青海绿川环保设备有限公司、共和强胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

青海省共和县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）青2521民初1214号 原告：青海绿川环保设备有限公司，统一社会信用代码XXX，住所青海省西宁市城西区西川南路140号******村塔山二期西D区南楼1号。 法定代表人：**，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，青海正坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，青海正坤律师事务所实习律师。 被告：共和强胜房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXX，住所共和县恰卜恰镇绿洲南路203号。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，撒拉族，1989年9月1日出生，公民身份号码XXX，共和强胜房地产开发有限公司职工，住青海省共和县。 原告青海绿川环保设备有限公司与被告共和强胜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2022年9月19日公开开庭进行了审理。原告青海绿川环保设备有限公司的委托诉讼代理人***、被告共和强胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青海绿川环保设备有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2．判令被告返还原告购房款569140元、违约金41532.99元，以上合计610672.99元；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告青海绿川环保设备有限公司变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款569140元、违约金5691.4元、利息14785.78元。事实和理由：2020年8月26日，原、被告签订《商品房预售合同》，该合同约定，原告向被告支付569140元（其中428000元为工程款），被告向原告提供位于共和县城北新区和悦巷4号1区1层2-2-69号商铺，并约定被告在2019年6月30日前交付商品房。协商确认后，原告按约定履行了交款义务，但被告将出售给原告的商铺用于自己开设超市，并未将商铺交付给原告，且至今未办理网签及产权登记，被告的上述行为，致使原告的目的无法实现，故请求解除合同并返还购房款。为维护原告合法权益，诉至人民法院。 被告共和强胜房地产开发有限公司辩称，不同意解除合同并退还购房款，因为购房款牵涉到抵房等其他问题，如果将房子抵给原告的话被告是同意的，被告将在一定的时间内办理房产证，并同意给原告一定的违约金和利息。 原告青海绿川环保设备有限公司为证明其诉讼主张成立，向本院提供以下证据： 1．《商品房买卖合同（预售）》1份，拟证明原告于2021年1月24日成立，签订合同的时间为2021年2月14日，合同第12页第11条中约定了逾期交付房屋的违约责任，证明原告有权解除合同，并有权要求支付违约金和利息；被告在签订合同时将付款时间写成2020年10月1日，付款时间应该是2021年10月1日之前； 2．通话录音1份，拟证明被告公司法定代表人承认存在原告向被告支付购房款、被告经营超市没有交付房屋的事实； 3．视频1份，拟证明原告实际履行了相应工程义务的事实； 4．微信聊天记录1份，拟证明原告公司股东***要求被告方委托代理人办理网签，但是被告一直不予理睬的事实。 原告青海绿川环保设备有限公司提供的1、2、3、4号证据，被告共和强胜房地产开发有限公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认可。 被告共和强胜房地产开发有限公司未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告青海绿川环保设备有限公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、通话录音、视频、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2021年2月14日，原告青海绿川环保设备有限公司与被告共和强胜房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，被告将其开发建设的位于共和县城北新区和悦巷4号1区1层2-2-69号面积为39.8平方米商铺以569140元的价格出售给原告，每平方米14300元；被告欠原告的工程款428000元用于抵扣部分房款，剩余购房款141140元原告于2021年10月1日之前付清；原告交清剩余购房款后，被告将商铺交付给原告。合同第十一条逾期交付责任（2）约定：“逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”同时，合同对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等进行了明确的约定。合同签订后，2021年9月17日，原告青海绿川环保设备有限公司通过青海农商银行给被告共和强胜房地产开发有限公司转付购房款141140元。 另查明，被告共和强胜房地产开发有限公司于2020年7月前已对其开发建设的共和县城北新区和悦巷4号1区1层进行装修（包括出售给原告的商铺），欲经营超市，2021年7月20日超市正式经营；现该超市仍然由被告占用使用，商铺未交付给原告，也未办理网签，也未向原告支付商铺的占有使用费。 本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点在于：1．案涉《商品房预售合同》是否符合解除的条件；2．原告要求被告返还购房款、支付违约金、赔偿利息损失的诉讼请求是否合理。 关于焦点一、案涉《商品房预售合同》是否符合解除的条件 本案原、被告签订《商品房预售合同》后，原告按照合同约定于2021年9月17日向被告交纳剩余购房款141140元后，已支付了全部购房款，原告履行了合同义务；被告作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，但被告在收取原告交纳的购房款后未能按照约定将商铺交付给原告，也未能按照房地产管理部门的要求办理网签，使原、被告双方签订的房屋买卖合同得以公示，使房地产交易透明化，而是将该商铺继续用于自己经营超市，现原、被告约定的交房期限已经届满，由于被告的原因致使原告无法占有使用该商铺，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任；根据《商品房预售合同》的约定，被告应当在原告交清剩余购房款141140元后向原告交付房屋，逾期超过90天，原告有权单方面解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”以及第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，原告自2021年9月17日向被告交纳了剩余购房款至今已一年有余，原告于2022年8月22日向本院提起诉讼，被告于2022年8月26日收到本院以电子方式送达的本案起诉状副本。本案涉案《商品房预售合同》应自被告收到本院送达的本案起诉状副本之日起解除，故原、被告于2021年2月14日签订的《商品房预售合同》于2022年8月26日已解除。原告要求解除原、被告签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，有相应的事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于焦点二、原告要求被告返还购房款、支付违约金、赔偿利息损失的诉讼请求是否合理 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”同时，原、被告双方在《商品房预售合同》中明确约定，“被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款、并按4.35％计付利息以及按1％支付违约金。”本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》因被告逾期交房的违约行为而导致合同解除，被告应按合同约定和法律规定，退还已收取的购房款，并按照全部购房款的1％和4.35％向原告支付违约金和利息损失。现原告要求被告返还购房款569140元、违约金5691.4元、利息14785.78元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，原告青海绿川环保设备有限公司要求解除原、被告签订的《商品房预售合同》、判令被告返还购房款569140元、违约金5691.4元、利息14785.78元的诉讼请求，事实清楚，证据确实，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、原告青海绿川环保设备有限公司与被告共和强胜房地产开发有限公司于2021年2月14日签订的《商品房预售合同》于2022年8月26日解除； 二、被告共和强胜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告青海绿川环保设备有限公司购房款569140元、并支付违约金5691.4元、利息14785.78元，共计589617.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4953元，由被告共和强胜房地产开发有限公司负担4754.88元，原告青海绿川环保设备有限公司负担198.12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审 判 员　　苏　林 二〇二二年十月十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。