长沙江南起重设备有限公司、湖南世景置业有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘01民终1461号

上诉人（原审被告）：长沙江南起重设备有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道枫林三路288号。

法定代表人:何建宏。执行董事。

委托代理人：邓晶，湖南湘浩律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖南世景置业有限公司，住所地长沙县星沙镇天华北路以东开源鑫城1701、1702号。

法定代表人：谢金国，执行董事。

委托诉讼代理人：杨志高，湖南湘旭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁煜程，湖南湘旭律师事务所律师。

原审第三人：湖南省制冷空调设备安装公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路288号。

法定代表人：蔡志桦。

上诉人长沙江南起重设备有限公司（以下简称“江南公司”）因与被上诉人湖南世景置业有限公司（以下简称“世景置业”）及原审第三人湖南省制冷空调设备安装公司（以下简称“冷安公司”）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

江南公司上诉请求：1、请求对一审判决予以改判驳回其全部诉讼请求或发回重审;2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误,不动产物权交付、变动规则应当严格依照物权法定原则,以登记作为交付及变更物权生效要件,被上诉人尚不具备房屋所有权人身份,不具备本案诉讼原告主体资格,二审应当予以纠正。二、本案一审属于依法应当属于中止审理的情形,一审法院没有依法中止,二审法院应当中止或发回重审。

世景置业辩称：1、答辩人现为冷安公司原厂房、土地的合法产权人。上诉人与冷安公司的不定期租赁关系已经由冷安公司合法解除，上诉人已构成对答辩人资产的侵占。2、上诉人已经不具有对标的房屋的租赁权，即使冷安公司还有部分房屋没有最后办理过户登记手续，但是不影响答辩人对相关不动产及土地享有的实体权利。因为从交易的合同来讲,答辩人已经履行了支付对价的义务，且完成了土地的过户登记，冷安公司也已经履行了对标的建筑物的交付手续，他仅仅是作为房屋名义上的产权人，但对答辩人享有标的房屋及土地的实体权利也并无异议。因此，答辩人作为本案一审原告是适格的,其实体权利应受到法律保护。3、上诉人所主张的其优先购买权没有得到充分保护，从实体上讲，这个权利是不存在的，因为本案的标的房屋、土地是通过招拍挂等公开的形式进行的。从程序上讲，无论上诉人关于其优先购买权被侵害的主张在另案中是否得到支持，也不足以抵抗答辩人已取得的实体权利效力。因此,本案并不依赖于其优先权是否处理作为前提条件。

世景置业向一审法院起诉请求：1.请求判令江南公司腾退位于长沙市岳麓区房屋；2.请求判令江南公司支付占有使用费25331元（从2019年6月4日起暂计算至2019年7月24日，并按20元／平方米／月计算至实际腾退之日止）；3.请求判令江南公司承担该案的诉讼费。

一审法院认定事实：2012年，冷安公司将其名下的部分厂房（位于长沙市岳麓区枫林三路288号，产权登记710203531）租赁给江南公司用于生产使用，双方的租赁期限为不定期形式。此后，因冷安公司改制的需要，冷安公司将其所属全部厂房的土地在长沙市国土资源交易中心进行公开招拍挂，世景置业于2010年2月21日摘牌取得了冷安公司全部厂房（35740.46平方米）土地使用权，并于2019年4月19日办理了该土地的使用权证过户手续，登记为湘国用（2010）第029号。2010年4月26日，世景置业通过湖南省产权交易所挂牌交易受让了第三人冷安公司除土地以外的全部资产（含负债），并签订了《产权交易合同》，但世景置业与冷安公司并未办理厂房的过户手续。

为配合世景置业实现权利，冷安公司于2018年11月21日书面通知江南公司，解除了与江南公司的不定期租赁关系，并不再收取江南公司2018年12月1日以后的租金，并告知其停止租赁，要求所有租赁户在2019年1月31日前全面腾退所租赁房屋。江南公司一直按照17500元/季度的标准缴纳租金，并已经缴纳至2018年11月22日。因江南公司没有按时搬迁，冷安公司于2019年2月22日、世景置业于2019年6月1日两次发布了催促江南公司完全腾退的《通知》，但截止至今，江南公司仍未搬离，世景置业故诉至法院，形成本诉。

一审法院认为，冷安公司与江南公司达成不定期租赁协议，双方自此成立租赁关系。此后，因冷安公司改制并转移土地使用权和房屋所有权的原因，冷安公司为配合世景置业实现权利，遂解除与江南公司的租赁协议，并给予江南公司两个月的合理时间予以搬离，故江南公司与冷安公司之间的租赁关系已经解除，江南公司已经不具有对标的房屋、土地租赁权。冷安公司的房屋、土地均是通过公开招拍的形式予以处理，世景置业与冷安公司已经就厂房交易签订了书面合同，且支付了相应的对价，也完成了土地的登记，尽管世景置业与冷安公司之间并未就厂房办理权属登记，但并不影响世景置业对相关不动产享有的实体权利，故世景置业有权要求江南公司腾退涉案厂房，即长沙市岳麓区房屋。

江南公司未在冷安公司给予的合理期限内腾退房屋，而是继续占用，应支付占用费，因世景置业已取得涉案房屋和土地的实际使用权，故江南公司应向世景置业支付该笔费用。一审法院参照江南公司支付的租金标准，以每月5833元的标准予以计算。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限江南公司自判决生效之日起三十日内搬离位于长沙市岳麓区房屋，将房屋腾退并交付给世景置业；二、限江南公司自判决生效之日五日内按照每月5833元的标准，支付世景置业自2019年6月4日起至实际腾退之日止的占用费；三、驳回世景置业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取217元，由江南公司负担。

本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为，世景置业的房屋、土地均是通过公开招拍的形式取得，且世景置业与冷安公司已经就厂房交易签订了书面合同，并支付了相应的对价，完成了土地的登记。虽然世景置业与冷安公司之间并未就厂房办理权属登记，但冷安公司对江南公司已作出书面通知，解除了与江南公司的不定期租赁关系，要求所有租赁户在2019年1月31日前全面腾退所租赁房屋。所以，世景置业未办理厂房权属登记，并不影响世景置业对相关不动产享有的实体权利，故世景置业是本案适格原告主体资格。

本案世景置业的房屋、土地均是通过公开招拍的形式合法取得，其与买卖取得是不同的，作为租赁户的优先受偿权，不能对抗冷安公司通过公开招拍的形式合法取得的房屋、土地。

本案所涉占用费，系江南公司在2019年1月31日前未全面腾退所租赁房屋导致而产生。此后，冷安公司、世景置业多次催促江南公司腾退，江南公司仍未搬离。其与2020年发生的疫情关系不大，故江南公司要求减免租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，上诉人江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费434元，由上诉人长沙江南起重设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　柳**

审判员　　符建华

审判员　　刘　刚

二〇二〇年五月九日

书记员　　徐彬彬