安徽新华教育图书发行有限公司、安徽金大地商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）皖01民终9066号

上诉人（原审原告）：安徽新华教育图书发行有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区砀山路10号安徽新华物流园6楼。

法定代表人：谢正平，董事长。

委托诉讼代理人：董善阔，安徽文得律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽金大地商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路与东流路交叉口新际商务中心A-2213室。

法定代表人：苏晓峰，总经理。

委托诉讼代理人：孙昕荣，安徽卓泰律师事务所律师。

原审被告：合肥顺添商业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区祁门路333号新地中心8幢516室。

法定代表人：肖徐哲，总经理。

委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人(黄山)律师事务所律师。

上诉人安徽新华教育图书发行有限公司（以下简称新华公司）因与被上诉人安徽金大地商业管理有限公司（以下简称金大地公司）、原审被告合肥顺添商业管理有限公司（以下简称顺添公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

新华公司上诉请求：依法改判金大地公司赔偿因违约给新华公司造成的学生退费损失178389元（其他损失另行诉讼）。二审诉讼费用由金大地公司承担。

事实与理由:金大地公司为了达到解除合同的目的，采取非法停电、深夜非法搬离新华公司物品等手段，给新华公司造成了经济上和声誉上的损失，是违约金远远不足以弥补的。损失包括：1、学生退费损失。因金大地公司强行断电，造成新华公司400多名孩子不能上课，截至开庭之日，经统计产生学生退费损失178389元；2、搬离物品损失。金大地公司强行将物品搬离清除，价值319280元；3、营业损失。与上一年度相比，招生营业额减少179.9万元；4教职工工资损失55.02万元和为了保护财产安全，增加安保费1.4万元。

金大地公司辩称，法律规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况支付违约金，也可以约定因违约产生的损失计算方法。一审已经判决金大地公司支付违约金176064元，新华公司在诉讼中主张的损失178389元与违约金数额相当，不应再另行主张损失，请求驳回上诉，维持原判。

新华公司向一审法院起诉请求：1、金大地公司、顺添公司继续履行合同，让新华公司继续承租，并立即恢复供电，顺延从断电之日起恢复供电期间租赁合同期限，赔偿损失断电给新华公司造成的损失178389元；2、金大地公司支付违约金176064元；3、金大地公司、顺添公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年3月12日，金大地公司下属分支机构安徽金大地商业管理有限公司合肥第一分公司（简称金大地第一分公司）（出租方，甲方）与新华公司（承租方，乙方）签订一份《新地购物中心租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市祁门路333号新地中心三层F309-312商铺（以下称案涉商铺）出租给乙方用于经营英语教育，租赁场地签约面积约560平方米；租期60个月，自2015年4月1日至2020年3月31日，装修免租期为91天，从2015年4月1日至2015年6月30日；租金以签约面积计算，自2015年4月1日至2016年3月31日止，月租金单价为70元/平米/月。自2016年4月1日至2017年3月31日止，月租金单价为74.2元/平米/月。自2017年4月1日至2018年3月31日止，月租金单价为78.6元/平米/月。自2018年4月1日至2019年3月31日止，月租金单价为83.3元/平米/月。自2019年4月1日至2020年3月31日止，月租金单价为88.3元/平米/月；租金按3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金在本合同签订之日起七日内全额支付117600元，以后乙方必须在每一支付期起始日二十日前全额付清该支付期租金，甲方在收到租金后开具发票给乙方；乙方须向甲方缴纳10万元作为履行本合同条款的保证金；任何一方不履行或无正当理由拒绝履行本合同视为该方违约，发生上述情况时，违约方应赔偿因此给对方造成的损失，并承担违约金责任；本合同凡是约定承担违约责任的，如没有特殊约定，违约金数额按该违约行为发生所在租赁年度月租金的肆倍计算。

上述合同签订后，金大地第一分公司依约交付案涉商铺。合同履行中，金大地第一分公司在每期租金支付前，先行向新华公司发出书面《租户催款单》，告知需支付到期租金、物业管理费、及已发生水费的具体金额，新华公司依据催款单确定的金额进行缴费。新华公司已按约定支付租金、物业管理费至2017年12月31日止，支付实际发生水费至2017年8月20日。

2017年11月份起，金大地第一分公司与新华公司口头协商解除双方房屋租赁合同，未能协议一致。2018年1月12日，新华公司以邮递方式向金大地第一分公司发出一份《要求你公司多次口头提出解除房屋租赁合同给予书面答复的函》，要求金大地第一分公司关于租赁案涉商铺能否持续出示书面答复，金大地第一分公司于2018年1月13日签收，未给予答复。

2018年1月15日，金大地第一分公司对案涉商铺采取断电措施。同日，新华公司以邮递方式向金大地第一分公司发出一份《要求你公司立即恢复供电的通知》，要求金大地第一分公司立即恢复供电，继续履行合同。金大地第一分公司于2018年1月16日签收，但未恢复供电，此后新华公司未继续使用案涉商铺。

2018年3月30日，金大地第一分公司清空案涉商铺场地，双方发生纠纷，并报警至公安机关。庭审中，金大地公司陈述，新华公司的办公物品现由其保管，案涉商铺处于空置状态。

另查，2017年9月份，顺添公司租赁新地购物中心1楼至5楼商铺，并使用保利MALL品牌运营。庭审中，顺添公司陈述，其租赁范围为新地购物中心1楼至5楼所有商铺，但如果商铺没有清场完毕，存在争议的，由金大地公司协商处理，与其无关。

庭审中，金大地公司陈述于2018年3月份对案涉商铺恢复供电，新华公司陈述在2018年4月下旬发现案涉商铺已恢复供电。

一审法院认为，金大地第一分公司与新华公司签订的《新地购物中心租赁合同》，合法有效，双方当事人应按诚实信用原则，全面、忠实履行各自义务。金大地第一分公司系金大地公司依法设立的分支机构，不能独立承担民事责任，其从事民事活动的法律后果应由金大地公司承担。合同履行中，新华公司已按约定支付截至2017年12月31日止的租金及物业管理费，金大地第一分公司在与新华公司协商解除租赁合同未果的情况下，于2018年1月15日擅自对案涉商铺采取断电措施，且在本案诉讼期间，清空案涉商铺场地，致使新华公司不能经营、使用案涉商铺，构成严重违约。金大地公司辩称新华公司自2017年9月20日起存在拖欠租金综合服务费、水电费，故而采取断电措施，与事实不符，该院不予采信。

新华公司主张金大地公司继续履行房屋租赁合同，并支付违约金，具有法律依据，该院予以支持。双方合同约定，违约方承担违约金责任，违约金数额按该违约行为发生所在租赁年度月租金的4倍计算，金大地公司应承担违约金为176064元（560㎡×78.6元/平米/月×4倍）。新华公司主张顺延自断电后至恢复供电期间租赁期限，理由正当，予以支持，鉴于金大地第一分公司在诉讼期间已恢复供电，但另行清空案涉案涉商铺，故顺延租期应计算至商铺恢复原状止。新华公司主张违约损失178389元，与其主张违约金数额相当，违约金可以弥补其损失，故对新华公司该项主张，不予支持。顺添公司与新华公司无租赁合同关系，新华公司未能提供证据证明顺添公司存在妨害其租赁、使用案涉商铺行为，故新华公司主张顺添公司履行出租商铺义务，无法律依据，该院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条之规定，判决：一、安徽金大地商业管理有限公司继续履行与安徽新华教育图书发行有限公司于2015年3月12日签订的《新地购物中心租赁合同》；二、安徽金大地商业管理有限公司于判决生效之日起五日内恢复位于合肥市祁门路333号新地中心三层F309-312商铺原状，并交付给安徽新华教育图书发行有限公司继续租赁，双方顺延自2018年1月15日至恢复原状之日止期间的租赁期限；三、安徽金大地商业管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付安徽新华教育图书发行有限公司违约金176064元；四、驳回安徽新华教育图书发行有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费18368元，减半收取为9184元，由金大地公司承担8097元，新华公司承担1087元。

二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。

本院认为，新华公司一审起诉主张金大地公司赔偿因违约断电给其造成的损失178389元，二审上诉明确该损失为学生退费损失，其他损失包括其上诉事实理由部分的物品搬离损失、营业损失、教职员工资损失等均另行主张。二审诉讼中明确178389元损失为退费损失以及另找场地招生的租金损失，就学生退费损失，新华公司提供的证据及其自行统计的列表反映实际发生的数额为127036元，关于另行寻找场地的租金损失，因本案停电停止经营期间的租金已经未予以计算，故另行寻找场地的租金为新华公司经营中的正常成本，不应计入损失范畴。本案中新华公司主张的损失部分的实际发生金额并未超出一审已经支持的违约金176064元，违约金为补偿性质，违约金数额已经足以弥补该部分损失，新华公司在违约金之外另行主张本案的损失，本院不予支持。

综上，新华公司的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3868元，由新华公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　陆　　　建　　　群

审判员　方玮韡审判员余海兰

二〇一八年十二月五日

书记员　吴　　　丁　　　蔷

附相关的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。