深圳市鹏凯隆科技有限公司、深圳市天地互通科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤13民终1721号

上诉人（原审被告）深圳市鹏凯隆科技有限公司，住所：深圳市龙岗区横岗街道保安社区简龙同富裕工业区3号厂房501。

法定代表人：杨新常。

委托诉讼代理人：胡学松，广东指针律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏欣，广东指针律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）深圳市天地互通科技有限公司，住所：深圳市龙华新区观澜街道观盛二路3号1号楼4A。

法定代表人：刘涛，总经理。

委托代理人：黄文俊，广东耀恒律师事务所律师。

上诉人深圳市鹏凯隆科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2018）粤1322民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人深圳市鹏凯隆科技有限公司公司请求：一、撤销原审判决，发回重审或查清事实后直接改判；二、判令本案一审、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一审法院事实认定不清，没有正确适用法律，在上诉人遭受巨额损失的情况下，一审法院却没有判令被上诉人承担其在合同无效中所存在的过错应承担的法律责任，以致判决错误，损害了上诉人的合法权益。

一、被上诉人存在一定的过错导致合同无效，理应承担相应的责任。合同无效并非上诉人一方行为所致，被上诉人在签订合同时未尽谨慎注意义务，存在一定过错，判决书第七页第七行已经对此加以认定，其次，被上诉人在庭审过程中也一直无法提供证据证明其因合同无效而造成了损失，实际上，合同无效并未造成其任何的实际损失。反观判决结果，在被上诉人没有任何实际损失并存在一定过错的情况下，一审判决结果却并未体现其承担了如何的法律责任，反而还要判令上诉人按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失支付给被上诉人，被上诉人的过错不仅未受到惩罚，反而获得了利益，显与常理不符，此判决逻辑肯定是错误的，也是对上诉人极其不公平的。

二、被上诉人对承租厂房的情况是明知的。承租厂房的土地是西田村村民所有，长期以来，该村的闲置或产值较小的土地都是出租给他人建厂经营以获得收益，但由于各种原因无法获得建设工程规划许可证或产权证等经主管部门批准建设的相关材料，上诉人正是基于这样的情况下向被上诉人出租了厂房，被上诉人作为一个理性的法人主体，在明知这样的社会环境下仍与上诉人签订租赁合同，根据诚实信用原则，更应为其侥幸心理承担相应的法律责任。

三、被上诉人的过错给上诉人造成了巨额损失，一审法院却没有对此进行审查，严重损害了上诉人的合法权益。合同签订后，上诉人已面被上诉人交付了承租厂房，上诉人在第一次庭审时多番论证、佐证了该事实，其也应向上诉人支付相应的合理占用费；另，在履行合同的过程中，因其不诚信的行为导致上诉人遭受了巨额损失，包括中介费、聘请人员维护及监管厂房的劳务费、日常生活开支、可预期利益损失等等，粗略计算总计高达85万元人民币，该部分支出及获益合情合理，然一审法院并没有全面地、客观地审查核实证据，也没有对全案事实进行审查，导致事实认定不清，对上诉人的经济损失置之不理，从而作出错误的、不公平的判决。

综上所述，一审法院没有查明事实，正确适用法律，导致审判结果错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人因合同无效遭受了巨额经济损失，被上诉人存在一定过错的情形下，应当承担相应的法律责任，一审法院理应根据公平原则，正确适用法律，划分双方过错，要求被上诉人赔偿上诉人因此所受到的损失。因此，恳请贵院撤销原审判决，发回重审或查明事实后直接改判。

被上诉人深圳市天地互通科技有限公司答辩称：一、我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、我们认为上诉人的上诉理由不成立，没有事实依据，第一导致合同无效的原因是因为上诉人没有办理规划许可证，第二点关于利息，原审判决判的是按照银行的同期贷款利息，我们认为你方连利息都不想承担是非常错误的，等于你方是占便宜，这属于简单的法律知识。

原审原告深圳市天地互通科技有限公司向一审法院提出以下诉讼请求:1、判决解除原告与被告于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》。2、判令被告立即退还原告已支付给被告的保证金453000元和租金151000元，并支付该款项从被告收到之日起至被告退还原告之日止的利息60400元，（暂计至2018年4月30日，按民间借贷利率年息24%计算）。3、判令被告向原告支付合同约定的违约金453000元。4、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》无效。2、判令被告立即退还原告已支付给被告的保证金453000元和租金151000元人民币，并支付该款项从被告收到之日起至被告退还原告之日止的利息（按人民银行同期贷款利率的四倍或按民间借贷利率年息24%计算）。3、判令被告承担本案受理费等诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年11月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于惠州市博罗县石湾镇西田村旧砖厂A栋厂房及B栋宿舍（在建）出租给原告使用，作工业生产用途，厂房每月租金151000元和宿舍租金每月1500元，租赁期限从2017年11月3日起至2027年11月2日止，签约时原告需向被告支付相当于三个月租金的保证金和一个月的租金；合同还约定，若原告出现合同第十一条的约定，被告有权解除合同、已收取的保证金不予退还，同时承担已造成的实际损失；若被告出现合同第十二条的约定，原告有权解除合同、被告须退还原告已收取的保证金，还须向原告支付相当于三个月租金数额的损失费给原告。合同签订后，原告于2017年11月13日向被告支付了保证金453000元和一个月的租金151000元。

另查明，至本案一审辩论终结前，原告或被告均未向本院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向本院提供经主管部门批准建设的相关证据。

一审法院认为：本案是租赁合同纠纷，由于被告出租给原告的房屋没有相关产权证或建设工程规划许可证、经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求被告退还保证金453000元和一个月的租金151000元，于法有据，本院予以支持；由于原告在与被告签订合同时，未尽谨慎注意义务，存在一定的过错，利息损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率从支付之日起计算至清偿之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告深圳市天地互通科技有限公司与被告深圳市鹏凯隆科技有限公司于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告深圳市鹏凯隆科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金453000元和一个月的租金151000元共604000元及支付利息（以604000元为本金，从2017年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）给原告深圳市天地互通科技有限公司。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。出租人建设的房屋未取得相关产权证或者相关的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，与承租人订立的租赁合同无效。原审法院根据合同无效后的处理原则判令上诉人返还被上诉人已交保证金及租金并支付利息，处理妥当，本院予以维持。因此，上诉人的上诉请求不成立。若上诉人有其他损失的，可以根据合同无效过错赔偿原则另案诉请被上诉人予以赔偿。

综上所述，上诉人上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费14856元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长　　卫书平

审判员　　曾　莹

审判员　　寇　倩

二〇一九年六月六日

法官助理梁丽欣

书记员严倩