升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司与浙江众城建筑设计院有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市越城区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)浙0602民初12125号

原告(反诉被告)：升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司,住所地绍兴市越城区天元大厦705号。

法定代表人袁先学，经理。

委托诉讼代理人：殷俊毅、尹爱国，系单位员工。

被告(反诉原告)：浙江众城建筑设计院有限公司,住所地绍兴市高新区天元大厦0502室。

法定代表人俞劲松，总经理。

委托诉讼代理人:赵秋红、丁丹青，浙江智仁律师事务所律师。

原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称“升华物业公司”）与被告浙江众城建筑设计院有限公司(以下简称“众城设计院”)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理,适用简易程序审理，后本案依法转为普通程序，并组成合议庭。被告在举证期限内依法向本院提起反诉，本院受理后，就本诉与反诉合并进行了审理，于2019年3月19日、2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告升华物业公司之委托诉讼代理人殷俊毅、尹爱国，被告众城设计院之委托诉讼代理人赵秋红、丁丹青到庭参加了庭审。本案庭外和解时间6个月。本案现已审理终结。

原告升华物业公司诉称：2015年1月15日,原告与被告双方签订了

被告众城设计院辩称：1、被告不按每月4元每平米的标准支付物业费，原告提供的物业服务与前期物业合同约定的不符合，关于物业服务协议中原告的权利义务中的第一条等物业方应有的义务，原告均没有履行，在不符合合同约定的义务来实施的情况下，被告方认为没有合同依据也没有法律依据，而且对被告方也不公平。2、原告提供的物业服务也与约定的价格不符，前期的物业协议是被告方在购买物业时与商业买卖合同是捆在一起的，是一个格式条款，被告不能与原告协商，且服务质量也是笼统的。3、物业管理中长期存在的问题，如油烟问题，空调问题，停车问题，公共安全问题，这些问题长期存在都一直得不到解决，原告提供的物业服务中提到的问题，被告也在反诉状中明确。4、物业合同中正因为是一个买卖合同捆在一起的前期物业服务合同，这份合同中有违法条款，如物业服务合同第五条第一款，里面提到物业服务公用部位，共用设施设备用于原期共用部位维修养护等，被告认为是可以的，但“弥补物业服务收费之不足”，这部分损害了被告的合法权益。故这一条款属无效条款，根据相关司法解释，物业合同中排除了业主的主要权益的条款，属无效条款。能耗费问题，应按时来计算，金额为多少也能反映出物业服务水平。原告至今未能公布公共收益部分的收支情况，按物业管理条例，原告应半年公布一下公共物业收益，应单独建账。二、关于原告主张的物业费的起算时间，被告不认可，应按双方在前期物业服务合同的约定来计算物业费。三、关于违约金问题，原告主张没有事实和法律依据。被告未支付物业费有正当的理由有原因，而是由于物业服务中存在问题，被告以这一点来抗辩的。四、关于节能问题，物业计算的面积是不准确的，物业面积应按双方签订的，被告与开发商固定的建筑面积来计算物业费，而原告的计算建筑面积与合同是不一致的。五、原告方作为前期物业管理公司，实际是与开发商绍兴盛华置业有限公司是存在控股关系的，按前期物业管理方面，建设单位所属的或者是物业服务企业是应当回避的。

同时，反诉诉称：应反诉人所购物业天元大厦房地产开发建设单位的要求，2015年1月15日反诉人与被反诉人签订了《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》，协议约定由被反诉人对反诉人所购物业提供前期物业服务，该服务协议约定了被反诉人服务管理内容、物业服务管理质量、收费及违约责任等内容。2015年5月18日，反诉人启用天元大厦502、504室进行入驻办公，入驻后，反诉人看到被反诉人提供的物业服务存在着很多问题，反诉人与被反诉人沟通要求解决问题。至诉讼前，反诉人仍一直要求解决诉请中的物业服务问题，被反诉人一直都不予理睬，对物业的实际能耗及共用部位、公用设施设备的经营性收益也从未向业主公开过。被反诉人提供的物业服务质量与其要求收取的价格不相符，根据《物业服务收费管理办法》第五条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”反诉人特向法院提起反诉，要求减少价款，并对物业管理中存在的问题进行整改直至符合反诉要求。因被反诉人提供的物业服务质量不符合要求，反诉人投入了很多精力和时间与被反诉人沟通、协调和维权，对反诉人造成经济损失，故反诉原告起诉至法院，请求判令：1、减少被反诉人已经提供的物业服务收费价款，按每平方米3元价格计算；2、被反诉人敦促有关单位对反诉人物业空调进行维修，使空调制冷、制热效果达到正常；3、被反诉人敦促有关单位对反诉人办公区域及地下二层停车位区域和油烟污染问进行整改，整改至无油烟污染；4、反诉人公开已发生的管理物业实际能耗费、业主托管的物业共用部位、公用设施设备经营性收益；5、反诉人对物业服务中存在的其他问题进行整改直至符合物业服务质量（整改内容详见清单）；6、被反诉人赔偿损失五万元；7、本案的反诉费由被反诉人承担。

反诉被告辩称：针对反诉请求1对该要求我方不认可，我方是按合同进行定物业费；针对反诉请求2、3、4我方可以协助，但并不是物业公司造成的原因；对信息公开我方是认可的；对第五项诉讼请求清单中存在的问题，我方对属于物业公司责任的，我方可以整改，非物业公司责任的我方不予认可；对赔偿损失我方不认可；对反诉诉讼费要被反诉人承担也不予认可。

当事人提供的证据和质证意见：

原告升华物业公司在本诉中为证明自己的主张提供证据及被告众城设计院的质证意见如下：

1、前期物业服务协议复印件1份，证明2015年1月15日原、被告在平等自愿的前提下签订了物业服务合同，且双方约定收费时间从交房即2015年4月30日，次日开始计算物业收费。经质证，被告认为对证据的真实性无异议，但对原告陈述的计算时间有异议，按合同中约定从建筑单位向业主交付使用物业满一个月开始计算，第十条和第四条结合起来计算起算时间，物业费计算面积为前期物业合同中约定的面积，但原告起诉清单中的计算有错误。

2、委托书1份、物业验收表2份、钥匙托管承诺书1份、要求证明被告于2015年5月1日开始入住。经质证，被告认为对证据真实性无异议，证明目的关联性有异议。委托书表明当时被告委托一名员工办理交房手续，并不能体现被告是何时入住的信息。关于钥匙托管承诺书也只是钥匙托管到原告处的事实，并不能证明被告是在2015年5月1日就入住。根据前期物业服务协议第十条关于物业费赠送，明确要按乙方实际入住来计算物业费。这组证据达不到原告证明目的。

3、承诺书1份，要求证明被告方找来的装修公司负责人吴灶升出具承诺，被告已经提前入住的事实，而且提前入住二个月，进一步证明被告入住的时间。经质证，被告对证据的三性均有异议。从证据时间看，和原告提交的物业验收表时间是矛盾的，交房与入住是两个概念。前期物业协议第十条第三款可以看出对于交付和入住是有明确区分的。

4、业主住户资料表1份、物品交收记录1份，证明被告已经于2015年5月1日入住的事实。经质证，被告对证据的三性均有异议，系原告方单方面制作，不能证明原告的待证事实，不能证明被告入住的时间，且这份证据的时间与前面的钥匙证据也是自相矛盾的。

5、物业催款通知书及警告书复印件各1份、快递回执复印件各1份、企业信用信息报告复印件1份，证明该两通知书均已被被告公司总经理签收，且原告多次催收物业费的事实。经质证，被告对证据的真实性有异议，我方根本没有收到，不能达到原告待证事实。

6、费用项目计算清单1份，要求证明原告向被告催要物业费的计算清单的事实。经质证，被告对真实性有异议。对计算面积有异议，还有对公共能耗有异议，应按实计算收费；对起始时间有异议；滞纳金也有异议；计费清单中的问题恰好可以证明原告没有按规定提供物业服务，入住这么久，原告还有进行预收，说明原告管理混乱。

7、竣工验收整改单1份，要求证明被告装修是从2015年5月1日开始，竣工是2015年7月1日，2015年5月1日被告已经入住装修了。经质证，被告对证据三性均不予认可，不能证明业主入驻时间。

被告（反诉原告）众城设计院在反诉中为证明自己的主张提供证据及原告（反诉被告）升华物业公司的质证意见如下：

8、会议记录笔记1本、气象资料打印件1份，要求证明升华物业公司对众城设计院提出的物业服务问题不予理睬，在高温情况下，众城设计院员工无法正常工作的事实。经质证，（反诉被告）升华物业公司对会议记录笔记三性均有异议；对气象资料打印件真实性无异议，关联性有异议，不能证明其目的。

9、工商信息打印件1组，要求证明升华物业公司的股东为升华地产，在和反诉原告签订商品买卖合同时，升华地产是升华物业公司股东的事实。升华地产公司的股东为升华集团控股有限公司，升华物业公司股东同样为升华集团控股有限公司。可以看出，升华物业公司和开发商之间存在持股关系，他们存在一个共同的股东升华集团控股有限公司，这一行为违反了关于绍兴市区前期物业管理招投管理办法，反诉人也保留维护权利的行为。经质证，（反诉被告）升华物业公司对真实性无异议，但招投标是通过审核的，不存在违反法律的情形存在，如果对方认为物业公司主体有问题，可以向相关部门反映。

本院认证认为，证据1-2，本院对真实性予以认定；证据3、4、7，本院认为不能达到原告的证明目的；证据5，因无法体现被告具体签收信息，故本院认为无法达到原告证明目的；证据6，具体费用本院将结合本案证据予以核定；证据8、9，本院认为反诉被告的质证意见成立。

根据上述认证有效的证据及双方在庭审中的陈述证实，以下事实可以认定：2015年1月15日，升华物业公司（甲方，房地产开发建设单位选聘的物业服务企业）与众城设计院（乙方，物业买受人）分别签订《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》各一份，其中约定：前期物业服务是指：买房出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业坐落位置：主楼幢SP0502室/SP0504，建筑面积366.24平方米/366.54平方米；第四条物业服务费。乙方交纳费用时间：每次预交一年，第一次缴费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月内开始计算；地上建筑物部分：按建筑面积4元／㎡·月，物业服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、水系景观、中央空调等）运行能耗费用，标准为1.5元／㎡·月，均按年预收，按实、按建筑面积向业主分摊；第十条其他约定事项。三、物业费赠送：1、乙方在甲方交付后半年内入驻（按实际交房时间为准），甲方免乙方物业费一年，起免时间从乙方入驻时起算；2、乙方未在甲方交付后半年内入驻（按实际交房时间为准），甲方免乙方物业费一年，起免时间从甲方交房后(按实际交房时间为准)半年起算。第十一条违约责任。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业服务等费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金，或可依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。协议还对双方其他的权利义务进行了约定。

另查明，2015年4月30日，众城设计院出具委托书一份，载明：我公司委托杨珺，身份证号：3305011972××××××××来办理天元大厦SP0502、SP0504室交房手续。杨珺于当日签署了天元国际，该表格最后载明：本物业经交接双方确认无误，从即日起，本业主/住户已是该物业合法拥有人/使用人；同时还签署了收楼表格三，对房屋进行了验收；以及签署了收楼表格四，其中载明：兹因上述物业仍需修葺，而本人/公司无暇照顾，不能每日往返开启进户门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予天元国际客服中心托管，请代本人/本公司开启进户门。本人/本公司承诺：托管期间，本单位之设备、物件等，若有任何遗失，概与天元国际客户服务中心无关，且物业客户服务中心无须负任何责任。在修葺工程完工后，将亲往客户服务中心取回钥匙。

庭审中，原告认为被告实际入住物业的时间为2015年5月1日，而被告认为系2015年5月底。

本院认为，原告（反诉被告）升华物业公司与被告（反诉原告）众城设计院签订的两份《绍兴迪荡D12地块写字楼（天元大厦）项目前期服务协议》,系双方真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的规定，应认定为有效，双方均应依约履行。根据该协议，物业服务费按建筑面积4元／㎡·月收取，每次预交一年，第一次缴费从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日起满1个月内开始计算；能耗费按照1.5元／㎡·月，均按年预收。而关于双方争议的实际入住时间，本院认为根据原告提供的委托书可以证实被告于2015年4月30日出具委托书委托杨珺办理天元大厦SP0502、SP0504室交房手续，而杨珺于同日签署了，该表格载明本物业经交接双方确认无误，从即日起，本业主/住户已是该物业合法拥有人/使用人；另同日还签署了收楼表格三，对房屋进行了验收；以及签署了收楼表格四，载明因房屋需修葺故先将钥匙交由升华物业公司托管。从杨珺于2015年4月30日办理的上述交房手续来看，现原告主张被告已于2015年5月1日入驻，依据充分，本院予以支持。而根据协议第十条第三项物业费赠送的约定，物业费可于业主入驻之日起免交一年，则现升华物业公司主张众城设计院自2016年5月1日开始至2018年4月3日的物业费及能耗费，符合双方协议约定，本院予以支持。根据SP0502、SP0504室的建筑面积366.24平方米、366.54平方米，本院核定该期间的物业费及能耗费为96726.96元（732.78㎡×5.5元／㎡·月×12月×2年）。

关于众城设计院的反诉诉请，本院评析如下：第一，对于要求减少华升物业公司已经提供的物业服务收费价款，按每平方米3元价格计算的诉请，本院认为双方已经签订了物业服务协议，具体物业服务费的收取应按照协议履行，众城设计院要求减少收费，按每平方米3元计算，于法无据，本院不予支持；第二，对于要求升华物业公司敦促有关单位对众城设计院物业空调进行维修，使空调制冷、制热效果达到正常的诉请。因空调系安装在众城设计院内，系当初众城设计院购置物业时开发商一并予以交付的设备，并非大厦安装的公共设施，故空调制冷制热并非物业公司管理的范围，对该诉请本院不予支持；第三、对于要求升华物业公司敦促有关单位对众城设计院办公区域及地下二层停车位区域的油烟污染问题进行整改，整改至无油烟污染。本院认为，油烟问题来自于地下一层开设餐厅所致，而众城设计院未提供证据证明该餐厅系由物业公司出租开设，亦无法证明该餐厅油烟排放的具体情况，故对于要求升华物业敦促有关单位对油烟污染问题进行整改并整改至无油烟污染，本院不予支持，众城设计院就可油烟污染问题反映至相关环保部门进行监督，华升物业公司应予协助。第四、对于要求升华物业公司公开已发生的管理物业实际能耗费，业主托管的物业共用部位、公用设施设备经营性收益，对此升华物业公司同意公开，故本院予以支持；第五、对于要求升华物业公司对物业服务中存在的其他问题进行整改直至符合物业服务质量，因众城设计院未能提供相应的证据证明物业存在清单所列问题，故本院不予支持；第六、对于要求升华物业公司赔偿损失五万元的诉请，因众城设计院未提供证据证明损失内容及损失与升华物业公司存在因果关系，故本院不予支持。

对升华物业公司要求按合同约定的日千分之三支付滞纳金，本院认为，一则约定过高，二则虽然本院对众城设计院的反诉请求大部分均未支持，但从本案实际情况来看，升华物业公司就其物业管理亦未能予以完善，故本院对滞纳金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中第一年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2016年5月1日起计算至款清之日止，第二年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2017年5月1日起计算至款清之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告浙江众城建筑设计院有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司拖欠的物业费及能耗费合计96726.96元，并支付上述款项按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的滞纳金（其中第一年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2016年5月1日起计算至款清之日止，第二年物业费及能耗费48363.48元滞纳金自2017年5月1日起计算至款清之日止）；

二、驳回原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求；

三、反诉被告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司应于本判决生效之日起三十日内公开已发生的实际能耗费明细，以及物业共用部位、公用设施设备的经营性收益明细；

四、驳回反诉原告浙江众城建筑设计院有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决确定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5134元，由原告升华集团湖州物业管理有限公司绍兴分公司负担3055元，被告浙江众城建筑设计院有限公司负担2079元；本案反诉案件受理费1050元，由反诉原告浙江众城建筑设计院有限公司负担。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院付清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审　判　长　　赵晓岑

人民陪审员　　万春霞

人民陪审员　　程　静

二〇一九年十月二十五日

书　记　员　　严莺飞

?

法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。