上海祥佰建筑工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0117民初14216号

原告(反诉被告)：上海祥佰建筑工程有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：李剑锋，总经理。

委托诉讼代理人：李虹雯，女。

委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。

被告(反诉原告)：汪兴发，男，1958年3月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：沈祖辉，上海市沪南律师事务所律师。

第三人：上海保斯道汽车用品有限公司，住所地上海市松江区新浜工业园区天台路XXX号。

法定代表人：广濑德藏，董事长。

委托诉讼代理人：钱养胜，男。

原告(反诉被告)上海祥佰建筑工程有限公司(以下简称“祥佰公司”)与被告(反诉原告)汪兴发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)祥佰公司的委托诉讼代理人李虹雯、苟丽琦，被告(反诉原告)汪兴发及其委托诉讼代理人沈祖辉到庭参加诉讼。审理中，为查明案情，本院依法追加上海保斯道汽车用品有限公司(以下简称“保斯道公司”)为第三人参加诉讼，于2019年12月3日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)祥佰公司解除了对其委托诉讼代理人苟丽琦的委托，另委托李祥美作为其诉讼代理人与李虹雯，被告(反诉原告)汪兴发及其委托诉讼代理人沈祖辉，第三人保斯道公司的委托诉讼代理人钱养胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)祥佰公司向本院提出本诉请求：被告(反诉原告)汪兴发退还押金及租金共计350,000元。事实和理由：双方于2018年8月18日签订《租赁合同》一份,合同约定被告(反诉原告)将其位于上海市松江区新浜镇宏新工业园天台路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给原告(反诉被告)使用,租期自2018年11月1日至2028年10月30日止,第一年租金为1,393,544.58元,以后每年按5%递增。同时合同约定原告(反诉被告)支付定金300,000元。合同签订后,原告(反诉被告)按约定支付了定金300,000元及半年租金696,773元。但在合同履行过程中,由于租赁房屋没有产权证,原告(反诉被告)无法办理生产所需相关证件。故双方协商后于2019年6月12日签订《协议书》,约定原告(反诉被告)于2019年7月10日前退回租赁厂房,被告(反诉原告)退回原告(反诉被告)支付的押金及租金共350,000元。随后,原告(反诉被告)按约于2019年7月10日实际退回了厂房,但被告(反诉原告)未按约退回350,000元。原告(反诉被告)多次讨要未果，故诉至法院。

被告(反诉原告)汪兴发针对本诉辩称：对《租赁合同》的真实性无异议，合同并未约定被告(反诉原告)要协助原告(反诉被告)办理相关证件，当初原告(反诉被告)说租赁厂房是用于加工牛肉的，但实际原告(反诉被告)作为二房东将系争房屋转租给他人。2019年6月12日的《协议书》，签订双方并非本案的诉讼主体，且原告(反诉被告)有先履行的义务，原告(反诉被告)先退还厂房被告(反诉原告)再返还押金及租金，现原告(反诉被告)未退还厂房，故被告(反诉原告)提起反诉。

被告(反诉原告)汪兴发向本院提出反诉请求：一、解除双方于2019年6月12日签订的《协议书》；二、解除双方于2018年8月18日签订的《租赁合同》，解除日期为2019年8月31日；三、原告(反诉被告)立即搬离系争房屋；四、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)恢复原状的费用550,000元；五、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)房屋租金464,514.88元(自2019年5月1日起至2019年8月31日，按每月116,128.72元计算)；六、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)房屋占有使用费(自2019年9月1日起至实际搬离时止，按照每月116,128.72元计算)；七、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)违约金300,000元。

原告(反诉被告)祥佰公司针对反诉辩称：双方签订的《租赁合同》是无效的，合同有关违约责任的约定亦无效，因被告(反诉原告)不能提供系争房屋的产权证明，导致原告(反诉被告)无法办理相关证照，被告(反诉原告)存在全部过错，应当承担相应的后果。原告(反诉被告)已经于2019年7月10日搬离系争房屋，被告(反诉原告)不能证明其交付时的厂房原状，也不能证明原告(反诉被告)交付被告(反诉原告)时的厂房状态，不存在恢复原状之说，故不同意被告(反诉原告)的反诉请求。

第三人保斯道公司述称：系争房屋原由其向案外人上海强生不锈钢线材有限公司(以下简称“强生公司”)租赁，前后共使用了13年左右。双方签订的租赁合同于2018年10月30日到期，合同到期时公司还未全部搬离，其遂与强生公司联系，想延长租赁期一个月，强生公司表示厂房已出租给原告(反诉被告)了，要求其直接将房租支付给原告(反诉被告)，后三方于2018年12月3日签订了协议。当时抄录了水、电表的数据，变电房也是可以正常使用的，强生公司未要求其恢复绿化或厂房装修，对于办公室隔墙的处理在其支付给强生公司的押金中扣除20,000元作为拆墙的费用。签订三方协议后，其多次与强生公司联系，要求办理水、电过户，但是强生公司未明确过户单位，故水、电至今还在其名下。2019年7月11日，原告(反诉被告)已经将2019年7月前的水、电费付清。

本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，被告(反诉原告)汪兴发(出租方、甲方)与原告(反诉被告)祥佰公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，双方约定甲方将位于上海市松江区新浜镇宏新工业园天台路XXX号区域内厂房租给乙方。租赁期自2018年11月1日至2028年10月30日止，年租金1,393,544.58元,从2019年11月1日起,每年租金按上一年租金的5%递增,以后每年以此类推。合同第四条定金、押金、租金的支付方式1、甲乙双方合同签订日起7天内乙方应向甲方支付租赁定金300,000元整，若甲方未收到定金，则合同无效。定金作为乙方第一期的部分租金，如悔租、违约，定金归甲方所有；2、租金的支付采用六个月为一期,先付后用原则。甲方收到乙方第一期租金及押金300,000元后将租赁厂房交付给乙方使用；3、每期租金乙方应在上一期租金到期前7日内付清下一期的租金。合同第五条双方权利和义务1、甲方a、收到乙方押金后将租赁厂房按时交付给乙方使用；b、租赁期满检查乙方应付款(如：水费、电费、通信费、垃圾清运费等费用)、厂房、厂区内外设施、周围绿化、垃圾、环境等还原成造房交付原样后,及时归还押金;c、甲方同意乙方最后一期房租免租金一个月。同时，合同还对其他内容作出了约定。

2018年12月3日，第三人保斯道公司(甲方)、强生公司(乙方)、原告(反诉被告)祥佰公司(丙方)签订协议一份，约定经甲、乙、丙三方在2018年12月3日来天台路XXX号确认事项如下：1、甲、丙双方在2018年11月1日至11月30日临时租赁厂房，费用已在2018年11月2日全部结清给丙方；2、水、电经甲、乙、丙三方确认在2018年12月3日抄表数据如下：电……水……消防……3、雨、污水的排污证由保斯道公司协助取得排污证；4、水、电的名义全部在2018年12月份转到丙方的名义上……6、在车间里保留现有磨石子地坪，大小车间余留的隔墙有甲方余留20,000元作为拆墙处理费，今后拆墙处理有丙方处理解决；7、由乙方退回给甲方保证金280,000元。协议下方由钱养胜代表甲方、汪兴发代表乙方、李虹雯代表丙方签字确认。

2019年5月3日，原告(反诉被告)祥佰公司(乙方)与被告(反诉原告)汪兴发(甲方)签订《补充协议书》一份，约定：一、原签订上海市松江区新浜镇宏新工业园天台路XXX号房屋租赁合同，经甲乙双方友好协商，乙方租赁期间在原合同第五条的基础上再增加两个月期限免租金，共计三个月；二、原合同第三条，每年租金按上一年租金的5％递增调整为每年租金的2％递增。

2019年5月20日，案外人强生公司与案外人保斯道公司签订《移交清单》，约定保斯道公司租赁强生公司位于松江区新浜工业园区天台路XXX号厂房，因经营业务调整及租赁期满等原因，不再续租，进行如下交接：1、保斯道公司城镇污水、排入排水网许可证(正副本)……4、保斯道公司支付接收人清理厂区、隔墙建筑垃圾费用50,000元，双方无任何异议……

2019年6月12日，被告(反诉原告)汪兴发(甲方)与原告(反诉被告)祥佰公司(乙方)签订《协议书》，约定就原租赁新浜天台路XXX号厂房租赁事宜现协商如下：一、乙方退回天台路XXX号厂房租赁,退回时间2019年7月10日前,交付给甲方；二、乙方退回租赁合同后甲方退乙方租赁押金及租金共叁拾伍万元整(350,000)；三、乙方收到退款租金及押金后不再享有租赁权。协议下方由汪兴发代表甲方,倪后权、李虹雯代表乙方签字确认。

2019年7月10日，原告(反诉被告)祥佰公司与公司门卫俞仁峰签订《工资结算单》，载明：俞仁峰同志于2018年12月开始在祥佰公司担任门卫一职，工资每月3,200元，工作地址松江区新浜镇宏新工业园天台路XXX号，本公司与汪兴发同志双方协商一致，将俞仁峰同志在本公司的工资计算截止日期到2019年7月10日，公司根据该员工的表现决定多给予该员工4天工资。

2019年10月30日，上海市松江区新浜镇工业园区管理委员会出具《证明》一份，载明：因新浜镇宏新工业园天台路XXX号涉案地块为198地块，按政策规定不能用于企业生产加工，故我宏新工业园管委会不能允许祥佰公司进场，委员会为此与双方进行多番沟通。2019年7月10日祥佰公司退场，确实与汪兴发进行了场地交接，我管委会徐副总到场。祥佰公司交还了场地，汪兴发表示同意，并接管门卫。同时汪兴发提出要求祥佰公司将园区内垃圾运走，我管委会为企业提供便利，介绍了相应的清运人员。祥佰公司将垃圾清理走后，2019年7月12日祥佰公司与汪兴发到场对于场地垃圾清运情况进行了确认和同意，徐副总也同时在场。

另查明，系争房屋由案外人强生公司向上海宏新经济发展有限公司购买，未取得产证，也未提供建设工程规划审批手续。被告(反诉原告)汪兴发为强生公司的法定代表人。

庭审中，原告(反诉被告)确认倪后权、李虹雯有权代表其与被告(反诉原告)签订《协议书》。被告(反诉原告)确认以法院收到原告(反诉被告)提交的《租赁合同》原件的时间作为原告(反诉被告)退回《租赁合同》的时间。

上述事实，有租赁合同、补充协议书、三方协议、协议书、工资结算单、水电费结算单、移交清单、上海市松江区新浜镇工业园区管理委员会出具的证明、购房合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方就系争房屋签订的《租赁合同》无效。此后，双方于2019年6月12日签订《协议书》，就双方因租赁合同取得财产的返还时间及返还方式进行了约定，该《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。《协议书》约定原告(反诉被告)在2019年7月10日前退回系争房屋并退回《租赁合同》后，被告(反诉原告)退回原告(反诉被告)租赁押金及租金350,000元，根据原告(反诉被告)提供的门卫工资结算单、水电费结算单及上海市松江区新浜镇工业园区管理委员会出具的证明以及当事人陈述等证据，可以证明原告(反诉被告)已经按照《协议书》的约定完成了相关义务，被告(反诉原告)应当向原告(反诉被告)退回租赁押金及租金350,000元，故原告(反诉被告)的本诉请求，于法有据，本院予以支持。被告(反诉原告)的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)汪兴发于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海祥佰建筑工程有限公司押金及租金共计350,000元；

二、驳回被告(反诉原告)汪兴发的全部反诉请求。

如果被告(反诉原告)未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，反诉案件受理费16,630元，减半收取8,315元，合计受理费11,590元，由被告(反诉原告)汪兴发负担11,590元(已付)。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　凌　莉

二〇二〇年一月三日

书记员　徐亚娟

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。