北京筷乐家园餐厅与北京国投文化发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：李小相，经理。

委托诉讼代理人：秦永梅，北京市泽元律师事务所律师。

原告北京筷乐家园餐厅（以下简称筷乐家园餐厅）与被告北京中海投资管理有限公司（以下简称中海投资公司）、被告北京国投文化发展有限公司（以下简称国投文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告筷乐家园餐厅之委托诉讼代理人姚欣时，被告中海投资公司之委托诉讼代理人鄂秀珅、增斯畅，被告国投文化公司之委托诉讼代理人秦永梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

筷乐家园餐厅向本院提出诉讼请求，1、判令中海投资公司与国投文化公司赔偿因装修改造导致的损失1320000元，并按中国人民银行同期贷款利率，计算支付自2013年6月6日起至实际支付时止的利息；2、判令中海投资公司与国投文化公司返还保证金130000元；3、本案诉讼费、评估、审计费由中海投资公司与国投文化公司负担。事实与理由：2007年8月10日，北京筷乐食业中式快餐有限公司（以下简称筷乐快餐公司）与国投文化公司签订《租赁合同》，由其承租位于海淀大街1号楼中关村国际动漫城国投大厦地下一层。后筷乐快餐公司于2007年8月20日授权我于此使用“筷乐家园”字号办理个体营业执照，并以加盟店形式经营。2010年7月21日，我另与国投文化公司签订《租赁合同补充协议》，继续承租该区域，期限至2013年9月9日。2011年8月5日，该承租区域进行装修改造，造成我停业损失。中海投资公司系该承租区域的所有权人，国投文化公司受托对该区域进行租赁与管理工作，双方存在严重的矛盾。2011年9月19日，我与中海投资公司签订协议，明确共同委托海淀区国有资产管理委员会认可的审计或评估机构，确认我因施工所造成的合理损失，且该公司同意根据该审计或评估值向我作出补偿。押金是租赁合同履行的保证金，因为中海投资公司的装修导致租赁合同无法继续履行，在此期间租期到期，国投文化公司也一直没有返还保证金，所以这也是损失的一部分。

中海投资公司辩称，双方的协议书中约定筷乐家园餐厅承诺解除与国投文化公司的协议，双方的协议是附条件的，筷乐家园餐厅没有与国投文化公司解除协议，所以付款条件不成就。该餐厅损失的原因是我公司拆除一楼外立面的广告，我公司要求国投文化公司承担，但是该公司没有承担，所以损失不是我公司造成的。如果协议法院要认定，是甲乙双方共同选定机构出具共同认可的报告，目前最后一份报告才是双方认可的，所以起算日期应当是最后一份报告的起算日期。由于整个起因的是国投文化公司不履行职责，所以如法院判定我公司承担责任，我公司保留向国投文化公司追偿的权利。故我公司不同意筷乐家园餐厅的诉讼请求。

国投文化公司辩称，我公司与筷乐家园餐厅的房屋租赁合同已经到期终止，该合同期间，我公司全面适当履行了义务，不存在违约，合同中也没有违约条款，筷乐家园餐厅基于租赁关系要求我公司承担责任没有法律依据。筷乐家园餐厅停业损失是中海投资公司的侵权行为造成，对此双方是认可的。中海投资公司为自己利益进行改造，对此我公司无法预见和阻止，我公司也是受害者，其侵权行为与我公司无关，我公司没有任何过错。由于第三方行为给他人造成损失，应当由侵权人负担，在侵权人直接应诉的情况下，应当由侵权人直接赔偿，不应当由出租人赔偿之后再追偿，以免浪费司法资源。中海投资公司已经就赔偿问题与筷乐家园餐厅多次协商，并达成协议承诺赔偿损失，说明双方均认可停业损失与我公司无关，我公司不应承担责任，中海投资公司应履行承诺赔偿筷乐家园餐厅损失，筷乐家园餐厅应向中海投资公司而非国投文化公司请求赔偿。合同关系和侵权关系不能混为一谈，筷乐家园餐厅与国投文化公司是合同关系，中海投资公司与筷乐家园餐厅是侵权关系，筷乐家园餐厅只能依据一个法律关系主张权利，不应该在两个法律关系中同时主张权利。我公司在合同关系中没有违约行为，在侵权责任关系中没有任何过错，因此不应承担任何责任。我公司和中海投资公司在此前案件中已经达成和解协议，约定就筷乐家园餐厅及牛强诉讼纠纷一案提出的权利主张，由中海投资公司承担赔偿责任，我公司不再向筷乐家园餐厅和牛强收取房租。如果法院判决我公司需要向牛强承担责任，则应由中海投资公司承担，此协议已经生效并履行。故我公司不同意筷乐家园餐厅的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

北京市海淀区海淀大街1号大楼（原中关村国际动漫城国投大厦、以下简称涉案房屋）原由国投文化公司受托实施租赁、管理。2006年11月9日，中关村科技园海淀园管委会将涉案房屋3-6、8层确认划转至中海投资公司，后中海投资公司另受让涉案房屋7层房产，涉案房屋1、2、9层房产则为其他自然人所有。

2007年8月27日，筷乐快餐公司（乙方）与国投文化公司（甲方）签订《租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定承租涉案房屋地下一层175平方米房屋经营餐饮，租赁期限五年，自2007年10月25日至2012年10月24日。同时，牛强与筷乐快餐公司签订《加盟合同》，约定牛强加盟经营该公司筷乐家园系列快餐食品及特许配套产品，在上述涉案房屋地下一层开设筷乐家园中关村店，独立经营、核算，自负盈亏，加盟期限5年，自2007年10月25日至2012年10月24日。为此，筷乐快餐公司授权同意牛强在涉案房屋地下一层办理个体工商营业执照，以加盟店形式在此经营，并按该公司与国投文化公司签订的租赁合同约定条款执行。后国投文化公司还曾与筷乐家园餐厅签订《补充协议》，其中约定将租赁期限顺延至2013年9月9日。

在上述租赁期间即于2010年12月15日，中海投资公司开始对涉案房屋开展清理非法广告及装修、改造工程。期间，中海投资公司与涉案房屋其他业主要求解除与国投文化公司之间签订的涉案房屋《公共区域租赁合同》并涉诉。同时，中海投资公司以工程改造为由，通知筷乐家园餐厅配合工作、暂停营业。

为解决上述清理、改造工作给筷乐家园餐厅造成的损失，中海投资公司（甲方）与筷乐家园餐厅（乙方）进行了协商，并于2011年9月19日签订了《协议书》（以下简称协议），约定：“1、北京市海淀区海淀大街1号楼（以下简称该楼）第3、4、5、6、7、8层为甲方所有，其他楼层为王力川等15名自然人所有；本协议签订前，甲方已获得经营、管理该楼全部区域的合法授权。2、2007年8月27日，乙方与该楼公共区域管理方北京国投文化有限公司签订了《租赁合同》，由乙方承租该楼区域（以下简称承租区域），用于开展经营活动。3、本协议签订前，甲方已明确解除与北京国投文化发展有限公司就该楼公共区域的租赁、管理等有关事宜签订的合同。目前，双方正在通过诉讼方式确认解除事宜。4、自2010年12月15日起，甲方根据政府及上级有关部门的指示，对承租区域所在的海淀大街l号楼分别开展了清理非法广告及装修、改造工程目前尚未完工。甲、乙双方经友好协商，根据相关法律、法规的规定，现就乙方提出的索赔相关事宜，达成如下协议，以资共同遵守。一、甲、乙双方共同选定并委托海淀区国有资产管理委员会认可的审计或评估机构，以事实为依据确认乙方因施工所造成的合理损失，该损失自2010年12月15日开始截止至工程竣工并交付给乙方后一周时止。损失范围包括因施工给乙方造成的亏损以及可获得的预期利润。双方同意将该审计或评估值作为甲方向乙方补偿损失的依据。二、上述合理损失确认后，甲方应当及时支付，具体事宜由双方另行协商确定。三、自本协议签订之日起，乙方应全力配合施工方对该楼进行的装修、改造工作，乙方并承诺于本协议签订的次日，自行安排腾空承租区域。甲方保证施工结束后，立即安排乙方搬回。四、施工中的各项工程费用均由甲方自行承担，乙方无需支付任何费用。如果施工方在施工过程中对乙方原有装修造成损坏的，甲方负责安排施工方恢复原状。五、本协议签订后，乙方应解除与北京国投文化发展有限公司就承租区域所签订的全部合同、协议等相关文件；包括但不限于：《场地租赁合同》、《经营管理协议》、《补充协议》及相关附件。甲方保证乙方有充分的理由解除上述合同协议，并负责向乙方提供必要的证据、材料。因解除上述合同、协议造成乙方损失的，甲方负责向乙方补偿。六、本协议签订后，乙方与甲方重新签订场地租赁合同，合同内容另行协商。但是，甲方承诺，乙方在新租赁合同中的租赁条件等同于或优于乙方现有的《场地租赁合同》、《经营管理协议》、《补充协议》及相关附件所约定的条件。”后筷乐家园餐厅委托审计及评估公司对其财务收支情况及经营损失分别进行了审计及评估，但未得到中海投资公司的认可，故筷乐家园餐厅以拒绝赔偿为由，将中海投资公司诉至本院。

另查，在中海投资公司与国投文化公司之间的纠纷中，国投文化公司亦曾以物业服务合同纠纷将中海投资公司诉至本院，要求其支付物业管理费。在相关案件诉讼中，就一揽子解决双方所有纠纷，双方进行了协商并最终达成和解协议，其中包括本案纠纷事项在内。中海投资公司（甲方）与国投文化公司（乙方）于2016年12月29日签订的《和解协议》（以下简称和解协议）内容主要包括：甲乙双方就解决海淀大街一号楼历史遗留问题，经过协商达成一致意见，双方同意解除《物业管理委托合同》及《物业管理委托确认书》、《公共区域租赁合同》，并就一揽子解决海淀大街一号楼历史遗留问题进行和解。甲乙双方约定，就海淀区法院正在处理的一号楼地下一层原筷乐家园餐厅及牛强诉讼纠纷一案提出的权利主张，由甲方承担赔偿责任，但乙方不再向筷乐家园餐厅和牛强收取房屋租赁费，如法院判决乙方需要向牛强承担赔偿责任的，由甲方负责并承担。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

因中海投资公司认为筷乐家园餐厅单方委托进行的上述审计与评估违反了双方协议约定，对相应审计、评估结果不予认可。后分别经中海投资公司及筷乐家园餐厅申请，本院先后委托北京中平建华浩会计师事务所（以下简称审计机构）及北京京评价格评估有限公司（以下简称评估机构）分别对筷乐家园餐厅的财务收支情况及相应经营损失进行了审计、评估。审计机构出具的《报告书》意见为：“（一）按照委托司法鉴定函确认的2007年8月6日至2012年12月31日的财务收支情况：经鉴定检验，北京筷乐家园餐厅2007年8月6日至2012年12月31日期间的账载财务收支情况如下：1、2007年8月6日至2007年12月31日收入84257.00元，支出116675.64元，利润-32418.64元；2、2008年1月1日至2008年12月31日收入3977711.00元，支出3447734.36元，利润529976.64元；3、2009年1月1日至2009年12月31日收入3128198.00元，支出2667902.31元，利润460295.69元；4、2010年1月1日至2010年12月31日收入1331290.00元，支出1268608.08元，利润62681.92元；5、2011年1月1日至2011年12月31日收入1678324.87元，支出2324195.46元，利润-645870.59元；6、2012年1月1日至2012年12月31日收入0.00元，支出979863.36元，利润-979863.36元。2007年8月6日至2012年12月31日账载总收入10199780.87元，其中：营业收入10193401.87元，营业外收入6379.00元；账载总支出10804979.21元，其中：营业成本4544063.06元，营业税金及附加56717.13元，营业费用6097210.70元，管理费用98788.32元，营业外支出8200.00元。账载总利润为-605198.34元。（二）按照审计鉴定申请书中提及的2010年12月15日至2012年12月28日的财务收支情况：2010年12月15日至2012年12月31日账载总收入1840640.37元，其中：营业收入1840153.37元，营业外收入487.00元；账载总支出3523150.33元，其中：营业成本817711.28元，营业税金及附加14331.93元，营业费用2622487.80元，管理费用68619.32元。账载总利润为-1682509.96元。（三）按照审计鉴定申请书确认的2011年8月5日至2012年12月28日的财务收支情况：2011年8月5日至2012年12月31日账载总收入0.00元；账载总支出1507799.16元，其中：营业成本0.00元，营业税金及附加0.00元，营业费用1441040.84元，管理费用66758.32元。账载总利润为-1507799.16元。五、需要说明的事项：1、本检验报告书成立的前提条件为北京筷乐家园餐厅提供的鉴定材料全部真实、完整、合法。北京筷乐家园餐厅存在财务核算不规范的情况，其营业收入检验依据为餐厅开具的餐费小票；营业成本主要分为两部分，由工厂直接配送原料成本原始凭证为系统打印销售出库装车单，外购零星成本后附原始凭证全部为收据。营业费用、管理费用中也存在大量收据、白条的情况，经统计营业费用总金额6097210.70元中有正规发票2913594.30元（其中：人员工资1254208.00元、房租1587500.00元、其他营业费用71886.30元），管理费用总金额338788.32中有34104.00元取得正规票据。2、在2011年1月1日至2012年12月31日期间的支出中，包括未实际支付832000.00元，其中：房租800000.00元、审计费20000.00元、场地租赁费120000.00元，仅是按照合同预提。3、另外2011年12月10号凭证，北京筷乐家园餐厅将其他应收款-餐厅押金130000.00元转入营业外支出，经追溯，押金为2007年8月1号及3号凭证支付，根据凭证显示押金条单独保存，本次鉴定未能取得押金条，因此在2011年的支出中剔除。4、2011年1月1日至2012年12月31日筷乐家园餐厅计提加盟费240000元，将其列入管理费用科目，由于本次鉴定未能取得加盟费用的相关协议、合同，因此未予确认。”另评估机构于2019年5月24日出具的《价格评估报告书》意见为：“经运用收益法及成本法评估，评估对象于评估基准日的评估结论取整为：1320000元。”评估假设内容另载明：“（五）截至本报告出具日，评估人员未能取得加盟费除加盟协议以外的其他资料，因此根据北京中平建华浩会计师事务所有限公司出具的《公函》，未考虑加盟费对评估结果的影响。”、“（六）双方当事人对于鉴定报告中所列示的130000.00元押金是否实际支付及原告方相关财务处理是否正确尚存在争议。由于押金违约本身不属于正常的经营损失，因此在本次评估中，未考虑相关因素的影响。此外，相关押金事项是否违约及其相关责任的认定取决于法院对相关责任方的判决。”、“（七）截至本报告出具日，评估人员未能对相关事项的履约情况及进展取得证据，进而无法准确估计相关当事方的权利及义务对评估结论可能产生的影响。因此未考虑此部分账面计提租金对评估结论可能产生的影响。”

经质证，筷乐家园餐厅、中海投资公司、国投文化公司对上述损失评估结论未提出异议。国投文化公司对筷乐家园餐厅主张计提的租金，表示不再向筷乐家园餐厅主张。筷乐家园餐厅向本院补充提交上述押金130000元的收据，证明该押金已实际支付国投文化公司且未予退还，并坚持作为损失主张赔偿，国投文化公司与中海投资公司对该事实无异议，而国投文化公司主张该损失应由中海投资公司，中海投资公司则否认该押金为损失。

本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，筷乐家园餐厅与国投文化公司为租赁合同关系，国投文化公司与中海投资公司则在涉案房屋管理权等方面长期存在纠纷，中海投资公司于租赁期间对涉案房屋进行的改造，影响了筷乐家园餐厅的正常经营并造成其经济损失。就此，中海投资公司与筷乐家园餐厅先行达成协议，表示同意赔偿筷乐家园餐厅因施工所造成的亏损及可获得预期利润损失。此后，中海投资公司与国投文化公司之间的纠纷亦经协商达成全面和解，其中亦约定筷乐家园餐厅及经营者牛强的权利主张，由中海投资公司承担赔偿责任。上述两协议虽先后独立形成，但约定内容并不矛盾，该约定内容应当得到遵照执行，中海投资公司应当依照协议约定赔偿筷乐家园餐厅经济损失，而筷乐家园餐厅要求国投文化公司承担连带赔偿责任缺乏约定上及法律上的依据。庭审中，经双方当事人申请，本院先后委托审计、评估机构对筷乐家园餐厅的财务及损失情况进行了审计、评估，现双方当事人对损失评估均未提出异议，该评估结论可作为认定筷乐家园餐厅损失的依据。关于押金一节，国投文化公司未将押金退还筷乐家园餐厅，国投文化公司与中海投资公司之间的和解协议，并未将此排除在损失赔偿之外，在没有证据证明国投文化公司对租赁合同未能正常履行存在违约过错的情形下，筷乐家园餐厅将此作为损失主张由中海投资公司赔偿，并不违背上述两协议的约定。故现筷乐家园餐厅要求中海投资公司赔偿损失，理由正当，本院予以支持，但中海投资公司仅应对本案委托评估结论确定后，其仍未及时支付赔偿款期间的利息损失承担赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

一、于本判决生效后七日内，北京中海投资管理有限公司赔偿北京筷乐家园餐厅（经营者：牛强）损失共计1450000元（包括押金130000元），并按中国人民银行同期贷款利率，计算支付自2019年6月12日起至该款付清时止的利息；

二、驳回北京筷乐家园餐厅（经营者：牛强）的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21728元，由北京中海投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

审计费50000元，由北京中海投资管理有限公司负担，已交纳。

评估费39000元，由北京中海投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　黎　健

人民陪审员　　马仲兰

人民陪审员　　陈萍芳

二〇一九年七月二十四日

书　记　员　　王晓华

书　记　员　　王文敬