1831上诉人高清与上诉人吴湘斌及原审被告衡阳市红德建设有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘04民终1831号

上诉人（原审原告）：高清

上诉人（原审被告）：***

原审被告：衡阳市红德建设有限公司

上诉人高清与上诉人***及原审被告衡阳市红德建设有限公司（以下简称红德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

高清上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由***负担。事实和理由：案涉合同无法履行的根本原因在于***一方的严重违约，高清作为守约方没有任何过错。消火栓无水是导致合同无法继续履行的重要原因，***对于保障供水有约定和法定义务。***没有按国家规定铺设供水管道，无法向高清供水，也没有铺设符合国家标准的给水排水管道。向自来水公司申请扩容的义务只能是***一方。***提供的电力严重不足，违反了合同约定义务。因长期停业后相关设施已损坏，恢复营业需要高清再次投入巨额资金。***在消防部门责令停业后，擅自将高清经营场所锁住，属严重违约和侵权行为。导致合同解除的过错在于***一方，高清在本案的直接经济损失为3101980.98元，应该全部得到赔偿；高清为查明事实而申请法院委托鉴定的费用2万元，应计入赔偿范围。

***辩称，***已按照合同约定交付通水通电的房屋，无违约行为。租赁房屋为负一、二层，原用途为仓储，签订租赁合同时高清已了解房屋的毛坯现状，给水扩容费用应由承租人自行承担。本案合同无法履行的原因实际上是由于高清的违法行为及经营不善不想再继续履行合同。高清为租赁房屋场所的消防安全责任人，应自行承担因违法行为导致停业的各项损失及后果。高清不采取任何积极措施防止停业损失扩大，反而单方面终止履行合同，履于严重违约，应自行承担扩大部分的损失，包括装修投入的损失。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回高清全部诉讼请求，由高清自行承担所有损失；2.本案诉讼费用全部由高清负担。事实和理由：一审判决***分担高清装修损失既不符合合同约定，也不符合法律规定。本案评估报告鉴定程序不符合规定，鉴定结论明显依据不足，鉴定人未出庭作证，不能作为证据采信。一审根据《资产评估报告书》认定的装修评估金额181万余元，酌定由***承担近三分之一（60万元）的损失，严重损害了***的利益。

高清辩称，本案不是合同正常期满后的装修损失处理，而是合同提前解除与终止，有约定的按照约定，没有约定的，按照合同法第十一条第一项的规定，是出租人没有按照约定提供水电导致无法正常经营导致合同解除，应全部赔偿。***领取鉴定报告等文书后，没有申请延期质证，也没有申请鉴定人出庭及申请重新鉴定，其在二审中提出鉴定异议，不符合法律规定。一审认定的评估损失187.55万元只是部分损失，而***应承担本案全部损失。

高清向一审法院起诉请求：1.解除高清与***签订的《房屋租赁合同》；2.赔偿损失3572456元。重审期间，高清将诉讼请求第2项变更为3101980.98元。

一审法院认定事实：对有争议的证据和事实，该院认定如下：衡阳天翼资产评估有限公司出具的衡翼评字[2020]第031号《资产评估报告书》，系该院依法委托，双方均有参与，评估程序合法，该院予以采信。高清提出借给***10万元，另预付水费2万元，***认可，可以用于抵扣租金。高清提出堵漏、修建化粪池、维修补漏、其他房租、设计广告加盟等费用，均属于高清经营支出，***不认可，该院不予确认。鉴定费2万元属于高清实际支出，该院予以确认。

2013年9月17日，***与衡阳市石鼓区梽木村委会签订《梽木村谢湾市场招商引资合作项目协议书》，约定由***投资建设谢湾市场扩建项目，房屋、门面产权归***所有。2015年4月11日，***与高清签订一份《房屋租赁合同》，***为出租方（甲方），高清为承租方（乙方）。合同约定由***将谢湾市场E、F栋负一、负二层门面（建筑面积共2200平方米）出租给高清用于商业经营，高清装修及试营业期为2015年4月10日至2016年3月1日，并在此期间免房租；房屋租赁期共10年，从2016年3月1日起至2026年2月28日止，每月租金1万元；高清另需缴纳押金1万元；“甲方的权利与义务”项约定：“3、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并且确保门面的水、电、能开通到户。如未履行全额赔偿乙方经济损失。4、因房屋建筑漏水，由甲方出面解决与维修，其维修费用由甲方完全负责，装修和使用人人为行为造成损坏的除外”，此外，***还承诺“保证乙方可以有200千瓦的用电量”；“乙方的权利与义务”项约定：“2、乙方应爱护甲方的房屋及结构设施，保持租房整体结构，装修时乙方不损坏房屋主体结构，正常装修甲方无权干涉，合同期满，除可移动设施外，其余装修结构不得随意损坏。并经甲、乙两方协商才能决定是否转让、是否作价、是否拆走。”双方还约定了合同变更和解除的情形以及违约责任及赔偿。双方签订的该租赁合同共4页，***在纸张右侧边沿加盖了“衡阳市红德建设有限公司凯信化工松木厂区房屋建设工程项目部”的印章作为骑缝章。合同签订后，高清对涉案房屋进行了装修施工。2015年5月9日，高清与湖南公共安全工程有限公司衡阳分公司签订一份《消防安装工程施工合同》，由该公司负责涉案房屋的消防改造。高清于2015年9月开始营业，经营中，高清发现水电不够用，要求***配合高清进行水、电扩容，***向供电部门申请安装了变压器，总容量为315千瓦；高清自己挖了水井，在涉案房屋楼顶建蓄水池，改造了供水系统。同时，高清于2015年4月12日通过银行转账支付***一年租金12万元和押金1万元，共计13万元。2015年6月15日，高清借给***10万元。2015年12月18日，高清向***预交水费2万元。

2015年7月28日，高清将所租房屋注册成立“衡阳市石鼓区学友街休闲娱乐中心”（以下简称学友街，系个体工商户）从事中餐类制售等经营。经营过程中，松木村委会于2017年4月17日向高清发出《整改通知书》，内容为：“学友街：贵单位在我村经营，由于污水未经净化处理排放，给沿线村民生产、生活、安全造成影响，村民多次向村、片区政府反映情况，现经村两委研究决定，特通知贵单位按国家环保相关要求在一个月内整改落实为谢。”事后，高清雇人进行了排污改造。2017年6月20日，衡阳市石鼓区公安消防大队对学友街进行消防监督检查，发现学友街存在“1、消防设施、器材不符合标准；2、消防设施、器材未保持完好有效；4、擅自停用消防设施、器材”的消防安全违法行为。具体问题为：“1、室内消火栓擅自停用，且消火栓无水；2、喷淋系统故障；3、未按要求设置应急照明灯和疏散指示标志。”该消防大队对学友街作出了石公消即字[2017]第0494号责令立即改正通知书。2017年12月8日，衡阳市石鼓区公安消防大队再次对学友街进行消防监督检查，发现学友街存在“2、消防设施、器材未保持完好有效”的消防安全违法行为，具体问题为：“1、该场所第一层餐厅大厅室内消火栓无水（主体功能未通水），不具备灭火功能，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项；2、餐厅大厅未按要求设置应急照明灯和疏散指示标志，已当场改正不予处罚。”该消防大队对学友街作出了石公消即字[2017]第1347号责令立即改正通知书。2018年1月5日，衡阳市石鼓区公安消防大队对学友街作出石公（消）行罚决字[2018]第0002号公安行政处罚决定书，以“你单位未经消防安全检查，擅自营业；室内消火栓无水（主体功能未通水），不具备灭火功能，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款和第十六条第一款第二项的规定”，决定“对未经消防安全检查擅自营业的行为处责令停止营业，并处罚款人民币叁万元整”“对消防设施未保持完好有效的违法行为处罚款一万元整”的处罚。为此，高清经营的学友街停业至今。

高清向该院提起诉讼后，该院于2018年7月30日作出（2018）湘0407民初149号民事判决，驳回高清的诉讼请求。高清不服该判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉。衡阳市中级人民法院审理认为：“涉案房屋的消火栓用水未得到解决，无法达到消防行政主管部门的要求，不能恢复营业，高清亦不愿意继续履行涉案租赁合同，显然不能强制高清继续在涉案房屋从事经营活动，现距合同履行期满还有7年之久，如判决本案合同继续履行，将导致涉案房屋空置，造成资源浪费及损失的扩大，因此，涉案合同应解除为宜。”于2019年1月17日作出（2018）湘04民终2088号民事裁定，发回重审。重审期间，高清申请司法鉴定，该院依法委托衡阳天翼资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年4月20日出具衡翼评字[2020]第031号《资产评估报告书》，高清支付评估费2万元。

一审法院认为：高清与***签订房屋租赁合同，该合同未违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。高清要求解除合同，理由是***未提供合同约定的水、电，造成高清受到公安消防大队停止营业的处罚，不能正常经营。现对高清解除合同的理由是否成立作如下分析评判：首先，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”及第十六条第二款“单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人”的规定，高清租赁房屋后以学友街名义对外从事经营活动，虽然进行了消防改造，但未经消防安全检查就擅自营业，最终被消防部门责令停止营业，高清具有过错；其次，消火栓无水（主体功能未通水），双方应积极配合解决此问题，从查明的事实来看，高清已挖井取水，可以从楼顶蓄水池向消防主体供水，也可以向自来水公司申请扩容，但高清表示即便解决供水问题，亦不愿意继续履行涉案租赁合同，高清已明确表示不履行合同主要义务，***配合解决问题成为不可能，故责任不在***。高清主张供电不足影响正常经营，但未提供相关证据，理由不成立。综合上述分析，高清请求解除合同的理由不成立。但根据本案实际情况，如果本案租赁合同不解除，将导致涉案房屋空置，造成资源浪费及损失的扩大，考虑到高清不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故该院将依法判决解除本案租赁合同。合同解除后，高清购置的除装修工程（以《资产评估报告书》为准）外的物品，高清自行搬离涉案租赁房屋。本案房屋租金作如下确认，至本案判决时，租赁时间为50个月，租金为50万元，高清已支付租金12万元，抵扣押金1万元、借款10万元、水费2万元，高清下欠租金25万元。关于装修工程如何处理问题，参照《房屋租赁合同》的约定：“合同期满，除可移动设施外，其余装修结构不得随意损坏。并经甲、乙两方协商才能决定是否转让、是否作价、是否拆走。”故双方应协商解决，分担损失。根据《资产评估报告书》的评估意见，装修工程评估金额为1812187.55元，评估费2万元，因高清是违约方，应承担主要损失，***是装修工程的受益方，也应承担部分损失。综上所述，该院酌情确认***承担60万元损失，扣除高清下欠租金25万元，***应补偿高清35万元。因红德公司不是租赁合同当事人，高清亦认可红德公司不需要承担责任，故驳回高清对红德公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十四条第二项、第四项，《中华人民共和国消防法》第十五条、第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、高清与***签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、高清于本判决生效后三十内将除装修工程（以《资产评估报告书》为准）外的物品搬离涉案租赁房屋；三、***于本判决生效后十日内支付高清装修工程补偿款35万元；四、驳回高清的其他诉讼请求。案件受理费35780元，由***负担3500元，高清负担32280元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。

本院认为，二审争议焦点：1.高清诉请解除案涉租赁合同有无依据；2.高清因案涉合同受到的损失应如何计算与认定，***应否赔偿以及应如何赔偿该损失。分述如下：关于解除合同的问题。案涉租赁房屋用于经营餐类制售等，因供水问题被消防部门责令停业整改。根据当事人陈述，解决供水问题的成本巨大，且双方对谁有义务处理该供水问题争执几年都未能解决，故一审据此判决解除合同，并无不当。关于损失的问题。一是房屋装修中不能搬离的装修损失评估金额为1812187.55元，该鉴定程序尚未发现明显违法的情形，一审将该鉴定意见作为认定本案事实的依据，以及综合本案实际作出酌情由***作为出租人承担该款项中的60万元的判定，均无不当，本院予以认同；二是租金损失，也是高清作为承租人的直接损失，案涉租金50万元也应根据上述损失负担比例由***承担三分之一即16.67万元，结合一审查明的高清已付款25万元，以及***在一审中认可的对化粪池修建借条用于抵扣租金的10700元，高清就该款项还应付款7.26万元；三是能够搬离的设备设施与为经营而投入的设计广告加盟及其他维修费等损失，因不是直接损失或因无法认定具体金额等考虑，一审未将其列为应由本案双方分担的损失，亦无不当。据此，上述费用抵扣后，***还应支付52.74万元。关于委托评估费2万元的问题。该费用是为了查明案件的基本事实所产生，可作为本案诉讼费用由双方分担。综上，一审认定事实基本清楚，但对部分损失的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初357号民事判决第一项、第二项；

二、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初357号民事判决四项；

三、变更湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2019）湘0407民初357号民事判决第三项为：***于本判决生效之日起十日内支付高清租赁损失527400元；

四、驳回高清的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费35780元、评估费20000元，合计55780元，由高清负担37187元，***负担18593元；二审案件受理费33366元，由上诉人高清负担22244元，上诉人***负担11122元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　宏

审 判 员　　刘丽娅

审 判 员　　张　健

二〇二〇年十月十四日

法官助理　　许晓华

书 记 员　　陈　浅