁场地位于山东大润国际黄金珠宝交易中心一层4区A，一层4区，面积为326.7平方米和155.38平方米。关于应支付占有使用费的时间。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。历下国资公司与大润珠宝公司的租赁合同解除后，历下国资公司于2017年7月25日通过在大润珠宝城门口张贴公告的方式告知各租户，即自当日起和润亚公司应当知道租赁合同解除事宜，其应当自该日起向历下国资公司支付占有使用费至实际搬离之日。历下国资公司主张和润亚公司至2019年5月3日仍占有使用涉案房屋，但其提交的证据不足以证明该主张，和润亚公司提交通话录音欲证明其于2018年1月10日搬离涉案场地；历下国资公司未能提交进一步证据证实和润亚公司对该商铺的占有情况，故对历下国资公司主张超出部分占有使用费的诉求，因证据不足，一审法院不予支持。一审法院依据和润亚公司提交的通话录音确认和润亚公司于2018年1月10日搬离。即和润亚公司应支付房屋占有使用费的期间为2017年7月25日至2018年1月10日，共计169天。关于支付房屋占有使用费的标准，历下国资公司主张的房屋使用费标准，参照历下国资公司与大润珠宝公司签订的租赁合同所约定的租金标准，一审法院认为，和润亚公司并非该合同的相对方，该租金标准对其无约束力，历下国资公司以该标准主张占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。本案中，和润亚公司称其与大润珠宝公司口头约定，和润亚公司帮大润珠宝公司招商，大润珠宝公司象征性收取部分使用费；该租金标准对历下国资公司亦无约束力，房屋占有使用费按照该合同约定的月租金标准执行有失公平，一审法院予以调整，结合和润亚公司对涉案场地的使用性、房屋的适租性，并参考同时期、同类地段、同类房屋的租金情况，一审法院确定为每日482.08元[日租金1元/平方米x（326.7平方米+155.38平方米）]，即和润亚公司应支付的占有使用费为482.08×169=81,471.52元。和润亚公司因大润珠宝公司违约可能造成的损失，可与大润珠宝公司另行处理，本案不予理涉。关于历下国资公司主张和润亚公司支付物业费、水电费。一审法院认为，历下国资公司未能提供其收取上述费用的计算方式和依据，对该诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东和润亚珠宝有限公司于判决生效之日起十日内向济南市历下区国有资产运营有限公司支付房屋占有使用费81,471.52元；二、驳回济南市历下区国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12,860元，减半收取计6430元，由济南市历下区国有资产运营有限公司负担5512元，由山东和润亚珠宝有限公司负担918元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经核查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，历下国资公司上诉主张和润亚公司实际搬离涉案房屋的时间应为2019年5月31日之后。经审查，和润亚公司为证实其已于2018年1月10日搬离涉案房屋，提交了相关的电话录音证据，历下国资公司虽不认可，但提交的证据不足以证实其主张，一审法院认定和润亚公司实际搬离时间并无不当。关于占有使用费的标准问题，一审法院根据合同的相对性原则，结合和润亚公司对涉案场地的使用性、房屋的适租性，参考同时期、同类地段、同类房屋的租金情况，确定占有使用费标准并无不当。历下国资公司提交的证据不足以证实其收取和润亚公司物业费、水电费的合理计算方式及明确依据，一审法院不予支持亦无不当。 综上所述，济南市历下区国有资产运营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12860元，由上诉人济南市历下区国有资产运营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二二年五月六日 书记员　　李　敏